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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2015.74
Data decisione, Autorità: 13.04.2016, CCR
Titolo: Locazione - procedura di conciliazione - procedura decisionale dell'art. 212 CPC
Incarto n. 16.2015.74
Lugano 13 aprile 2016/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 24 ottobre 2015 presentato da
RE 1 e RE 2
contro la decisione emessa il 23 settembre 2015 dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno nella causa n. 14/13 promossa con istanza del 4 febbraio 2013 da
CO 1 e CO 2 (ora patrocinate dall'avv. );
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto: A. L'8 febbraio 2010 RE 1 e RE 2 hanno sottoscritto con CO 1 e CO 2 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento a __________ di proprietà di quest'ultime, per una pigione mensile di fr. 1450.– oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 200.– mensili, con conguaglio al termine del relativo esercizio. La locazione è iniziata il 16 giugno 2010 e poteva essere disdetta con preavviso di tre mesi, alla scadenza 30 giugno, la priva volta il 30 settembre 2011. ll contratto di locazione prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1650.–, versata dai conduttori su di un conto presso la Banca __________, __________.
B. L'8 agosto 2012 i conduttori hanno notificato alle locatrici la disdetta anticipata del contratto di locazione per il 31 ottobre 2012, comunicando loro l'intenzione di cercare un subentrante. Il 13 agosto successivo le comproprietarie hanno comunicato agli inquilini che avrebbero accettato la disdetta unicamente se fosse stata data per la scadenza contrattuale (30 giugno di ogni anno) o se fosse stato proposto un valido subentrante ai sensi dell'art. 264 CO. Nel mese di novembre 2012 i conduttori hanno trovato cinque operai italiani disposti a riprendere il contratto di locazione dal 15 dicembre 2012, i quali non sono stati però accettati come subentranti dalle locatrici. Il 23 gennaio 2013 queste ultime hanno comunicato ai conduttori di avere ricevuto le chiavi dell'appartamento e di tenerle a loro disposizione fino alla scadenza del contratto il 30 giugno 2013.
C. Il 4 febbraio 2013 RE 1 e RE 2 si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno, chiedendo la convocazione di CO 1 e CO 2 per un tentativo di conciliazione volto a ottenere l'accertamento della fine del contratto di locazione per il 15 dicembre 2012 e lo svincolo del deposito di garanzia affitti di fr. 1650.– oltre interessi nel frattempo maturati, “dedotti i conguagli spese accessorie eventualmente in sospeso”. All'udienza di conciliazione del 23 aprile 2013, le convenute hanno contestato le richieste avversarie, producendo un conteggio dal quale risultava che i canoni di locazione da dicembre 2012 ad aprile 2013 non erano stati pagati così come il conguaglio delle spese accessorie, per un totale di fr. 8714.85. In tale occasione gli istanti hanno abbandonato l'udienza in corso senza firmare il relativo verbale. Non essendo le parti giunte a un'intesa, l'autorità di conciliazione ha verbalizzato la mancata conciliazione e ha indicato la sua intenzione di sottoporre alle parti una proposta di giudizio.
D. Statuendo il 23 settembre 2015, l'Ufficio di conciliazione ha respinto l'istanza e ha accolto la “domanda riconvenzionale” delle convenute, ordinando la liberazione dell'intero deposito di garanzia di fr. 1650.– oltre a interessi e spese a loro favore a parziale copertura dei canoni di locazione scoperti. Per il resto l'autorità ha rilasciato alle locatrici l'autorizzazione ad agire “per la parte del credito non coperta dal deposito di garanzia”.
E. Contro la decisione appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti a questa Camera con un reclamo del 24 ottobre 2015, ribadendo il loro punto di vista. Nelle loro osservazioni dell'11 aprile 2016 CO 1 e CO 2 hanno proposto la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Ove sia impugnata una decisione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, davanti al quale si applicano gli art. 202 segg. CPC (art. 9 della Legge di applicazione del codice di diritto processuale civile svizzero: LACPC: RL 3.3.2.1), il reclamo alla Camera civile dei reclami deve essere presentato nel termine di 30 giorni dalla notificazione della decisione (CCR, sentenze inc. 16.2012.19 del 19 novembre 2012, consid. 1 e 16.2012.11 del 24 febbraio 2012, consid. 1). Nella fattispecie, la decisione impugnata, intimata il 24 settembre 2015, è pervenuta agli istanti al più presto il 25 settembre 2015. Introdotto il 24 ottobre 2015 (cfr. timbro postale) il reclamo è pertanto tempestivo.
b) L'art. 4 LACPC prevede che per le controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali, come pure di posteggi e di terreni sono istituiti undici Uffici di conciliazione, composti di un presidente e di una rappresentanza paritetica (art. 200 cpv. 1 CPC e art. 5 cpv. 1 LACPC). Per tali controversie – concetto da interpretare in modo ampio (RtiD I-2009 n. 11 c pag. 604; cfr. Lachat in: Commentaire Romand, CO I, 2ª edizione, n. 2 ad art. 274a) – si intendono tutte le vertenze attinenti alla “locazione” (v. anche Cocchi/ Trezzini, CPC annotato e massimato, Lugano 2000, n. 940 ad art. 404).
a) L'autorità di conciliazione, se non si giunge a un'intesa, verbalizza la mancata conciliazione e rilascia l'autorizzazione ad agire (art. 209 cpv. 1 CPC). In materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo, la medesima autorità può però sottoporre alle parti una proposta di giudizio nelle controversie sul deposito di pigioni o affitti, sulla protezione da pigioni o fitti abusivi, sulla protezione dalla disdetta o sulla protrazione del rapporto di locazione o d'affitti (art. 210 cpv. 1 lett. b CPC). Una proposta di giudizio è anche possibile, indipendentemente dalla materia, per ogni controversia patrimoniale il cui valore litigioso non ecceda la somma di fr. 5000.– (art. 210 cpv. 1 lett. c CPC; Lachat, Procédure civile en matière de baux e loyers, Losanna 2011, pag. 112 seg. n. 11.3). Inoltre, se l'attore ne fa richiesta, l'autorità di conciliazione può emanare una decisione nel merito in caso di controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr. 2000.– (art. 212 cpv. 1 CPC).
b) Premesso ciò, nella fattispecie esclusa la facoltà di formulare una proposta di giudizio ai sensi dell'art. 210 cpv. 1 lett. b CPC, contrariamente a quanto figura nel verbale del 23 aprile 2013, l'autorità di conciliazione ha preso una decisione giusta l'art. 212 CPC. Se non che, per tacere del fatto che dagli atti non consta che gli attori abbiano formulato una richiesta in tal senso, seguendo l'impostazione procedurale adottata dall'autorità medesima, non contestata dalle parti, l'autorità di conciliazione ha perso la competenza decisionale. In effetti, all'udienza del 23 aprile 2013 le convenute hanno contrapposto una loro pretesa di complessivi fr. 8714.85. Nel considerare una tale richiesta alla stregua di una domanda riconvenzionale, l'Ufficio di conciliazione non si è avveduto che ove a un'azione è contrapposta una domanda riconvenzionale, il valore litigioso è determinato dalla più elevata delle due pretese (art. 94 CPC; Lachat, Procédure civile en matière de baux e loyers, op. cit., pag. 50 n. 4.6). E siccome tale valore ammontava a fr. 8714.85, l'Ufficio di conciliazione non perdeva di per sé la competenza per tentare una conciliazione, ma non poteva più decidere in virtù dell'art. 212 CPC (Tappy in: Code de procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 4 e 5 ad art. 94; Bohnet, op. cit., n. 4 ad art. 212), tanto meno scorporando, di propria iniziativa, una parte della pretesa solo per farla rientrare nella sua competenza. Per contro, constatata la mancata intesa, l'autorità di conciliazione doveva limitarsi a rilasciare l'autorizzazione ad agire agli istanti per la domanda principale e alle convenute per la domanda riconvenzionale (II CCA, sentenza inc. 12.2014.58 del 7 ottobre 2014, consid. 6 con riferimenti).
c) Nelle circostanze descritte, la decisione impugnata è stata emanata da un'autorità incompetente. Siccome il difetto di competenza materiale non può essere sanato, non resta altro che dichiarare nulla la decisione impugnata (cfr. per analogia RtiD I-2013 pag. 805 consid. 2d). Gli atti sono rinviati all'Ufficio di conciliazione, perché rilasci alle parti l'autorizzazione ad agire, con le formalità previste dall'art. 209 cpv. 2 CPC.
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è accolto e la decisione è dichiarata nulla. Gli atti sono rinviati all'Ufficio di conciliazione, perché rilasci alle parti l'autorizzazione ad agire.
Non si prelevano spese processuali, né si assegnano indennità.
Notificazione a:
– e ; – avv. .
Comunicazione all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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