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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2017.20
Data decisione, Autorità: 29.09.2017, CCR
Titolo: Locazione: liberazione del deposito di garanzia a favore del locatore a copertura di pigioni non pagate - contenuto del verbale nella procedura dell'art. 212 CPC
Incarto n. 16.2017.20
Lugano 29 settembre 2017/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Stefani
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 6 giugno 2017 presentato da
RE 1
contro la decisione emessa il 24 maggio 2017 dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Biasca nella causa inc. 022/17 (liberazione del deposito di garanzia) promossa con istanza del 26 aprile 2017 da
CO 1 ;
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto: A. Il 4 gennaio 2013 CO 1 e RE 1 hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto un monolocale a __________. Il contratto di locazione prevedeva il deposito di una garanzia di fr. 1800.–, versata dalla conduttrice su un conto alla __________.
B. In esito a un'istanza presentata il 4 ottobre 2016 da CO 1, con sentenza del 1° febbraio 2017 il Pretore supplente del Distretto di Leventina ha ordinato l'espulsione immediata di RE 1 dall'ente locato (inc. SO.2016.224). Il reclamo dell'8 febbraio 2017 presentato da RE 1 è stato dichiarato irricevibile questa Camera con sentenza del 22 marzo 2017 (inc. 16.2017.4). Tale decisione è passata in giudicato.
C. Il 26 aprile 2017 CO 1 si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Biasca chiedendo di convocare RE 1 per un tentativo di conciliazione volto a ottenere lo svincolo del deposito garanzia affitti di fr. 1800.– oltre interessi quale parziale risarcimento delle pigioni arretrate da settembre 2014 a settembre 2016 per complessivi fr. 5940.–. All'udienza di conciliazione del 10 maggio 2017 le parti non hanno raggiunto un'intesa. L'istante ha così chiesto all'autorità di conciliazione di decidere la controversia, confermando la sua domanda, mentre la convenuta ha proposto di respingere l'istanza. Con decisione del 24 maggio 2017 l'Ufficio di conciliazione ha ordinato la liberazione in favore dell'istante del deposito di garanzia di fr. 1800.– oltre agli interessi.
D. Contro il giudizio appena citato RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 6 giugno 2017, postulandone l'annullamento. Il memoriale non è stato notificato alla controparte.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate ai sensi dell'art. 212 CPC da un Ufficio di conciliazione in materia di locazione, trattandosi di una causa di valore litigioso inferiore a fr. 10 000.–, sono impugnabili a questa Camera con un reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC; CCR, sentenza inc. 16.2016.8 del 19 febbraio 2016). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta alla convenuta al più presto il 25 maggio 2017, sicché il reclamo, introdotto il 6 giugno 2017, è senz'altro tempestivo.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore. Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Quanto all'apprezzamento delle prove, esso è arbitrario solo quando l'autorità inferiore ha manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o ha omesso, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa, oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa ha fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).
La documentazione prodotta con il reclamo (e non davanti al primo giudice) è irricevibile, l'art. 326 cpv. 1 CPC vietando espressamente alle parti di avvalersi davanti all'autorità di reclamo di nuove conclusioni, di allegazioni di nuovi fatti o nuovi mezzi di prova (Jeandin in: Code de procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 2 ad art. 326).
L'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, ricordato che con la sentenza emanata il 1° febbraio 2017 il Pretore supplente del Distretto di Leventina aveva accertato la mora della convenuta, ha ritenuto adempiuti i presupposti per la liberazione del deposito di garanzia in favore dell'istante.
La reclamante sostiene anzitutto che il domicilio “principale” della controparte si trova a __________ mentre quello di __________ è un “domicilio additivo”. Ora, a prescindere dal fatto che non è dato di capire il senso della doglianza, l'interessata non ne trae alcuna conseguenza giuridica. Sulla questione non occorre dilungarsi.
RE 1 si duole del fatto che l'Ufficio di conciliazione non l'ha ascoltata e non ha accettato né considerato le sue prove scritte. Se non che, la reclamante non spende una parola per specificare quali allegazioni e quali prove l'autorità le ha impedito di addurre e di produrre. Non si può pertanto ritenere che vi sia stata una violazione del diritto di essere sentito, donde l'inconsistenza della censura.
Per la reclamante all'udienza del 10 maggio 2017 l'Ufficio di conciliazione ha erroneamente applicato l'art. 212 CPC, perché si è limitato a verbalizzare la mancata conciliazione, la richiesta dell'istante di emanare una decisione e che accettava di pronunciare un giudizio, anziché segnalare alle parti che il suo ruolo di autorità di conciliazione cambiava in giurisdizione di prima istanza e verbalizzare le dichiarazioni e le richieste di prove delle parti. A suo dire non vi è un verbale di prima istanza che riporti le dichiarazioni e le offerte di prove dalle parti.
a) Secondo l'art. 212 cpv. 1 CPC, nel caso le parti non giungano a un'intesa, l'autorità di conciliazione può, se richiesta dall'attore, giudicare essa stessa le controversie patrimoniali con un valore litigioso fino a fr. 2000.–. Lo scopo della norma è di permettere all'autorità di conciliazione di emettere un giudizio nelle vertenze semplici sia dal punto di vista dei fatti che del diritto, e che non necessitano di un'istruttoria particolare (Bohnet in: Code de procédure civile commenté, Basilea 2011, n. 9 ad art. 212 CPC). Ora, che per emanare una decisione l'autorità di conciliazione deve essere così richiesta dall'istante è indubbio. Tale richiesta deve di principio figurare nell'istanza di conciliazione, affinché la parte convenuta possa essere a conoscenza di una possibilità del genere, ma la stessa può anche essere formulata successivamente, segnatamente in sede d'udienza, fermo restando che nella citazione all'udienza di conciliazione la parte convenuta sia resa attenta della facoltà per la parte attrice di presentare una richiesta del genere. Fallita la conciliazione o in caso di mancata comparsa della parte convenuta, la parte attrice può così chiedere all'autorità di conciliazione di decidere la controversia (RtiD II-2014 pag. 870 n. 40c; CCR, sentenza inc. 16.2014.54 del 16 aprile 2016 consid. 5).
b) Nella fattispecie, è pacifico che nell'istanza di conciliazione CO 1 non ha chiesto all'Ufficio di conciliazione di emanare – in caso di mancata conciliazione – una decisione ai sensi dell'art. 212 CPC. All'udienza di conciliazione del 10 maggio 2017 le parti non hanno raggiunto un'intesa e l'istante ha espressamente chiesto all'autorità di conciliazione di decidere, tant'è che il relativo verbale riporta “La parte istante chiede espressamente seduta stante a codesto Ufficio di voler emanare una decisione”. La convenuta, sebbene l'autorità di conciliazione abbia manifestato espressamente l'intenzione di procedere all'emanazione della decisione (cfr. verbale del 10 maggio 2017: “L'Ufficio emanerà la propria decisione che intimerà alle parti”), nulla ha eccepito. In circostanze del genere la reclamante non può eccepire la pretesa irregolarità per la prima volta in questa sede (art. 52 CPC; DTF 138 III 376 consid. 4.3.2; 126 III 253 consid. 3c).
Non si disconosce il fatto che l'autorità di conciliazione non avrebbe dovuto verbalizzare le dichiarazioni delle parti nella procedura di conciliazione (art. 205 cpv. 1 CPC), ma avrebbe dovuto verbalizzarle solo dopo avere chiuso formalmente a verbale la procedura di conciliazione e aperto formalmente la procedura decisionale dell'art. 212 cpv. 2 CPC (CCR, sentenza inc. 16.2014.54 del 14 aprile 2016 consid. 6a con riferimenti). Resta il fatto che l'autorità di conciliazione ha verbalizzato la posizione della convenuta (“La parte convenuta si oppone alla liberazione della pigione [recte deposito di garanzia] sostenendo che l’importo suindicato [fr. 1800.–] non corrisponde a pigioni arretrate ma a una riduzione giustificata della stessa”), la quale ha poi sottoscritto senza riserve il verbale. Ove avesse riscontrato manchevolezze nella verbalizzazione, avrebbe dovuto segnalarle all'autorità di conciliazione, giacché il contenuto di un verbale d'udienza si presume esatto finché non sia dimostrata l'inesattezza del suo contenuto (Trezzini, Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, Vol. 2, 2ª edizione, pag. 1288). Una volta di più, l'interessata non può eccepire la pretesa irregolarità in questa sede.
Ora, ci si può chiedere se nell'accordo raggiunto all'udienza del 17 novembre 2016 la reclamante abbia espressamente riconosciuto l'importo di fr. 5940.– per pigioni arretrate. Sia come sia, all'udienza del 10 maggio 2017 la convenuta ha chiesto di respingere l'istanza sostenendo “che l'importo di fr. 1800.– non corrisponde a pigioni arretrate ma a una riduzione giustificata della stessa”. Così argomentando, essa ha riconosciuto implicitamente di non avere versato l'integralità della pigione pattuita ma di averne trattenuta una parte. Se non che, un conduttore è tenuto a pagare la pigione pattuita (art. 257c CO) e non può unilateralmente ridurne l'ammontare. Anche qualora egli ritenga la pigione eccessiva e ne abbia chiesto la riduzione, il contratto di locazione permane valido senza alcun cambiamento durante il procedimento di conciliazione se le parti non raggiungono un'intesa (art. 270e lett. a CO) e durante il procedimento giudiziario, fatti salvi eventuali provvedimenti cautelari ordinati dal giudice (art. 270e lett. b CO). Nella fattispecie, la convenuta allega diversi motivi per i quali ritiene giustificata la riduzione della pigione da lei effettuata, ma non sostiene – né tantomeno prova – di avere ottenuto dal giudice una decisione che l'autorizzasse a procedere in tal modo. Anche su questo punto, il reclamo si rivela infondato.
Per RE 1 la liberazione del deposito in favore del locatore è possibile solo per garantire il risarcimento di eventuali danni causati dall'inquilino all'ente locato. Ora, salvo diversa pattuizione delle parti, la garanzia prestata dal conduttore copre tutte le pretese del locatore che concernano la locazione (Lachat in: Commentaire Romand, Code des obligations I, 2ª edizione, n. 2 ad art. 257e CO), ciò che comprende anche le pigioni arretrate (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 361 n. 2.3.2). In tali circostanze la liberazione della garanzia in favore dell'istante non costituisce un'errata applicazione del diritto da parte dell'autorità di conciliazione e il reclamo dev'essere respinto.
La fattispecie merita un'ultima chiosa, in merito al riferimento dottrinale contenuto nella decisione impugnata “p.ti 1.1 e 1.2 pagg. 353-354 (D. Lachat)”, ricordando all'autorità di conciliazione che oltre a citare integralmente l'opera, essa deve spiegare anche perché il passaggio citato attiene al caso concreto.
Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di indennità alla controparte, alla quale il reclamo non è stato notificato per osservazioni.
Per questi motivi,
decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.
Le spese processuali di fr. 200.– sono poste a carico della reclamante.
Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Biasca.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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