AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 80.2018.258
Data decisione, Autorità: 30.01.2019, CDT
Titolo: Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, vendita di due immobili da parte di contribuente che sostiene di avere cessato l’attività di commerciante immobiliare
Incarto n. 80.2018.258
Lugano 30 gennaio 2019
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Raffaele Guffi
segretaria
Sabrina Piemontesi - Gianola, vicecancelliera
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 24 novembre 2018 contro la decisione del 24 ottobre 2018 in materia di IFD 2016.
Fatti
A. RI 1 ha indicato di svolgere la professione di “commerciante” ed ha dichiarato un utile di fr. 8'400.–, proveniente da una mediazione immobiliare. Ha inoltre dichiarato la proprietà di numerosi immobili e dei relativi redditi (fr. 383'860.– lordi), come pure la detenzione di partecipazioni nelle società __________ e __________, le quali contemplano nel loro scopo sociale attività legate all’ “acquisto, la vendita e la permuta di beni immobili e di diritti immobiliari”.
Nel corso del 2016, il contribuente ha venduto due immobili di sua proprietà, al prezzo, rispettivamente, di fr. 195'000.– e fr. 400'000.– e più precisamente:
· la proprietà per piani n. __________, sul fondo base n. __________ RFD __________ (negozio di parrucchiere __________;
· il mapp. __________ RFD __________ – __________ (campi da tennis, posteggio, prato, spogliatoio e terrazza).
L’utile ricavato dalla vendita dei sopraccitati immobili è stato assoggettato a livello cantonale all’imposta sugli utili immobiliari, mediante due separate tassazioni, le quali hanno stabilito gli utili in fr. 198'466.- (mapp. __________ RFD __________) e in fr. 80'969.- (PPP __________ mapp. __________ RFD __________).
B. Con decisione del 18 luglio 2018, l’Ufficio di tassazione di __________ (di seguito UT) ha notificato al contribuente la tassazione IFD 2016, commisurando il reddito imponibile in fr. 547'300.-. Al reddito dell’attività lucrativa indipendente dichiarato dal contribuente, l’autorità fiscale ha infatti aggiunto l’importo di fr. 287'835.-, quale reddito derivante da “commercio professionale di immobili”.
C. Il 14/16 agosto 2018 RI 1, rappresentato dalla Fiduciaria __________, presentava reclamo contro la decisione di tassazione 2016, con riferimento all’IFD e meglio all’aggiunta del reddito derivante dal commercio professionale d’immobili.
Il contribuente si opponeva alla decisione indicando che i due immobili venduti nel 2016 erano di sua proprietà dal 1983 (negozio da parrucchiere) e dal 2002 (campi da tennis). Le transazioni immobiliari non rientravano pertanto nell’ambito del commercio professionale d’immobili, bensì dovevano essere esentate a livello federale da imposizione trattandosi di beni ascrivibili al patrimonio privato. Il reclamante chiedeva, nel caso in cui il gravame fosse stato respinto, la convocazione ad un’apposita udienza.
D. Con decisione del 24 ottobre 2018, l’autorità fiscale respingeva il reclamo riconfermandosi integralmente nel precedente calcolo dell’imponibile, motivando la soluzione adottata con la spiegazione che il reclamante era commerciante professionale d’immobili e che non si trattava dell’alienazione di un’abitazione primaria o secondaria.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario del 24 novembre 2018, RI 1 contesta le conclusioni dell’UT relative all’aggiunta del reddito derivante da commercio professionale d’immobili.
L’insorgente lamenta preliminarmente la violazione del suo diritto di essere sentito, ritenendo insolito e “non da prassi” il fatto di non essere stato convocato ad un’udienza, come da sua espressa richiesta.
Nel merito della decisione, il contribuente spiega di essere stato imposto quale “commerciante professionale d’immobili” sino al 2014, poiché sino a quell’epoca aveva acquistato, edificato e venduto oggetti immobiliari. Indica che dal 2015 non vende più immobili, ma si è limitato all’edificazione e alla locazione. Il ricorrente spiega inoltre che gli immobili oggetto delle compravendite 2016 fanno parte del suo patrimonio privato e che la loro acquisizione era avvenuta prima dell’inizio dell’attività di commerciante professionale d’immobili.
RI 1 precisa che le vendite in questione non possono pertanto essere considerate quali commercio professionale d’immobili ritenuta la cessazione di tale attività. Motivo per cui chiede la riduzione del reddito da attività indipendente a fr. 8'400.-. Il ricorrente allega le decisioni relative alle tassazioni d’imposta sugli utili immobiliari
F. Con osservazioni 29.11.2018 l’UT si riconferma nella decisione impugnata.
L’autorità fiscale contesta dapprima una violazione del diritto di essere sentito, in quanto quest’ultimo non implicherebbe il diritto di essere convocati personalmente, ma garantirebbe al contribuente la possibilità di esprimersi o verbalmente o per iscritto. Nel caso concreto l’UT avrebbe dato modo ed RI 1 di potersi esprimere per via cartacea. Il caso era sufficientemente chiaro, motivo per il quale l’autorità fiscale non ha ritenuto necessario procedere ad un’udienza.
Nel merito, il fisco indica che con il ricorso il contribuente ha apportato elementi a fondamento dell’esistenza del commercio professionale d’immobili. In particolare rileva:
“L’attività è ritenuta a titolo principale (sicuramente non accessorio vista la frequenza e gli importi investiti) e contrariamente a quanto da lui postulato la qualifica quale commerciante di immobili non cessa con la cessazione dell’attività principale, ma tutti gli immobili non considerabili privati (quindi tutto quanto non rientra nelle abitazioni utilizzate dal contribuente stesso) sono divenuti parte della sostanza aziendale; in conseguenza a ciò al momento dell’alienazione dell’utile che ne deriva è soggetto a imposizione quale commercio professionale d’immobili ai soli fini dell’IFD”.
Diritto
Il ricorrente lamenta innanzitutto la violazione del suo diritto di essere sentito per il fatto di non essere stato convocato ad un’udienza prima dell’emissione della decisione su reclamo, a lui sfavorevole.
1.2.
Gli articoli 208 cpv. 1 LT e 135 cpv. 1 LIFD stabiliscono che, nella procedura di reclamo contro una decisione di tassazione ordinaria, l’autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta e che essa può determinare nuovamente tutti gli elementi imponibili e, sentito il contribuente, modificare la tassazione anche a svantaggio del medesimo. Né la legge tributaria cantonale né la legge federale sull’imposta federale diretta attribuiscono dunque al contribuente il diritto di essere convocato e sentito personalmente prima di una decisione su reclamo. Né una simile garanzia discende dall’art. 29 cpv. 2 Cost., poiché secondo il Tribunale federale la garanzia costituzionale del diritto di essere sentito in un procedimento amministrativo non implica il diritto di essere sentito oralmente (sentenza TF 2C_796/2016 del 3.5.2017 consid. 2.2.; DTF 122 I 464 consid. 4c e giurisprudenza citata; DTF 134 I 140 consid. 5.3.; DTF 130 II 425 consid. 2.1.).
Come ha ricordato il Tribunale federale, ciò vale in modo particolare nell’ambito di procedimenti di massa, estesi alla totalità dei cittadini, come le procedure di tassazione per le imposte dirette (cfr. pure l’art. 126 cpv. 2 LIFD secondo cui [solo] l’autorità di tassazione può esigere che siano fornite informazioni anche oralmente; sentenza del 14 dicembre 2006 n. 2A.438/2006 consid. 3.2).
1.3.
Nel caso concreto, vista la giurisprudenza sopraccitata, l’UT non ha violato il diritto di essere sentito del contribuente per non averlo convocato personalmente prima di emettere la decisione su reclamo. Il ricorrente ha potuto esprime i propri argomenti in sede di reclamo e la fattispecie è stata giudicata sufficientemente chiara da parte dell’autorità, senza che fosse necessario convocarlo per un’audizione orale.
1.4.
Desta semmai interrogativi, nella prospettiva del diritto di essere sentito, la motivazione della decisione impugnata, che consta di un’unica frase, il cui contenuto – trascurando l’oltraggio alla grammatica – è peraltro discutibile, alla luce del diritto applicabile: “Reclamo non ammesso in relazione alla classificazione quale commerciante professionale d’immobili del contribuente e le alienazioni non trattasi di abitazione primaria o secondaria del cliente”.
Ciò che consente alla Camera di diritto tributario di entrare comunque nel merito del ricorso, senza annullare la decisione e rinviare gli atti all’Ufficio di tassazione per nuova decisione motivata, è il fatto che l’autorità abbia perlomeno presentato delle osservazioni al ricorso, sanando il vizio formale. Il contribuente, da parte sua, è stato in grado di motivare il suo gravame nonostante le evidenti carenze della decisione impugnata.
Nel merito, RI 1 contesta l’aggiunta di altri redditi per l’importo di fr. 287'835.- per l’IFD 2016 derivante da commercio professionale di immobili.
2.2.
Secondo l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente. Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e afferma pertanto il principio dell’imposizione del reddito netto complessivo. Esenti sono invece, secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a chiarire quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente (cfr. anche sentenza 2C_18/2018 del 18.6.2018 consid. 3.1 e sentenza 2C_1007/2016 del 28.3.2017 consid. 3 e tutti i riferimenti ivi citati).
2.3.
Va poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolga un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. anche Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, pag. 14; Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 pag. 385). In particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisioni TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008; TF 2A.37/2004 del 25 marzo 2004 consid. 2.1.; cfr. anche, da ultimo, TF 2C.1007/2006 del 28 marzo 2017 consid. 3.4 con richiami di giurisprudenza). Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art. 18 LIFD (StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
2.4.
La dottrina più recente sottolinea in particolare come la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale nel senso stretto che tutte le attività “quasi professionali”, meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata viepiù problematica (Noël, op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa indipendente (Reich, op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
La questione a sapere se una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 p. 358).
Venendo al caso in esame, il ricorrente contesta in particolare che le operazioni immobiliari avvenute nel 2016 – ossia la vendita del salone da parrucchiere costituito sul fondo base RFD __________ di __________ e dei __________ di __________ di cui al mappale RFD __________ – possano essere qualificate come attività lucrativa indipendente a carattere principale.
Questi si oppone in breve alla sua qualifica di commerciante professionale di immobili, avendo cessato tale attività nel 2014. Come stabilisce la giurisprudenza del Tribunale federale, un’analisi delle circostanze concrete si rivela necessaria per risolvere la questione. Il contribuente ha acquistato, rispettivamente venduto, nel corso degli anni, svariate proprietà immobiliari nel Canton Ticino. Ad oggi egli afferma di dedicarsi unicamente all’edificazione e alla locazione di immobili.
3.2.
Si tratta ora di determinare se, nel caso esposto in narrativa, vi siano degli indizi tali per cui ritenere che le compravendite effettuate dal ricorrente nel 2016 siano da ritenere alla stregua di attività lucrativa indipendente (sentenze 2C_1007/2016 del 28.3.2017 consid. 3; 2C_228/2015 del 7 giugno 2016 consid. 6.3; 2C_834/2012 del 19 aprile 2013 consid. 5.5; 2C_818/2012 del 21 marzo 2013 consid. 6.1 e 2C_786/2012 del 1° marzo 2013 consid. 3.1).
3.3. Carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni e frequenza elevata delle transazioni
È lo stesso ricorrente ad allegare al ricorso una lista di immobili che ha acquistato, edificato, venduto e/o messo in locazione tra il 1995 ed il 2017, si tratta in particolare dei seguenti fondi:
“__________ RFD __________ (recte __________) acquisto terreno. Edificato palazzina con 6 appartamenti – in affitto dal 1.6.2015;
__________ RFD__________ acquistato immobile nel 2012 negozio in affitto dal 2013;
__________ RFD __________ “Cave” edificato palazzina con 3 appartamenti in affitto dal 1.10.2012;
__________ RFD __________ casa __________, acquistato palazzina con 4 appartamenti in affitto dal 2010;
__________ RFD __________ “__________ via __________ acquistato casa monofamiliare in affitto dal 1995;
__________ RFD __________ via __________i, acquistato casa monofamiliare in affitto dal 2003;
__________ RFD __________ acquistato PPP __________ (__________) in affitto dal 1999
RFD __________ edificato palazzina 3 appartamenti in affitto dal 1.3.2016;
RFD __________ edificato nel 2014 palazzina con 3 appartamenti in affitto dal 2014;
RFD __________ edificato nel 2009/2013 palazzine monofamiliari in affitto dal 1.6.2010;
RFD __________ edificato nel 2013 palazzina con 4 appartamenti in affitto dal 1.1.2014;
RFD __________ edificato nel 2016 palazzina con 4 appartamenti in affitto dal 2017;
__________ RFD __________ edificato nel 2010/2011 palazzina 5 PPP no 3 PPP vendute 1 PPP in affitto dal 01.09.2011 1 PPP abitazione primaria RI 1.
In merito all’intensa attività di compravendita immobiliare svolta da RI 1, estesa negli anni, l’UT ha allegato alle proprie osservazioni del 28.11.2018 le decisioni di tassazione IFD dei periodi dal 2006 al 2012 e 2014. Per tutti i periodi fiscali citati il ricorrente si è visto imporre dei redditi derivanti da commercio professionale d’immobili:
· 2006: fr. 558'668.-;
· 2007: fr. 420'390.-;
· 2008: fr. 177'442.-;
· 2009: fr. 349'464.-;
· 2010: fr. 155'572.-;
· 2011: fr. 903'013.-;
· 2012: fr. 301'767.-;
· 2014: fr. 749'085.-.
Orbene, considerate poi le transazioni avvenute anche nel 2016, non si può sicuramente negare che ci si trovi confrontati ad una sistematicità delle operazioni immobiliari intraprese, che si sono susseguite in maniera costante negli anni, permettendo al qui contribuente di conseguire notevoli guadagni.
3.4. Relazione stretta tra l'attività indipendente (accessoria) supposta e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente, l'uso di conoscenze specialistiche
3.4.1.
La Suprema Corte ha nuovamente ribadito l’importanza, a livello di indizi da considerare per valutare l’esistenza o meno di un commercio a titolo professionale d’immobili, della professione svolta dal contribuente. In particolare, in una recente sentenza (n. 2C_18/2018 del 16.6.2018, consid. 3.2.) il Tribunale federale ha rilevato come la professione d’ingegnere civile esercitata da uno dei contribuenti costituisse un indizio importante nel ritenere l’esistenza di un commercio professionale d’immobili. In tal senso l’Alta Corte, rispondendo alla censura dei ricorrenti, che avevano indicato che il marito non svolgeva né la professione d’imprenditore né quella di architetto, ha ritenuto che la professione d’ingegnere civile, svolta da quest’ultimo, gli conferiva, proprio per il fatto di essere attivo nel mondo della costruzione, non solamente delle conoscenze specialistiche (che non devono necessariamente essere quelle di un architetto), ma altresì dei contatti necessari alla realizzazione di un progetto immobiliare.
3.4.2.
Nel caso che qui ci occupa il ricorrente indica di essere stato – giustamente – considerato quale commerciante professionale d’immobili sino al 2014, avendo “acquistato edificato e venduto oggetti immobiliari”.
Ora, le vendite avvenute nel 2016 risultano essere in stretta relazione con l’attività svolta dal contribuente, di professione imprenditore immobiliare. Basti pensare che nella lista d’immobili ceduti in locazione risulta per esempio il mapp. __________ RFD __________ 3, che è stato acquistato nel 2015, edificato nel 2016 e locato dal 2017 (investimento totale di fr. 986'037.47, dei quali fr. 218'584.80 fondi propri e fr. 767'452.67 di ipoteca). Ciò a comprova del fatto che l’attività d’imprenditore dal ricorrente non si è arrestata nel 2014, ma come visto è perdurata anche in seguito. A tal proposito egli indica sul modulo 1 di compiere la professione di “commerciante” a titolo indipendente. Non può pertanto mettere in discussione la sua qualifica di imprenditore nel settore immobiliare solo per il fatto che, dopo numerosi anni caratterizzati da vendite proficue, nel periodo fiscale 2015 non ha invece venduto alcun bene immobiliare.
D’altronde, anche se si volesse ammettere che nel 2014 vi sia stato un cambiamento nella natura dell’attività imprenditoriale del contribuente, come correttamente ricordato dall’autorità fiscale nelle proprie osservazioni al ricorso, ciò non basterebbe a fare venir meno la qualifica di commerciante d’immobili. Infatti, in considerazione dell’estrema difficoltà di stabilire il momento in cui un commerciante di immobili cessa la sua attività, secondo la giurisprudenza, a meno che il contribuente non abbia manifestato chiaramente l’intenzione di cessare la sua attività lucrativa anche nel settore immobiliare, tale attività si presume che continui (cfr. p. es DTF 126 II 473 consid. 5b con riferimenti; cfr. sentenza CDT n. 80.2016.275-276 del 17.7.2018 consid. 2.3.).
3.5. Reinvestimento
Le vendite delle due proprietà immobiliari in questione sono avvenute nei mesi di giugno e luglio del 2016, a poco tempo di distanza dall’avvio dei lavori della palazzina al mapp. __________ RFD __________. Come visto per l’edificazione di tale immobile il ricorrente ha fatto capo a cospicui fondi di terzi.
La tempistica delle due vendite indicate fa propendere anche per l’esistenza di uno degli altri indizi contemplati dalla giurisprudenza in ambito di commercio professionale d’immobili e meglio il reinvestimento in altre operazioni immobiliari.
Il ricorrente sostiene che gli immobili venduti rientrassero nella sua sostanza privata, per il fatto che si sarebbe limitato a edificare e cedere in locazione immobili. Sottolinea inoltre che gli stessi sono stati di sua proprietà per un lungo lasso di tempo.
4.2.
Con riguardo alla censura sollevata dal contribuente, il quale ribadisce l’appartenenza dei due immobili venduti nel 2016 al proprio patrimonio personale, il Tribunale federale ha ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385; cfr. anche Noël, op. cit. ad art. 18 n.18).
A differenza di quanto sostenuto nel ricorso, dunque, anche se si volesse ammettere per avvenuta la realizzazione di un “singolo evento”, tale circostanza non sarebbe in nessun modo di rilievo ai fini del giudizio sulla qualifica dell’operazione medesima nel senso della giurisprudenza appena indicata.
4.3.
In merito all’affermazione del ricorrente, secondo cui avrebbe cessato di edificare per vendere e si limiterebbe a cedere gli immobili in locazione, è vero che, secondo la costante giurisprudenza del Tribunale federale, la locazione di immobili rientra tipicamente nell’amministrazione ordinaria del patrimonio privato. Non vi è attività lucrativa indipendente nemmeno nel caso in cui il patrimonio è di proporzioni rilevanti, viene amministrato in modo professionale e vengono tenuti libri contabili (p. es. ASA 74 p. 737).
Per stabilire se un utile in capitale sia imponibile secondo l’art. 18 LIFD, ognuno dei criteri stabiliti dalla prassi e dalla giurisprudenza deve tuttavia essere esaminato in concorso con gli altri e non isolatamente. Ciò vale, in particolar modo, per il criterio della breve durata del possesso. Secondo la costante giurisprudenza del Tribunale federale, infatti, una lunga durata del possesso non entra necessariamente in contraddizione con la qualifica di attività commerciale (p. es. la sentenza del 14 aprile 2013 n. 2A.125/2007, consid. 3.2.1). Un’attività immobiliare di carattere commerciale è stata riconosciuta anche nel caso di un immobile posseduto per diciassette anni (sentenza del 19 aprile 2013 n. 2C_834/2012, consid. 5.6.2), come pure per immobili che erano stati acquistati a fini di previdenza professionale (sentenza del 19 aprile 2013 n. 2C_996/2012, consid. 5.2) o in vista di un investimento a lungo termine (DTF 126 II 473, consid. 5a; cfr. anche la sentenza del 24 ottobre 2013, n. 2C_1276/2012 e 2C_1277/2012, in RF 69/2014 p. 50, consid. 4.3.3).
Ne consegue che la semplice circostanza che, negli anni precedenti, l’immobile poi venduto con profitto sia stato affittato, non basta per concludere che sia stato conseguito un utile in capitale di carattere privato (cfr. sentenza CDT 80.2013.282/283 del 25 febbraio 2015 consid 2.2, con riferimento alla sentenza del Tribunale federale del 31 ottobre 2011 n. 2C_948/2010, consid. 3.2).
4.4.
Per quanto concerne la PPP __________ fondo base __________ RFD __________, la durata del possesso è stata di 33 anni, 1 mese e 25 giorni. Il valore d’investimento deducibile è stato stabilito in fr. 41'570.- (valore di stima di 20 anni fa) al quale si aggiungono fr. 72'292.- di costi di costruzione e di miglioria e gli esborsi legati ai costi di acquisto e vendita, per un utile di fr. 80'969.-. Come indicato dallo stesso contribuente nel suo ricorso, lo stabile in questione è stato da lui edificato nel 1983 ed è stato ristrutturato e trasformato in PPP nel 2005. In seguito, gli appartamenti sono stati venduti, tranne quello in discussione. Proprio perché l’unità condominiale alienata rientra nel quadro di un’operazione di chiaro carattere commerciale, non si vede come possa essere considerata di natura privata, nonostante la lunga durata del possesso.
In relazione al mapp. __________ RFD __________ (__________) si rileva che la durata di possesso è stata di 14 anni 3 mesi e 2 giorni. Lo stesso è stato acquistato per la somma di fr. 75'000.- e il contribuente ha fatto valere costi di costruzione e miglioria per fr. 112'714.-, tolti i costi di acquisto e di vendita nonché le provvigioni versate (ciò che implica anche l’aver fatto capo ad un mediatore immobiliare, cfr. 134 cpv. 1 LT), ha avuto un utile imponibile importante, di fr. 198'466.-. Anche in questo caso, le indicazioni fornite dallo stesso ricorrente permettono di consolidare la conclusione che si tratti di una transazione che concerne un bene commerciale. Nel ricorso, il contribuente sottolinea infatti che la vendita sarebbe intervenuta contestualmente alla cessione di un fondo confinante da parte della __________. SA di __________. Entrambi i fondi, su cui sorgevano strutture sportive, erano infatti stati acquistati dalla __________ SA nell’ambito della procedura fallimentare della __________ SA di Sementina. Mentre la società aggiudicataria, le cui azioni, come già ricordato, sono detenute dal ricorrente, è rimasta proprietaria del mapp. n. __________ fino al momento della vendita, avvenuta il 20 giugno 2016, il confinante mapp. n. __________ era invece stato ceduto all’insorgente il 18 marzo 2002. È quindi comprensibile che l’acquirente del mapp. n. __________ abbia acquistato anche il mapp. n. __________. Tenuto conto delle modalità dell’acquisto, della natura e destinazione dell’immobile e della stretta connessione con il fondo confinante, si deve riconoscere il carattere di bene commerciale del fondo in questione.
4.5.
Le circostanze descritte consentono senz’altro di ritenere adempiuti i presupposti per qualificare l’utile, conseguito dal ricorrente con le vendite immobiliari del 2016, quale reddito dell’attività lucrativa indipendente e non utile in capitale di natura privata. Si può quindi affermare come con ambo le operazioni in causa il ricorrente abbia oltrepassato la mera amministrazione del suo patrimonio e abbia potuto posizionarsi sul mercato immobiliare grazie alle conoscenze e capacità acquisite nel corso della carriera di commerciante professionale d’immobili, nell’intento di realizzare un considerevole profitto.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 2’500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 500.–
per un totale di fr. 3’000.–
sono a carico del ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 82 ss LTF).
Intimazione a:
Divisione delle contribuzioni Ufficio giuridico, viale S. Franscini 6, 6500 Bellinzona
Amm. federale delle contribuzioni Divisione principale, Eigerstrasse 65, 3003 Berna
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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