AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2017.159
Data decisione, Autorità: 08.05.2019, IICCA
Titolo: Compravendita immobiliare - garanzia per difetti
Incarto n. 12.2017.159
Lugano 8 maggio 2019/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2014.46 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 21 febbraio 2014 da
AO 1 AO 2 tutti rappr. da RA 2
contro
AP 1 AP 2 tutti rappr. da RA 1
con cui gli attori hanno chiesto di disconoscere il debito di fr. 45'000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011 vantato dai convenuti di cui ai PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano e le spese giudiziarie delle procedure di rigetto in via provvisoria dell’opposizione ai PE di complessivi fr. 1’860.- nonché di annullare la relativa esecuzione e di condannare i convenuti in solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre interessi al 5% dal 19 ottobre 2012 con conseguente rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano;
domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore, dopo aver dichiarato inammissibile la richiesta condannatoria con decisione 2 luglio 2014, con decisione 29 agosto 2017 ha parzialmente accolto, disconoscendo il debito in ragione di fr. 28'000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011;
appellanti i convenuti con appello 29 settembre 2017, con cui hanno chiesto in via principale la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione e in via subordinata il rinvio della causa al Pretore per completazione / delucidazione della perizia giudiziaria e nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli attori con risposta 7 novembre 2017 hanno postulato la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
Con rogito 29 settembre 2009 del notaio avv. G__________ __________ (doc. G) AP 1 e AP 2 hanno venduto a AO 1 e AO 2, per un prezzo di fr. 3'800'000.-, l’appartamento n. 1 di cui al foglio PPP n. __________ del fondo base n. __________ RFD di __________, sul quale era in fase di costruzione il condominio denominato “Condominio __________”, che in base agli accordi avrebbe dovuto essere completato entro il 30 settembre 2010 “secondo i piani e le descrizioni tecniche concordate tra le parti e tra loro integralmente note”. Il rogito prevedeva pure, tra le altre cose, l’assegnazione in uso riservato a AO 1 e AO 2 di due posti auto (sovrapposti) al secondo piano superiore dell’autorimessa contrassegnati con la lettera D.
Il 31 gennaio 2014 (doc. C e D) i venditori hanno ottenuto dalla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, il rigetto in via provvisoria delle opposizioni interposte dagli acquirenti ai PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano (doc. E e F) per fr. 45'000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011, ritenuto che le relative spese e tassa di giustizia di complessivi fr. 230.- sono state poste a carico di ciascun escusso, obbligato altresì a rifondere fr. 700.- a titolo di ripetibili.
Con petizione 21 febbraio 2014 AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 e AP 2 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo di disconoscere il debito di fr. 45'000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011 vantato con i PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano e le spese giudiziarie di complessivi fr. 1’860.- delle procedure di rigetto in via provvisoria dell’opposizione ai PE nonché di annullare la relativa esecuzione (ritenuto che l’ulteriore richiesta di condannarli in solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre interessi al 5% dal 19 ottobre 2012 con conseguente rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano è stata invece dichiarata inammissibile dal Pretore, per mancanza della necessaria preventiva conciliazione, con decisione 2 luglio 2014). Essi, per quanto qui interessa, hanno posto in compensazione all’eventuale saldo residuo del prezzo di vendita (di fr. 45'000.-) il minor valore della loro PPP a seguito della mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti (fr. 190'000.-) e a seguito della difettosità del posto auto superiore (fr. 57'000.-), nonché, in qualità di cessionari di M__________ __________, il minor valore della PPP da lei pure acquistata nel medesimo condominio sempre a seguito della difettosità del posto auto superiore (fr. 57'000.-).
I convenuti si sono integralmente opposti alla petizione.
Esperita l’istruttoria di causa e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con decisione 29 agosto 2017, in parziale accoglimento della petizione, ha disconosciuto il debito in ragione di fr. 28'000.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011 (dispositivi n. 1 e 2), ponendo la tassa di giustizia e le spese di fr. 4’200.- per il 38% a carico degli attori e per il 62% a carico dei convenuti, tenuti altresì a rifondere alla controparte fr. 650.- per ripetibili (dispositivo n. 3). Egli ha in sostanza ritenuto che dal saldo del prezzo, di fr. 45'000.-, potesse essere dedotto unicamente il minor valore della PPP di M__________ __________, per l’appunto pari a fr. 28'000.-.
Con l’appello 29 settembre 2017 che qui ci occupa, avversato dagli attori con risposta 7 novembre 2017, i convenuti hanno chiesto in via principale di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione e in via subordinata di rinviare la causa al Pretore per completazione / delucidazione della perizia giudiziaria e nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Il Pretore ha innanzitutto ritenuto che l’esistenza di un saldo residuo di fr. 45'000.- sul prezzo di vendita a favore dei convenuti fosse stato provato dallo scritto allestito il 3 luglio 2012 dal notaio rogante per conto dell’attore AO 1 (doc. GG).
In questa sede gli attori hanno contestato che i convenuti avessero provato in modo sufficiente l’esistenza del saldo di fr. 45'000.- sul prezzo di vendita. Il rilevo è ampiamente infondato. Nel doc. GG il notaio rogante, “così richiesto dal dott. AO 1”, aveva in effetti comunicato al legale dei convenuti “che in data 24 maggio 2012 ho ricevuto l’importo di fr. 45'000.- … a saldo del prezzo di compravendita …”, lasciando intendere che quello fosse proprio l’importo ancora insoluto. Oltretutto nell’allegato conclusionale (p. 9) gli stessi attori avevano pacificamente dato atto che “il saldo mancante di fr. 45'000.- è dal 25 maggio 2012 (come richiesto dai convenuti) depositato presso lo studio” del notaio rogante, aggiungendo poi che “effettivamente è vero che … non hanno mai versato ai convenuti la somma sopraindicata a titolo di saldo …”.
7.1. In questa sede i convenuti hanno rimproverato al Pretore di aver giudicato ultra petita per aver ritenuto che il minor valore della PPP di M__________ __________ potesse essere riconosciuto nella presente causa di disconoscimento del debito quando invece quell’importo doveva semmai essere attribuito nell’ambito della nuova e successiva causa creditoria (inc. n. OR.2014.208, volta alla loro condanna in solido al pagamento di fr. 304'000.- oltre interessi al 5% dal 19 ottobre 2012 con conseguente rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte al PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano) promossa dagli attori dopo che, con decisione 2 luglio 2014, la loro ulteriore richiesta in tal senso formulata contestualmente alla presente causa era stata dichiarata inammissibile per mancanza della necessaria preventiva conciliazione. L’assunto è manifestamente infondato.
Come detto, nella presente azione di disconoscimento del debito gli attori avevano in effetti posto in compensazione all’eventuale credito residuo di fr. 45'000.- dei convenuti il minor valore della loro PPP a seguito della mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti nonché il minor valore della loro PPP e di quella di M__________ __________ a seguito della difettosità del posto auto superiore, mentre con la domanda creditoria avevano postulato l’attribuzione, fino a un massimo di fr. 304'000.-, delle somme a loro dovute per quel medesimo titolo che non fossero già state estinte per compensazione (cfr. petizione p. 11 seg.). L’inammissibilità della domanda creditoria degli attori promossa contestualmente all’azione di disconoscimento del debito, e il successivo inoltro da parte loro di una nuova separata domanda creditoria del medesimo tenore, non toglie che nell’azione di disconoscimento del debito essi abbiano posto in compensazione all’eventuale saldo residuo del prezzo di vendita, per un massimo dunque di fr. 45'000.-, il minor valore causato alla loro PPP e a quella di M__________ __________ a seguito delle inadempienze sopra menzionate.
7.2. I convenuti hanno contestato che il sistema posato dovesse essere considerato difettoso per il solo fatto che non era stata rispettata l’indicazione di 1.80 m riportata nel doc. L, documento che a loro dire non esprimeva uno standard generalizzato e neppure era stato allegato alla relazione tecnica (doc. I) consegnata prima della firma del contratto di compravendita.
La censura merita accoglimento. Nella relazione tecnica (doc. I) è stato indicato che l’impianto monta auto avrebbe dovuto avere le seguenti caratteristiche: “Sistema di parcheggio per il parcheggio indipendente di 2 x 2 auto, le une sopra le altre, complete di colonne di supporto posteriori fissate al pavimento, su cui le piattaforme superiore/inferiore sono guidate lungo la corsa verticale tramite slitta di sollevamento comune. Azionamento con centralina idraulica. Pannello di controllo con pulsante d’emergenza. Certificazione di conformità CE”, ma non è stata specificata l’altezza dei due posti auto sovrapposti. Dalla perizia giudiziaria si è poi potuto evincere che la norma VSS 640.201 (che prevedeva un’altezza minima di 1.80 m, cfr. pure doc. S) non era riferita espressamente alle aree di posteggio, che le dimensioni delle installazioni di posteggio erano definite dalla norma VSS 640.291a (che prevedeva un’altezza minima di 2.20 m, cfr. pure doc. S), la quale però dal punto di vista dell’altezza forniva solo delle altezze raccomandate per i piani di edifici dove venivano realizzati dei posteggi coperti, e che soprattutto non risultava invece che vi fossero delle norme di questo tipo specifiche per gli impianti monta auto, le quali erano delle installazioni speciali e normalmente rispondevano alle direttive pubblicate dai produttori (cfr. perizia orale p. 2 seg.). In tali circostanze il solo fatto che nella scheda tecnica relativa al monta auto modello 442.6 di cui doc. L, che per altro non risultava affatto essere l’espressione di uno standard generalizzato e neppure è stato provato che fosse stato allegato alla relazione tecnica consegnata prima della sottoscrizione del contratto di compravendita (la deposizione del teste __________ p. 2, secondo cui lo stesso era stato consegnato solo in epoca successiva e non faceva parte della documentazione contrattuale, essendo anzi ben più attendibile della deposizione resa nell’inc. n. OR.2014.208 dal teste F__________ , marito di M __________ e padre dell’attrice AO 2, secondo cui lo stesso era stato consegnato a quel momento), sia stato specificato che il modello “komfort” prevedeva due altezze di 1.80 m, non significa necessariamente ancora, non avendolo del resto sostenuto nemmeno il perito giudiziario, che l’allestimento delle pedane a due differenti altezze, quella inferiore di 2.12 m e quella superiore di 1.55 m, ritenuta per altro conforme alle norme pianificatorie (cfr. perizia orale p. 3), possa essere costitutivo di un difetto, anche in presenza di un condominio di lusso. Oltretutto, se è vero che la soluzione effettivamente adottata impediva il posteggio nel vano superiore di un buon numero di modelli di vetture in vendita sul mercato, ma comunque non di quelle “normali” (cfr. e-mail 9 settembre 2008 allegata al doc. EE), è altrettanto vero che la stessa era però tale da consentire il posteggio nel vano inferiore di quasi la totalità dei modelli di vetture offerte dal mercato, fermo restando invece che l’altezza di 1.80 m nei vani inferiore e superiore prevista nel doc. L (cfr. perizia orale p. 2) non avrebbe a sua volta permesso, e ciò non solo per uno ma per entrambi gli stalli, l’accessibilità di un certo numero di modelli di vetture in vendita sul mercato. In definitiva, ritenuto che il sistema posato, per altro di gran lunga più costoso di quello di serie e costituente il “top dei ns. prodotti” (cfr. e-mail 9 e 13 settembre 2008 allegate al doc. EE), costituisce una valida e ragionevole soluzione di compromesso dettata dalla limitazione delle altezze disponibili nel vano monta auto dell’autorimessa (di 3.85 m), la sua difettosità non può essere considerata sufficientemente provata. Tanto basta per escludere il riconoscimento del minor valore della PPP di M__________ __________.
7.3. Ma a prescindere da quanto precede, è senz’altro a ragione che i convenuti hanno contestato l’applicabilità delle norme SIA 118 e la conseguente tempestività della notifica del difetto da parte di M__________ __________, aggiungendo che, se invece le norme SIA 118 non fossero state applicabili, la richiesta di riconoscimento del minor valore sarebbe comunque stata prematura.
7.3.1. Il Pretore ha ritenuto che l’applicabilità delle norme SIA 118 fosse stata pattuita nel contratto di compravendita, non essendo stato preteso che il regime contrattuale fosse differente da quello degli attori, rispettivamente fosse stata ammessa in occasione dell’assemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010 (cfr. doc. B dell’inc. n. OR.2014.208: trattanda n. 9). A torto.
In realtà nel contratto di compravendita di M__________ __________, che in assenza di puntuali censure dei convenuti all’assunto pretorile va ritenuto essere analogo a quello concluso con gli attori (doc. G), le norme SIA 118 non erano mai state menzionate ed anzi, al suo punto 4.2, era stato previsto che “per quanto riguarda la responsabilità dei venditori per eventuali difetti nascosti alla costruzione si rinvia alle norme del CO (art. 197 e ss.)”, mentre in occasione dell’assemblea costitutiva del condominio del 9 novembre 2010, alla trattanda n. 9, avente per oggetto la “notifica eventuali difetti di costruzione per le parti comuni”, è stato verbalizzato, tenuto conto che il tenore dei vari contratti compravendita non era univoco (in alcuni casi, come ad esempio per gli attori, essendo stata concordata l’applicazione del CO e in altri casi, come ad esempio per __________ [cfr. inc. n. OR.2014.1 rich.], essendo stata prevista l’applicazione delle norme SIA 118), che “il sig. __________ [N.d.R.: presidente dell’assemblea] invita i condomini a notificare direttamente in amministrazione eventuali difetti riscontrati nelle parti comuni. I difetti relativi ai singoli appartamenti dovranno essere notificati direttamente ai promotori. I difetti devono essere segnalati immediatamente non appena esserne venuti a conoscenza. Le garanzie previste dal CO e dalle norme SIA si estendono a due anni per i difetti palesi ed a 5 anni per quelli occulti. Le garanzie per gli apparecchi sono di un anno” (cfr. doc. B dell’inc. n. OR.2014.208), sicché quest’ultimo richiamo delle norme SIA (non è per altro dato a sapere quali) non appare sufficiente per ammetterne l’applicazione nel caso concreto.
Dovendosi così escludere l’applicabilità delle norme SIA 118, anche perché gli attori nei loro allegati mai le avevano menzionate né tanto meno le avevano versate agli atti, e dovendosi al contrario ammettere l’applicabilità del CO e meglio dell’art. 201 o 367 CO, è incontestabile che, in assenza di puntuali censure degli attori all’assunto pretorile secondo cui la consegna dell’opera era avvenuta già a fine settembre 2010 (non potendo bastare allo scopo la semplice indicazione, per altro non corredata da alcuna prova, secondo cui la consegna sarebbe invece avvenuta il 28 ottobre 2010), la notifica del difetto da parte di M__________ __________ del 5 aprile 2011 (cfr. doc. EE) non possa essere ritenuta tempestiva, ciò che pure avrebbe escluso il riconoscimento del minor valore della PPP. Gli attori non possono in effetti essere seguiti laddove hanno preteso che la notifica fosse avvenuta “già il 29 ottobre 2010” (risposta all’appello p. 10), ritenuto che la circostanza non è stata minimamente provata, dagli atti risultando unicamente che il 29 ottobre 2010 la difettosità non era stata notificata da lei, ma dall’attore AO 1 (doc. R), tanto più che quella notifica neppure sarebbe stata valida, essendo stata indirizzata a __________, tecnico dell’impresa di costruzioni __________ intervenuta nel cantiere, che non è qui stato preteso, ancor prima che provato, fosse un rappresentante dei convenuti.
7.3.2. Il giudizio sulla pretesa qui in discussione sarebbe comunque stato il medesimo anche nel caso in cui le norme SIA 118 fossero risultate applicabili. L’art. 169 delle norme SIA 118 prevede in effetti che per ogni difetto dell’opera il committente possa far valere dapprima unicamente il diritto all’eliminazione del danno da parte dell’imprenditore entro un termine conveniente (cpv. 1 prima frase), ritenuto che egli ha il diritto di scegliere tra le altre cose la riduzione del prezzo corrispondente al minor valore dell’opera solo se quest’ultimo non elimina il difetto entro il termine stabilito (cpv. 1 seconda frase), oppure si rifiuta espressamente o risulta chiaramente incapace di procedere alla miglioria (cpv. 2). Sennonché nel caso di specie non risulta che M__________ __________, rispettivamente, dopo la cessione 20 febbraio 2014 agli attori (doc. Z), questi ultimi abbiano dapprima chiesto ai convenuti di provvedere alla riparazione del difetto. Come preteso da costoro, la richiesta di riconoscimento del minor valore sarebbe dunque stata da respingere siccome prematura (Gauch/Stöckli, Kommentar zur SIA-Norm 118, 2ª ed., n. 7.3 ad art. 169; DTF 116 II 305 consid. 3a, 116 II 450 consid. 2b/bb).
In questa sede gli attori hanno ribadito il buon fondamento della loro pretesa compensatoria, rilevando che l’accordo di cui al doc. GG era condizionato alla soluzione del contenzioso relativo alla difettosità del posto auto superiore ed alla mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti, che tuttavia non hanno mai potuto essere risolti, per cui essi potevano rivendicare il minor valore della loro PPP di fr. 57'000.-.
La censura dev’essere respinta, visto e considerato che dal doc. GG si evince che solo “la liberazione” a favore dei convenuti dell’importo di fr. 45'000.- depositato, e non invece il suo precedente versamento “a saldo del prezzo della compravendita” al notaio rogante, era stata subordinata “alla concessione dei posti auto esterni”, mentre nulla veniva precisato in merito alla problematica della difettosità del posto auto superiore proprio per il fatto che tale questione era stata risolta, accettando quanto proposto nell’e-mail 29 marzo 2012 di cui al doc. QQ (con cui era stato proposto di ridurre per quel difetto fr. 25'000.- dal saldo del prezzo di fr. 70'000.-), con quel versamento “a saldo”.
Ma ad ogni buon conto, quand’anche, per ipotesi, gli attori avessero ragione su tale questione, resterebbe pur sempre il fatto che, come si è detto in precedenza, la difettosità del sistema monta auto posato non è stata sufficientemente provata (consid. 7.2); che è incontestabile, stante l’inapplicabilità delle norme SIA 118, che a fronte della consegna dell’opera pacificamente avvenuta a fine settembre 2010 la notifica del difetto del 13 aprile 2011 (doc. 5) - quella del 29 ottobre 2010 (cfr. doc. R) non essendo invece valida siccome era stata indirizzata a __________, tecnico dell’impresa di costruzioni intervenuta nel cantiere, che non è stato provato fosse un rappresentante dei convenuti (consid. 7.3.1) - non poteva essere ritenuta tempestiva, ritenuto che, se invece le norme SIA 118 non fossero state applicabili, la richiesta di riconoscimento del minor valore sarebbe comunque stata prematura (consid. 7.3.2); e che oltretutto, avendo gli attori pacificamente rifiutato la proposta formulata a suo tempo dai convenuti di fissare le due piattaforme ad un’altezza di 1.80 m (cfr. replica p. 10), essi sarebbero assai malvenuti a pretendere il minor valore dell’oggetto acquistato per il fatto che il sistema posato non sarebbe conforme al doc. L (che, come detto, prevedeva invece proprio un’altezza di 1.80 m nei vani inferiore e superiore). Tanto basta per escludere il riconoscimento del minor valore della PPP per l’esistenza di questo presunto difetto.
Alla luce di quanto precede (consid. 7 e 8), non è necessario esprimersi sulle censure sollevate dai convenuti con riferimento all’entità del minor valore riconducibile a questo presunto difetto.
Il Pretore ha infine escluso che gli attori potessero porre in compensazione il minor valore della loro PPP a seguito della mancata messa a disposizione di due posteggi esterni per gli ospiti (fr. 190'000.-).
Atteso che in questa sede gli attori non hanno minimamente censurato la conclusione pretorile su questo punto, la questione non necessita di essere approfondita.
Ritenuto che il Pretore aveva quantificato le ripetibili in fr. 650.- sulla base di una soccombenza dei convenuti del 62% e degli attori del 38%, in assenza di censure sulla modalità di calcolo applicata dal giudice di prime cure la soccombenza integrale di questi ultimi fa sì che le ripetibili a loro carico debbano essere stabilite in circa fr. 2'700.- (fr. 650.- : 24% [62% - 38%]).
L’ulteriore richiesta di porre questo importo a carico degli attori in solido deve invece essere dichiarata irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).
Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base del valore qui ancora litigioso di fr. 28'000.-, seguono la pressoché integrale soccombenza degli attori appellati (art. 106 cpv. 1 CPC).
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar
decide:
I. L’appello 29 settembre 2017 di AP 1 e AP 2 è parzialmente accolto. Di conseguenza la decisione 29 agosto 2017 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, è così riformata:
La petizione è respinta.
La tassa di giustizia e le spese di fr. 4’200.- sono poste a carico degli attori, che rifonderanno ai convenuti complessivi fr. 2’700.- a titolo di ripetibili.
II. Le spese processuali di complessivi fr. 3’000.- sono a carico degli appellati, che rifonderanno agli appellanti complessivi fr. 2’000.- per ripetibili di appello.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster