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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1999.110
Data decisione, Autorità: 25.08.1999, IICCA
Incarto n. 12.99.00110 12.99.00111
Lugano 25 agosto 1999/kc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare in materia di nullità della disdetta e di sfratto dei conduttori nelle procedure DI.99.36 e DI.99.98 della Pretura del distretto di Bellinzona in essere tra
(patr. dall’avv. __________)
contro
(tutti patr. dall’avv. __________)
con cui __________ ha chiesto l’accertamento della nullità della disdetta intimatale il 22 ottobre 1998 per il termine del 30 novembre 1998 per l’ente locato __________ di __________, istanza respinta dal Pretore in data 14 maggio 1999;
e con cui i signori __________ hanno chiesto lo sfratto della conduttrice dal predetto immobile, istanza accolta dal Pretore con decreto del 17 maggio 1999;
Appellante __________, che con atti di appello del 25 maggio 1999 con richiesta di effetto sospensivo chiede la riforma delle decisioni pretorili nel senso di dichiarare nulla la disdetta e di respingere l’istanza di sfratto;
Mentre i locatori con osservazioni 14 giugno 1999 si oppongono ai gravami;
Richiamati i decreti 27 maggio 1999 del Presidente di questa Camera, che ha conferito effetto sospensivo ai gravami,
Potendosi, per economia di giudizio, giudicare su entrambi gli appelli con un’unica sentenza;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
Ritenuto
in fatto: A. A far tempo dal 1° gennaio 1991 __________ ha locato dai signori __________ per la durata di 5 anni, ovvero fino al 31 dicembre 1995, il __________ a __________ contro un canone annuo di fr. 37’200.--, da versare in rate mensili di fr. 3’100.-- entro il 10 di ogni mese (doc. A, punti 1 e 2). Alla sua scadenza il contratto si è tacitamente rinnovato di anno in anno (doc. A, punto 4).
B. Il 18 settembre 1998 i locatori, adducendo un arretrato di complessivi fr. 64’100.-- nei pagamenti e invocando l’art. 257d CO, hanno assegnato alla conduttrice un termine di 30 giorni per il pagamento delle pigioni scoperte, accludendo alla lettera di diffida (doc. B) un modulo ufficiale datato anch’esso 18 settembre 1998 e notificante la disdetta della locazione per il 30 novembre 1998. Il 25 settembre 1998 i locatori hanno precisato l’ammon-tare della loro pretesa in fr. 50’700.-- oltre interessi (doc. D).
C. L’8 ottobre 1998 la conduttrice ha contestato la disdetta avanti al competente Ufficio di conciliazione, adducendo l’inesigibilità del credito per effetto della moratoria concordataria concessale il 5 ottobre (doc. E), e il vizio formale della disdetta medesima, notificata prima della scadenza del termine di pagamento assegnato con il sollecito.
Con scritto del 16 ottobre 1998 all’Ufficio di conciliazione i locatori hanno dichiarato di ritirare la disdetta (doc. G).
D. Facendo riferimento alla diffida del 18 settembre, i locatori il 22 ottobre 1998 hanno nuovamente disdetto il contratto di locazione per il termine del 30 novembre 1998 (doc. H).
La disdetta è stata contestata dalla conduttrice, che, con riferimento alla disdetta ritirata, ha invocato la protezione del termine triennale di cui all’art. 271a cpv. 1 lit. e CO, e ha inoltre addotto l’inesigibilità della pretesa per effetto della moratoria concordataria, tesi respinte dall’Ufficio di conciliazione nella decisione del 26 gennaio 1999.
E. Con l’istanza del 25 febbraio 1999 la conduttrice, cui la moratoria concordataria era nel frattempo stata protratta di 6 mesi, ha riproposto avanti al Pretore le precedenti argomentazioni, mentre i locatori, adducendo la fine del rapporto di locazione al 30 novembre 1998, il 28 aprile 1999 hanno instato per lo sfratto della signora __________.
Le rispettive istanze sono state discusse, con l’opposizione dei resistenti, nel corso dell’udienza del 10 maggio 1999.
F. Con decisione del 14 maggio 1999 il Pretore ha sancito la validità della contestata disdetta, rilevando, stante la disdetta per mora, l’inapplicabilità dell’invocato termine triennale di protezione, mentre che l’invocata moratoria non inibirebbe i diritti del locatore, e perciò neppure quello di pronunciare la disdetta per la mora del conduttore.
Con decisione 17 maggio 1999, in accoglimento dell’istanza dei locatori, il Pretore ha di conseguenza pronunciato il richiesto sfratto.
G. Delle argomentazioni della ricorrente, che postula la riforma dei querelati giudizi in senso a lei favorevole, e di quelle dei resistenti, che chiedono la reiezione dei gravami con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto: 1. Anche in questa sede la conduttrice afferma che la disdetta pronunciata nei suoi confronti sarebbe inefficace in quanto conseguente ad una precedente vertenza sulla locazione stessa, e perciò lesiva dell’art. 271a cpv. 1 lit. e CO siccome pronunciata nel periodo triennale di protezione.
La tesi è a prima vista manifestamente infondata: a prescindere infatti dal fatto che le circostanze del ritiro da parte dei locatori dell’intempestiva disdetta 18 settembre 1998 non costituiscono soccombenza da parte loro ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lit. e CO (II CCA 22 luglio 1997 in re C./F. e llcc. e riferimenti, in particolare DTF 119 II 147 consid. 4b), anche l’eventualità contraria non osterebbe alla pronuncia di una nuova disdetta per mora, essendo questa fattispecie, come rettamente indicato dal Pretore, esclusa per effetto dell’art. 271a cpv. 3 lit. b CO dalla protezione conferita dall’invocata norma.
Ciò premesso, la mora della conduttrice è in concreto innegabile, atteso che, contrariamente alla di lei opinione, non vi è alcuna norma di legge che vincoli la validità della disdetta al sussistere della mora in ordine a “nuove” pigioni, intese con ciò quelle successive alla disdetta ritirata, dato che è manifesto che il ritiro della disdetta impedisce che il contratto giunga a termine, ma non sana di certo la pregressa mora del conduttore, con il che il locatore rimane autorizzato a pronunciare nuovamente la disdetta per il medesimo credito.
L’appellante disattende infatti che le controparti con gli atti contro cui essa insorge non hanno in alcuna forma proceduto per l’incasso del credito, ma hanno unicamente rescisso un rapporto contrattuale per l’inadempienza della debitrice -il che manifestamente non rientra nel novero degli atti cui osta l’art. 297 LEF- e successivamente proceduto nelle forme cantonali (art. 506 e segg. CPC), e perciò non ai sensi della LEF, per la restituzione di un bene di loro proprietà, la cui occupazione da parte della debitrice è divenuta indebita per effetto di tale disdetta, comportamento anche in questo caso non inconciliabile con gli effetti della moratoria sui diritti dei creditori stabiliti dalla LEF (Staehelin/Staehelin/Bauer, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. 3, Basilea, 1998, n. 7-9 ad art. 297 LEF; Ammon/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. edizione, § 54, n. 31 e 32).
Errata è anche l’opinione per cui gli atti esecutivi -ancorché per principio leciti- sarebbero ingiustificati perché la moratoria avrebbe reso inesigibile il credito, e non potrebbe pertanto esserci la mora posta a base della disdetta: la moratoria inibisce infatti il compimento di atti esecutivi ai sensi della LEF, sospende i termini di prescrizione e perenzione (art. 297 cpv. 1 LEF; Ammon/Gasser, opera citata, § 54, n. 33), ma non ha invece effetto sull’esigibilità delle pretese sancita dal diritto civile (Ammon/Gasser, opera citata, § 54, n. 35), visto che in costanza di moratoria è possibile introdurre nuove cause civili contro il debitore e proseguire quelle già pendenti (Staehelin/Staehelin /Bauer, opera citata, n. 10 ad art. 297 LEF).
Anche questa obiezione è inconsistente, ritenuto che in assenza di prove da assumere l’udienza di discussione è coincisa con il dibattimento finale, così come del resto attestato chiaramente dalla dicitura “il giudice deciderà” di cui ai verbali di udienza, sottoscritti senza riserva di sorta dal patrocinatore della conduttrice, che è perciò assai malvenuto nel sollevare la questione in questa sede.
Ne consegue la reiezione dei gravami, del tutto infondati e visibilmente promossi con mero intento dilatorio.
Tassa di giustizia, spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. Gli appelli 25 maggio 1999 __________ sono respinti.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) di tassa di giustizia fr. 450.--
b) spese fr. 50.--
T o t a l e fr. 500.--
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a controparte complessivi fr. 700.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
–
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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