AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2018.55
Data decisione, Autorità: 22.01.2019, CCR
Titolo: Contratto di locazione - procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti - espulsione del conduttore cumulata con pretesa per pigioni arretrate - compensazione
Incarto n. 16.2018.55 16.2018.59
Lugano 22 gennaio 20199/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Bozzini
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 23 ottobre 2018 (inc. 16.2018.55) presentato da
RE 1
contro la decisione emessa il 19 ottobre 2018 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Città nella causa SO.2018.680 (contratto di locazione) promossa con istanza del 3 settembre 2018 nei confronti di
CO 1 ,
così come sul reclamo del 4 novembre 2018 (inc. 16.2018.59) presentato da CO 1 contro la medesima decisione,
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto: A. Il 10 gennaio 2017 la società M__________ SA, in veste di locatrice, e RE 1, quale conduttore, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto una superficie commerciale (negozio e cantina) ubicata al pianterreno di uno stabile a __________, per una pigione di fr. 1500.– mensili. II 6 ottobre 2017 RE 1 ha sublocato a CO 1 la metà di tale superficie (“+/- 40 m3”). La sublocazione è iniziata il 13 novembre 2017 e il canone è stato fissato in fr. 1000.– mensili.
B. Il 16 giugno 2018 RE 1 ha fissato a CO 1 un termine di 30 giorni per il pagamento di complessivi fr. 1475.– (pigione del mese di giugno e conguaglio per le spese di elettricità) con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento. Non avendo ricevuto alcun versamento, il 25 luglio 2018 RE 1 ha notificato al subconduttore, mediante l'apposito formulario ufficiale, la disdetta del contratto di sublocazione per il successivo 31 agosto.
C. Ottenuta l'autorizzazione ad agire dall'autorità di conciliazione in materia di locazione di Locarno, CO 1 ha convenuto, il 10 agosto 2018, RE 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città per ottenere “il ricalcolo della pigione pattuita con una riduzione del 25% su fr. 1000.– a seguito dei minori metri quadrati di superficie dell'ente locato, la condanna del convenuto al versamento di fr. 4500.– a titolo di danni commerciali per il periodo 10 giugno-10 agosto 2018, di poter accedere al quadro elettrico, al lavandino e al wc comune, la condanna del convenuto al versamento di fr. 201.02, pari al 50% dei costi di elettricità secondo fattura della Società elettrica __________” (inc. SE.2018.28). Il 12 ottobre successivo egli si è inoltre rivolto al medesimo Pretore per ottenere l'annullamento della disdetta notificatagli da RE 1 “in quanto essendo datata 25.7.2018 non rispetta i termini della diffida di pagamento di 30 giorni, come previsto dal CO” (inc. SE.2018.39).
D. Nel frattempo, con istanza del 3 settembre 2018, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, RE 1 ha convenuto CO 1 sempre davanti al medesimo Pretore per ottenere il pagamento di fr. 4000.– corrispondenti alla pigione da giugno a settembre 2018, di fr. 630.– pari ai costi dell'elettricità da novembre 2017 a giugno 2018, l'espulsione del conduttore, lo sgombero e la pulizia completa del locale occupato dal convenuto. All'udienza dell'8 ottobre 2018, indetta per il contraddittorio, l'istante ha confermato le sue domande mentre CO 1 ha proposto di respingere l'istanza.
E. Statuendo il 19 ottobre 2018 il Pretore ha ordinato l'espulsione di CO 1 dall'ente sublocato, disponendone l'esecuzione effettiva (dispositivo n. 1), e ha per il resto respinto (“non entrata in merito”) l'istanza (dispositivo n. 2). Le spese processuali di fr. 200.– sono state poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno.
F. Contro il dispositivo n. 2 della decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 23 ottobre 2018 in cui ne chiede l'annullamento e la sua riforma nel senso di accogliere la sua domanda di pagamento di fr. 4630.–. Egli chiede inoltre di condannare CO 1 al pagamento di fr. 10 000.– per ulteriori canoni di sublocazione e rate dell'elettricità non pagati, la perdita di guadagno dal 10 agosto 2018, le spese processuali e il tempo perso. Il memoriale non è stato oggetto di intimazione.
G. Il 4 novembre 2018 anche CO 1 è insorto contro la decisione del Pretore con un reclamo in cui chiede, previa concessione dell'effetto sospensivo, in via principale l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di respingere integralmente la petizione e in via subordinata la concessione di una protrazione del contratto di almeno sei mesi. Con decreto del 6 novembre 2018 il presidente di questa Camera ha accolto la richiesta di effetto sospensivo presentata da CO 1. Un ricorso di RE 1 contro tale decisione è stato stralciato dai ruoli dal Tribunale federale il 4 gennaio 2019 “a seguito del ritiro” (inc. 4A_617/2018). Il reclamo non è stato oggetto di notificazione.
Considerando
in diritto: 1. I rimedi giuridici in esame sono diretti contro la stessa decisione e vertono sui medesimi oggetti. Si giustifica così di congiungere le due procedure e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).
Quanto al rimedio giuridico del convenuto, il giudizio impugnato gli è stato notificato il 29 ottobre 2018 (cfr. tracciamento degli invii prodotto 98.__________03). Inoltrato il 5 novembre 2018 (cfr. timbro sulla busta d'invio raccomandato), anche il reclamo di CO 1 è stato presentato in tempo utile.
Nella procedura di reclamo, salvo casi che qui non ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC), non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti, né la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie, la documentazione allegata da RE 1 al reclamo (fatture concernenti la fornitura di energia elettrica datate 18 ottobre 2017, 17 gennaio 2018, 25 aprile 2018, 26 giugno 2018 inviategli dalla Società Elettrica ) e quella prodotta da CO 1 con il suo reclamo (autorizzazione ad agire del 12 luglio 2018 rilasciata dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno; lettera del 1° ottobre 2018 da __________ C a CO 1) non sottoposte al primo giudice, non sono pertanto ricevibili.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore. Spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 142 II 380 consid. 4.3 con rinvii).
Nella decisione impugnata il Pretore, esposti i presupposti della procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC), ha rilevato che qualora un'istanza contenga diverse domande di causa, il giudice può concedere la tutela giurisdizionale per alcune pretese e non entrare nel merito per altre ma che comunque ogni singola conclusione di causa dev'essere accolta integralmente oppure dichiarata irricevibile. Premesso ciò, egli ha accertato l'esistenza di una valida disdetta straordinaria per mora del contratto di sublocazione (art. 257d CO) e la sussistenza dei presupposti per decidere l'espulsione dall'ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, donde l'accoglimento della domanda dell'istante volta all'espulsione del convenuto dall'ente locato. Per contro, riguardo alla domanda di condannare il convenuto al pagamento di fr. 4630.–, a suo parere, “la situazione in merito all'importo di fr. 630.–, che l'istante configura quale costo per l'elettricità da novembre 2017 a giugno 2018, non si avvera essere per nulla chiara” poiché agli atti “non è neppure stata prodotta l'eventuale fattura della Società elettrica __________ per il citato periodo” e “non si comprende per quale ragione RE 1 dovrebbe poter chiedere al convenuto di pagargli le spese di elettricità che, secondo il contratto di locazione principale […], RE 1 stesso non è tenuto a pagare in quanto già comprese nella pigione da lui dovuta alla proprietaria dell'immobile locato”. Egli ha inoltre soggiunto che “anche per quanto riguarda le pigioni, non vi è chiarezza, ritenuto come il subconduttore abbia chiesto e chieda una loro riduzione retroattiva a seguito della asserita minore superficie commerciale a lui attribuita rispetto a quella indicata sul contratto di locazione (va osservato comunque che sul contratto si parla di “+/- 40 m3” e non m2)”. Ciò premesso, il primo giudice, ritenuti inadempiuti i presupposti dell'art. 257 cpv. 1 CPC, non è entrato nel merito della richiesta condannatoria.
I. Sul reclamo di RE 1
Giovi rammentare che la procedura sommaria dell'art. 257 CPC costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida. Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC). In tal caso, non generandosi alcun effetto di regiudicata materiale, l'istante potrà riproporre la medesima domanda in procedura ordinaria o semplificata sul medesimo oggetto litigioso (Trezzini, Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, vol. 2, 2ª edizione, n. 45 ad art. 257).
Quanto alla richiesta volta a ottenere il pagamento da parte di CO 1 di fr. 10 000.– per ulteriori canoni di sublocazione e rate dell'elettricità non pagati, la perdita di guadagno dal 10 agosto 2018, le spese processuali e il tempo perso, a prescindere dal fatto che essa non è minimamente sostanziata, questa pretesa è nuova poiché non è stata fatta valere in prima sede, ciò che la rende d'acchito inammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC). In siffatte circostanze, il reclamo di RE 1 si rivela irricevibile.
II. Sul reclamo di CO 1
a) Così argomentando il reclamante solleva la compensazione di sue pretese con la pigione scaduta. Ora, giusta l'art. 257d cpv. 1 CO, quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può, nel caso di locali d'abitazione o commerciali, recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. Al fine di impedire la disdetta straordinaria, un'eventuale compensazione dev'essere tuttavia invocata durante il termine di grazia (sentenza del Tribunale federale 4A_140/2014 del 6 agosto 2014 consid. 5.2 in: SJ 137/2015 pag. 3; RtiD 2009 II pag. 681CCR inc. 16.2017.18 del 19 giugno 2017 con rinvio a DTF 119 II 248 consid. 6b/bb-cc e Wessner in: Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 29 ad. art. 257d CO). Nella fattispecie, dagli atti non risulta che l'interessato abbia eccepito l'estinzione del suo debito per compensazione entro il termine di grazia, scadente il 31 agosto 2018, assegnatogli da RE 1 con la disdetta del 25 luglio 2018. Su questo punto il reclamo è pertanto destinato all'insuccesso.
b) Né giova al reclamante l'argomentazione secondo cui la proprietaria dell'ente da lui locato ha nel frattempo disdetto il contratto di locazione con RE 1 e si è detta disposta a pattuire con lui un nuovo contratto di locazione, giacché queste circostanze non mutano il fatto che il contratto di sublocazione in virtù del quale egli occupava i locali è stato validamente disdetto e che attualmente egli non ha concluso alcun contratto di locazione con la proprietaria. Quanto all'art. 325bis CP invocato da CO 1, riguardante le infrazioni alle disposizioni sulla protezione dei conduttori di locali d'abitazione e commerciali, la sua applicazione non compete a questa Camera ma semmai alle autorità penali. Né entra in linea di conto una protrazione del contratto di locazione, la richiesta, oltre che nuova e pertanto inammissibile (art. 326 cpv. 1 CPC), è ad ogni modo esclusa in caso che la disdetta sia stata notificata, come in concreto, per mora del conduttore (art. 272a cpv. 1 lett. a CO).
c) Ne segue, in definitiva, che anche il reclamo di CO 1, privo di critiche ammissibili nei confronti della sentenza del Pretore, deve essere respinto.
III. Sulle spese e le ripetibili
Per questi motivi,
decide: 1. Le cause inc. 16.2018.55 e inc. 16.2018.59 sono congiunte.
Il reclamo di RE 1 è irricevibile.
Le spese processuali di tale reclamo di fr. 200.– sono poste a carico di RE 1.
Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo di CO 1 è respinto.
Le spese processuali di tale reclamo di fr. 200.– sono poste a carico di CO 1.
Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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