Disconoscimento di debito, interpretazione del contratto, obbligo di prestazione anticipata

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2017.124

Data decisione, Autorità: 15.02.2019, IICCA

Titolo: Disconoscimento di debito, interpretazione del contratto, obbligo di prestazione anticipata

Incarto n. 12.2017.124

Lugano 15 febbraio 2019/jh

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente, Bozzini e Stefani

vicecancelliera:

Bellotti

sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2011.10 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 - promossa con petizione 14 febbraio 2011 da

AO 1 rappr. dall’avv. RA 2

contro

AP 1

con cui l'attore ha chiesto di accertare l’inesistenza della pretesa di AP 1

di fr. 286'570.- oltre interessi (disconoscimento del debito) e la conferma della sua

opposizione al PE n. __________ dell’UE di __________;

domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il

Pretore ha accolto integralmente con decisione 12 giugno 2017;

appellante il convenuto con appello 24 agosto 2017, con cui ha chiesto la riforma del

giudizio impugnato nel senso di respingere la petizione, accertare l’esistenza del suo

credito e confermare il rigetto dell’opposizione al PE n. __________ e subordinatamente di

annullare il querelato giudizio e ritornare l’incarto all’istanza inferiore per una nuova

decisione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'attore con risposta 13 ottobre 2017 ha postulato la reiezione del gravame, pure

con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto:

A. In data 8 novembre 2002 S__________, moglie di AP 1, ha sottoscritto con l’arch. __________ una convenzione per promuovere l’edificazione del fondo n. __________ RFD di __________ di sua proprietà, prevedendo il progetto l’edificazione di una palazzina di sei appartamenti, da costituirsi in PPP (doc. D); in sintesi, secondo gli accordi raggiunti, S__________ autorizzava l’arch. __________ __________ a edificare il suo fondo, e quest’ultimo si impegnava ad attuare a sue spese l’iniziativa immobiliare. La convenzione è in seguito stata completata il 23 gennaio 2004 rispettivamente il 13 aprile 2004 con i complementi di cui ai doc. E e F.

B. In particolare, il doc. F stabiliva che la __________ SA sarebbe stata l’impresa generale e sanciva l’impegno di S__________ di far cancellare la servitù di limitazione dell’altezza gravante il fondo n. __________ in favore del fondo n. __________ RFD di __________, pure di sua proprietà, per la quale il “costruendo fabbricato potrà essere solo una villa con piano terreno e primo piano” (doc. 4 nel richiamato incarto EF.2005.337 della Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord), in quanto in contrasto con il previsto progetto edilizio. Il doc. F stabiliva pure che la cancellazione doveva avvenire prima della sottoscrizione di un’eventuale convenzione fra la medesima e il marito rispettivamente prima della vendita dei costruendi appartamenti a terzi.

C. Nel frattempo, sul fondo n. __________ RFD di __________ è stata costituita la prevista proprietà per piani (cfr. doc. G, H, I), suddivisa in sei appartamenti (fogli PPP n. __________, __________, __________, __________, __________ e __________) e un garage (foglio PPP n. __________), rispettivamente è stata avviata l’edificazione del fondo.

D. Con decreto supercautelare 26 agosto 2004, il Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 2, dando seguito a un’istanza promossa da AP 1 contro la moglie, ha ordinato l’iscrizione a RF di una restrizione della facoltà di disporre annotata a carico della part. no. __________ RFD di __________ e dei fogli PPP n. __________ (limitatamente alla quota di comproprietà di 9/14) di cui al fondo base n. __________ RFD di __________, ovvero le unità PPP non ancora vendute nell’ambito del progetto immobiliare (doc. G, I).

E. Con contratto 8 febbraio 2005 e successiva istanza 15 febbraio 2005 d’iscrizione di trapasso immobiliare, inoltrata dopo che il Pretore, con decreto 10 febbraio 2005, aveva disposto la cancellazione della restrizione della facoltà di disporre annotata a carico della part. n. __________ RFD di __________ (doc. G), S__________ ha donato il suddetto fondo n. __________ al marito, senza prima provvedere alla cancellazione della citata servitù (cfr. doc. 2 nel richiamato incarto OA.2005.136 della Pretura di __________). Il relativo atto pubblico è stato rogato dal notaio avv. __________, che ha pure allestito una bozza di accordo separato, non concretizzatosi, che avrebbe dovuto regolare i rapporti di dare e avere fra i coniugi in relazione al progetto immobiliare e prevedere pure la cancellazione, da parte di AP 1, della nota servitù. Successivamente, le parti si sono recate con la bozza in questione da un altro legale, ovvero il notaio avv. __________, che ha avanzato alcuni suggerimenti in merito alla formulazione della medesima (limitatamente alla relativa clausola 7), bozza in seguito sottoscritta con il contenuto definitivo di cui al doc. I del quale si dirà qui in appresso.

F. Con convenzione 14 marzo 2005 sottoscritta da S__________, da AP 1, dall’arch. __________ e dalla __________ SA (doc. I), AP 1 si è impegnato a chiedere immediatamente al giudice la cancellazione della restrizione della facoltà di disporre ancora gravante sulle PPP n. . Da parte sua, S si impegnava a corrispondere al marito l’importo di fr. 452'400.- quale partecipazione ai ricavi della vendita degli appartamenti invenduti, e meglio fr. 141'110.- per la vendita della PPP n. __________, fr. 165'460.- per la vendita della PPP n. __________ e fr. 145'830 per la vendita della PPP n. __________ (punti 2 e 4 della convenzione). Contestualmente, l’arch. __________ e la __________ SA venivano istituiti quali garanti solidali di tale debito (doc. I, punto 4). Infine, con la sottoscrizione della convenzione, AP 1 accettava la costruzione eretta sul fondo n. __________ RFD di __________ nello stato in cui si trovava in quel momento, ritenuto che invece la citata servitù gravante sul fondo sarebbe rimasta iscritta (“Die Dienstbarkeit die zu Gunsten der Parzelle Nr. __________ des definitiven Grundbuches __________ bleibt eingetragen”, cfr. doc. I, punto 7).

G. Il 17 marzo 2005, su istanza comune di AP 1 e S__________, il Pretore di Lugano ha fatto ordine all’Ufficiale del RF di __________ di procedere alla cancellazione della summenzionata restrizione della facoltà di disporre (doc. G e H), cosicché la vendita dei restanti appartamenti è stata resa possibile.

H. Il 13, rispettivamente 14 aprile 2005, S__________ ha sottoscritto due rogiti di compravendita immobiliare con __________ __________ e __________ , rispettivamente , aventi come oggetto i due appartamenti di cui alle PPP nr. __________ e __________ (doc. L e M). Il punto 2 di entrambi i rogiti stabiliva una trattenuta di fr. 141'110.- rispettivamente di fr. 165'460.- sul prezzo di acquisto, da depositare sul conto rubrica terzi del notaio rogante, avv. . Il punto 5 di entrambi i rogiti stabiliva che “La venditrice signora S ha donato al marito in data 15 (quindici) febbraio 2005 (duemilacinque) la part. n. __________ () RFD di __________ senza cancellare la servitù…con la sola promessa verbale del marito che la servitù sarebbe stata cancellata”, che “L’attuale proprietario si rifiuta di cancellare la servitù” e che la summenzionata trattenuta sarebbe rimasta depositata presso il notaio sino alla suddetta cancellazione, dopo la quale essa sarebbe stata liberata secondo le istruzioni di S. In caso contrario, sarebbe stata liberata in favore degli acquirenti.

I. A fronte della mancata cancellazione della servitù da parte di AP 1, le due summenzionate trattenute sono rimaste bloccate sul conto clienti del notaio. Secondo quanto riferito da S__________ (deposizione del 14 maggio 2012, p. 1), la medesima e gli acquirenti si sono successivamente accordati di liberarle e suddividerle fra loro.

J. Con PE n. __________ dell’UE di __________, AP 1 ha escusso __________ per un importo di fr. 286'570.- oltre accessori a fronte della convenzione doc. I. Avendo quest’ultimo sollevato opposizione, il 31 agosto 2005 egli ha presentato innanzi alla Pretura della Giurisdizione di __________ un’istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione, accolta con decisione 6 ottobre 2005 (doc. A e richiamato incarto EF.2005.337). Il 28 ottobre 2005 l’arch. __________ ha promosso una prima azione di disconoscimento del debito innanzi alla Pretura di , la quale con decisione 19 gennaio 2011, notificata all’attore il 24 gennaio 2011 (doc. C e richiamato incarto OA.2005.136), ha dichiarato l’azione irricevibile per incompetenza territoriale, stante la proroga di foro in favore della Pretura di Lugano contenuta nel doc. I (punto 9). Il 14 febbraio 2011, l’arch. __________ ha ripresentato tempestivamente una nuova azione di disconoscimento del debito innanzi alla Pretura di Lugano, Sezione 2, sostenendo in sintesi che, per pretendere il versamento delle somme pattuite nel doc. I, il convenuto doveva dapprima cancellare la servitù di limitazione dell’altezza, cosa che non aveva fatto. Lo stesso giorno, l’attore ha denunciato il contenzioso a S, la quale tuttavia non è intervenuta in lite.

K. Con risposta 8 luglio 2011, AP 1 si è opposto alla petizione. Con replica 13 settembre 2011 e duplica 19 settembre 2011, le parti hanno ulteriormente sostanziato le proprie antitetiche posizioni. Con ordinanza 27 agosto 2014, la causa è stata sospesa alla luce del cambio di patrocinatore del convenuto, per poi essere riattivata con ordinanza 27 gennaio 2015.

L. Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi delle parti, il Pretore, con la decisione 12 giugno 2017, ha accolto l’azione di disconoscimento, accertando l’inesistenza del credito di fr. 286'570.- e ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 8’400.- a carico del convenuto, tenuto altresì a rifondere alla controparte fr. 18’000.- per ripetibili.

Egli ha in sostanza ritenuto che, secondo un’interpretazione della convenzione doc. I che tenesse in considerazione non solo quanto esplicitamente pattuito, ma anche il comportamento delle parti, gli obiettivi da esse perseguiti e lo scopo degli accordi raggiunti nel documento in questione, sul quale in particolare hanno potuto riferire i testi avv. __________ e avv. __________, AP 1 era tenuto, per pretendere l’importo rivendicato, a cancellare la nota servitù. Non avendolo fatto, egli non poteva dunque pretendere la controprestazione (art. 82 CO). Secondo la conclusione del primo giudice, sin dall’inizio la cancellazione della servitù era un presupposto essenziale, già previsto in occasione della donazione del fondo n. __________ quale clausola contenuta in una bozza di accordo in seguito modificata dalle parti e sottoscritta quale doc. I. Questa soluzione, confermata dal teste avv. , era pure la più logica per uscire dalla situazione di stallo creatasi fra AP 1 da una parte e la moglie, il promotore immobiliare rispettivamente i futuri acquirenti dall’altra, a fronte di un’edificazione in contrasto con l’esistente servitù: il primo non avrebbe dovuto cancellare la servitù prima del versamento della trattenuta a lui spettante sul conto clienti del notaio, così da garantirsi il relativo pagamento; in cambio, per pretendere la liberazione della trattenuta a suo favore, egli avrebbe dovuto procedere con la cancellazione. Il primo giudice non ha per contro ritenuto né attendibile né logica la testimonianza di S a tal proposito, la quale aveva dichiarato che la cancellazione della servitù doveva avvenire solo dopo la ricezione, da parte del marito, degli importi a lui spettanti.

M. Con l’appello 24 agosto 2017 che qui ci occupa, avversato dall’attore con risposta 13 ottobre 2017, AP 1 è insorto contro tale decisione, criticando il Pretore per avere erroneamente valutato le prove raccolte in sede istruttoria e avere erroneamente interpretato la convenzione doc. I (in particolare la relativa clausola 7), violando gli art. 18 e 82 CO.

N. In data 18 novembre 2017 AP 1 ha prodotto un ulteriore scritto, che tuttavia essendo tardivo non può essere considerato quale replica spontanea, come già comunicato all’appellante con scritto 20 novembre 2017 del Presidente di questa Camera.

E considerato

in diritto:

1. L’impugnata decisione pretorile è una decisione finale di prima istanza e, come tale, appellabile (art. 308 cpv. lett. a CPC). Il valore di causa supera infatti fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC). Presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima istanza (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appello è tempestivo. Parimenti tempestiva è la risposta 13 ottobre 2017 dell’appellato.

2. L’appellante, con la sua impugnativa, contesta l’interpretazione della convenzione doc. I operata dal Pretore, con particolare riferimento alla relativa clausola 7. A suo dire la convenzione, che non vincolava la liberazione delle trattenute a un suo previo obbligo di cancellazione della servitù, statuendo invece esplicitamente che essa sarebbe rimasta iscritta, aveva un contenuto chiaro, esplicito e soprattutto privo di lacune. Il Pretore si sarebbe dunque arbitrariamente distanziato dallo stesso, peraltro basandosi solamente su stralci della testimonianza dell’avv. __________, estrapolati dal loro contesto, rispettivamente privilegiando, invece del diritto, un’asserita “logica” che tuttavia non corrisponderebbe al reale evolversi delle circostanze. Invero, proprio il fatto di non aver voluto firmare la prima bozza di accordo e averne preteso una modifica denotava chiaramente la sua intenzione di non cancellare la servitù. Il reale compromesso raggiunto con l’accordo doc. I non era dunque la cancellazione della servitù, bensì l’accettazione dello stato di fatto della costruzione sul fondo n. , in quel momento già a tetto, mentre la cancellazione sarebbe avvenuta solo dopo la liberazione a suo favore degli importi stabiliti nel doc. I, come peraltro confermato dalla testimonianza di S, che il Pretore avrebbe a torto omesso di considerare.

3. In base ai criteri abituali d'interpretazione, il contenuto di un determinato accordo viene stabilito in primo luogo mediante l'interpretazione soggettiva, ovvero sulla base della vera e concorde volontà dei contraenti (art. 18 cpv. 1 CO). Solamente quando non esistono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della loro volontà rispettivamente se il giudice costata che una parte non ha compreso la volontà dell'altra, la loro presunta volontà viene accertata con un'interpretazione oggettiva/normativa, interpretando le dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento, ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta (DTF 127 III 444, consid. 1b; DTF 126 III 375, consid. 2e/aa; DTF 123 III 165, consid. 3a). In altri termini, se la reale volontà delle parti non può essere stabilita o è divergente, il giudice deve interpretare le dichiarazioni fatte e i comportamenti in base al principio dell'affidamento. Egli deve pertanto ricercare il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni parte poteva e doveva ragionevolmente dare alle dichiarazioni dell'altra tenuto conto dell'insieme delle circostanze (DTF 131 III 217, consid. 3; DTF 128 III 265, consid. 3a; DTF 131 III 268, consid. 5.1.3), quali lo scopo e gli interessi delle parti e le loro condizioni personali e professionali, se del caso i preliminari e anche il loro comportamento successivo (DTF 118 Ia 294, consid. 2a; Jäggi/Gauch in: Zürcher Kommentar, n. 357 seg. ad art. 18 CO). Il principio dell'affidamento permette di imputare a una parte il senso oggettivo di una sua dichiarazione o di un suo comportamento anche qualora ciò non corrisponda alla sua intima volontà (DTF 129 III 118, consid. 2.5).

4. Nell’interpretazione oggettiva, il tenore della clausola controversa assume un rango prioritario. Tuttavia, non va dimenticato che, giusta l’art. 18 CO, il testo (quand’anche chiaro) di una dichiarazione di volontà non è necessariamente decisivo (Wiegand in: Basler Kommentar, OR Vol. I, 6 ed., n. 37 ad art. 18 CO; Jäggi/Gauch, op. cit., n. 368 e 427 seg. ad art. 18 CO). La presenza di un testo chiaro, in altre parole, non esclude il ricorso ad altri metodi d'interpretazione. Ne consegue che, anche qualora il testo possa sembrare a prima vista chiaro, il giudice non può limitarsi alla lettera, bensì deve interpretarlo alla luce del contratto nel suo insieme, dello scopo conseguito dalle parti e sulla scorta di tutte le altre circostanze che lasciano intendere che il tenore della clausola non rifletta esattamente il senso della pattuizione stipulata (DTF 127 III 444, consid. 1b; DTF 101 II 323, consid. 1; DTF 129 III 702, consid. 2.4.1; IICCA del 26 novembre 2012, inc. 12.2012.118, consid. 3).

5. Nella fattispecie, mentre __________ sostiene che il versamento delle somme pattuite nel doc. I era subordinato alla previa cancellazione della servitù, AP 1 afferma di non aver avuto alcun obbligo di cancellazione anticipata. Non potendo essere dunque accertata una reale e concorde volontà delle parti, si impone un’interpretazione oggettiva della convenzione.

6. Occorre innanzitutto precisare che l’appellante, prima della vendita degli appartamenti in questione, non intendeva affatto cancellare la servitù. Difatti egli non solo non l’ha cancellata, ma ha pure rifiutato di firmare una relativa istanza di cancellazione come pure la prima bozza di accordo redatta dall’avv. __________, che prevedeva la cancellazione della servitù già contestualmente alla donazione del fondo nr. __________ (cfr. doc. P e deposizione dell’avv. __________ del 10 settembre 2013, p. 1-2). AP 1 ha tuttavia pure ammesso, nel suo appello (p. 8, n. 28, p. 10, n. 39), che la cancellazione sarebbe dovuta avvenire (circostanza peraltro confermata dalle deposizioni testimoniali agli atti, cfr. deposizione dell’avv. __________ del 10 settembre 2013, p. 1, deposizione dell’avv. __________ del 20 marzo 2013, p. 2, deposizione di __________ del 14 maggio 2012, p. 1), seppure dopo ricezione degli importi a lui spettanti. Del resto, il Pretore ha correttamente rilevato che la cancellazione della servitù era un requisito essenziale sia per l’appellato, sia per gli acquirenti degli edificandi appartamenti, ritenuto che pure l’appellante avrebbe beneficiato della conclusione dei relativi contratti di compravendita. Essa era pure la conseguenza più naturale dell’accettazione dello stato di fatto della costruzione già edificata (doc. I, clausola 7), che rendeva la suddetta servitù priva di oggetto. Aggiungasi che l’originaria bozza di accordo, che l’appellante si è rifiutato di sottoscrivere, prevedeva la cancellazione immediata della servitù ancora prima della conclusione dei contratti di compravendita delle PPP e del versamento del prezzo relativo (cfr. doc. 4 nel richiamato incarto OA.2005.136 della Pretura di __________, p. 5, punto 7), per cui una modifica dell’accordo non implicava forzatamente una mancata cancellazione della servitù, quanto piuttosto una cancellazione solo in un periodo successivo. Ne consegue che, contrariamente a quanto sostiene l’appellante, il rifiuto di firmare la prima bozza e la formulazione della summenzionata clausola 7 non dimostrano la mancata volontà di cancellare la servitù, bensì possono essere intesi nel senso che la servitù a favore del fondo n. __________ sarebbe rimasta solo provvisoriamente iscritta.

Non regolando di seguito la clausola il previsto momento della cancellazione malgrado questa fosse l’intenzione delle parti, non si può pertanto ammettere che il testo sia privo di lacune o riporti chiaramente ed esaustivamente le pattuizioni raggiunte. A giusta ragione, dunque, il primo giudice è ricorso all’interpretazione per completarlo. È pertanto necessario esaminare le circostanze che hanno condotto alla sottoscrizione del contratto, il comportamento delle parti e lo scopo da esse perseguito, come pure tutte le ulteriori circostanze che possano fornire indicazioni su modalità e tempistiche della prevista cancellazione della servitù.

7. Come correttamente rilevato dal Pretore e già menzionato in precedenza, l’intenzione iniziale dell’appellante e di S__________ era quella di cancellare immediatamente la servitù. Ciò corrispondeva pure alla volontà dell’arch. __________. Dal doc. F si evince infatti che già la moglie dell’appellante, quando era ancora proprietaria del fondo n. __________, si era formalmente impegnata, nei confronti dell’architetto, a cancellare la servitù in vista dei lavori di edificazione del fondo n. . Detta intenzione era stata pure espressa, contestualmente alla donazione del fondo all’appellante, nella prima bozza di accordo di cui si è già detto (consid. 6). È pure emerso che AP 1, seppur solo verbalmente, aveva promesso alla moglie che l’avrebbe fatto, venendo poi meno alla sua promessa (cfr. deposizione dell’avv. __________ del 10 settembre 2013, p. 1-2, deposizione dell’avv. __________ del 20 marzo 2013, p. 2, deposizione di S __________ del 14 maggio 2012, p. 1, doc. L e M nelle relative p. 4, punto 5), ciò che ha indubbiamente comportato un serio inconveniente per il progetto edilizio promosso dall’appellato e che gli ha imposto di trovare una soluzione di emergenza per permettere il buon esito dell’investimento, ovvero la sottoscrizione della nota convenzione.

8. Quanto agli scopi perseguiti, l’appellante sostiene che l’unico compromesso effettivamente raggiunto e necessario per salvaguardare gli interessi delle parti coinvolte fosse l’accettazione, da parte sua, dello stato di fatto della costruzione, onde tutelare sia i futuri acquirenti, sia la sua partecipazione ai ricavi delle compravendite, e che ciò sarebbe stato confermato dal teste avv. __________, circostanza che il Pretore avrebbe erroneamente omesso di considerare, limitando la sua attenzione ad alcuni passaggi della relativa deposizione. L’argomentazione tuttavia non convince. In effetti, proprio il suddetto legale, alla presenza del quale è avvenuta una riunione, verso il mese di febbraio/marzo 2005, con i coniugi __________ e l’arch. __________, e che ha collaborato alla redazione rispettivamente alla modifica della clausola 7, consigliando di inserire l’aggiunta relativa all’accettazione dello stato di fatto, ha spiegato che, secondo gli accordi raggiunti in quel frangente, l’appellante avrebbe dovuto provvedere alla cancellazione della servitù prima di poter pretendere il versamento delle trattenute a lui spettanti. Nello specifico ha riferito che, prima della cancellazione, gli acquirenti avrebbero dovuto versare le previste trattenute sul suo conto clienti, affinché a AP 1 fosse garantito il versamento di quanto a lui spettante non appena egli avesse adempiuto ai propri obblighi. D’altra parte, il versamento in suo favore delle trattenute sarebbe stato effettuato unicamente a cancellazione avvenuta, a tutela degli acquirenti (deposizione dell’avv. __________ del 20 marzo 2013, p. 2).

Ora, l’appellante sostiene che dette affermazioni siano state estrapolate arbitariamente dal loro contesto, ma la censura va disattesa: le dichiarazioni dell’avv. __________ non sono ambigue, né vaghe, né assumono un diverso significato se poste in connessione con ulteriori circostanze. Il teste ha espressamente dichiarato quali fossero gli scopi delle parti e la soluzione adottata. Aggiungasi che l’appellante, pur contestando l’esistenza della suddetta pattuizione, si limita a opporvi la propria versione dei fatti, senza mettere in discussione l’attendibilità del teste rispettivamente senza nemmeno pretendere che egli non fosse al corrente della situazione o del tenore degli accordi raggiunti fra le parti, oppure che egli abbia mal compreso le loro intenzioni, o che gli accordi fossero successivamente cambiati. La decisione del Pretore di basarsi (anche) sulla relativa deposizione non è dunque validamente criticata (art. 311 CPC).

9. Come correttamente concluso dal Pretore, del resto, la deposizione dell’avv. __________ deve prevalere su quella di S__________ laddove la medesima, nella sua deposizione, afferma che il marito avrebbe dovuto ricevere gli importi di cui trattasi prima della cancellazione della servitù, e ciò già a fronte della sua vicinanza con l’appellante. Come poi giustamente osservato dal Pretore, lei stessa, primaria debitrice delle suddette somme giusta il doc. I, non le ha mai versate al marito (circostanza non contestata da quest’ultimo), spartendole con gli acquirenti e comportandosi in modo contrario alla buona fede, venendo meno sia al proprio impegno nei confronti dell’appellato (donando il fondo n. __________ al marito senza avere prima cancellato la servitù), sia all’impegno preso nei confronti degli acquirenti di adoperarsi per la suddetta cancellazione (doc. L e M). Anche su questo punto, pertanto, l’appello deve essere respinto.

10. La soluzione adottata dal primo giudice peraltro, pur fondandosi in particolare sulla deposizione del teste avv. , tiene pure in considerazione ulteriori elementi, e meglio le trattative intercorse fra le parti, il loro comportamento e gli scopi da esse perseguiti, ed è conforme alla buona fede che l’arch. __________ si poteva attendere dall’appellante, rispecchiando peraltro gli accordi raggiunti fra S e gli acquirenti delle PPP nei rogiti di compravendita doc. L e M, al rispettivo punto 5. In caso contrario, non vi sarebbe stata alcuna garanzia che l’appellante, una volta incassate le trattenute, avrebbe effettivamente cancellato la servitù, e il suo comportamento lascia effettivamente supporre il contrario. Le relative considerazioni pretorili sono pertanto senz’altro condivisibili, osservato come l’accettazione dello stato di fatto della costruzione non fosse dunque l’unico compromesso raggiunto, bensì semplicemente l’unico immediatamente attuabile, unitamente alla cancellazione della già menzionata restrizione della facoltà di disporre (cfr. consid. D), in modo da non ostacolare l’edificazione quasi ultimata, permettere la stipulazione dei contratti di compravendita e indurre gli acquirenti a versare il relativo prezzo a S__________ rispettivamente sul conto clienti del notaio ancor prima dell’effettiva cancellazione della servitù.

11. È pure opportuno sottolineare che detto risultato si impone anche alla luce del principio della buona fede (art. 2 CC) che incombe a ciascuno nell'esercizio dei propri diritti e nell'adempimento dei propri obblighi, che permea l’intero ordine giuridico e che il giudice deve applicare d’ufficio, principio del quale l’appellante, con i suoi comportamenti, si è mostrato ben poco riguardoso.

12. Da tutto ciò ne consegue che la decisione del Pretore di ammettere l’obbligo, non rispettato da AP 1, di cancellare la servitù prima di poter pretendere la liberazione in suo favore delle note trattenute, e conseguentemente l’inesistenza della sua pretesa (art. 82 CO), resiste alla critica e merita conferma.

13. È dunque solamente a titolo abbondanziale che si osserva come la qualifica della garanzia fornita dall’appellato, unitamente alla __________ SA, di cui ai punti 4.1, 4.2 e 4.3 della convenzione doc. I, non è evidente, ritenuto che i termini utilizzati, oltre a non essere di regola determinanti, non sono nel concreto sufficientemente chiari. Giova peraltro rammentare che la giurisprudenza, nel dubbio, ammette una presunzione in favore della fideiussione, che in casu richiedebbe l’atto pubblico, condizione di validità che l’autorità giudicante deve verificare d’ufficio. L’assenza di contestazioni in questo senso da parte dell’appellato non sarebbe pertanto rilevante. L’esito dell’appello, per i motivi sopra esposti, rende superflua una decisione di questa Camera a tal proposito.

14. In definitiva, dunque, l’appello va respinto con conferma della decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le spese processuali, insieme a un’adeguata indennità per ripetibili, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 286'570.-, seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG. L’indennità ripetibile in favore dell’appellato è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RTar).

Per questi motivi,

richiamati l'art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

1. L'appello 24 agosto 2017 di AP 1 è respinto.

2. Le spese processuali di appello, di complessivi fr. 10’000.-, sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 10'000.- a titolo di ripetibili.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster