AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.2016.71
Data decisione, Autorità: 08.02.2019, CCR
Titolo: Locazione: difetti dell'ente locato, temperatura ideale dei locali - riduzione della pigione
Incarto n. 16.2016.71
Lugano 8 febbraio 2019/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Giani, presidente, Fiscalini e Bozzini
vicecancelliera:
Jurissevich
sedente per statuire sul reclamo del 16 novembre 2016 presentato da
RE 1 (rappresentato dalla RA 1 )
contro la decisione emessa il 19 ottobre 2016 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud nella causa SE.2016.37 (locazione) promossa nei suoi confronti con petizione del 7 giugno 2016 da
CO 1 ,
esaminati gli atti
Ritenuto
in fatto: A. Il 24 febbraio 2009 RE 1, in qualità di locatore, e CO 1, come conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione per un appartamento di 3½ locali a __________, per una pigione mensile di fr. 1100.–, oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 150.– mensili.
B. Nell'ambito di un'azione promossa da CO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud in relazione alla presenza di difetti nell'ente locato, all'udienza del 12 settembre 2013 le parti hanno raggiunto un accordo in virtù del quale, tra l'altro, l'amministrazione dello stabile avrebbe inviato un tecnico per la verifica dello stato del tappo del lavandino e per la pulizia del troppopieno dello stesso, la conduttrice avrebbe segnalato al locatore al momento dell'accensione dell'impianto di riscaldamento l'eventuale persistenza di una temperatura insufficiente dell'ente locato mentre l'amministrazione avrebbe provveduto poi a inviare un tecnico a controllare e a porvi rimedio. I difetti segnalati nel bagno sono stati successivamente sistemati.
C. Il 5 dicembre 2014 CO 1 ha notificato nuovamente al locatore problemi all'impianto di riscaldamento e il 2 gennaio 2015 l'amministrazione dello stabile le ha comunicato che dal sopralluogo eseguito le temperature erano risultate conformi ai parametri di legge. A un'autorizzazione ad agire ottenuta in esito a
un'istanza di conciliazione del 18 marzo 2015 CO 1 non ha dato seguito. In un rapporto di constatazione del 21 gennaio 2016 il perito comunale, intervenuto su richiesta della conduttrice, ha evidenziato una temperatura nell'ente locato insufficiente per una corretta vivibilità e ha riscontrato delle problematiche al lavabo del bagno. Il 4 marzo 2016 l'inquilina ha notificato al proprietario tali difetti invitandolo a porvi rimedio. Nel mese di aprile del 2016 la conduttrice ha depositato la pigione all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________.
D. Ottenuta l'autorizzazione ad agire, con petizione del 7 giugno 2016 CO 1 si è rivolta al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere da RE 1 – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – l'eliminazione dei difetti all'impianto di riscaldamento alfine di garantire una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella zona notte, così come quelli al lavandino. Essa ha altresì postulato una riduzione della pigione del 30% (fr. 330.– mensili) dalla prima notifica dei difetti fino alla loro eliminazione definitiva. Invitato a presentare osservazioni scritte, il convenuto è rimasto silente. All'udienza del 13 ottobre 2016, indetta per il dibattimento, l'attrice ha confermato le sue domande, mentre il convenuto, sulla scorta di un memoriale scritto, ha proposto di respingere la petizione chiedendo di liberare a suo favore l'importo depositato all'Ufficio di conciliazione. Nella loro replica e duplica le parti hanno riaffermato i rispettivi punti di vista.
E. Statuendo il 19 ottobre 2016 il Pretore ha accolto parzialmente la petizione nel senso che ha condannato il convenuto a riparare lo scarico del lavabo nel bagno e il suo comando, così come a stuccare le scheggiature del lavabo (dispositivo 1.1) e a sistemare l'impianto di riscaldamento, provvedendo alle dovute regolazioni e a ogni altro intervento necessario a garantire una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella zona notte (dispositivo 1.2.). Egli ha concesso altresì all'attrice una riduzione della pigione del 10% (fr. 110.–) per i mesi da ottobre a marzo compresi “la prima volta per il mese di marzo 2015 e sino a completa eliminazione del difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente insufficiente temperatura nell'ente locato” (dispositivo 1.3.), prevedendo la liberazione delle pigioni depositate all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ integralmente a favore del convenuto “in quanto riferite ai mesi da aprile a settembre” e in ragione del 10% (fr. 110.–) in favore di CO 1 e per il restante 90% (fr. 990.–) in favore di RE 1 “in quanto riferite ai mesi da ottobre a marzo” (dispositivo 1.4.). Le spese processuali di complessivi fr. 200.– sono state poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno, compensate le ripetibili.
F. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 16 novembre 2016, in cui chiede l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di respingere integralmente la petizione e di liberare integralmente a suo favore la pigione relativa al mese di aprile 2016 depositata presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________. Nelle sue osservazioni del 15 dicembre 2016 CO 1 conclude per il rigetto del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emanate nella procedura semplificata in controversie patrimoniali con un valore litigioso inferiore a fr. 10 000.– sono impugnabili con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC). In concreto, il Pretore ha accertato, senza alcuna contestazioni delle parti, che il valore litigioso “non eccede i fr. 10 000.–” (sentenza impugnata pag. 6), donde la competenza di questa Camera (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è stata notificata alla rappresentante del convenuto il 24 ottobre 2016. Datato 16 novembre 2016 ma impostato il giorno successivo (cfr. timbro postale sulla busta d'invio), il reclamo in esame è ricevibile.
Il reclamante chiede di assumere, in applicazione dell'art. 317 CPC, un'email del 12 novembre 2016 di __________ M__________i all'amministrazione dello stabile in cui sono indicate le temperature rilevate l'11 novembre 2016 nell'appartamento locato a CO 1 (doc. Q) e una lettera inviatagli il 27 ottobre 2016 dalla ditta E__________ SA la quale dichiara che secondo i controlli da lei eseguiti nel corso del 2015 e del 2016 la caldaia funziona correttamente (doc. R). Se non che l'art. 317 cpv. 1 CPC, che prevede a quali condizioni possono essere considerati nella procedura di appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova, non si applica alla procedura di reclamo, nella quale, salvo casi che qui non ricorrono (art. 326 cpv. 2 CPC), non è ammessa la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). La nuova documentazione, non sottoposta al Pretore, è quindi inammissibile in questa sede.
Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizione di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'accertamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazione reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 142 II 380 consid. 4.3 con rinvii).
Il Pretore, dopo avere illustrato i principi giurisprudenziali e dottrinali in materia di difetti dell'ente locato e di riduzione della pigione in caso di difetto dell'ente locato giusta gli articoli 258, 259, 259a e segg. CO, ha accertato sulla scorta del rapporto del perito comunale che il comando dello scarico del lavabo non funzionava correttamente, che lo scarico del troppopieno era ammuffito e incrostato di calcare, che lo stesso lavandino aveva delle perdite dovute a rottura oltre a presentare diverse scheggiature. A suo parere, la presenza di incrinature del lavabo al momento della consegna dell'ente locato “è una questione ininfluente perché il conduttore ha in ogni caso diritto a un bene scevro da difettosità” mentre la circostanza secondo cui il lavabo era stato oggetto di interventi negli anni passati “nulla toglie al fatto che il medesimo presenta delle problematiche irrisolte, rispettivamente, ripresentatesi”. Per il primo giudice, per contro, la pulizia di muffa e incrostazioni di calcare incombe alla conduttrice. Ciò premesso, il primo giudice ha stabilito che “tutto ben ponderato” il lavabo è “difettoso” ragione per cui al locatore incombe “l'obbligo di porre rimedio alle problematiche riscontrate (…) con interventi puntuali (sistemazione scarico e comando scarico e stuccatura delle scheggiature)”, fermo restando che “in caso di difetti il conduttore ha unicamente diritto a una riparazione e non a un rinnovo” e che spetta comunque al locatore valutare se non sia economicamente preferibile sostituire il lavabo anziché ripararlo.
Relativamente al sistema di riscaldamento, il Pretore ha considerato, sempre sulla scorta del rapporto del perito comunale, che nell'appartamento la temperatura era inferiore ai valori dovuti per una corretta vivibilità, in modo particolare nel bagno dove al momento del sopralluogo “si raggiungevano a malapena i 18°”. Egli ha ritenuto ininfluente l'esistenza di una precedente procedura per difetti perché “dagli atti risulta che la problematica lamentata dalla conduttrice si è poi ripresentata negli inverni successivi, ragione per cui, di principio, la stessa ha ora nuovamente diritto a pretendere l'eliminazione del difetto”, così come priva di interesse la questione relativa al “fatto che la conduttrice abbia tardato ad agire, lasciando decadere una prima autorizzazione ad agire rilasciatale dal competente Ufficio di conciliazione” anche perché “il decadimento di quell'autorizzazione ad agire comportava unicamente una rinuncia riferita a quell'iniziativa processuale e non la perdita del diritto di agire per ottenere l'eliminazione del difetto e la riduzione della pigione”. Egli ha altresì considerato irrilevante la circostanza secondo cui dalla “documentazione agli atti emergerebbe una temperatura conforme nei locali a dicembre 2014 (doc. 7)” giacché “la stessa – oltre che smentita dal referto del perito comunale (…) – non è atta ad escludere che il problema della temperatura si sia poi nuovamente presentato” e come pure senza rilievo l'argomento del convenuto per il quale “l'inverno 2015/2016 sarebbe stato mite” poiché “indipendentemente dalle peculiarità della stagione concreta il conduttore ha, infatti, diritto ad una temperatura idonea nei locali ed il fatto che il riscaldamento, mediante sonda, non si adatti alle specificità del clima esterno è semmai dimostrazione che il sistema presenta effettivamente delle problematiche”. Ciò posto, il primo giudice ha appurato che l'impianto di riscaldamento presenta quindi un difetto che il locatore è tenuto a eliminare.
In merito alla riduzione della pigione, il Pretore ha considerato che la problematica al lavabo risulta minima e non giustifica una diminuzione della pigione, mentre quella del riscaldamento configura invece un difetto di media entità che legittima una riduzione della pigione del 10% per i mesi invernali da ottobre a marzo compresi, la prima volta dal mese di marzo 2015 (primo mese utile dopo la segnalazione del 18 febbraio 2015) e fino a completa risoluzione del problema. Infine, il primo giudice ha stabilito che le pigioni depositate all'Ufficio di conciliazione “devono essere ripartite tenendo conto della riduzione della pigione”.
a) Se non che, così argomentando, il reclamante si limita a riprodurre le argomentazioni sviluppate nel suo allegato scritto del 13 ottobre 2016. Tale modo di procedere è però inammissibile in questa sede, il reclamo dovendo contenere i motivi di fatto e di diritto sui cui si fonda ed essere motivato (sopra consid. 3). La semplice trascrizione delle conclusioni di causa o di altri allegati di prima istanza o la riproduzione di ampi stralci degli stessi non è conforme ai presupposti di motivazione (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; I CCA sentenza inc. 11.2012.53 consid. 3 del 14 ottobre 2014; RtiD I-2010 pag. 683 n. 7c). Al riguardo, il reclamante non si confronta con la motivazione del primo giudice, per il quale “secondo l'art. 256 CO il conduttore ha il diritto di ricevere la cosa in uno stato idoneo all'uso cui è stata destinata; il fatto che non reagisca, contestando l'esistenza di un difetto apparente al momento della redazione del verbale di consegna dell'ente o del contratto, non significa che vi sia una rinuncia implicita o definitiva a prevalersi delle disposizioni sulla garanzia per i difetti dell'ente locato; la legge, infatti, non pone a carico del conduttore un preciso obbligo di notificare immediatamente i difetti pena la decadenza dei suoi diritti” e il fatto che le scheggiature fossero già presenti al momento della consegna dell'ente locato “è ininfluente (…) il conduttore avendo in ogni caso diritto ad un bene scevro da difettosità” (cfr. decisione del 19 ottobre 2016, pag. 4). Privo di adeguata motivazione, nel senso dell'art. 321 cpv. 1 CPC, il reclamo è su questo punto irricevibile.
b) Quanto al fatto che, a suo avviso, la rottura del sifone del lavabo è riconducibile a un errato intervento dell'inquilina, riparazione che le incombeva contrattualmente, il reclamante adduce una circostanza che non ha mai sollevato davanti al Pretore. L'argomentazione, nuova, non può essere vagliata per la prima volta in questa sede (art. 326 cpv. 1 CPC). Anche su questo punto il reclamo si rivela irricevibile.
Il reclamante rimprovera al Pretore di avere accertato un difetto dell'impianto di riscaldamento e di avere concesso alla conduttrice una riduzione della pigione. Egli afferma che il perito comunale non ha indicato le temperature di tutti i locali ma soltanto del bagno. Inoltre, a suo avviso, l'esperto ha precisato che “per poter verificare correttamente il funzionamento occorrerebbe poter accedere al locale riscaldamento per verificare i valori della temperatura nelle condotte di partenza” e consigliato “di far eseguire una perizia da parte di un tecnico di impiantistica che presenti un rapporto con l'indicazione delle temperature misura[te] nei diversi locali durante diversi periodo della giornata”. Il che è vero. Resta il fatto che per costante giurisprudenza l'impianto di riscaldamento deve garantire, quanto meno in inverno, una temperatura di almeno di 18° nelle camere da letto e 20° negli altri locali abitativi (soggiorno, cucina e sala da bagno: II CCA, sentenza 195/94 del 26 gennaio 1995, consid. 2.2 in: Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione 1994/ 95 Vol. 2, pag. 51; v. anche II CCA, sentenze inc. 12.99.55 del 1° giugno 1999 consid. 7 e inc. 11.2003.7 del 23 gennaio 2004 consid. 3.2 con rinvii). Ciò premesso, in presenza di una temperatura ideale insufficiente, come accertato senza arbitrio dal Pretore, la conclusione dello stesso secondo cui ciò costituisce un difetto dell'ente locato a cui il locatore deve porvi rimedio non può dirsi errata (cfr. anche Tschudi, Das Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 62 alle note introduttive agli art. 258-259i CO).
Secondo il reclamante il primo giudice ha erroneamente considerato che la conduttrice avesse provato l'esistenza di temperature insufficienti nell'appartamento dal mese di marzo 2015. Egli sostiene poi che dopo la riaccensione dell'impianto di riscaldamento nell'autunno del 2015 alcuna segnalazione gli è giunta dalla conduttrice, una nuova notifica essendogli stata recapitata solo nel mese di marzo 2016.
a) Ora, è vero che il 18 febbraio 2015 la locatrice ha segnalato al proprietario la persistenza di un difetto all'impianto di riscaldamento (doc. D). Se non che, per tacere del fatto che la segnalazione di un difetto non ne prova la sua esistenza, nulla agli atti dimostra quale fosse a quel momento la temperatura dei locali. Certo, l'inquilina ha poi promosso un'istanza di conciliazione volta alla riduzione della pigione ma, ottenuta l'autorizzazione ad agire, essa non ha introdotto l'azione di merito. Ciò non le precludeva di far nuovamente valere la sua pretesa ma non dimostra che questa fosse fondata. Al riguardo la conclusione del Pretore non resiste alla critica.
b) Relativamente all'inverno 2015/2016 il difetto all'impianto di riscaldamento è stato segnalato solo il 4 marzo 2016 quantunque il perito comunale avesse svolto le sue misurazioni il 21 gennaio precedente. Tenuto conto che per l'art. 259d CO il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo, una riduzione della pigione sarebbe entrata in considerazione solo dal mese di marzo 2016, nessuna circostanza particolare permetteva di chiedere una riduzione retroattiva (DTF 130 III 507 consid. 3). In circostanze del genere la conclusione del Pretore secondo cui l'attrice ha diritto di ottenere una riduzione della pigione per i mesi da ottobre 2015 a febbraio 2016 deve essere considerata errata.
c) Visto quanto precede, soccorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC, la riduzione della pigione può essere decretata solo da marzo del 2016 fino alla completa eliminazione del difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente insufficiente temperatura dell'ente locato. La percentuale di riduzione non è per altro contestata. Ne segue che il reclamo deve essere accolto entro tali limiti.
RE 1 rileva infine che il Pretore, anziché disporre la liberazione delle pigioni depositate presso l'Ufficio di conciliazione di Chiasso integralmente in suo favore in quanto riferite “ai mesi da aprile a settembre” e in ragione del 10% in favore di CO 1 e del 90% in suo favore in quanto riferito “ai mesi da ottobre a marzo”, doveva liberare a suo favore unicamente la pigione del mese di aprile 2016. Ora, per tacere del fatto che l'interessato non pretende che nel frattempo la conduttrice gli abbia versato le pigioni da maggio del 2016, è vero che agli atti non vi è la prova del deposito della pigione dopo il mese di aprile 2016. Resta il fatto che il primo giudice ha disposto le modalità con cui liberare le pigioni riferite “ai mesi da aprile a settembre” e quelle “riferite ai mesi da ottobre a marzo” nella misura in cui le stesse fossero “ad aggi depositate” presso l'Ufficio di conciliazione. Tale formulazione non può significare altro che qualora, come sostiene il reclamante, l'attrice abbia depositato la sola pigione di aprile 2016, l'Ufficio libererà unicamente questa mensilità in favore della persona indicata dal Pretore. Al riguardo non occorre dilungarsi.
Le spese processuali seguono la vicendevole soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC). Visto l'esito del reclamo, equitativamente si giustifica di suddividere gli oneri in ragione di un mezzo ciascuno. Non si pone per problemi di indennità di inconvenienza, nessuna delle parti, non rappresentate da patrocinatori, avendo affrontato spese di rilievo (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC). L'analogo dispositivo sulle spese di prima sede può rimanere invariato.
Per questi motivi,
decide: 1. Il reclamo è parzialmente accolto e il dispositivo n. 1.3. della decisione impugnata è così riformato:
A CO 1 è concessa una riduzione della pigione del 10%, ovvero fr. 110.–, nei mesi da ottobre a marzo compresi, la prima volta per il mese di marzo 2016 e sino a completa eliminazione del difetto relativo al sistema di riscaldamento e alla conseguente insufficiente temperatura nell'ente locato.
Per il resto il reclamo è respinto.
Le spese processuali di fr. 400.–, da anticipare dal reclamante, sono poste a carico delle parti in ragione di un mezzo ciascuno.
Notificazione a:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.
Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster