AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2018.76
Data decisione, Autorità: 01.10.2018, CDT
Titolo: Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, titolare di falegnameria, acquisto di terreni e edificazione di proprietà per piani, finanziamento di terzi
Incarto n. 80.2018.76
Lugano 1 ottobre 2018
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Raffaele Guffi
segretaria
Daniela Fossati, vicecancelliera
parti
RI 1 RI 2 entrambi rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 20 aprile 2018 contro la decisione del 21 marzo 2018 in materia di IFD 2013 e IFD 2014.
Fatti
A. RI 1, titolare della ditta individuale __________, con sede a __________ (il cui scopo è la fabbricazione e la vendita di mobili, serramenti, arredamenti interni e mobili per cucine, la vendita di accessori per campeggio, coperture per camper e roulotte) è, tra l’altro, proprietario del fondo no. __________ del RFD di __________ acquistato il 28 giugno 1990. Egli è parimenti proprietario del fondo attiguo no. __________ del RFD di __________ ricevuto in donazione dal padre il 28 novembre 2011. Il 1° ottobre 2012 è stata costituita una proprietà per piani (PPP) sul fondo no. __________ del RFD di __________. Trattasi di un fondo, pure attiguo ai predetti mappali, che RI 1 aveva acquistato il 19 maggio 2003 dalla __________, __________ (su cui vi era un edificio costruito "alla fine degli anni settanta con destinazione ad uso commerciale"), e che egli, il 14 maggio 2012, ha donato alla moglie, nella misura della metà (cfr., nel dettaglio, gli estratti del RFD di ). Sul fondo no. __________ del RFD di __________ è stato costruito un edificio nuovo, denominato "", i cui lavori sono iniziati nel mese di aprile 2012 e sono terminati nel mese di dicembre 2013, suddiviso inizialmente in nove e poi in otto appartamenti in proprietà per piani (PPP) (cfr. estratto del fondo no. 902 RFD di __________). Tre appartamenti (suddivisi in quattro PPP) sono stati venduti (il 2 dicembre 2013, il 9 dicembre 2014 e il 26 febbraio 2016), mentre quattro appartamenti sono stati concessi in locazione (due adibiti a ufficio e due per uso personale). I contribuenti, dal 1° gennaio 2014, abitano nell’appartamento no. 10 (cfr. banca dati MOVPOP [che gestisce l’anagrafe della popolazione del Cantone Ticino]). I suindicati fondi no. __________, no. __________ e no. __________ del RFD di __________ fanno parte del piano di quartiere __________, che può essere destinato a zona residenziale, commerciale e artigianale; è esclusa la residenza al piano terra (cfr., per altri dettagli, art. 60 NAPR del Comune di __________ dell’anno 2010).
B. Con decisioni del 22 giugno 2016, in materia d’imposta federale diretta 2013, l’RS 1 ha aggiunto ai redditi dichiarati dai coniugi RI 2 e RI 1 fr. 450'862.– a titolo di "reddito da attività indipendente principale del contribuente", con la seguente la motivazione:
Aggiunta del reddito derivante dal commercio professionale di immobili determinato nel seguente modo: - Reddito attività indipendente 194'589 fr. - Utile da vendita PPP __________ 467'338 fr. ./. interessi passivi su conto costruzioni 16'476 fr.
In materia d’imposta federale diretta 2014, l’autorità fiscale ha invece aggiunto ai redditi dichiarati dai contribuenti fr. 127'961.–, sempre a titolo di "reddito da attività indipendente principale del contribuente", quale "Aggiunta del reddito derivante dal commercio professionale di immobili (utile fr. 127'961)".
C. Con (un unico) reclamo del 21 luglio 2016, i contribuenti, per il tramite della loro rappresentante (la RA 1) hanno postulato di annullare le suddette decisioni di tassazione, contestando, in estrema sintesi, l’esistenza di un’operazione immobiliare (denominata "__________") qualificabile come commercio professionale di immobili, poiché "gli immobili oggetto di cessione" apparterrebbero alla loro sostanza privata.
D. Con distinte decisioni su reclamo del 21 marzo 2018, l’autorità fiscale ha respinto il gravame. Per l’IFD 2013, ha confermato l’imposizione dell’utile conseguito tramite la vendita della PPP, foglio __________, del fondo no. __________ RFD di __________. Per l’IFD 2014, ha confermato l’imposizione dell’utile conseguito tramite la vendita della PPP, foglio __________, del fondo no. __________ RFD di __________. Nelle (dettagliate) motivazioni allegate, l’RS 1 è giunto alla seguente conclusione:
… Nel 2003 la __________ era intenzionata a disfarsi del mappale __________, in quanto l’edificio esistente era praticamente da demolire. Il contribuente, grazie alle sue conoscenze in materia, ha visto l’opportunità di poter acquistare un terreno (confinante con il mappale __________ già di sua proprietà e con il mappale __________ di proprietà del padre; tutti e tre facenti parte del Piano di Quartiere previsto dal Piano Regolatore di __________). Dopo aver studiato a lungo e nei dettagli l’operazione, si è deciso a costruire una nuova palazzina di appartamenti (dando così lavoro anche alla propria ditta) con l’intenzione di venderne, in breve tempo, almeno una parte per poter ammortizzare l’ingente debito bancario e anche per poter finanziare l’acquisto di un appartamento nel Canton __________. Il quadro descritto consente di ritenere che i ricorrenti non si siano limitati semplicemente ad amministrare il loro patrimonio o ad approfittare di un’opportunità risultante da circostanze fortuite, ma che essi abbiano sfruttato il mercato immobiliare alla stregua di un professionista del settore, nell’intento di realizzare un profitto; conclusione che comunque non deve avere dei connotati negativi e neppure vuole essere equiparata a quella che viene comunemente definita speculazione immobiliare. …
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 2 e RI 1, sempre per il tramite della loro rappresentante, chiedono – in accoglimento del gravame – di annullare le suindicate decisioni su reclamo e di ordinare all’RS 1 di "emettere delle notifiche di tassazione conformi ai dati dichiarati dalla ricorrente", contestando recisamente che l’operazione immobiliare in questione possa costituire un commercio professionale d’immobili. Sostengono in particolare che RI 1 si sarebbe visto costretto ad acquistare i fondi no. __________, no. __________ e no. __________ del RFD di , raggruppati in una zona di pianificazione denominata "", con "importanti limitazioni edificatorie", allo scopo di "non correre il rischio di ritrovarsi con un patrimonio di fatto svalutato". In tal modo, sarebbe stato amministrato solamente il proprio patrimonio privato, dapprima con l’acquisto dei tre fondi, e poi tramite l’edificazione del fondo no. __________, per evitare "di subire una sicura perdita sulle due altre particelle", vista anche l’impossibilità di concedere nuovamente in locazione lo stabile "vetusto ed obsoleto" che era ivi ubicato e considerato inoltre che, negli anni 2009-2013, sarebbe stato costruito un complesso immobiliare (con locali commerciali) di fronte al fondo no. __________. La professione di falegname di RI 1 lo avrebbe aiutato "ben poco" nella realizzazione dell’operazione immobiliare, non avendo "una preparazione tecnica specifica in campo immobiliare". Il nuovo stabile ubicato sul fondo no. __________ sarebbe stato edificato e suddiviso in PPP solamente per motivi famigliari e per la pianificazione della successione. I mezzi propri apportati dai ricorrenti nell’operazione immobiliare sarebbero pari al 36.23% del preventivo complessivo. L’istituto bancario che ha concesso il credito avrebbe considerato come mezzo proprio anche i lavori eseguiti dalla ditta individuale. Quo all’acquisto dell’appartamento in __________ dell’8 dicembre 2016, il prezzo sarebbe stato finanziato in parte con mezzi propri derivanti dalla vendita di una roulotte e da risparmi. Nell’operazione immobiliare, la ditta individuale avrebbe regolarmente fatturato la somma complessiva di fr. 282'000.– sull’arco di due anni, tassata sul reddito aziendale.
F. Con scritto del 26 aprile 2018, l’autorità fiscale ha trasmesso i relativi incarti, senza presentare osservazioni in merito al ricorso.
Diritto
Secondo l’art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
Pronunciandosi sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una sentenza di principio del 1999, l’imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).
L’Alta Corte ha posto l’accento sul fatto che l’art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara imponibile “la totalità dei proventi, periodici e unici” e af-ferma pertanto il principio dell’imposizione del reddito netto com-plessivo. Esenti sono invece, secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD, solo gli utili in capitale “conseguiti nella realizzazione di sostanza privata”: la legge si limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli articoli da 17 a 23 LIFD si limite-rebbero a descrivere i redditi imponibili più importanti e defini-scono in particolare i redditi da attività lucrativa dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude il Tribunale federale, anche utili provenienti da un’attività che oltrepassa la mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una vera e propria impresa.
Ne consegue che l’esenzione secondo l’art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un’occasione che si offre in modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività lucrativa indipendente, l’art. 18 LIFD permette di considerare un’attività che oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di attività lucrativa indipendente.
1.2.
Va poi ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribu-nale federale, vi è commercio professionale di immobili non ap-pena il contribuente svolga un’attività che eccede la mera ammi-nistrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realiz-zare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, p. 480 consid. c; cfr. anche Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità – Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p. 14; Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 p. 385). In particolare, sono a tutt’oggi considerati indizi di un’attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, l’esistenza di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.4. e giurisprudenza ivi citata; decisione TF 2C_29/2008 del 28 maggio 2008; decisione TF 2A.37/2004 del 25.3.2004 consid. 2.1.). Nel medesimo contesto, va anche menzionato l’uso effettivo di un bene e il motivo della sua alienazione (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.4. e giurisprudenza ivi citata; decisione TF 2C_228/2015 del 7 giugno 2016 consid. 6.3. e giurisprudenza ivi citata).
Ognuno di questi indizi può – con altri, ma talvolta persino singolarmente – permettere di concludere che si è in presenza di un’attività lucrativa indipendente ai sensi dell’art. 18 LIFD (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.5. e giurisprudenza ivi citata; StE 2006 B 23.2 n. 31). Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso, anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto (StE 2004 B 91.3 n. 4 = RDAF 2005 II 37).
1.3.
Vero è che questi sviluppi giurisprudenziali sollevano qualche perplessità, segnatamente in relazione al carattere talvolta vago degli indizi considerati come determinanti dalla prassi del Tribu-nale federale (Reich, in Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Vol. I/2a, 2ª ediz., Basilea 2008, n. 16 ad art. 18 LIFD; Noël, in Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 15 ad art. 18 LIFD; Oberson, Droit fiscal suisse, 3ª ediz., Basilea 2007, p. 96). La dottrina più recente sottolinea in particolare come la delimitazione tra attività indipendente (che comprende sia il commercio professionale nel senso stretto che tutte le atti-vità “quasi professionali”, meno intense che gli sono assimilate) e amministrazione del patrimonio privato sia diventata vieppiù problematica (Noël, op. cit., n. 19 ad art. 18 LIFD), ed il rischio che tali difficoltà inducano in definitiva le autorità fiscali a porre l’accento sull’importanza dei guadagni conseguiti, che non deve in nessun caso costituire un indizio a favore dell’attività lucrativa indipendente (Reich, op. cit., n. 16b ad art. 18 LIFD).
La questione a sapere se una vendita isolata sia da considerarsi commercio professionale di immobili, mera amministrazione pa-trimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare deve continuare a dipendere, in ultima analisi, dall’insieme delle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell’acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (decisione TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 3.5. e giurisprudenza ivi citata; decisione TF A.109/75 del 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così un’operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita e viceversa (cfr. CDT 274/88 cit. in RTT 1990 p. 358).
1.4.
Il Tribunale federale ha ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF 125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385; cfr. anche Noël, op. cit. n. 18 ad art. 18 LIFD).
· il 19 maggio 2003 RI 1 ha acquistato il fondo no. __________ RFD di __________ dalla __________, __________, al prezzo di fr. 320'000.– (848 mq / fr. 377.35 al mq), su cui era ubicato un edificio costruito "alla fine degli anni settanta con destinazione ad uso commerciale", sprovvisto di riscaldamento centralizzato, che nel suo insieme si presentava però "in buono stato" e che "con qualche intervento riparatorio e di miglioria" si poteva "portare ad un soddisfacente livello di funzionalità", i cui costi complessivi sono stati preventivati da un perito incaricato da RI 1 in circa fr. 107'000.– (sopralluogo esperito il 31 marzo 2003 dall’arch. __________; cfr., nel dettaglio, relazione tecnica del 9 aprile 2003, doc. X annesso al presente ricorso);
· il 9 febbraio 2011 vi è stato un frazionamento del fondo no. __________ RFD di __________, che è divenuto di 772 mq (espropriazione di 94 mq al prezzo di fr. 450.– al mq);
· il 21 giugno 2011 il Municipio del Comune di __________ ha approvato il piano di quartiere __________ riguardo alla domanda di costruzione del 21 febbraio 2011 presentata dai coniugi RI 2 e RI 1 ("elaborazione di un piano di quartiere (__________) con contenuti abitativi e commerciali sui mappali No. __________, __________ e __________ RFD di __________ in Via __________/Via __________"; cfr., nel dettaglio, licenza edilizia [approvazione piano di quartiere] del 21 giugno 2011 allegata al reclamo del 21 luglio 2016);
· il 18 luglio 2011 il Municipio del Comune di __________ ha concesso una licenza edilizia ai coniugi RI 2 e RI 1 in relazione alla domanda di costruzione presentata il 22 febbraio 2011 avente quale oggetto una "Abitazione plurifamiliare – edificio A / Piano di quartiere __________ e autorizzazione per la posa di 3 sonde geotermiche a pompa di calore sui fondi particelle No. __________, __________ e __________ RFD di __________ in __________". L’edificio A, ubicato sul fondo no. __________, prevedeva alcuni spazi commerciali e appartamenti ("ogni appartamento è pensato per poter ospitare persone della terza età"; cfr. relazione tecnica - Domanda di costruzione - Edificio A - Piano Quartiere __________, __________ e licenza edilizia del 18 luglio 2011, entrambi allegati al reclamo del 21 luglio 2016);
· il 19 aprile 2012 la __________ ha concesso un credito di fr. 3'145'000.– a favore dei ricorrenti, con la ripresa dell’ipoteca presso __________ e con il contestuale finanziamento dei lavori di costruzione di uno stabile (che corrisponde all’edificio costruito sul fondo no. __________ RFD di __________) su un costo di investimento totale quantificato in fr. 4'391’002.90 (cfr., nel dettaglio, doc. XIV allegato al presente ricorso);
· nel mese di aprile 2012 sono iniziati i lavori per la costruzione dello stabile sul fondo no. __________ RFD di __________ (cfr. scritto dell’8 gennaio 2014 dell’RS 1 trasmesso ai contribuenti, incarto TUI);
· il 14 maggio 2012 RI 1 ha donato, in ragione della metà, il fondo no. __________ RFD di __________ alla moglie RI 2;
· il 1° ottobre 2012 vi è stata la costituzione di PPP (dal foglio PPP __________ fino al foglio PPP __________) sul fondo no. __________ RFD di __________;
· nel mese di dicembre 2013 è stata terminata la costruzione dell’edificio ubicato sul fondo no. __________ RFD di __________ con il rilascio dell’abitabilità (cfr. scritto dell’8 gennaio 2014 dell’RS 1 trasmesso ai contribuenti, incarto TUI);
· durante (e anche dopo) l’edificazione dello stabile sono stati pubblicati diversi annunci di vendita degli appartamenti su giornali e su siti internet, tra cui figura (ancora oggi) il seguente annuncio:
"Per cortesia agenzia Immobiliari astenersi… ! Wir sprechen auch Deutsch… Informazioni, superfici e prezzi per tutti gli appartamenti sul sito specifico ! Avanzamento della costruzione: Gli appartamenti sono ora visionabili. Finestre posate. __________ è un progetto multigenerazionale, privo di barriere architettoniche e con servizi adatti alle esigenze specifiche di ogni inquilino. L’intento è quello di facilitare la mobilità e garantire ogni confort e qualità di vita a tutti i suoi abitanti. __________ è un concetto abitativo: prevede appartamenti per il mantenimento "il più a lungo possibile" dell’autonomia motoria di persone che si avvicinano alla terza età e di persone con handicap ma permette nel contempo, la convivenza con famiglie giovani con o senza figli. __________ si trova a , nel sud del Canton Ticino, nelle vicinanze del lago di __________ e di __________ del Monte __________ e del Monte __________ () mete escursionistiche eccezionali per il loro valore naturalistico. __________ offre appartamenti in vendita di standing superiore. Oltre ad un monolocale, la residenza si compone di 2 ½ locali e 3 ½ locali, 5 ½ o addirittura 7 locali con balconi orientamenti (recte orientati) diversamente per garantire una privacy adeguata. Esiste pure la possibilità di acquistare due o tre appartamenti contigui da unire fino a 305 mq. Durante la costruzione esiste la possibilità d’apportare modifiche alle finiture interne. Ogni appartamento può essere adattato alle diverse necessità dell’utenza. __________ è rispettoso dell’ambiente e presta particolare attenzione al risparmio energetico e alle energie rinnovabili (riscaldamento a termopompa con sonde geotermiche e rinfrescamento dolce del pavimento in estate, posa di pannelli fotovoltaici sul tetto). Nella costruzione sono utilizzati materiali di qualità per una isolazione termica ed acustica ai massimi livelli. La struttura degli appartamenti - al primo impatto - sembra corrispondere a quello di molti altri edifici, ma nel dettaglio, si osservano accorgimenti tecnici tali da garantire - per un lungo period
; cfr. anche la documentazione inserita nell’incarto fiscale 2013);
· dal 1° dicembre 2013 la __________, con sede a __________ (di cui __________ è membro del CdA) ha preso in locazione l’appartamento no. 3, corrispondente al foglio PPP __________ del fondo no. __________ RFD di __________, adibito ad uso commerciale (ufficio e spazio espositivo);
· il 2 dicembre 2013 i fogli PPP __________ e PPP __________ del fondo no. __________ sono stati riuniti in un’unica quota (foglio PPP __________), corrispondente a una quota di comproprietà di 197/1000 del fondo no. __________ RFD di __________, che lo stesso giorno è stata venduta dai contribuenti a __________ al prezzo di fr. 1'410'000.– (appartamento no. 7);
· il 9 dicembre 2014 i contribuenti hanno venduto a __________ il foglio PPP __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 51/1000 del fondo no. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 372'000.– (appartamento no. 2);
· dal 1° ottobre 2015 la __________, ora , con sede a __________ (), di cui __________ è gerente, ha preso in locazione l’appartamento no. 4, corrispondente al foglio PPP __________ del fondo no. __________ RFD di __________, adibito ad uso commerciale (ufficio);
· dal 1° gennaio 2016 __________ ha preso in locazione l’appartamento no. __________, corrispondente al foglio PPP __________ del fondo no. __________ RFD di __________, adibito ad uso personale (una persona);
· dal 19 gennaio 2016 __________ ha preso in locazione l’appartamento no. __________, corrispondente al foglio PPP __________ del fondo no. __________ RFD di __________, adibito ad uso personale (una persona);
· il 26 febbraio 2016 i contribuenti hanno venduto a __________ il foglio PPP __________, corrispondente a una quota di comproprietà di 111/1000 del fondo no. __________ RFD di __________ (appartamento no. 1).
Nella fattispecie qui in esame vi è una serie di indizi che, a giudizio di questa Camera, fondano l’esistenza di un commercio a titolo professionale d’immobili imponibile fiscalmente.
a. Esistenza di legami tra l’operazione immobiliare e l’attività professionale del contribuente principale
Come esposto in narrativa, RI 1, classe __________, è titolare della ditta individuale __________, iscritta a registro di commercio il __________, il cui scopo è in particolare la fabbricazione e la vendita di mobili, serramenti, arredamenti interni e mobili per cucine. Dal sito internet della società emerge che nel 1980 RI 1 ha iniziato l’apprendistato di falegname nella Svizzera tedesca. Dal __________ egli faceva già parte dei "ranghi della ormai affermata __________", la cui attività è stata avviata dal padre nel __________. Nel mese di ottobre __________, lo stesso RI 1 ha assunto la direzione della società. La ditta, come si evince anche dal suo scopo, realizza e vende prodotti su misura, quali cucine, tavoli, scrivanie, finestre, gelosie, porte d’entrata, porte interne, facciate esterne). In questa sede, RI 1 sostiene che la sua mansione di falegname non lo avrebbe aiutato più di quel tanto nella realizzazione dell’operazione immobiliare in questione (ndr. la costruzione di una palazzina, inizialmente suddivisa in nove PPP, ubicata sul fondo no. __________ RFD di __________, con spazi commerciali al pian terreno e diversi appartamenti), poiché la sua attività sarebbe circoscritta. Evidenzia parimenti che l’istituto bancario che ha concesso il credito di costruzione ha considerato i lavori eseguiti dalla ditta sull’edificio nuovo quali mezzi propri.
Sennonché, contrariamente a quanto affermano gli insorgenti, è indubbio che vi sia un forte legame tra l’operazione immobiliare realizzata sul fondo no. __________ e l’attività professionale (con pluriennale esperienza) di falegname, esercitata da RI 1 quale titolare di una (solida) ditta di famiglia nel distretto di , considerato come offre numerosi prodotti (anche su misura) in stretta connessione con l’ambito immobiliare, in generale, e con il campo dell’edilizia (la costruzione di edifici), in particolare (cfr., al proposito, il sito internet della società; cfr. anche l’articolo apparso sul settimanale del __________ e __________ "" l’11 maggio 2012, pubblicato poche settimane dopo l’avvio del cantiere:
Una vita in mezzo ai cantieri di case, ville, palazzi, strutture pubbliche ha permesso al falegname RI 1 e alla moglie RI 2, di __________, di capire che raramente l’abitazione è concepita sin dall’inizio, per essere vissuta - in tutta comodità - anche quando gli anni si fanno avanti. E adesso che, dopo una lunga riflessione i coniugi __________ hanno deciso di pensare al loro futuro, accostando all’azienda artigianale l’investimento immobiliare, ecco nascere nel molto popolato quartiere di __________ qualcosa di nuovo: un’abitazione che va bene a tutti. ... “Oltre al mondo della costruzione - affermano i coniugi __________ - abbiamo potuto conoscere, per ragioni famigliari, quello delle case per anziani…Non abbiamo scoperto l’acqua calda. Semplicemente, ci siamo dati da fare per mettere a punto soluzioni nuove, partendo dalle nostre conoscenze …).
Tant’è che il 19 aprile 2012, dopo il rilascio della licenza edilizia da parte del Municipio, la __________ ha concesso un credito di costruzione agli insorgenti dell’importo di fr. 3'145'000.–, avente quale scopo la "ripresa dell’ipoteca attualmente presso __________ e contestuale finanziamento dei lavori di costruzione di uno stabile situato a __________". I costi di investimento quantificati in fr. 4'391'002.90 sono stati suddivisi in costi di costruzione dell’importo di fr. 4'189'002.90, e nella "ripresa ipoteca su terreno da __________" dell’ammontare di fr. 202'000.–. Il finanziamento è stato suddiviso in fr. 510'000.– quali "lavori eseguiti in proprio", fr. 311'659.20 quali "costi già pagati con mezzi propri", fr. 424'343.70 quali "mezzi propri da versare", fr. 202'000.– come "ripresa ipoteca su terreno da __________" e fr. 2'943'000.– come credito di costruzione. La messa a disposizione della manodopera e dei prodotti finiti da parte della propria ditta individuale ha pertanto permesso ai ricorrenti non solo di finanziare l’operazione immobiliare (la costruzione di una palazzina di nove PPP con spazi commerciali e diversi appartamenti) come capitale proprio, ma anche di procurarsi lavoro con un fatturato non indifferente.
b. Conoscenze professionali proprie o di terzi
Come visto poc’anzi, in primo luogo l’edificazione dello stabile "" è strettamente legata alla professione esercitata da RI 1, nell’ambito del quale ha funto da artigiano tramite la propria ditta individuale ben radicata sul territorio (di cui egli è titolare dalla fine degli anni ottanta), su un fondo di cui egli era già proprietario unitamente alla moglie nella misura di un mezzo ciascuno, costituito in PPP già durante la costruzione della palazzina. In secondo luogo, da ricerche eseguite su Internet, è parimenti emerso che il fratello di RI 1 () è (tra l’altro) presidente dell’Associazione . Trattasi di un’associazione che "si occupa del fenomeno della longevità attiva e della solidarietà intergenerazionale", che pone tra i suoi vari obiettivi la promozione e il suggerimento di iniziative da permettere "alle persone di vivere il più a lungo possibile la propria longevità attiva, anche attraverso l’offerta di strutture e servizi che ne facilitino la realizzazione", cercando di coinvolgere "sinergicamente i diversi attori che sono o possono essere determinanti nell’agire (pianificazione del territorio, promotori immobiliari, commercio, cu). Il 16 novembre 2012 la suddetta associazione ha tenuto un convegno a , il cui tema era "?". Nel materiale del convegno, scaricabile da internet (formato PDF), al capitolo intitolato "Situazione nel Canton Ticino", vi sono due fotografie del "" di __________: la prima fotografia rappresenta l’edificio in costruzione (cantiere), davanti (ndr. il sito ora non esiste più), un numero di telefono e la dicitura "vendesi appartamenti". La seconda fotografia raffigura invece l’edificio terminato (ndr. stante la data del convegno, si tratta verosimilmente di un rendering). Ne discende che RI 1, nell’operazione immobiliare che qui ci occupa, ha potuto beneficiare non solo della propria esperienza acquisita in seno alla ditta di famiglia, ma anche trarre profitto dalle conoscenze professionali del fratello, attivo sia in ambito finanziario e commerciale (stante in particolar modo lo scopo della società __________, con sede __________, di cui quest’ultimo è presidente, rispettivamente lo scopo della __________, __________, con sede a __________, di cui egli è titolare, cfr. estratti del registro di commercio), sia in ambito sociale/benefico (quest’ultimo, oltre ad essere presidente dell’Associazione , è anche membro dell’Associazione __________ e dell’).
c. Uso di notevoli crediti
Come detto, il 19 aprile 2012 la __________ ha concesso un credito di costruzione di fr. 3'145'000.–, calcolato su un costo di investimento complessivo di fr. 4'391’002.90, a favore dei ricorrenti, con la ripresa dell’ipoteca presso __________ e con il contestuale finanziamento dei lavori di costruzione dell’edificio sul fondo no. __________ RFD di __________. Si ha dunque che oltre il 70% dell’operazione immobiliare (trattasi dell’edificazione di una palazzina con spazi commerciali al PT e appartamenti, e non di una casa unifamiliare), è stata finanziata tramite credito ipotecario erogato dal suddetto istituto bancario. Il finanziamento, inoltre, è stato concesso tenendo conto dei seguenti importi: fr. 510'000.– quali "lavori eseguiti in proprio", fr. 311'659.20 quali "costi già pagati con mezzi propri" e fr. 424'343.70 quali "mezzi propri da versare" (cfr. doc. XIV allegato al presente ricorso).
Per finanziare la costruzione dell’edificio sono stati pertanto impiegati fondi di una certa importanza concessi dall’istituto bancario. Va anche tenuto presente che il capitale proprio è, come visto, anche costituito dalla messa a disposizione della manodopera e dell’esecuzione tramite la ditta individuale di RI 1. Di conseguenza, l’incasso delle relative fatture è inequivocabilmente in stretta connessione con l’operazione immobiliare, in particolare con la vendita delle PPP, come peraltro riconosciuto dagli stessi ricorrenti.
d. Costituzione della PPP e edificazione dello stabile
Ulteriore indizio di commercio professionale di immobili è l'espletazione di attività volte a valorizzare il fondo (Soldini, op. cit., p. 396 s.; Stocker, Die steuerliche Abgrenzung der selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten Vermögensverwaltung, Basilea 1992, p. 122 s.), per esempio, attrezzandolo a fini urbanistici ed edificandolo (ASA 45 pag. 468), o creando singole unità abitative e costituendo una proprietà per piani (DTF 104 Ib 170).
Nel caso in discussione, come già sottolineato, l’insorgente ha acquistato un fondo già edificato, ha promosso la procedura di adozione di un piano di quartiere, ha inoltrato una domanda di costruzione, ha costituito la proprietà per piani e ha edificato una nuova costruzione. Non si può negare che abbia in tal modo operato con criteri professionali.
e. Reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari
I contribuenti, in sede di reclamo, hanno ammesso che "il capitale proprio necessario all’operazione è stato in buona parte costituito col ricavato delle vendite delle PPP no. __________ (Preambolo b), PPP no. __________ (Preambolo c) e PPP no. __________ (Preambolo d)" del RFD di __________, iscritte a registro fondiario rispettivamente il 1° dicembre 2012, il 29 luglio 2011 e l’11 agosto 2010. Ne consegue che il provento delle suddette vendite è stato investito nella costruzione dell’edificio di . L’autorità fiscale, nella decisione impugnata, ha inoltre evidenziato che nell’anno 2016 i contribuenti, dopo aver venduto il quarto appartamento, ne hanno acquistato uno in __________ (). Gli insorgenti sostengono che l’appartamento sarebbe stato acquistato, con rogito dell’8 dicembre 2016, al prezzo di fr. 327'500.–, e finanziato con un’ipoteca di fr. 240'000.–, mentre l’importo restante con mezzi propri (fr. 45'000.– proveniente dalla vendita di una roulette e l’importo restante sarebbe stato "generato dai risparmi"), senza però sostanziare e documentare la propria tesi.
Sia come sia, si può in ogni caso ritenere che in casu vi sia stato un impiego prevalente dei profitti nel finanziamento di altre operazioni immobiliari.
3.2.
Già solo gli indizi sopra indicati permettono di concludere che, con l’operazione immobiliare in causa, i coniugi RI 2 e RI 1 abbiano oltrepassato i limiti della mera amministrazione del loro patrimonio (sostanza privata) e abbiano sfruttato il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un profitto. Ciò giustifica l’assoggettamento del relativo provento quale reddito dell’attività lucrativa indipendente.
La tesi dei ricorrenti, secondo cui si sarebbero visti costretti ad acquistare i fondi no. , no. __________ e no. __________ del RFD di __________ raggruppati in una zona edificatoria "" con "importanti limitazioni edificatorie", allo scopo di "non correre il rischio di ritrovarsi con un patrimonio di fatto svalutato"– alla luce di quanto sopra esposto – è e resta una mera argomentazione di parte.
Le decisioni impugnate, peraltro debitamente motivate dall’autorità fiscale, non prestano dunque il fianco a critiche.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 144 LIFD
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 2’000.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–
per un totale di fr. 2’100.–
sono a carico dei ricorrenti.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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