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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1998.226
Data decisione, Autorità: 04.02.1999, IICCA
Incarto n. 12.98.00226
Lugano 4 febbraio 1999/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
chiamata a decidere nella procedura di sfratto dei conduttori (inc. DI.98.00253 della Pretura di Locarno-Campagna) dipendente da istanza 27 agosto 1998 di
rappr. dall’avv. __________
Contro
rappr. dalla __________
e concernente un immobile situato a __________, in via __________;
domanda avversata dalla convenuta e respinta dal pretore con decisione 29 settembre 1998;
appellante l'istante con allegato 12 ottobre 1998 che, in riforma della sentenza impugnata, postula l'accoglimento della domanda di sfratto;
preso atto che controparte non ha formulato osservazioni all'appello;
letti gli atti e i documenti della causa;
considerato
in fatto e in diritto
Già in data 8 aprile 1998 il locatore ha comunicato per scritto alla convenuta di aver venduto l'immobile (senza indicarle il nome dell'acquirente), invitandola a consegnare la casa in perfetto stato al nuovo proprietario entro il 15 giugno successivo.
Qualche giorno dopo questa comunicazione, il 28 aprile, lo stesso signor __________ si è rivolto nuovamente alla conduttrice, notificandole il saldo scoperto sulle pigioni, ossia già tenuto conto del dovuto per il successivo mese di maggio, fr. 25'140.- oltre a fr. 7'684.50 per spese accessorie. Contestualmente le ha assegnato un termine di 30 giorni per versargli quegli importi, comminandole la disdetta dell'ente locato in caso di mancato pagamento.
Il 4 giugno 1998 __________ -esplicitamente definitosi locatore del bene- ha intimato alla conduttrice regolare disdetta del contratto di locazione per il 31 luglio 1998, indicando come motivo "mora del conduttore".
In sede di contraddittorio, la signora __________ ha sostenuto anzitutto la nullità degli atti compiuti dal signor __________ quando non era più locatore, né proprietario della casa. Nel merito contesta di dovere alcunché all'istante, affermando di aver pagato le pigioni dovute addirittura in anticipo, ovvero per complessivi fr. 90'000.- fino alla fine di novembre 1998.
Il pretore, respinta l'eccezione di nullità della disdetta (come presupposto sostanziale all'istanza di sfratto), sulla base di dati emergenti da un altro incarto della Pretura, richiamato in causa, ha verificato avvenuti pagamenti da parte della conduttrice per complessivi fr. 89'820.-, somma approssimativamente corrispondente al debito complessivo di fr. 90'000.-, equivalente alle pigioni scadute fino e compreso il termine del 31 ottobre 1998. Pur tenuto conto dell'esistenza di un debito di fr. 120'000.- della convenuta nei confronti del signor __________ per altro titolo, il primo giudice ha ritenuto di dover imputare i pagamenti indicati al debito relativo al rapporto locativo.
Con l'appello in esame __________ contesta la decisione del pretore per i motivi che verranno esposti nel seguito.
La questione relativa agli atti preliminari compiuti dal signor __________ in rappresentanza dell'istante -in particolare per quanto concerne la validità della disdetta- non è ovviamente oggetto di censura. Il giudice potrebbe tuttavia esaminare la questione d'ufficio, trattandosi di un presupposto di legge per la pronuncia dello sfratto. La stessa fattispecie è già stata esaminata da questa Camera con la sentenza 3 dicembre 1998 nella procedura d'appello promossa da __________ contro __________, nell'ambito di un precedente sfratto già relativo all'abitazione di via __________ a __________. In merito alla stessa diffida di pagamento 28 aprile 1998 e alla stessa disdetta 4 giugno 1998 è stato ritenuto che, a dipendenza della conoscenza da parte della convenuta dei rapporti correnti fra il nuovo e il vecchio proprietario dell'immobile e dell'avvenuta compravendita, l'effetto di rappresentanza dell'art. 32 CO fosse dato, nonostante la sua mancata comunicazione in forma esplicita. Per contro è stato negato a __________ il diritto di introdurre l'istanza di sfratto a norme proprio. Non v'è motivo perché in questa vertenza la Camera debba scostarsi dalle conclusioni già formulate in base agli identici concreti presupposti.
L'art. 86 cpv. 1 CO dispone che chi ha più debiti verso la stessa persona ha diritto di dichiarare, all'atto del pagamento, quale sia il debito che intende soddisfare. Nel caso concreto l'unico versamento che reca una simile indicazione è quello corrispondente all'accredito 17 novembre 1997 sulla __________ per DM 22'000.- (pari a fr. 17'820.-) con la giustificazione "Hausmiete".
Quando il debitore omette l'indicazione del debito, il pagamento si imputerà al debito indicato dal creditore nella sua quietanza, a meno che il debitore non faccia immediatamente opposizione (art. 86 cpv. 2 CO). Nella fattispecie, il creditore non ha provveduto al rilascio di nessun tipo di quietanza; per questo motivo egli invoca l'art. 87 cpv. 1 CO in base al quale il pagamento sarà imputato al debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si procedette contro il debitore, e se non si procedette, al debito scaduto prima.
Orbene, la dottrina è unanime nel considerare possibile una dichiarazione di imputazione per atti concludenti del debitore (Leu U., in Comm. di Basilea, ed. 2, art. 86, n. 3; von Tuhr / Escher, Allgemeiner Teil des Schweizerischen OR, vol. II, ed. 3, p. 6), laddove tale comportamento è suscettibile di essere interpretato anche in base a concrete circostanze ("wobei auch die konkreten Begleitumstände mitzuberücksichtigen sind"), rispettivamente all'interesse del debitore al pagamento di un debito piuttosto di un altro; in ogni caso, tale dichiarazione di fatto dev'essere riconoscibile per il creditore (Weber R., in Comm. di Berna, art. 86, n. 27 - 30).
Le conclusioni cui è giunto il pretore devono essere condivise, tenuto conto anche della circostanza che l'appellante, criticandole, ha omesso di argomentare perché la debitrice avrebbe dovuto onorare dapprima il debito fondato su un riconoscimento anziché il debito della locazione corrente; d'altra parte, nessun elemento dell'incarto offre spunti di giudizio attinenti a quel rapporto obbligatorio né sulla sua natura, né sull'interesse oggettivo della debitrice al saldo del medesimo, né sul fatto che il preteso pagamento dovrebbe avvenire in una o più volte. Comunque, vale sicuramente l'osservazione che i versamenti effettuati dalla convenuta nel 1997 corrispondono per lo più nel loro ammontare a singole rate o a multipli della pigione mensile e sono distribuiti nel tempo con una certa regolarità a distanza approssimativamente di un mese l'uno dall'altro, ciò che rende riconoscibile la volontà della debitrice di far fronte alle pigioni dovute per la casa. L'ultimo versamento dell'anno, pari a fr. 17'820.-, non ha le caratteristiche descritte, ma -in compenso- reca il riferimento esplicito al rapporto di locazione. Qualche perplessità invero può sorgere in merito all'unico accredito di data 1998, per fr. 34'500.-: il pretore afferma al proposito che esso va conteggiato fra quelli avvenuti per la locazione perché, sommando l'importo a quelli precedentemente versati, si ottiene la somma di fr. 90'000.- che é un multiplo del canone di locazione. L'argomento in sé può apparire solo relativamente convincente, ma in effetti non v'è nessun motivo (non v'è nessuna indicazione emergente dall'incarto) perché anche quest'ultimo importo non venga imputato come gli altri sul debito della locazione: se può apparire inspiegabile il pagamento, a fine marzo 1998, di un importo che copre diverse mensilità, non si può dimenticare che la convenuta era stata lei stessa in trattative con il proprietario dell'immobile per l'acquisto della casa, trattative formalmente chiuse soltanto con lo scritto 8 aprile di __________ alla convenuta (doc. 2). Il testo del medesimo documento assume però ulteriore rilevanza nel presente contesto interpretativo: con lo stesso infatti, l'allora proprietario del fondo -che verosimilmente aveva già preso atto del versamento di fr. 34'500.- avvenuto il 26 marzo precedente- chiede alla controparte di consegnare la casa all'acquirente entro il 15 giugno, ma in nessun modo pretende il pagamento di pigioni, come farebbe poi un paio di settimane più tardi, né accenna a scoperti di alcun genere; ciò che si sarebbe giustificato proprio in quell'occasione, qualora l'ultimo versamento fosse stato da imputare al pagamento parziale di un altro debito.
Da ultimo, può essere ancora ricordato che l'appellante accenna -come già detto- alla regola della priorità nell'avvio della procedura esecutiva di cui all'art. 87 cpv. 1 CO: a torto, poiché alla data dell'ultimo pagamento, nessuna esecuzione era stata ancora avviata nei confronti della convenuta, né per i pretesi scoperti della locazione, né per altro debito. L'avvio di una procedura esecutiva come indice di volontà d'incasso precedente rispetto ad altri crediti deve infatti aver preceduto il pagamento sulla cui imputazione esiste incertezza, tant'è che il testo della legge recita: "...il pagamento sarà imputato al debito scaduto, fra più debiti scaduti, a quello per cui prima si procedette contro il debitore ..". Non fosse così, l'indicazione del debito, non operata tempestivamente dal creditore in conformità con l'art. 86 cpv. 2 CO, resterebbe affidata a tempo indeterminato all'arbitrio di questi.
L'appello non può pertanto essere accolto. Il giudizio sulle spese segue la soccombenza dell'appellante, mentre l'inattività della convenuta in questa sede non le dà diritto alla rifusione di ripetibili.
Per tutti questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 148 CPC, la LTG e la TOA
pronuncia
L'appello 12 ottobre 1998 di __________ è respinto.
Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 400.-, anticipati dall'appellante, restano a suo carico.
Intimazione: -
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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