AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1998.209
Data decisione, Autorità: 09.02.1999, IICCA
Incarto n. 12.98.00209
Lugano 9 febbraio 1999/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa appellabile in materia di contratto di locazione LA.98.55 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 27 aprile 1998 da
entrambi rappr. dall’avv. __________
contro
tutti rappr. dall’avv. __________
con cui gli istanti hanno chiesto l’annullamento della disdetta del 10 gennaio 1997 relativa ai locali da loro occupati nello stabile __________ a Lugano e in subordine una prima protrazione del contratto sino al 31 marzo 2000, e non solo fino al 31 marzo 1999 come deciso dall’Ufficio di conciliazione;
Domande avversate dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con sentenza 18 settembre 1998 ha respinto;
Appellanti gli istanti, che con atto di appello del 1° ottobre 1998 chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di ammettere l’istanza;
Mentre i convenuti con osservazioni 22 dicembre 1998 postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
Ritenuto
in fatto:
A. Le parti -gli istanti conduttori e i convenuti locatori- il 13 dicembre 1983 hanno stipulato un contratto di locazione della durata di 5 anni, rinnovabile tacitamente per successivi periodi di 3 anni, per i locali adibiti a ristorante e bar, un appartamento, un monolocale e due mansarde nello stabile di cui in via __________ a __________ ad un canone iniziale di fr. 27’000.-- annui per il ristorante e l’appartamento, nonché fr. 3’000.-- annui per il monolocale e complessivi fr. 2’880.-- per le due mansarde (doc. C).
Dal 29 marzo 1990 la pigione per il ristorante e l’appartamento è stata aumentata a fr. 30’800.-- annui (doc. D).
B. Il 10 gennaio 1997 i locatori hanno pronunciato la disdetta del contratto per il termine del 30 marzo 1998 (doc. E), disdetta motivata l’11 febbraio 1997 con l’asserito desiderio di “adeguare lo stesso alle nuove disposizioni in materia” (doc. G), ivi incluso l’intento di stipulare un nuovo contratto con “nuove condizioni” (doc. G), ossia ad un canone pari a fr. 36’000.-- annui per il ristorante, oltre a fr. 18’000.-- per l’appartamento, fr. 3’600.-- per il monolocale e fr. 3’600.-- per le mansarde, come specificato con il successivo scritto del 7 aprile 1997 (doc. 9).
C. Con l’istanza in rassegna i conduttori -che nella procedura di conciliazione hanno ottenuto unicamente una protrazione del contratto sino al 30 marzo 1999- chiedono che la disdetta sia annullata in quanto pronunciata con l’intenzione di imporre loro condizioni contrattuali più sfavorevoli, ossia delle pigioni notevolmente maggiorate, mentre in subordine postulano che venga loro accordata una prima protrazione del contratto sino al 30 marzo 2000.
D. All’udienza di discussione dell’8 giugno 1998 i convenuti si sono opposti all’istanza sostenendo che l’aumento del canone sarebbe stato solo uno dei motivi alla base della disdetta, e che comunque si sarebbe trattato di aumento ragionevole per rapporto a canoni in uso per gli esercizi pubblici a Lugano.
E. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, richiamati i principi attinenti all’applicazione degli art. 271 e 271a CO, ha ritenuto che la disdetta sarebbe stata motivata dalla volontà dei proprietari di ottenere da un nuovo conduttore -ossia il signor __________ un canone di locazione più elevato, pari a fr. 4’500.-- mensili per il ristorante e l’appartamento, ma non abusivo, non essendo stata tale tesi dimostrata dagli istanti.
Non essendo pertinente l’affermazione dei conduttori, secondo cui l’intento dei convenuti di suddividere in futuro il rapporto di locazione in 4 distinti contratti sarebbe per loro fonte di pregiudizio, e non ricorrendo le premesse per accordare una protrazione di durata superiore a quella accordata dall’Ufficio di conciliazione, ne è conseguita l’integrale reiezione dell’istanza.
F. Delle argomentazioni degli appellanti -che chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso dell’accoglimento delle loro domande- e di quelle dei resistenti -che postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1.1 Questa fattispecie, come altre dello stesso articolo, vuole punire il locatore a dipendenza del motivo della disdetta come elemento soggettivo (Comm. SVIT, 2. edizione, ad art. 271a CO, n. 2). Scopo della norma è quello di evitare, che il conduttore sia posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di modificazione unilaterale delle condizioni contrattuali in suo sfavore per non dover abbandonare i vani locati (Comm. SVIT, art. 271a CO, n. 15; Lachat/ Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. edizione, pag. 325; Tercier, Les contrats spéciaux, Zurigo 1995, § 29 N. 2085). La norma è analoga a quella già prevista all'art. 18 cpv. 3 DAL, secondo il quale venivano considerate nulle le disdette date dal locatore in connessione diretta con aumenti di pigione (DTF 115 II 83), per il motivo che il conduttore deve poter contestare liberamente le pretese del locatore (Lachat/ Micheli, opera citata, pag. 325), senza dover temere alcuna ritorsione della controparte (II CCA 17 giugno 1994 in re USB/ S., 1° febbraio 1994 in re M./P.; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Ginevra, 1991, pag. 110, N. 9).
1.2 E' alla parte che si prevale di tale normativa (e pertanto nel caso che ci occupa ai qui istanti e appellanti) che incombe l’onere della prova per quanto riguarda le circostanze che stanno alla base di una disdetta abusiva, compresa l’esistenza di un nesso causale tra la disdetta stessa e la presunta modifica unilaterale del contratto (art. 8 CC, Barbey, opera citata, pag. 143, N. 99; Comm. SVIT, ad art. 271a CO, N. 22). Per principio, la prova circa l'esistenza del nesso causale verrà portata mediante indizi, non potendosi ragionevolmente pretendere una prova più rigorosa (Barbey, opera citata, pag. 142, N. 97); il fatto che la pretesa formulata dalla parte sia o meno giustificata nel merito non risulta in quest’ottica determinante (Barbey, opera citata, pag. 142, N. 95; Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurigo 1990, pag. 193), come del resto non lo è la questione a sapere se l’intenzione di modificare unilateralmente il contratto si appalesi prima durante o soltanto dopo la notifica della disdetta (DTF 115 II 83; II CCA 29 agosto 1995 in re C. SA/C., 1° febbraio 1994 in re M./P; Comm. SVIT, ad art. 271a CO, N. 20; Barbey, opera citata, pag. 141, N. 95; Lachat/Micheli, opera citata, pag. 326).
1.3 Va tuttavia effettuata una chiara distinzione tra il caso -abusivo- in cui il locatore disdice il contratto per imporre unilateralmente a quel conduttore una pretesa e quello -lecito ed ammissibile- in cui la disdetta è fondata sulla volontà del locatore di ottenere da un nuovo conduttore un canone di locazione più elevato (ma non abusivo) di quello sino ad ora pagato (DTF 120 II 105, 115 II 110; II CCA 29 agosto 1995 citata; Comm. SVIT, ad art. 271a CO, N. 17).
Un primo indizio in favore della tesi della disdetta abusiva va individuato nella lettera di motivazione 11 febbraio 1997 dei convenuti (doc., G), che formalmente hanno addotto la non chiara e sicuramente non impellente o imperativa volontà di adeguare il contratto “alle nuove disposizioni vigenti in materia”, laddove è lecito inferire un riferimento al nuovo diritto della locazione in vigore dal 1° luglio 1990, e perciò da almeno due precedenti scadenze contrattuali. Oltre a tale risibile motivazione, lo scritto contiene tuttavia anche l’esplicita indicazione che “un nuovo contratto con le nuove condizioni può esser stipulato in occasione di un prossimo incontro”, il che sembra escludere, a quel momento, la presenza all’orizzonte di un nuovo inquilino ed è invece assai indicativo della volontà di imporre agli istanti un canone maggiorato, non potendosi intendere null’altro con il riferimento a “nuove condizioni”.
Questa impostazione trova piena e decisiva conferma nello scritto 7 aprile 1997 dell’avv. __________ all’avv. __________ (doc. 9) -documento che, sorprendentemente, non risulta essere stato considerato nel giudizio impugnato- in cui diviene esplicita la volontà dei convenuti di subordinare la continuazione del rapporto di locazione per 5 anni con gli istanti medesimi -e non con altri possibili interessati, di cui nemmeno si fa menzione- alla corresponsione di un canone complessivo di fr. 61’200.-- annui.
E’ ben vero che ad un certo punto si è fatto avanti tale __________ che sentito come teste ha affermato di essere disposto a pagare fr. 4’500.-- mensili per il ristorante e l’appartamento, ma ciò non può essere avvenuto prima dell’invio dei predetti documenti decisivi, visto che il __________ solo “circa nella primavera 1997” ha avuto notizia da tale __________ della prospettiva contrattuale, e che egli ha dapprima contattato gli istanti e non i convenuti, e che solo più tardi, su consiglio del __________ stesso, il __________ è entrato in contatto con i convenuti. L’unico scritto del __________ agli atti è del resto la lettera del 6 novembre 1997 (doc. 8), che non permette in alcun modo di situare le trattative alle quali fa riferimento ad un momento precedente o coincidente con la disdetta, che pertanto va in simili circostanze ritenuta finalizzata all’imposizione agli istanti, e non ad altri, di un canone di locazione pesantemente maggiorato, sulla cui presumibile abusività non occorre tuttavia indagare, essendo sufficiente ai fini dell’applicazione dell’art. 271a cpv. 1 lit. b CO il solo indiscutibile fatto dell’esistenza di un nesso causale tra la disdetta e l’auspicata modifica unilaterale del contratto (cfr. consid. 1.2), che appare preponderante per rapporto ad altri eventuali motivi dei locatori.
Risulta così che la disdetta é stata notificata per far pressione sui conduttori ponendoli di fronte all’alternativa di conservare il godimento dell’ente locato con una pigione assai più elevata oppure di lasciare il ristorante e l’abitazione, per il che essa deve essere annullata siccome abusiva.
Ne segue l’accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.
Le spese, la tassa di giustizia e le ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 1° ottobre 1998 di __________ è accolto.
Di conseguenza la sentenza 18 settembre 1998 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, è riformata nel modo seguente:
Di conseguenza la disdetta del contratto di locazione 13 dicembre 1983 relativo ai locali di via __________ a __________ ivi indicati, pronunciata il 10 gennaio 1997 da __________, __________, __________, __________ e __________ è annullata.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 950.--
b) spese fr. 50.--
T o t a l e fr. 1’000.--
già anticipati dagli appellanti, sono a carico dei convenuti in solido che, sempre in solido, rifonderanno agli istanti complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.
III. Intimazione: -
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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