AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2017.89
Data decisione, Autorità: 21.12.2018, CEF
Titolo: Contestazione di nuova stima peritale di un fondo. Momento determinante per stabilire il valore di stima. Aspettative di plusvalenze future. Tassa di giustizia
Incarti n. 15.2017.89 15.2017.98
Lugano 21 agosto 2018
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Jaques, presidente Walser e Grisanti
vicecancelliere:
Cortese
statuendo sulle contestazioni relative alle nuove stime peritali del fondo n. __________ RFD di __________ del 3 marzo e del 30 giugno 2018, presentate dalla
IS 1
nell’esecuzione n. __________ dell’Ufficio di esecuzione di Lugano promossa nei confronti dell’insorgente dalla
PI 2,
(patrocinata dall’PR 1, )
ritenuto
in fatto: A. Nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione di un pegno immobiliare promossa dalla PI 2 (in seguito: la PI 2) nei confronti della IS 1 per l’incasso di complessivi fr. 3'796'400.– oltre ad accessori, dopo la presentazione della domanda di realizzazione, il 23 giugno 2017 l’Ufficio di esecuzione (UE) di Lugano ha incaricato l’arch. __________ di allestire la perizia estimativa del fondo n. __________ RFD di __________.
B. Ricevuto il referto peritale il 10 ottobre 2017, con scritto dello stesso giorno l’UE ne ha trasmesso una copia alle parti, indicando che il fondo in questione è stato stimato in fr. 2'452'000.–.
C. Sostenendo che la stima peritale fosse troppo bassa rispetto al luogo in cui si situa il noto fondo e alla conformazione del relativo stabile, con istanza del 19 ottobre 2017 la IS 1 ne ha chiesto all’Ufficio una nuova, previa comunicazione del preventivo e del nominativo del candidato perito (inc. 15.2017.89).
D. Il 23 ottobre 2017 la PI 1 ha chiesto a sua volta all’UE, in via principale, di ordinare un complemento di perizia, sottoponendo allo stesso perito due precedenti referti peritali privati per conoscenza ed esortandolo ad approfondire e se del caso a considerare gli elementi relativi alla prospettiva di locazione dell’immobile affinché sia destinato a un servizio di asilo-nido. In via subordinata la banca ha postulato una nuova perizia, posto che la debitrice ne avesse anticipato le spese e le fosse ingiunto di fornire i documenti del caso e offrire piena collaborazione (inc. 15.2017.98).
E. Con decisione del 22 novembre 2017 questa Camera ha accolto l’istanza di nuova stima della IS 1, previo anticipo delle spese entro un termine di 10 giorni.
F. Preso atto dell’anticipo tempestivamente versato dalla IS 1, con ordinanza del 7 dicembre 2017 il presidente di questa Camera ha assegnato l’incarico peritale al valutatore immobiliare PI 1.
G. Il 5 marzo 2018 il nuovo perito ha consegnato il proprio referto, stimando in fr. 2'730'000.– il presumibile valore di mercato dell’immobile in questione. Il giorno seguente il presidente della Camera ne ha quindi trasmesso una copia alle parti, assegnando loro un termine di 10 giorni per eventuali osservazioni.
H. Con osservazioni del 15 marzo 2018 la IS 1 ha contestato la nuova stima, sostenendo in sostanza che è incompleta, poiché – a suo dire – il perito non aveva tenuto conto di diversi aspetti. Dal canto suo, la PI 2 è invece rimasta silente.
I. Appurato che la perizia risultava effettivamente incompleta, siccome in occasione del sopralluogo del 2 febbraio 2018 il perito non ha potuto accedere a tutti i locali (aule scolastiche, refettorio, cucina, solaio) dell’edificio principale né all’edificio secondario, essendo gli stessi chiusi a chiave (v. referto peritale del 3 marzo 2018, pag. 2), con ordinanza del 12 aprile 2018 il presidente della Camera ha invitato la IS 1 ad anticipare le spese per un complemento peritale entro un termine di 10 giorni.
L. Tenuto conto del tempestivo anticipo, con ordinanza del 7 maggio 2018 il presidente ha incaricato l’esperto di procedere a un complemento peritale, al fine di stabilire il valore di stima dell’intero immobile.
M. Con scritto del 20 giugno 2018 la IS 1, per il tramite del suo amministratore unico PI 3, ha ritirato l’istanza di nuova stima. Il giorno seguente il presidente di questa Camera ha notificato copia di tale comunicazione alla PI 2, assegnandole un termine di 10 giorni per determinarsi sul mantenimento della propria istanza.
N. Il 26 giugno 2018 PI 4 e PI 5, azioniste del 100% del capitale azionario della IS 1, hanno contestato il ritiro dell’istanza di nuova stima, producendo una copia del decreto supercautelare 21 giugno 2018 con cui il Pretore aggiunto del Distretto di Lugano ha fatto ordine a PI 3 di astenersi dal compiere ogni e qualsiasi atto in nome e per conto della IS 1. Esse hanno quindi chiesto alla Camera di considerare nullo il ritiro e di sospendere ogni decisione fino alla definizione in sede civile e/o penale delle diatribe in seno alla società.
O. Con comunicazione del 3 luglio 2018 la banca ha dichiarato di mantenere la propria istanza di nuova stima, aggiungendo che il ritiro dell’istanza della IS 1 è privo d’oggetto.
P. Preso atto del complemento peritale pervenuto il 5 luglio 2018, con cui l’esperto ha aumentato a fr. 3'190'000.– il valore di stima del fondo, il presidente della Camera ne ha trasmesso una copia alla IS 1, alla PI 2 e a PI 4 e PI 5, unitamente agli ultimi scritti ricevuti, impartendo loro un termine di 10 giorni per eventualmente prendere posizione.
Q. Con osservazioni del 19 luglio 2018 PI 4 e PI 5 hanno chiesto di sospendere la procedura di realizzazione del pegno fino a quando la struttura societaria della IS 1 sarà chiara e stabile. La IS 1 e la PI 2 non hanno invece formulato osservazioni.
Considerato
in diritto: 1. Vi sarebbe anzitutto da chiedersi se il ritiro dell’istanza della IS 1 abbia reso la procedura in esame senza oggetto o se, come sostenuto dalla PI 2 e dalle azioniste della debitrice (seppur con motivazioni contrastanti), il ritiro non abbia alcun effetto (benché intervenuto prima del divieto pretorile supercautelare, sopra ad M e N). La questione può invero rimanere aperta. Da un canto perché la Camera ha già accolto l’istanza della debitrice con decisione definitiva 22 novembre 2017 e il nuovo perito ha consegnato sia il referto peritale che il suo complemento del 30 giugno 2018, e dall’altro poiché la Camera dovrebbe in ogni caso trattare l’istanza di nuova stima presentata dalla PI 2 il 23 ottobre 2017 (e finora considerata senza oggetto). Nulla osta pertanto a entrare nel merito della questione.
2.1 Il valore di stima di un fondo è l’importo che presumibilmente può essere ricavato in caso di realizzazione del fondo pignorato (DTF 99 III 56 consid. 4/b) o costituito in pegno. Esso corrisponde al presumibile valore venale o commerciale (di mercato) del fondo e dei suoi accessori (art. 9 cpv. 1 RFF; DTF 134 III 43 consid. 4) al momento della realizzazione, tenuto conto dei vincoli propri alle aste coatte, in particolare il fatto ch’esse vanno fissate a relativamente breve termine, che non possono essere annullate nel caso in cui vi siano pochi interessati, che il piede d’asta è fissato dalla legge e che i beni sono venduti senza garanzia e in linea di massima nello stato in cui si trovavano al momento del pignoramento (sentenza della CEF 15.2017.56 del 19 febbraio 2018 consid. 4). La stima ha tuttavia carattere puramente indicativo e non pregiudica il ricavo che si potrà realizzare in occasione dell’incanto (DTF 143 III 535 consid. 2.2).
2.2 Né la legge né la giurisprudenza definiscono o impongono alcun metodo di stima (DTF 134 III 44 consid. 4; sentenza del Tribunale federale 5A_275/2013 del 12 giugno 2013 consid. 5.1). Non spetta ad ogni modo all’ufficio d’esecuzione o all’autorità di vigilanza disquisire su questioni di metodologia, lo scopo del ricorso a un perito essendo proprio quello di far capo a conoscenze specialistiche di cui non dispongono tali autorità (cfr. DTF 93 III 22). Esse devono solo verificare che il perito abbia la formazione e/o l’esperienza necessarie per assolvere il mandato che gli è affidato, appurare eventuali errori o sviste manifesti (sentenza della CEF 15.2017.56 già citata, consid. 4). Se ha ordinato una nuova perizia, l’autorità di vigilanza decide in modo definitivo su eventuali contestazioni (art. 9 cpv. 2 RFF, ultimo periodo).
3.1 È anzitutto ormai priva d’oggetto (a prescindere dalla sua rilevanza) la censura secondo cui lo stabile principale non dispone di nessun tipo di solaio, bensì di una mansarda abitabile dotata di impianto di climatizzazione e adibita ad aula di arti creative con bagno e doccia, oltre a un deposito, siccome è stata evasa con la consegna del complemento peritale, in cui è indicato che il perito ha potuto infine accedere anche al solaio e accertare che esso è effettivamente adibito “quasi totalmente ad uso ufficio” (v. complemento peritale del 30 giugno 2018, pag. 3).
3.2 Che lo stabile sia attualmente “fuori uso”, come menziona il referto al punto 1.5, corrisponde alle dichiarazioni rilasciate dall’ufficio tecnico del Comune di __________, secondo cui “l’edificio è fuori uso e l’agibilità non è data, non essendo rispettate le condizioni della licenza edilizia nei termini imposti” (v. referto peritale del 3 marzo 2018, pag. 3). Nel complemento il perito ha inoltre precisato che “in merito alla licenza edilizia, all’agibilità e all’abitabilità dei due edifici dall’ufficio tecnico di Lugano mi è stato comunicato che la stessa è stata rilasciata il 23 marzo 2018 alla Spettabile PI 6 (attuale conduttrice) per cambio d’uso dell’intero edificio principale da scuola a asilo nido a condizione che venga presentato entro il 15 giugno 2018 il progetto che riguarda il tracciato della canalizzazione e che ne definisca l’allacciamento alla rete fognaria comunale per approvazione e collaudo” (v. complemento peritale del 30 giugno 2018, pag. 2). Fatto sta, quindi, che il contratto di locazione con l’associazione PI 6 di cui si prevale la debitrice non ha ancora potuto essere attuato in mancanza dei requisiti necessari perché l’edificio possa essere locato. L’ufficio tecnico ha infatti emesso un divieto di utilizzo. La stessa IS 1 ammette la persistenza di “innumerevoli ostacoli [che] continuano a sorgere con l’andare del tempo” (scritto 15 marzo 2018, pag. 2) e non ha dimostrato, dopo la consegna del complemento di perizia, che tali ostacoli siano stati rimossi. Non può quindi ritenersi un errore manifesto limitare il valore locativo annuo a fr. 89'000.– (v. complemento peritale del 30 giugno 2018, pag. 3).
Va del resto ricordato che il valore di stima corrisponde al presumibile valore venale o commerciale (di mercato) del fondo e dei suoi accessori, che probabilmente verrà raggiunto al momento della realizzazione, ovvero di regola nel breve termine di uno a tre mesi previsto dagli art. 133 cpv. 1 e 156 cpv. 1 LEF (sopra consid. 2.1; sentenza della CEF 15.2016.72 del 21 settembre 2016). Aspettative successive non possono essere prese in considerazione, la legge non prevedendo quale motivo di dilazione della realizzazione l’inopportunità della medesima dal profilo temporale in considerazione delle effettive condizioni di mercato (v. sotto consid. 4.2)
3.3 Il rimprovero al perito di essersi sbagliato nel considerare al punto 2.3 del referto che “l’isolazione termica è insufficiente” e che vi sono anche “porte in trucciolato” è fondato su mere affermazioni non corroborate con prove. D’altronde, neppure in tal caso la IS 1 specifica in che misura tali circostanze influiscano sulla stima. La critica appare quindi finanche irricevibile.
3.4 A mente della debitrice “la parte del mappale rimasta edificabile ha un valore di mercato nettamente superiore” ai fr. 970'000.– che il perito ha attribuito al terreno eccedente, come risulterebbe da una perizia privata fatta allestire nel 2013, secondo cui il valore del terreno limitato alla parte edificabile è pari a fr. 2'275'000.–. Sennonché una perizia di parte è sprovvista di ogni valore probatorio (sentenza della CEF 15.2005.47 del 2 giugno 2005 consid. 3), specie se non è attuale, come quella invocata dalla debitrice, e non è allestita tenendo conto delle specificità proprie alle realizzazioni forzate (sopra consid. 2.1). Anche su questo punto le doglianze della debitrice non sarebbero atte a rimettere in discussione le conclusioni della nuova perizia.
3.5 Oltremodo vaga e dunque irricevibile appare la critica per cui nella sua visita di 25 minuti PI 1 non avrebbe avuto il tempo di verificare alcuni aspetti importanti e visionare i documenti che erano a sua disposizione il giorno della perizia né di parlare con l’impresario costruttore per quanto riguarda le opere di costruzione attualmente in corso. L’interessata, infatti, ha del tutto omesso di specificare quali aspetti importanti non avrebbe verificato il perito e di spiegare l’influsso che potrebbero avere lavori che molto verosimilmente non saranno effettuati prima dell’asta, come già detto da fissarsi a breve (sopra consid. 2.1).
3.6 Sulla pretesa omissione del perito d’includere nella sua valutazione l’impianto antincendio per un valore di fr. 75'000.–, l’impianto di videosorveglianza, l’ascensore nuovo per nove persone le nuove canalizzazioni e altri lavori in corso (come una recinzione), la debitrice non precisa quale impatto essa possa avere su una stima di oltre 3 milioni di franchi. Ad ogni modo gli impianti in questione sono parte integrante del fondo e non risultano avere un valore indipendente, tantomeno pari al loro costo a nuovo. La perizia ne tiene conto nel considerare un valore di reddito e costi di riproduzione riferiti a una costruzione di standard medio (ad 2.3), oltre al valore della sistemazione esterna, in particolare della recinzione (ad 4.1.4). Essa menziona anche l’ascensore (ad 2.1). Anche su questo punto la Camera non scorge motivi per scostarsi dalle conclusioni peritali.
4.1 Agli azionisti non è riconosciuto il potere di rappresentare la società di cui detengono le azioni senza una procura o una decisione dell’assemblea generale. È quindi alquanto dubbio che PI 4 e PI 5 siano legittimate a contestare la perizia e il suo complemento nella presente procedura. Il quesito può comunque rimanere indeciso, siccome le lamentele sollevate non possono essere condivise. Il perito ha giustamente tenuto conto dello stato dell’immobile al momento del sopralluogo e segnatamente del fatto che non erano ancora stati realizzati i lavori sopra accennati (v. complemento peritale del 30 giugno 2018, pag. 2). Che in futuro forse la situazione possa cambiare non è un fatto certo di cui l’esperto può e deve tener conto nelle sue attuali valutazioni (v. sopra consid. 3.2).
4.2 Per quanto concerne la domanda di sospendere la procedura di realizzazione, va invece ricordato che la realizzazione di un fondo può essere differita se sono adempiuti determinati presupposti previsti dalla legge, atteso che la LEF contiene precisi termini entro i quali l’ufficio di esecuzione deve procedere ai pubblici incanti (art. 133 LEF) (sentenza del Tribunale federale 7B.245/ 2004 del 22 dicembre 2004, consid. 4). In tal senso, l’ufficio di esecuzione può unicamente differire la realizzazione di un fondo nel quadro dell’art. 123 LEF, applicabile in virtù del rinvio contenuto nell’art. 143a LEF (e a sua volta nell’art. 156 LEF), oppure quando è pendente un ricorso, un’azione di rivendicazione o di contestazione dell’elenco oneri (nella seconda ipotesi alle condizioni stabilite dall’art. 141 LEF) o un’altra procedura che paralizza la realizzazione del fondo (DTF 135 III 30 consid. 3.2; sentenza del Tribunale federale 7B.83/2006 del 1° giugno 2006, consid. 1.1; sentenza della CEF 15.2013.125 del 9 maggio 2014, consid. 3). Tali ipotesi non sono realizzate nel caso presente.
E una semplice aspettativa, al di là dell’orizzonte temporale dell’art. 133 LEF, di una futura plusvalenza (in particolare risultante da un atteso cambiamento del piano regolatore: DTF 135 III 30 consid. 3.2; sentenza del Tribunale federale 7B.253/2002 del 20 dicembre 2002 consid. 4; sentenza della CEF 15.2004.42 del 1° luglio 2004) non è un motivo di differimento della realizzazione, ragione per cui la domanda di sospensione non può trovare accoglimento.
Non va infatti tenuto conto del margine di tolleranza di almeno il “+/-15%” indicato nel complemento peritale del 30 giugno 2018 (a pag. 3), dettato dalle problematiche del fondo che il perito ha riscontrato a livello locativo e edilizio. In effetti, la legge prevede l’attribuzione di un valore di stima unico (art. 97 cpv. 1 LEF), che come già più volte ricordato non deve considerare eventi incerti successivi alla realizzazione (sopra consid. 3.2), anche perché non è dato di sapere quale uso l’aggiudicatario farà del fondo (ultimazione del riattamento già previsto, cambio di destinazione, demolizione degli edifici esistenti per ricostruirne uno nuovo, ecc.). La stima ha del resto carattere puramente indicativo e non pregiudica il ricavo che si potrà realizzare in occasione dell’incanto (DTF 143 III 535 consid. 2.2), il quale dipende anche molto dall’affluenza all’asta. Tutt’al più la stima può fornire un punto di riferimento quanto all’offerta ipotizzabile (DTF 134 III 44 consid. 4).
La decisione odierna rende definitivamente senza oggetto le domande formulate dalla PI 2 il 23 ottobre 2017 (sopra ad D). La relativa causa (inc. 15.2017.98) può così essere stralciata dai ruoli (art. 24b cpv. 1 LPR).
Le spese relative allo svolgimento della perizia di complessivi fr. 3'391.80, già anticipate dalla IS 1, restano a suo carico. L’art. 9 cpv. 2 RFF prevede invero che soltanto il creditore può esigere la rifusione delle spese dal debitore, nel caso in cui la stima praticata dall’ufficio sia stata notevolmente modificata. Altrettanto non vale per il debitore. Ciò si giustifica a maggior ragione nella fattispecie, poiché l’escussa ha causato spese senz’altro evitabili e quindi inutili, in particolare non consentendo l’accesso a entrambi i periti a una parte degli edifici, sicché s’impone d’imputare tali spese a suo carico.
È inoltre posta a carica della IS 1 una tassa di fr. 150.–, la decisione dell’autorità di vigilanza sul valore di stima determinante del fondo dopo una nuova stima a mezzo di periti (art. 9 cpv. 2 RFF) costituendo un’operazione non espressamente prevista dalla OTLEF, per la quale viene riscossa una tassa secondo l’art. 1 cpv. 2 OTLEF (DTF 131 III 137 consid. 3.2.1).
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Nella misura in cui sono ricevibili, le contestazioni della IS 1 relative al referto peritale del 3 marzo 2018 e del complemento del successivo 30 giugno sono respinte. Di conseguenza, il valore di stima del fondo n. __________ RFD di __________ è stabilito in fr. 3'190'000.–.
La tassa di giustizia di fr. 150.– è posta a carico della IS 1, come pure le spese di complessivi fr. 3'391.80, già anticipate dalla stessa.
La causa inoltrata dalla PI 2 il 23 ottobre 2017 (inc. 15.2017.98) è dichiarata senza oggetto ed è stralciata dai ruoli
Notificazione a:
– , ; – PR 1, , , ; – .
Comunicazione all’Ufficio di esecuzione, Lugano.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster