AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2017.192
Data decisione, Autorità: 30.03.2018, CEF
Titolo: Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Cambiamento di proprietario del fondo sul quale è situato l’ente locato. Pretesa disdetta pattuita con il precedente proprietario. Verosimiglianza
Incarto n. 14.2017.192
Lugano 30 marzo 2018
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques, presidente Walser e Grisanti
vicecancelliera:
Villa
statuendo nella causa __________ (rigetto provvisorio dell’opposizione) della Giudicatura di pace del Circolo del Ticino promossa con istanza 3 luglio 2017 da
CO 1
contro
RE 1
giudicando sul reclamo del 17 ottobre 2017 presentato da RE 1 contro la decisione emessa il 5 ottobre 2017 dal Giudice di pace;
ritenuto
in fatto: A. Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 9 giugno 2017 dall’Ufficio di esecuzione di Bellinzona, CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 4'950.– oltre agli interessi del 5% dal 1° aprile 2017, indicando quale titolo di credito l’“affitto aprile, maggio e giugno non pagati”.
B. Avendo RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 3 luglio 2017 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del Circolo del Ticino. Nel termine impartito, mediante osservazioni scritte del 20 luglio 2017 il convenuto ha chiesto in via principale di respingere l’istanza in ordine e di sottoporla preventivamente all’ufficio di conciliazione in materia di locazione e in subordine di respingerla nel merito. Nei loro allegati scritti di replica del 21 agosto 2017 e di duplica (erroneamente designata come "replica") del 18 settembre 2017, le parti si sono confermate nelle rispettive e contrastanti domande.
C. Statuendo con decisione del 5 ottobre 2017, il Giudice di pace ha (parzialmente) accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta dalla parte convenuta per fr. 4'950.– oltre agli interessi del 5% come richiesto, ma dal 1° giugno 2017 (anziché dal 1° aprile 2017), ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 300.–.
D. Contro la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 17 ottobre 2017 per ottenerne l’annullamento e la reiezione dell’istanza, previo conferimento dell’effetto sospensivo al gravame. Nelle sue osservazioni del 13 novembre 2017 (i cui allegati sono stati prodotti il 20 novembre), CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1 Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Presentato il 17 ottobre 2017 contro la sentenza notificata a RE 1 l’11 ottobre, in concreto il reclamo è senz’altro tempestivo.
1.2 La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 321 cpv. 1 CPC) contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC). Ne segue, per quanto attiene al caso in esame, che le risposte dei controlli abitanti dei Comuni di Riviera e di Bellinzona accluse alle osservazioni dell’istante (doc. D) sono inammissibili in questa sede perché non sono state prodotte già davanti al Giudice di pace.
In virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
Nella decisione impugnata, il Giudice di pace ha considerato che il contratto di locazione prodotto dall’istante, in cui questi è subentrato il 21 marzo 2017 mediante l’acquisto dell’immobile nel quale si trova l’ente locato, costituisce un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni e gli anticipi di spese accessorie degli ultimi tre mesi di locazione (da aprile a giugno del 2017), dato che il convenuto ha restituito le chiavi dell’appartamento a metà giugno del 2017, dopo aver presentato un subentrante che non è stato accettato dall’istante. In merito all’allegazione del convenuto secondo cui il contratto sarebbe stato disdetto già per il 31 marzo 2017, il primo giudice ha ritenuto che la conferma scritta (ma non datata) di tale PI 1, fondata su un presunto ordine dalla precedente proprietaria, non è una prova sufficiente, come invece l’avrebbe potuto essere uno "scritto raccomandato o altro accordo firmato del locatore e/o dalle parti e presentato nei termini giuridicamente validi e stabiliti dal contratto di locazione che possa concretamente stabilire la data di disdetta". Per il Giudice di pace altri accertamenti sulla questione devono, se del caso, essere effettuati in un’eventuale ulteriore causa di merito. Motivo per il quale egli ha accolto l’istanza, pur posticipando la data di decorrenza degli interessi di mora, senza motivazione esplicita, dal 1° aprile al 1° giugno 2017.
Nel reclamo RE 1 ribadisce di non aver mai ricevuto alcuna segnalazione del cambiamento di proprietario e di ritenersi vincolato solo al contratto sottoscritto a suo tempo con la precedente proprietaria PI 2, in favore della quale egli afferma di avere sempre pagato l’affitto. E ricorda che quest’ultima ha accettato la disdetta data per il 31 marzo 2017, come risulta dalla comunicazione di PI 1, a suo dire sufficiente a rendere verosimile la propria eccezione. Il reclamante censura inoltre il fatto che il precetto esecutivo non menziona l’anno delle pigioni rivendicate e pretende di non avere ricevuto la replica 21 agosto 2017 dell’istante né la prova del trapasso di proprietà.
In ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio (DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione e se vi è identità tra l’escutente indicato sul precetto esecutivo (come nell’istanza) e il creditore designato nel titolo, tra l’escusso e il debitore menzionato nel titolo e tra la pretesa posta in esecuzione e il debito accertato o riconosciuto. Il giudice appura anche d’ufficio se l’esecuzione è manifestamente perenta o nulla. Per contro non può rilevare un vizio della procedura di esecuzione di cui l’interessato deve prevalersi tramite ricorso all’autorità di vigilanza (DTF 139 III 447 consid. 4.1.1).
5.1 Nella fattispecie il contratto di locazione (doc. A accluso all’istanza) è stato concluso il 22 dicembre 2014 tra PI 2 e RE 1. CO 1 è però subentrato per legge (art. 261 cpv. 1 CO) nel contratto quale nuovo proprietario dell’immobile in cui si trova l’ente locato il 21 marzo 2017 (v. gli estratti del registro fondiario del Distretto di Bellinzona annessi alla replica). La validità del cambiamento di locatore non è subordinata dalla legge al consenso e neppure alla sua comunicazione all’inquilino. E la censura del reclamante secondo cui egli non avrebbe ricevuto la replica 21 agosto 2017 dell’istante né gli annessi estratti del registro fondiario è infondata, se non palesemente abusiva, poiché egli non solo ha ritirato la replica il 2 settembre 2017, ma ha pure presentato una “replica” (recte: duplica) il 18 settembre 2017, in cui sulla questione del cambiamento di proprietario si è limitato a sostenere che non lo concerneva in alcun modo.
È pertanto pacifico che il contratto di locazione costituisca a favore dell’istante un titolo di rigetto provvisorio per tutti i canoni di locazione non pagati dall’inquilino.
5.2 Il reclamante tenta anche invano di revocare in dubbio la validità del precetto esecutivo, invocando una violazione dell’art. 67 cpv. 1 n. 4 LEF nella misura in cui esso non menziona l’anno a cui si riferiscono le pigioni non pagate. Si tratta però di una doglianza irricevibile, ch’egli avrebbe dovuto sollevare al momento della notifica di quell’atto con un ricorso all’autorità di vigilanza (sopra consid. 2). Del resto si evince dai suoi allegati di prima e seconda istanza ch’egli ha perfettamente capito a quale anno la pretesa dell’istante si ricollega, sicché anche nel merito la censura si rivela pretestuosa (sentenze del Tribunale federale 5A_34/2016 del 30 maggio 2016, BlSchK 2017, pag. 118, consid. 3.3.1, e della CEF 15.2015.70 del 6 novembre 2015 consid. 3, e i rinvii).
5.3 Il contratto di locazione costituisce pertanto di principio un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per fr. 4'950.– (pari a tre mensilità di fr. 1'500.– più fr. 150.– per le spese accessorie), oltre agli interessi di mora del 5% (art. 104 cpv. 1 CO) almeno dal 1° giugno 2017 (in realtà dal 1° maggio 2017, data media di pagamento anticipato delle pigioni da aprile a giugno 2017, ma l’istante non ha contestato la sentenza impugnata su questo punto).
6.1 Nel caso specifico, il reclamante allega di aver reso verosimile di aver regolarmente disdetto il contratto, giunto a scadenza il 31 marzo 2017, con la produzione della dichiarazione scritta di PI 1, dell’PI 3, che “per ordine di PI 2” conferma di avere ricevuto dall’inquilino la regolare disdetta e che “di comune accordo la sua uscita è stata stabilita al 31 marzo 2017”.
6.2 Il reclamante rileva a ragione che per infirmare il titolo di rigetto basta all’escusso rendere verosimile le eccezioni da lui sollevate (art. 82 cpv. 2 LEF). Non è tenuto a fornirne una piena prova, come invece pare ritenere il Giudice di pace. Come visto, tuttavia, rendere verosimili i fatti sui quali è fondata l’eccezione significa fornire indizi concreti e oggettivi della loro esistenza prevalenti rispetto alla loro apparente inesistenza. Nel caso specifico, la conferma della pretesa disdetta, peraltro allegata solo in sede di duplica, non è data dal precedente proprietario, bensì da una persona – PI 1 – della quale tutto s’ignora, se non che pretende agire per conto dell’PI 3 e per ordine del precedente proprietario. Nulla è però dato di sapere sui rapporti tra queste tre persone – in particolare né PI 1 e nemmeno l’PI 3 risultano aver sottoscritto il contratto di locazione – né sulla data in cui l’accordo sulla disdetta sarebbe stato concluso, circostanza che, a differenza di quanto crede il reclamante, non è senza rilievo, giacché solo un accordo anteriore al trapasso di proprietà potrebbe vincolare l’istante.
D’altronde, la tesi del reclamante si scontra con il fatto ch’egli non contesta di avere restituito le chiavi dell’appartamento all’istante solo a metà giugno del 2017, per tacere dei dubbi che la condotta processuale del reclamante getta sulla sua credibilità (sopra consid. 5.1). Nelle predette circostanze, l’inesistenza della disdetta consensuale pare più verosimile della sua esistenza. Il reclamo va di conseguenza respinto.
La tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, la controparte non avendo formulato alcuna domanda al riguardo.
Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 4'950.–, non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il reclamo è respinto.
Le spese processuali di complessivi fr. 260.– relative al presente giudizio, già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico.
Notificazione a:
–; –.
Comunicazione alla Giudicatura di pace del Circolo del Ticino.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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