AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2016.134
Data decisione, Autorità: 15.01.2018, IICCA
Titolo: Compravendita immobiliare - garanzia per difetti - notifica
Incarto n. 12.2016.134
Lugano 15 gennaio 2018/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna (giudice supplente)
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2015.76 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 20 aprile 2015 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 2
con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di almeno fr. 260'000.-, oltre interessi;
richiesta avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione integrale della petizione e che il Pretore ha respinto con decisione 11 agosto 2016;
appellante l’attrice con appello 14 settembre 2016 con cui chiede, in via principale l’annullamento del giudizio impugnato, nel senso di respingere “l’eccezione in merito alla validità della notifica del difetto” con conseguente rinvio degli atti al Pretore per il proseguimento della causa, e, in via subordinata, la riforma della decisione nel senso di accogliere la petizione, il tutto con protesta di spese processuali e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre il convenuto con risposta 28 ottobre 2016 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese giudiziarie di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto: A. Il 2 settembre 2011 AP 1, in qualità di beneficiaria, e AO 1, in qualità di concedente, hanno stipulato un diritto di compera con validità fino al 31 marzo 2012 avente per oggetto la part. n. __________ RFD di __________, di proprietà di AO 1, fissando il prezzo di acquisto in complessivi fr. 1'265'000.- (doc. B). Il diritto di compera è stato prorogato sino al 30 giugno 2012 (doc. C) ed esercitato in data 25 giugno 2012 (doc. D).
B. Con scritto 11 giugno 2013 AP 1 ha informato AO 1 che sul fondo da lei acquistato erano emersi “gravi problemi di inquinamento ambientale”, annunciandogli l’invio di una perizia ambientale, non appena allestita, e comunicandogli di ritenerlo responsabile. Allo scopo di non perdere i suoi diritti, essa lo invitava a sottoscrivere una dichiarazione di rinuncia ad avvalersi dell’eccezione di prescrizione (doc. E).
Con scritto 17 giugno 2013 AO 1 ha contestato di essere a conoscenza di eventuali difetti ambientali relativi al fondo menzionato e ha rifiutato la sottoscrizione della rinuncia all’eccezione di prescrizione (doc. F). Con scritto 20 giugno 2013 AP 1, tramite il suo patrocinatore, ha trasmesso a AO 1 il referto allestito il 14 giugno 2013 dallo studio __________ Sagl, ribadendo di ritenerlo responsabile per i difetti constatati (doc. G, doc. G1). Dalla perizia è emersa la presenza di un serbatoio interrato per lo stoccaggio di benzina di 4'000 lt “disattivato ma non ancora messo fuori uso come da norma” (doc. G1, pag. 1), e il basamento per una colonnina di distribuzione del carburante. Le indagini effettuate hanno inoltre rilevato la presenza di inquinamento da benzina oltre il fondo del serbatoio (doc. G1).
C. Il 17 ottobre 2013 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo ha disposto l’iscrizione della particella n. __________ RFD di __________ nel Catasto cantonale dei siti inquinati, con la menzione di “sito industriale” (doc. L). Nel suo scritto l’autorità citata, preso atto dei risultati delle indagini eseguite dallo studio __________ Sagl (doc. G1 e M), ha osservato che sebbene il fondo si trovasse all’esterno di settori o zone di protezione delle acque e la stazione di benzina non fosse più in esercizio da diversi anni, il serbatoio non era stato messo adeguatamente fuori servizio ed era emersa la presenza di un inquinamento da idrocarburi oltre il fondo del serbatoio. La Sezione ha pertanto imposto di completare gli accertamenti, verificando l’estensione verticale e orizzontale dell’inquinamento e allestendo una proposta di risanamento, ciò che avrebbe permesso di ottenere, se del caso, lo stralcio del fondo dal catasto dei siti inquinati (doc. L).
D. Con scritto 24 luglio 2014 la Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo, sollecitata dal legale di AP 1 sulla ripartizione dei costi concernenti i lavori d’indagine e bonifica da essa richiesti con il precedente scritto, gli ha comunicato che il fondo non rientrava fra quelli da porre sotto sorveglianza, né da risanare, non sussistendo né il pericolo né la minaccia di effetti nocivi e molesti. Lo scopo del risanamento non sarebbe pertanto “quello di proteggere l’ambiente, ma unicamente quello di smaltire correttamente i rifiuti” conformemente alla legislazione sui rifiuti, che prevede per il detentore del fondo l’obbligo di provvedere al corretto trattamento e smaltimento del materiale e di sostenere le relative spese, con riserva di regresso nei confronti del precedente proprietario o del responsabile dell’inquinamento (doc. P).
E. Il 3 ottobre 2014 la __________ SA, impresa generale, ha presentato alla __________, società facente capo ad AP 1, un preventivo di fr. 224'000.- oltre IVA per l’esecuzione dei lavori di rimozione del serbatoio e di bonifica del fondo sulla base delle indicazioni fornite dallo studio __________ Sagl, il quale a sua volta ha stimato in fr. 6'240.- i costi per seguire la supervisione di tali lavori (doc. Q e Q2).
F. Ottenuta la necessaria autorizzazione ad agire (doc. R), con petizione 20 aprile 2015 AP 1 ha convenuto in giudizio dinanzi alla Pretura di Lugano, sezione 3, AO 1, chiedendo la sua condanna al pagamento dell’importo complessivo di fr. 260'000.- oltre interessi al 5% dal 26 giugno 2012 a titolo di minor valore e risarcimento del danno cagionato dalla presenza d’idrocarburi fuoriusciti dal serbatoio di benzina interrato nel fondo n. __________ RFD di __________. Con risposta 3 giugno 2015 il convenuto si è opposto alla petizione, eccependo, tra altre cose, la mancanza di una valida e tempestiva notifica dei difetti.
Nel successivo scambio di allegati così come all’udienza di dibattimento del 4 novembre 2015 le parti si sono confermate nelle rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto.
G. Con ordinanza 2 dicembre 2015 il Pretore ha ordinato unicamente l’assunzione di quelle prove atte a determinare l’esistenza di una valida e tempestiva notifica dei difetti. Esperita l’istruttoria, nei memoriali conclusivi le parti hanno mantenuto le rispettive e opposte tesi di fatto e di diritto.
H. Con sentenza 11 agosto 2016 il Pretore, esaminando la fattispecie limitatamente all’esistenza di una valida e tempestiva notifica dei difetti, ha respinto la petizione, ponendo a carico dell’attrice la tassa di giustizia e le spese, obbligandola inoltre a versare alla controparte fr. 15'000.- a titolo di ripetibili.
I. Con appello 14 settembre 2016 AP 1 chiede la riforma della decisione impugnata, nel senso di respingere “l’eccezione in merito alla validità della notifica del difetto” con conseguente rinvio degli atti al Pretore per il proseguimento della causa, e, in via subordinata, nel senso di accogliere la petizione, il tutto con protesta di spese giudiziarie di entrambe le sedi. Con risposta all’appello 28 ottobre 2016 AO 1 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese processuali e ripetibili di secondo grado di almeno fr. 7'500.-. Gli argomenti delle parti saranno ripresi, per quanto necessario, nei considerandi in diritto.
Considerato
in diritto: 1. Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Il medesimo termine vale per l’inoltro della risposta (art. 311 CPC). Nella fattispecie l’appello, presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima istanza, è tempestivo, così come lo è la risposta inoltrata nel termine di 30 giorni impartito da questa Camera, tenuto conto delle ferie giudiziarie. Ciò posto, nulla osta alla trattazione del gravame.
Preliminarmente si rileva che, contrariamente a quanto reputa l’appellato, la domanda formulata in via principale dall’appellante è ricevibile. Per quanto in questo considerando d’interesse, con l’appello l’attrice chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso di respingere “l’eccezione sollevata dal convenuto in merito alla validità (tempestività, risp. genericità) della notifica del difetto da parte dell’attrice”, chiedendo poi l’annullamento “su questo punto” della sentenza e il rinvio degli atti al Pretore “per l’emissione di una nuova decisione sulle prove, la completazione dell’istruttoria di causa e la successiva emissione di una nuova decisione di merito”. Benché in concreto la formulazione delle conclusioni d’appello sia confusa, in applicazione del divieto di formalismo eccessivo, ciò non è ancora sufficiente per dichiarare l’atto irricevibile, risultando chiaro sia dalla formulazione della domanda nel suo insieme sia dalla motivazione dell’appello che l’appellante chiede in via principale l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio degli atti al giudice di prime cure per il prosieguo della causa.
Il Pretore, dopo avere riassunto dottrina e giurisprudenza sulla garanzia per difetti in materia di compravendita, ha ritenuto che la presenza di un serbatoio di benzina da 4'000 lt interrato nel sottosuolo del fondo compravenduto, rivelatosi non adeguatamente messo fuori uso e fonte d’inquinamento da idrocarburi, costituisse un difetto ai sensi dell’art. 197 CO. Atteso che la presenza del serbatoio non poteva essere rilevata mediante un’ordinaria verifica, ha qualificato il difetto quale difetto occulto ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO. Sulla base dell’istruttoria il primo giudice ha accertato che l’attrice aveva preso effettiva conoscenza del difetto l’11 giugno 2013, al momento in cui lei è venuta a conoscenza dei risultati delle indagini eseguite. Al proposito egli ha osservato che sebbene la presenza del serbatoio fosse già stata rilevata a inizio aprile 2013, solo dopo l’esecuzione delle analisi del terreno è stato possibile stabilire con certezza se lo stesso era inquinato e definire le procedure da seguire per la bonifica del sottosuolo. Il Pretore ha ritenuto il contenuto dello scritto 11 giugno 2013 (doc. E) troppo generico e non sufficientemente circostanziato riguardo al difetto evocato, mentre ha considerato il successivo scritto del 20 giugno 2013 tardivo, accogliendo pertanto “l’eccezione di tardività della notifica dei difetti sollevata dal convenuto”. Il Pretore, esclusa un’eventuale responsabilità di AO 1 ai sensi dell’art. 203 CO, ha pertanto respinto la petizione.
Con la prima censura l’appellante ritiene parzialmente errato l’accertamento del Pretore in merito all’esistenza del difetto. Il primo giudice ha concluso che “la presenza di un serbatoio di benzina da 4'000 lt interrato nel sottosuolo del fondo no. __________, rivelatosi non adeguatamente messo fuori uso e fonte di un inquinamento, seppur minimo, da idrocarburi” (sentenza impugnata consid. 16, pag. 10) costituiva un difetto ai sensi dell’art. 197 CO. A dire dell’appellante, invece, il difetto sarebbe costituito dall’inquinamento del terreno dovuto alla presenza d’idrocarburi nel suolo.
4.1 L’appellato ritiene la censura inammissibile, poiché l’attrice in prima sede non avrebbe mai sostenuto che il difetto sarebbe costituito dall’inquinamento del suolo. A torto. L’attrice, a cui incombeva il relativo onere, ha allegato con la petizione e la replica che il difetto era costituito dall’inquinamento ambientale del fondo acquistato dovuto alla fuoriuscita d’idrocarburi, indicando quale fonte la presenza di un serbatoio interrato (petizione, consid. 4, pag. 3, consid. 7, pag. 5, replica, ad. 7, pag. 6). Anche negli scritti inviati al convenuto prima dell’inoltro della causa, essa ha sempre parlato di “gravi problemi d’inquinamento ambientale” (doc. E, G), reputando appunto che il difetto fosse costituito dalla presenza di agenti inquinanti nel terreno. La censura è pertanto ammissibile.
4.2 L’esercizio dei diritti fondati sulla garanzia per i difetti presuppone, tra altre cose, l’esistenza di un difetto del bene compravenduto. Ai sensi dell’art. 197 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l’attitudine all’uso cui essa è destinata (cpv. 1), anche quando tali manchevolezze non gli sono note (cpv. 2). Qualora un fondo sia toccato da provvedimenti o limitazioni imposti dal diritto pubblico, ciò costituisce di regola un difetto ai sensi dell’art. 197 CO. Tali vincoli possono infatti limitare l’attitudine all’uso cui il fondo è destinato, rispettivamente diminuire il suo valore (Schumacher/Rüegg, Dia Haftung des Grundstückverkäufers, in: Koller, Der Grundstückkauf, 2a ed., Berna 2001, n. 213 segg.; in relazione alla Legge sulla protezione dell’ambiente e i siti inquinati vedi Schmid, Die Gewährleistung beim Grundstückkauf, Ausgewählte Fragen unter Berücksichtigung von Altlasten, ZBGR 81/2000, pag. 357, 363 segg.).
4.3 Giusta l'art. 32c cpv. 1 LPAmb, i Cantoni provvedono affinché le discariche e gli altri siti inquinati da rifiuti vengano risanati se sono all'origine di effetti nocivi o molesti oppure se esiste il pericolo concreto che tali effetti si producano. Essi devono allestire un catasto dei siti inquinati accessibile al pubblico (cpv. 2). Ai sensi dell’art. 32bbis LPAmb l'alienazione o la divisione di un fondo sul quale si trova un sito iscritto nel catasto dei siti inquinati necessita dell'autorizzazione dell'autorità. I presupposti, le modalità e gli obbiettivi del risanamento sono disciplinati dagli art. 7 - 20 OSiti. Sono considerati siti inquinati quei fondi il cui inquinamento proviene da rifiuti e la cui estensione è limitata. Essi comprendono, tra gli altri, i siti aziendali, il cui carico proviene da impianti o stabilimenti chiusi o ancora in funzione e nei quali sono state utilizzate sostanze pericolose (art. 2 cpv. 1 OSiti). La qualifica di sito inquinato avviene in diverse fasi secondo un progetto di risanamento stabilito dall’autorità. I provvedimenti d’indagine, di sorveglianza e di risanamento devono essere attuati dal titolare del sito inquinato (art. 20 cpv. 1 OSiti). I siti inquinati possono essere modificati attraverso la costruzione o la trasformazione di edifici e impianti soltanto alle condizioni dell’art. 3 OSiti.
4.4 L’istruttoria ha permesso di accertare che contestualmente ai lavori di demolizione e di scavo promossi dall’attrice sul fondo acquistato è stata rinvenuta la presenza di un serbatoio di benzina interrato. La Sezione per la protezione dell’aria, dell’acqua e del suolo ha pertanto informato il 4 aprile 2013 la __________ SA (impresa incaricata dell’esecuzione dei lavori di scavo e di demolizione) sulle procedure necessarie per valutare l’incidenza che tale serbatoio avrebbe potuto avere dal profilo di un eventuale inquinamento ambientale (doc. U, U1, teste __________ P__________, verbale di udienza 6 aprile 2016, pag. 4). Da una prima indagine preliminare eseguita dalla __________ Sagl, è risultato che il serbatoio non era stato messo adeguatamente fuori esercizio e che era pertanto necessario eseguire delle analisi del terreno “al di sotto del tank“ per verificare l’eventuale presenza di agenti inquinanti in applicazione delle disposizioni sulla protezione dell’ambiente (doc. T). I risultati di queste verifiche ulteriori sono state raccolte nel referto 14 giugno 2013 della __________ Sagl, che ha evidenziato uno stato di inquinamento del terreno, causato da perdite di carburante in corrispondenza del serbatoio. Il grado di inquinamento rilevato era tale che poneva il sedime “al di sotto del tank nella categoria di rifiuto “r” da smaltire in discarica reattore” (doc. G1, pag. 5 e 6). Anche il teste __________ F__________ ha confermato lo stato di inquinamento del terreno “a fianco del serbatoio della benzina…in corrispondenza del passo d’uomo” (verbale di udienza 6 aprile 2016, pag. 3). Sulla scorta di tali risultati il fondo è stato iscritto nel catasto cantonale dei siti inquinati quale “sito industriale” che non deve essere né sorvegliato né risanato (doc. L, P). Da quanto esposto emerge con evidenza che in concreto il difetto non è costituito dalla presenza del serbatoio di benzina nel terreno, che rappresenta semmai la causa dello stesso, bensì dalla fuoriuscita di idrocarburi che ha reso il sedime inquinato. E’ infatti quest’ultima circostanza che ha portato alla designazione e all’iscrizione del fondo nel catasto quale sito inquinato che non deve essere né sorvegliato né risanato conformemente alle disposizioni sulla protezione dell’ambiente.
4.5 In concreto la designazione del fondo n. __________ RFD __________ come sito che non deve essere né sorvegliato né risanato va ascritta “alla natura sedimentaria del sottosuolo” e alla profondità della falda: circostanze queste che hanno evitato effetti nocivi o pericoli concreti e immediati per l’ambiente (referto 14 giugno 2013, doc. G1, pag. 6; teste __________ F__________, 6 aprile 2016, pag. 3). Ciò non significa tuttavia che la presenza di inquinanti sia circostanza trascurabile dal profilo degli artt. 197 segg. CO. Tale classificazione comporta infatti l’obbligo per il titolare del fondo di provvedere al corretto trattamento e smaltimento del materiale di scavo (art. 31c LPAmb) e a sostenere le relative spese (art. 32 cpv. 1 LPAmb). In concreto trattandosi di inquinanti presenti in concentrazioni elevate, il terreno inquinato non può essere riciclato ma dev’essere separato e smaltito in una discarica conforme all’Ordinanza tecnica sui rifiuti (OTR) come concluso dalla __________ Sagl nel referto del 14 giugno 2013 (doc. G, pag. 6). Oltre a ciò, l'alienazione o la divisione di un fondo iscritto nel catasto dei siti inquinati necessita dell'autorizzazione dell'autorità (art. 32dbis LPamb) e qualsiasi intervento che comportasse scavi o movimenti del terreno è sottoposto a una verifica preventiva (art. 3 OSiti). In queste circostanze se ne deve dedurre che l’inquinamento del terreno costituisce, a non averne dubbio, un difetto ai sensi dell’art. 197 CO, ritenuto i vincoli imposti all’attrice dalla legislazione sulla tutela dell’ambiente. Al momento dell’esercizio del diritto di compera l’attrice poteva in buona fede attendersi un fondo privo di sostanze inquinanti, tanto più che a quel momento il fondo in questione non era menzionato nel catasto dei siti inquinati. Ritenuto infine che la presenza degli agenti inquinanti non avrebbe potuto essere rilevata con un’ordinaria verifica, il difetto deve essere qualificato quale difetto occulto ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO.
5.1 Ai sensi dell’art. 201 CO, applicabile anche nell'ambito della compravendita immobiliare in virtù del rinvio di cui all'art. 221 CO, il venditore è tenuto a rispondere in garanzia soltanto nel caso in cui il compratore abbia verificato tempestivamente lo stato della cosa venduta e gli abbia dato tempestiva notifica di eventuali difetti (art. 201 cpv. 1 CO), altrimenti la cosa venduta si ritiene accettata, purché non si tratti di difetti non riconoscibili mediante l’ordinario esame (art. 201 cpv. 2 ). Nel caso in cui i difetti si scoprissero più tardi, come è stato il caso nella fattispecie in esame, dev’esserne data notizia subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto ai medesimi (art. 201 cpv. 3 CO). Per definire le esigenze poste all’obbligo di notificare i difetti ci si può fondare anche sulla giurisprudenza in materia di appalto, atteso che ai sensi dell’art. 370 cpv. 3 CO al committente nel quadro del contratto di appalto incombe un onere di notifica analogo a quello previsto all’art. 201 cpv. 3 CO (DTF 131 III 145 consid. 7.2). Per quanto concerne il contenuto, la notifica al venditore dei difetti riscontrati nella cosa venduta, pur non sottostando ad alcuna forma, deve nondimeno essere sufficientemente sostanziata. Essa deve, da una parte, permettere al venditore di capire il genere e l’importanza del difetto riscontrato e, dall’altra, contenere una chiara espressione della volontà dell’acquirente di far valere la garanzia per i difetti della cosa. E’ pertanto necessario indicare in che maniera il bene venduto non corrisponde a quanto pattuito contrattualmente. La necessità di sostanziare la notifica dipende dal suo scopo. Essa deve permettere al venditore di conoscere il genere, l’importanza e i motivi della lamentela. Quali indicazioni sono necessarie a tale scopo dipende dal caso concreto (Honsell, Basler Kommentar, n. 10 ad art. 201 CO e riferimenti). Il compratore non deve indicare né le cause del difetto né usare termini tecnici o giuridici per descrivere i diritti di garanzia che invoca. Determinante è unicamente che il venditore possa comprendere senza esitazione che il compratore lo ritiene responsabile dei difetti. Non sono sufficienti notifiche generiche, senza alcuna indicazione del difetto. Per contro è sufficiente l’indicazione della conseguenza dello stesso. In applicazione del principio dell’affidamento, la notifica dei difetti deve essere interpretata secondo il senso che il venditore poteva in buona fede comprendere tenuto conto di tutte le circostanze concrete (DTF 4C.395/2001 consid. 2.1.2 e 2.1.3; sul principio dell’affidamento DTF 136 III 188 consid. 3.2.1).
5.2 Dal fascicolo processuale emerge che l’attrice l’11 giugno 2013 ha inviato al convenuto uno scritto dal seguente tenore: “Con riferimento agli atti notarili n. __________ e n. __________…mi corre l’obbligo di segnalarle che sono emersi recentemente gravi problemi di inquinamento ambientale, da lei sottaciuti. Sto facendo allestire una perizia ambientale; quando la stessa sarà pronta avrò cura di trasmettergliene una copia. Allo stato attuale intendo ritenerla responsabile e quindi, per non perdere i miei diritti, le chiedo cortesemente di sottoscrivere entro e non oltre il 20 giugno 2013 l’annessa dichiarazione di rinuncia ad avvalersi dell’eccezione di prescrizione” (doc. E).
Nella decisione impugnata il Pretore ha negato allo scritto menzionato la qualifica di valida notifica, poiché in esso non sono state menzionate le cause dell’inquinamento, in particolare il ritrovamento del serbatoio di benzina. Ciò non avrebbe permesso al venditore di “prendere compiutamente posizione sulle sue responsabilità”. L’appellante ritiene invece superflua l’indicazione della presenza del tank, ritenuto che ciò costituisce la causa del difetto.
5.3 Dal tenore del testo risulta con chiarezza sia la descrizione del difetto in relazione all’oggetto del contratto, sia l’indicazione che l’acquirente considerava il venditore responsabile, sia l’intenzione di far valere i diritti di garanzia. Con la dicitura “gravi problemi di inquinamento” l’attrice ha segnalato al convenuto che il fondo da lei acquistato non era conforme al contratto, indicando il genere di difetto che lamentava. Dal tenore dello scritto, tenuto conto dell’oggetto del contratto, il convenuto poteva in buona fede capire che l’attrice lo riteneva responsabile dell’inquinamento del terreno e intendeva esercitare i relativi diritti di garanzia. Del resto pure dagli atti emerge come lo stesso convenuto abbia immediatamente riconosciuto che i problemi ambientali fossero da ricondurre al sedime e alla presenza di agenti inquinanti nel suolo. Nella sua risposta del 17 giugno 2013 (doc. F), con la quale egli ha contestato ogni sua responsabilità riguardo ai “presunti difetti ambientali”, egli ha infatti addotto che nessuna autorità gli avrebbe mai prospettato “la presenza, ma neppure l’ipotesi del pericolo di qualsivoglia inquinamento” e, riferendosi a un serbatoio interrato per l’olio per il riscaldamento, ha inoltre aggiunto di avere sempre proceduto al controllo e alla revisione dello stesso conformemente alle norme legali vigenti. La sua posizione non è cambiata nemmeno dopo avere ricevuto copia della perizia ambientale eseguita sul terreno, inviatagli dal legale dell’appellante con scritto 20 giugno 2013, in cui è stato confermato l’inquinamento del suolo (doc. G). Egli si è infatti limitato a rinviare a quanto già espresso nel suo precedente scritto (doc. H).
In queste circostanze lo scritto 11 giugno 2013 (doc. E), sufficientemente sostanziato, costituisce una valida notifica del difetto.
Si rileva che, contrariamente a quanto pretende l’appellato, in concreto è fuori di dubbio che è solo dopo avere eseguito le analisi del terreno che per l’attrice è stato possibile acquisire la certezza dell’esistenza del difetto.
Così stando le cose non è necessario esaminare l’ulteriore censura esposta dall’appellante in merito alla tempestività dello scritto 20 giugno 2013 (doc. G), ritenuto dal Pretore tardivo, poiché inviato 9 giorni dopo la scoperta dell’esistenza del difetto.
Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 260’000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamati gli artt. 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide: 1. L’appello 14 settembre 2016 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la decisione 11 agosto 2016 della Pretura di Lugano, sezione 3, è annullata e gli atti di causa sono ritornati al giudice di prime cure per il proseguimento dell’istruttoria e l’emanazione di un nuovo giudizio.
Le spese processuali della procedura di appello di fr. 8'000.- sono poste a carico di AO 1, con l’obbligo di rifondere a AP 1 fr. 7'500.- a titolo di ripetibili.
Notificazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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