Proprietà per piani: risoluzione assembleare riguardante lavori di costruzione utili

AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 11.2016.104

Data decisione, Autorità: 21.02.2018, ICCA

Ricorso: TF RICORSO 5A_314/2018

Titolo: Proprietà per piani: risoluzione assembleare riguardante lavori di costruzione utili

Incarto n. 11.2016.104

Lugano, 21 febbraio 2018/jh

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti

vicecancelliera:

Giannini

sedente per statuire nella causa OR.2012.259 (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni assembleari) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 13 dicembre 2012 da

AP 1 (patrocinato dall'avv. PA 1)

contro

AO 1

(patrocinata dall'avv. PA 2),

giudicando sull'appello del 13 ottobre 2016 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il 12 settembre 2016;

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. 91 RFD di , sor­ge il “Condominio AO 1”, composto di 95 proprietà per piani. AP 1 è titolare della proprietà per piani n. 4696 (172.070/1000) con diritto esclusivo sull'unità n. 80, adibita a garni (41 camere, 37 bagni, 1 wc, 4 ripostigli, 2 uffici, un locale telefono, 4 salette e un balcone). All'assemblea generale ordinaria del 17 giugno 2011 i comproprietari hanno discusso un “progetto di risanamento” per porre rimedio al degrado delle facciate (oggetto n. 4 all'ordine del giorno). Un relatore (ing. __________ P) ha illustrato due tipi di intervento che comportano entrambi il rifacimento completo dei rivestimenti murari: il metodo della cosiddetta “facciata a cappotto” e il metodo della cosiddetta “facciata ventilata” (oggetto n. 4.1). Un altro relatore (ing. __________ B__________) ha presentato un terzo metodo, limitato alla sostituzione delle piastrelle deteriorate delle facciate e al cambio delle finestre (oggetto n. 4.2). Chiamati al voto, 50 comproprietari (pari a 536.31/1000) hanno optato per il metodo della “facciata a cappotto” o della “facciata ventilata”, 15 comproprietari (pari a 275.60/1000) per la terza modalità d'intervento, che di conseguenza è stata scartata (oggetto n. 4.3). Subito dopo 63 comproprietari hanno approvato, con il voto contrario di AP 1 e di un altro comproprietario, lo stanziamento di un credito di fr. 170 000.–, da prelevare dal fondo di rinnovamento, per finanziare “l'allestimento e lo sviluppo del progetto di risanamento in base alla variante ʻfacciata a cappotto’ e alla variante ʻfacciata ventilata’ ”, incarico affidato alla ditta __________ SA di __________ (oggetti n. 4.4 e 4.5).

B. Alla successiva assemblea generale straordinaria del 17 aprile 2012 AP 1 ha chiesto preliminarmente che le due varianti “facciata a cappotto” e “facciata ventilata” fossero votate separatamente. La proposta è stata respinta con 66 voti contrari, 2 favorevoli e 3 astenuti. Identica richiesta è stata reiterata da una comproprietaria nel corso dell'assemblea, salvo essere nuovamente respinta con 69 voti contrari e 3 favorevoli. Chiamati poi a decidere sulla variante da adottare per le opere di risanamento, la “facciata a cappotto” ha raccolto 17 voti favorevoli (114.44/1000) e la “facciata ventilata” 47 (538.23/1000), mentre si sono espressi contro entrambe le varianti 6 comproprietari (200.87/1000). Constatato che il numero dei votanti (70) non coincideva con il numero dei presenti (72), l'amministratore della proprietà per piani ha proceduto a un controllo nominale del voto, nonostante l'opposizione di AP 1, comunicando per finire che la “facciata ventilata” aveva raccolto in realtà 49 voti favorevoli (e non 47), per complessivi 538.23/1000. In seguito i comproprietari hanno approvato con 51 voti favorevoli (459.18/1000) la scelta dei nuovi serramenti (in PVC e alluminio) e con 67 voti favorevoli e 4 contrari le opere di prevenzione contro gli incendi (oggetto n. 3.2).

Sempre nel corso dell'assemblea, i comproprietari hanno deliberato con 63 voti favorevoli, 7 contrari e un astenuto un credito quadro di fr. 4 850 000.– per il risanamento delle facciate (“facciate ventilate” con serramenti in PVC e alluminio), compresa la sostituzione dell'impianto di riscaldamento e le opere di prevenzione contro gli incendi (oggetto n. 3.3), hanno approvato con 67 voti favorevoli e 4 contrari i criteri cui le ditte offerenti avrebbero dovuto sottostare (miglior prezzo, referenze e affidabilità in ragione di un terzo di valutazione per ciascun criterio: oggetto n. 3.4), hanno deciso con 68 voti favorevoli e 3 contrari di far eseguire gli interventi sull'arco di un anno (oggetto n. 3.5), hanno affidato la direzione dei lavori con 65 voti favorevoli, 4 contrari e un astenuto all'ing. __________ P__________ (oggetto n. 3.6) e all'unanimità hanno rinviato a una prossima assemblea generale la delibera degli appalti alle ditte esecutrici (oggetto n. 3.7).

C. Decaduto infruttuoso il 14 novembre 2012 il tentativo di conciliazione (inc. CM.2012.309), il 13 dicembre successivo AP 1 ha convenuto la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenere l'annullamento delle citate deliberazioni n. 3.2 (approvazione dell'intervento secondo il metodo della “facciata ventilata”), n. 3.3 (stanziamento del credito quadro per l'esecuzione delle opere), n. 3.4 (criteri imposti alle ditte offerenti), n. 3.5 (arco di tempo su cui eseguire i lavori) e n. 3.6 (mandato per la direzione dei lavori). In via eventuale AP 1 ha chiesto di accertare ch'egli non poteva essere tenuto a contribuire ai costi di risanamento delle facciate se non limitatamente alla sua quota di 172.07/1000 “sulla base dei costi calcolati per la sostituzione delle piastrelle, pari a fr. …, e subordinatamente per i costi della soluzione cappotto per complessivi fr. …”.

Con decisione incidentale dell'11 marzo 2013 il Pretore ha respinto un'eccezione di incompetenza sollevata dalla Comunione dei comproprietari, la quale sosteneva che l'attore avrebbe dovuto rivolgersi a un arbitro. Il Pretore ha rilevato che in concreto la lite non verte sull'interpretazione né sull'adempimento del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani, di modo che la giurisdizione arbitrale prevista nel regolamento non si applica. Nel merito la convenuta ha poi presentato un allegato di risposta del 22 aprile 2013, proponendo di respingere la petizione. Il Pretore ha ordinato il 24 aprile 2013 un secondo scambio di atti scritti. L'attore ha replicato l'11 giugno 2013, confermando le richieste di petizione, e la convenuta ha duplicato il 16 agosto 2013, postulando una volta ancora il rigetto dell'azione.

D. All'udienza del 17 ottobre 2013, indetta per le prime arringhe, le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni e l'attore ha notificato una serie di prove. L'istruttoria è cominciata il 12 maggio 2014 ed è terminata il 30 settembre 2015, dopo l'assunzione di una perizia. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel suo allegato del 27 novembre 2015 AP 1 ha reiterato le domande di petizione, precisando nella richiesta subordinata l'ammontare del costo per la sostituzione delle piastrelle in fr. 983 500.– e quelli per l'esecuzione della variante “a cappotto” in complessivi fr. 2 088 000.–. Nel proprio me­moriale del 30 novembre 2015 la Comunione dei comproprietari ha ulteriormente proposto di respingere la petizione. Statuendo con sentenza del 12 settembre 2016, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr. 20 000.– (oneri peritali compresi) a carico dell'attore, tenuto a rifondere alla convenuta fr. 97 000.– per ripetibili.

E. Contro la decisione appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 13 ottobre 2016 nel quale chiede di riformare il giudizio impugnato accogliendo la richiesta principale da lui formulata con la petizione come pure, senza più alcuna subordinazione, la seguente richiesta così modificata: “È accertato che l'attore potrà in futuro essere unicamente chiamato a contribuire limitatamente alla sua quota di 172.07/1000 ai costi per gli interventi di manutenzione (facciata cappotto) dell'immobile AO 1 __________, che dovranno essere decisi convocando nuovamente l'assemblea condominiale”. Nelle sue osservazioni del 6 dicembre 2016 la Comunione dei comproprietari del “Condominio AO 1” conclude per la reiezione dell'appello.

Considerando

in diritto: 1. Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, indole pecuniaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10 000.– è manifestamente raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in fr. 4 850 000.– (sentenza impugnata, pag. 10 in fondo), corrispondenti al credito quadro votato dall'assemblea generale per l'esecuzione delle opere contestate (doc. F, oggetto n. 3.3). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al legale dell'attore il 14 settembre 2016 (tracciamento dell'invio n. __________, agli atti). Depositato il 13 ottobre 2016, penultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.

2. Dal profilo formale l'appellante si duole anzitutto, dopo una serie di premesse, che la sua proposta intesa a votare separatamente sulle due varianti “facciata a cappotto” e “facciata ventilata” sia stata respinta dall'assemblea dei comproprietari, mentre essa corrispondeva a quanto era stato deciso nel corso dell'assemblea precedente, quando il 17 giugno 2011 si era deliberato “l'allestimento e lo sviluppo del progetto di risanamento in base alla variante ʻfacciata a cappotto’ e alla variante ʻfac­ciata ventilata’ ”. In realtà la censura cade nel vuoto già per il fatto che il 17 giugno 2011 i comproprietari avevano sì deciso di esaminare nell'ambito della successiva assemblea generale un progetto di risanamento in base ai due tipi di intervento, ma non di sottoporre questi ultimi a votazioni separate. L'attore poteva pretendere quindi che si votasse su entrambi i metodi di risanamento, ma non che sdoppiasse necessariamente l'oggetto della trattanda n. 3.2. Al proposito l'appello manca di consistenza.

3. L'appellante deplora che all'assemblea generale del 17 aprile 2012 sia stata presentata solo la variante d'intervento con “facciata ventilata”, mentre della variante “facciata a cappotto” non sono stati precisati neppure i costi, contrariamente a quanto i comproprietari avevano deciso nel corso della precedente assemblea del 17 giugno 2011. Egli lamenta che in tal modo l'assemblea non ha potuto formarsi un'opinione corretta e decidere con cognizione di causa, anche perché il comitato dei comproprietari aveva previa­mente invitato l'ing. __________ P__________ ad approfondire soltanto i costi della modalità d'intervento con “facciata ventilata”.

a) All'assemblea generale ordinaria del 17 giugno 2011 l'ing. __________ P__________ aveva – come detto (lett. A) – tenuto una relazione sul metodo di risanamento “a cappotto” e sul metodo di risanamento “a facciata ventilata”, stimando i costi dell'uno in circa 4.1 milioni di franchi e quelli dell'altro in circa 5.2 milioni (doc. B, oggetto n. 4.1.2). Su tale base l'assemblea aveva approvato lo stanziamento di un credito di fr. 170 000.–, da prelevare dal fondo di rinnova­mento, per finanziare “l'allestimento e lo sviluppo del progetto di risanamento in base alla variante ʻfacciata a cappotto’ e alla variante ʻfacciata ventilata’ ”, incarico affidato alla ditta __________ SA (doc. B, oggetto n. 4.5). In realtà la ditta ha approfondito soltanto la variante “a facciata ventilata” (doc. E, pag. 12 in alto). Che ciò si debba alla volontà del comitato dei comproprietari, come sottolinea l'appellante, poco importa. Il perito giudiziario ha confer­mato che le indicazioni contenute nel rapporto presentato dall'amministratore ai comproprietari in vista dell'assemblea generale del 17 aprile 2012 (doc. E), accluso alla convocazione, erano “estremamente vaghe, di difficile lettura e comunque incomplete” (referto del­l'aprile 2015, pag. 4 in alto).

b) Sta di fatto che all'assemblea generale del 17 aprile 2012 l'ing. __________ P__________ della __________ SA ha indicato il costo della variante a “facciata ventilata” in un massimo di 5.7 milioni di franchi. Il legale dell'attore, da parte sua, ha fatto notare che scorporando dalla variante “a cappotto” l'impianto di riscaldamento, il rinnovo dei serramenti e quello delle protezioni solari, il costo dell'intervento si sarebbe ridotto a non più di fr. 2 130 000.– (doc. F, oggetto n. 3.2). E si trattava di una stima pertinente, il perito giudiziario avendo poi valutato il costo di tale variante in fr. 2 088 000.– (referto dell'aprile 2015, pag. 7 in fondo). A quel momento, udita l'affermazione del legale, una compro­prietaria ha chiesto che le varianti “facciata a cappotto” e “facciata ventilata” fossero votate separatamente, come aveva proposto AP 1 all'inizio del­l'assemblea, ma la richiesta è stata nuovamente respinta (doc. F, pag. 3 in alto). L'assemblea sapeva nondimeno, a tal punto, che il costo prevedibile delle due tecniche d'intervento poteva comportare un divario ragguardevole (investimento di circa fr. 5 700 000.– l'una, di circa fr. 2 130 000.– l'altra).

c) Se nelle circostanze descritte i comproprietari hanno preferito ugualmente la soluzione più cara, non si può dire che abbiano agito a quel momento senza cognizione di causa (co­me nel caso, evocato dall'appellante, di un votante che si veda sottacere informazioni decisive, suscettibili di influire sulla formazione della propria volontà; Heini/Scherrer in: Basler Kommentar, ZGB I, 5ª edizio­ne, n. 36 in fine ad art. 75 CC). La decisione del­l'assemblea potrà quindi apparire dispendiosa, fors'anche discutibile, ma non è il risultato di un condizionamento occulto. Censurabili davanti al giudice sono solo risoluzioni contrarie alla legge (compresi principi giuridici come il divieto del­l'abuso di diritto e il precetto della parità di tratta­mento) o a disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per pia­ni (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso, regolamento della casa, regolamento del fondo di rinnovazione ecc.). Risoluzioni inadeguate, insoddisfacenti, inop­portune o finanche inique sfuggono all'annullamento, giacché non tocca al giudice sostituirsi in simili casi alla volontà dei comproprietari (RtiD I-2007 pag. 768 consid. 4 con riferimenti; v. anche DTF 131 III 461 consid. 5 con rinvii; Wermelinger, La propriété par étages, 3ª edizione, n. 202 ad art. 712m CC con richiami). Su questo punto l'appello è destinato di conseguenza, una volta ancora, all'insuccesso.

4. Ribadisce l'appellante che il rapporto della __________ SA trasmesso ai comproprietari insieme con la convocazione all'assemblea generale del 17 aprile 2012 (doc. E) non permetteva in alcun modo di desumere il costo della variante “a cappotto”. Inoltre tale rapporto non è stato inviato a tutti i comproprietari. L'argomentazione non è sicuramente priva di buon diritto. Come si è appena spiegato, tuttavia, essa nulla muta al fatto che, nonostante l'invio di una relazione a dir poco lacunosa, nel corso dell'as­semblea i comproprietari hanno acquisito elementi essenziali per un sufficiente confronto di massima tra il costo prevedibile della variante “a cappotto” e quella a “facciata ventilata”. La loro volontà non risulta dunque essere stata inficiata da vizi o malintesi.

5. Sostiene l'appellante che la votazione dell'oggetto n. 3.2 del verbale assembleare (17 suffragi per la “facciata a cappotto”, 47 per la “facciata ventilata”) seguita dal controllo nominale dell'amministratore a scopo di riconteggio era in realtà il secondo scrutinio sul medesimo oggetto, una prima votazione essendosi conclusa con soli 45 suffragi per la variante a “facciata ventilata”, votazione che è stata ripetuta senza indugio nonostante la sua opposizione. Di quel primo scrutinio – egli afferma – il verbale del­l'assemblea non reca traccia. La Comunione dei comproprietari nega che sia avvenuta una prima votazione (osservazioni all'appello, pag. 15 segg.), ma a ben vedere la questione può rimanere irrisolta per le considerazioni che seguono.

a) Secondo l'art. 712g cpv. 1 CC in materia di proprietà per piani “per la competenza a fare atti d'amministrazione e lavori

di costruzione si applicano le norme sulla comproprietà”. L'art. 647c CC in materia di comproprietà stabilisce che “i lavori di manutenzione, di riparazione e di rinnovazione necessari a conservare il valore della cosa e a mantenerla idonea all'uso sono decisi a maggioranza di tutti i comproprietari, sempreché non siano atti d'ordinaria amministrazione che ognuno di essi può fare” (opere necessarie). Ancora in materia di comproprietà l'art. 647d cpv. 1 CC prevede che “i lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorarne il rendimento o l'idoneità all'uso sono deliberati a una maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa” (opere utili). L'art. 647e cpv. 1 CC dispone infine, in materia di comproprietà, che “lavori di costruzione diretti esclusivamente ad abbellire la cosa, a migliorarne l'aspetto o a renderne più comodo l'uso, possono essere fatti soltanto con il consenso di tutti i comproprietari” (opere voluttuarie).

b) D'altro lato, l'art. 712m cpv. 2 CC prescrive in materia di proprietà per piani che “ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sul­l'as­sociazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali”. Ora, l'art. 67 cpv. 2 CC in materia di associazioni prevede che le risoluzioni sociali sono prese a maggioranza dei voti dei soci presenti. La dottrina ha già avuto modo di interrogarsi così se, trattandosi di deliberare su lavori di costruzione necessari, utili o voluttuari in regime di proprietà per piani, la maggioranza o l'unanimità richiesta si riferisca a tutti i condomini (come nel diritto della comproprietà ordinaria) o soltanto ai comproprietari presenti o rappresentati all'assemblea generale (come nel diritto delle associazioni).

L'opinione dominante, invalsa e consolidata, è quella per cui la distinzione tra lavori necessari, utili e voluttuari segue i criteri degli art. 647c, 647d cpv. 1 e 647e cpv. 1 CC, mentre la maggioranza o l'unanimità richiesta per la deliberazione di tali opere si riferisce ai comproprietari fisicamente presenti o rappresentati in sala, compresi quelli che esprimono voto nullo, che dichiarano di astenersi o che rifiutano di votare, ma non ai compro­prietari assenti o non rappresentati (Wermelinger, op. cit., n. 181 ad art. 712m CC con numerosi rinvii; Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 111 e 112 ad art. 712m; Bösch in: Basler Kommentar, ZGB II, 5ª edizione, n. 8 in fine ad art. 712m; Amoos Piguet in: Com­mentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 11 ad art. 712m; Steinauer, Les droits réels, vol. I, 5ª edizione, pag. 464 n. 1316 e 1316a; Thurnherr, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerk­eigentum, Zurigo/Ba­si­lea/Ginevra 2010, pag. 157 n. 303 e 304; Rey/Maetzke, Schweizerisches Stock­­werkeigentum, 3ª edizione, pag. 84 n. 326 e 327; Piozzini, Il condominio, Losone s.d., pag. 112 n. 8.5.3; cfr. anche DTF 131 III 461 consid. 5.2).

L'orientamento minoritario, stando al quale una deliberazione riguardante lavori di costruzione necessari, utili o voluttuari richiede, anche nella proprietà per piani (e non solo nel regime della comproprietà ordinaria), la maggioranza o l'unanimità di tutti quanti i comproprietari (Christoph Müller, Zur Ge­meinschaft der Stockwerk­eigentümer, Berna 1973, pag. 104; cfr. anche Kurt Müller, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, Berna 1971, pag. 73), è rimasto isolato. Ciò si deve essenzialmente al fatto che, si seguisse tale corrente di pensiero, l'art. 712p cpv. 3 CC risulterebbe superfluo (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 4ª edizione, n. 26 ad art. 647 CC; v. anche Wermelinger, op. cit., n. 124 ad art. 712a CC). Disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per pia­ni (atto costitutivo, regolamento per l'amministrazione e l'uso) possono disporre invero, scostandosi dalla legge, che per lavori di costruzione necessari, utili o voluttuari sia sufficiente la maggioranza dei votanti (anziché dei presenti) oppure, al contrario, che sia necessaria la maggioranza di tutti quanti i comproprietari (Thurnheer, op. cit., pag. 159 n. 306 con rimandi). Rimane da esaminare se quest'ultima ipotesi ricorra in concreto.

c) Il regolamento per l'uso e l'amministrazione del “Condominio AO 1” prescrive (“validità delle decisioni in generale”) che “l'assemblea prende le proprie decisioni a maggioranza semplice dei comproprietari votanti rappresentanti nel contempo la maggioranza dei millesimi, a meno che nel regolamento o secondo la legge sia previsto altrimenti” (doc. 11, pag. 12, cifra V, n. 8). Per l'esecuzione di lavori di trasformazione e ripristino che comportino una miglioria o una migliore econo­micità del­l'oggetto occorre nondimeno “l'approvazione della maggioranza dei comproprietari che rappresentino in pari tempo almeno più della metà delle quote” (“maggioranza qualificata”: doc. 11, pag. 13, cifra V, n. 9). Il regolamento non prevede pertanto che la maggioranza debba essere quella di tutti i 94 comproprietari (95 secondo il registro fondiario), né per la validità delle decisioni in generale né per deliberare lavori di costruzione utili. Anzi, disponen­do che per la validità delle decisioni in generale è sufficiente “la maggioranza dei comproprietari votanti”, esso esclude dal calcolo coloro che esprimono voto nullo, che dichiarano di astenersi o che rifiutano di votare.

d) Ciò posto, si volesse anche presumere che in concreto si sia tenuta una doppia votazione – non riportata a verbale – il cui primo esito sia risultato di 45 voti (e non di 47 né di 49) in favore della modalità d'intervento “a facciata ventilata”, come l'appellante sostiene, ciò bastava per l'approvazione del­l'og­getto n. 3.2, poiché al­l'assemblea erano presenti o rappresentati 72 comproprietari (doc. F, pag. 1). Nemmeno l'attore asserisce per altro che quei 45 voti favorevoli non raggiungessero la maggioranza delle quote appartenenti ai comproprietari presenti o rappresentati in sala. Ne discende che poco giova domandarsi, all'atto pratico, se i voti raccolti dalla variante “a facciata ventilata” quel 17 aprile 2012 fossero davvero 45, 47 o 49. La maggioranza necessaria per deliberare lavori utili (nel senso dell'art. 647d cpv. 1 CC) era infatti di 37 comproprietari presenti o rappresentati (art. 712m cpv. 2 in relazione con l'art. 67 cpv. 2 CC). E tale soglia è stata pacificamente raggiunta.

6. L'appellante fa valere che la comproprietaria di un appartamento, __________ N__________ in G__________, titolare di due voti per complessivi 10.67/1000, risulta avere votato, secondo la tabella allegata al verbale dell'assemblea generale, per la “facciata ventilata”. Se non che, sentita come testimone, essa ha dichiarato inequivocabilmente di avere votato per la variante della “facciata a cappotto”. La questione è senza interesse concreto. Visto quanto precede, i due voti di __________ N__________ in G__________ potrebbero influire sul computo dei suffragi andati all'una o all'altra modalità di intervento alle facciate (togliendone due alla variante “a facciata ventilata” e aggiungendone due alla variante “a cappotto”), ma non sul risultato della votazione, che nell'esito non cambia.

7. Assevera l'appellante che, comunque sia, né la variante “a cappotto” né – ancor meno – quella “a facciata ventilata” può ritenersi un lavoro utile, trattandosi in realtà di opere di abbellimento. Egli sottolinea che il semplice risanamento delle facciate

con sostituzione delle piastrelle rovinate non costerebbe più di fr. 983 500.– (come ha accertato il perito giudiziario) e che, come la stessa ditta __________ SA ammette nel rapporto accluso alla convocazione all'assemblea generale (doc. E, pag. 12), gli interventi previsti mirano a conferire all'edificio un proprio carattere estetico e ad aumentare il valore dello stabile “grazie alla nuova pelle”. Lavori siffatti richiedono pertanto l'unanimità dei comproprietari.

L'opinione non può essere condivisa. Certo, né la variante “a cappotto” né quella “a facciata ventilata” può definirsi un'opera necessaria, giacché l'intervento indispensabile potrebbe limitarsi nel caso specifico – come rileva l'appellante – alla sostituzione delle piastrelle danneggiate, con una spesa complessiva attorno ai fr. 985 000.– (perizia dell'aprile 2015, pag. 6). Tuttavia nessuna delle due varianti si esaurisce in un'operazione voluttuaria, destinata a elevare il livello di categoria o migliorare semplicemente la comodità del condominio. Intanto entrambe le varianti sono concepite a scopo di risparmio energetico, tanto che possono conferire il diritto a sussidi o incentivi federali e cantonali (doc. E, pag. 17; perizia del­l'aprile 2015, pag. 7). Inoltre la giurisprudenza ha già avuto modo di ricordare che, in linea di principio, opere consistenti nell'isolazione termica di un edificio secondo parametri confor­mi alle esigenze tecniche di legge (in proposito: perizia dell'aprile 2015, pag. 6 in basso) sono da considerare utili, come utile è da considerare in concreto la sostituzione di un impianto di riscaldamento ancora funzionante con uno più efficiente (Wermelinger, op. cit., pag. 108 n. 131; Thurnherr, op. cit., pag. 102 n. 189). Quanto alle finestre di cui è previsto il rinnovo, l'ing. __________ P__________ ha spiegato all'assemblea che nella fattispecie “senza la sostituzione dei serramenti ci si troverebbe con un problema tecnico di condensa” (doc. F, oggetto n. 3.2, pag. 2 verso il basso). Nemmeno l'attore pretende che ciò non sia vero. Si conviene che la variante “a facciata ventilata” scelta dai comproprietari è ben più costosa della variante “a cap­potto”. Per essere considerata voluttuaria nondimeno essa dovrebbe costituire un intervento dal quale la proprietà per piani non trae vantaggi equivalenti in termini oggettivi di valore o di idoneità al­l'uso (Turnherr, op. cit., pag. 103 n. 190 con rimando a Meier-Hayoz, op. cit., n. 1 ad art. 647e CC). Non risultano estremi del genere nel caso in esame. Anche al riguardo l'appello vede dunque la sua sorte segnata.

8. Da ultimo l'appellante chiede di accertare che in futuro egli potrà “essere unicamente chiamato a contribuire limitatamente alla sua quota di 172.07/1000 ai costi per gli interventi di manutenzione (facciata cappotto) dell'immobile AO 1 __________, che dovranno essere decisi convocando nuovamente l'assemblea condominiale”. Quest'ultima conclusione è parzialmente nuova, nel senso che davanti al Pretore l'interessato non aveva preteso una riconvocazione dell'assemblea generale. Ave­va chiesto di accertare – per altro solo in via eventuale – ch'egli non potesse essere tenuto a contribuire ai costi di risanamento delle facciate se non limitatamente alla sua quota di 172.07/1000 “sulla base dei costi calcolati per la sostituzione delle piastrelle, pari a fr. 983 500.–, e subordinatamente per i costi della soluzione cappotto per complessivi fr. 2 088 000.–”. Comunque sia, foss'anche ammissibile (art. 317 cpv. 2 CPC), la richiesta va respinta. Si è appena visto che l'assemblea dei comproprietari ha validamente deciso l'esecuzione della variante “a facciata ventilata”. L'appellante non può quindi pretendere di contribuire nei soli limiti di una variante “a cappotto” cui l'assemblea ha rinunciato. Egli invoca l'art. 712h cpv. 3 CC, secondo il quale “se si tratta di parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione delle spese”. Al risanamento dell'involucro edile con il metodo della “facciata ventilata” egli beneficia però come tutti gli altri condomini. Non si ravvi­sano lontanamente i presupposti, dunque, per l'applicazione del­l'art. 712h cpv. 3 CC. Dovesse poi il capitolato d'appalto contemplare singole prestazioni che per loro indole o per i materiali previsti denotano carattere voluttuario, egli potrà sempre contestarne l'aggiudicazione segnalando la circostanza all'amministratore e procedendo poi, dandosi il caso, dinanzi all'assemblea.

9. Se ne conclude che, privo di buon diritto, l'appello è votato alla reiezione. Le spese processuali seguono il principio della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Date le particolarità del caso, la tassa di giustizia è contenuta in fr. 20 000.–, seppure in concreto si applicherebbe la nuova tariffa sulla tariffa giudiziaria, che per un valore litigioso di fr. 4 800 000.– prevede una tassa minima di fr. 35 000.– (art. 7 cpv. 1 LTG) anche in appello (art. 13 LTG).

Quanto alle ripetibili, l'appellante rifonderà alla convenuta, che ha presentato un memoriale di osservazioni per il tramite di un avvocato, un'indennità adeguata. Il relativo ammontare va deter­minato in base al­l'art. 11 cpv. 2 lett. a del regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissa­zione delle ripetibili (RL 3.1.1.7.1), il quale prevede che in appello l'indennità per ripetibili va fissata “tra il 30 e il 60% del­l'importo calcolato secondo il cpv. 1”, ovvero secondo l'indennità dovuta per il patrocinio davanti al Pretore. Dandosi una causa dal valore litigioso di fr. 4 800 000.–, l'indennità per ripetibili in prima sede variava dal 2 al 4% del valore medesimo (art. 11 cpv. 1). Il Pretore l'ha calcolata in fr. 97 000.–, importo che non è messo in discussione da una parte né dall'altra. L'indennità per il patrocinio in appello sarebbe compresa così tra fr. 29 100.– (30%) e fr. 58 200.– (60%). Se non che, il patrocinio della convenuta davanti a questa Camera si compendia nella stesura delle osser­vazioni (un allegato di 23 pagine, compresa quella del frontespizio) in una controversia perfettamente nota al legale, che l'aveva curata fin dall'inizio. Anche applicando al minimo di fr. 29 100.– una retribuzione eccezionale di fr. 400.– orari (l'art. 12 del regolamento prevede per le cause senza valore o di valore indeterminabile una retribuzione ordinaria di fr. 280.– orari), ciò corrisponderebbe a un dispendio di tempo di oltre 72 ore, manifesta­mente esagerato per rapporto all'entità della prestazione fornita.

Ora, l'art. 13 cpv. 1 del citato regolamento dispone che “nel caso di manifesta sproporzione tra il valore litigioso e le prestazioni eseguite e l'onorario dovuto in base alla presente tariffa e nel caso in cui le particolarità del caso o gli interessi delle parti in causa lo giustifichino, l'autorità competente può derogare alle disposizioni precedenti”. Ove un onorario di patrocinio definito ad valorem risultasse insostenibile, il vecchio Consiglio di moderazione ricorreva, applicando l'abrogata tariffa dell'Ordine degli avvocati, a una combinazione del criterio ad valorem con quello del criterio ad horam attraverso la formula:

O = 2 x Ov x Ot

Ov + Ot

in cui O era l'onorario da determinare, Ov l'onorario secondo il valore e Ot l'onorario a tempo (Bollettino dell'Ordine degli avvocati, n. 1, pag. 15). Analogo criterio può valere per la combinazione del parametro ad valorem con il parametro ad horam in applicazione dell'art. 13 cpv. 1 dell'odierno regolamento (I CCA, sentenza inc. 11.2013.107 del 21 marzo 2016, consid. 14e).

Nel caso specifico ci si può dipartire, visto l'alto valore litigioso (che implica un'elevata responsabilità professionale dell'avvocato), da un onorario ad horam eccezionale di fr. 400.– orari. Il dispendio orario può essere stimato, in mancanza di una nota

d'onorario del patrocinatore, complessivamente in circa quattro giorni di lavoro (31 ore), comprese le prestazioni accessorie (telefonate, corrispondenza, colloqui con la cliente). Ne segue, in applicazione della menzionata formula, un'indennità per ripetibili di:

2 x 29 100 x 12 400 = fr. 17 389.90.

29 100 + 12 400

A ciò si aggiungono le spese (5%: art. 6 cpv. 1 del regolamento) e l'IVA (8%), per complessivi fr. 20 000.– (arrotondati). L'indennità per ripetibili va fissata di conseguenza.

10. Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente, come si è visto (consid. 1), anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese processuali di fr. 20 000.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 20 000.– per ripetibili.

3. Notificazione:

– avv.; – avv..

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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