AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2016.156
Data decisione, Autorità: 25.08.2017, IICCA
Titolo: Contratto di mediazione immobiliare, venuta in essere, provvigione
Incarto n. 12.2016.156
Lugano 25 agosto 2017/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna
vicecancelliera:
Federspiel Peer
sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2015.4 della Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 9 marzo 2013 da
AO 1 rappr. da RA 2
contro
AP 1 rappr. da RA 1
con cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di una somma pari a fr. 64'800.- oltre interessi al 5% dal 18 novembre 2014;
domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 5 settembre 2016 ha integralmente accolto;
appellante la convenuta con appello 26 settembre 2016, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione, protestando spese e ripetibili;
mentre con risposta 4 novembre 2016 l’attrice ha postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
ritenuto
in fatto:
A. Nella seconda metà del 2011, AO 1 architecture management consulting (di seguito: AO 1) e AP 1 (di seguito: AP 1) sono entrati in contatto, per il tramite di __________ M__________ amministratore unico della prima e __________ V__________ all’epoca direttore della seconda, nell’ambito del progetto della AO 1 in vista di trovare uno spazio per edificare la nuova concessionaria BMW.
B. Il 5 ottobre 2011 AO 1 ha trasmesso alla Comunione ereditaria M__________ (di seguito: CE M__________), proprietaria dei mappali n. __________ e __________ RFD di M__________, uno scritto con il quale comunicava loro di agire in nome e per conto del direttore della AP 1 e che essa era intenzionata ad acquistare i mappali citati (doc. I).
C. Il 20 marzo 2012 __________ M__________ ha inviato una missiva a __________ V__________ nella quale ha riassunto le prestazioni professionali intraprese fino a quel momento (intermediazione, progettazione, formalizzazione contratto compravendita). Il 3 aprile successivo il direttore della AP 1 ha risposto confermandone la ricezione (doc. F e 4).
D. L’8 gennaio 2013 è deceduto __________ __________ F__________, amministratore unico e presidente della AP 1. Il 25 giugno 2013 si è concluso l’atto di compravendita tra la CE M__________ e i figli del defunto amministratore della AP 1, __________ H__________ e __________ F__________ (doc. I°).
E. Il 23 luglio 2014 __________ M__________ ha inviato a AP 1, all’attenzione di __________ V__________, una nota d’onorario per complessivi fr. 54'090.- riferita a “allestimento progetto di massima e progetto definitivo”. Il successivo 18 agosto il legale di AO 1 ha assegnato a AP 1 il termine del 30 settembre 2014 per il pagamento dell’importo rimasto scoperto riservandosi, in caso di mancato rispetto del predetto termine, di postulare una congrua somma anche per l’operato della sua mandante quale intermediatrice immobiliare (doc. C). Il 30 ottobre 2014 il medesimo legale ha sollecitato a AP 1 il pagamento dell’importo di fr. 60'000.- entro il 17 novembre 2014 a titolo di onorario per intermediazione (doc. D).
F. Il 13 gennaio 2015 AO 1 ha promosso la procedura di conciliazione davanti alla Pretura di Locarno-Città, domandando la condanna della AP 1 al pagamento di fr. 70'000.- oltre interessi (inc. CM.2015.2).
G. Con petizione 9 marzo 2015 AO 1, al beneficio della necessaria autorizzazione ad agire (doc. O), ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla predetta Pretura per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 64'800.- oltre interessi. L’attrice, in estrema sintesi, ha sostenuto di essere intervenuta quale mediatrice nella ricerca di un terreno sul quale la AP 1 avrebbe edificato la sua nuova sede, precisando che il contratto di compravendita perfezionato dai figli del defunto AP 1 non incideva in alcun modo sulla mediazione intervenuta, trattandosi di una pura scelta operativa.
Con risposta 8 giugno 2015 ha avversato tali richieste, postulandone l’integrale reiezione. La convenuta ha contestato l’esistenza di un contratto di mediazione, come pure un suo perfezionamento per atti concludenti; essa ha altresì negato il conferimento di un incarico per la ricerca di un terreno o la progettazione della futura sede.
H. Esperita l’istruttoria, le parti hanno confermato le loro posizioni nei rispettivi memoriali conclusivi scritti. Con il memoriale conclusivo 10 giugno 2016 l’attrice ha ribadito quanto sostenuto in sede di petizione e di replica, precisando che la controparte non aveva esposto, in nessuna maniera, in che modo fossero state portate avanti delle trattative parallele con la RA 2. Ha insistito sul fatto che non si poteva pretendere che uno studio di architettura professionale si presti a questo tipo di ricerche a titolo gratuito, come pure che il perfezionamento del contratto concluso dai figli del proprietario della convenuta non permetteva di ignorare il contratto di mediazione sorto tra AO 1 e AP 1.
Con conclusioni 12 luglio 2016 la convenuta ha affermato che la parte attrice era solo interessata a vendere il progetto, riconfermando così la sua tesi al riguardo; inoltre ha spiegato la ragione per cui sarebbero sorte trattative parallele con la CE M__________.
I. Con decisione 5 settembre 2016 il Pretore ha accolto la petizione e di conseguenza condannato AP 1 a versare a AO 1 fr. 64'800.- oltre interessi al 5% dal 18 novembre 2014. Il primo giudice ha avantutto ritenuto che tra l’allora direttore della convenuta e l’attrice fosse sorto, oralmente o tacitamente, un contratto di mediazione, dato che il primo aveva chiaramente lasciato intendere all’AU della seconda l’intenzione di ottenere l’intermediazione in vista di trovare un terreno sul quale trasferire il garage, come pure che non poteva ignorare che il citato AU agiva a titolo professionale in ambito immobiliare e perciò dietro compenso.
In seguito il Pretore ha esaminato se __________ V__________, non disponendo di diritto di firma individuale, avesse non di meno agito validamente in nome della AP 1. Egli ha risposto affermamente al quesito da un lato poiché al momento dei fatti il direttore V__________ aveva comunicato all’attrice di agire in qualità di rappresentante della convenuta, d’altro lato poiché le circostanze indicavano che il medesimo disponeva, almeno tacitamente, di una procura individuale per la gestione della problematica inerente la nuova sede del garage. Il primo giudice ha altresì accertato che l’AU della convenuta era stato informato dal suo direttore dei suoi contatti con __________ M__________ senza poi sollevare obbiezioni e anzi, per atti concludenti, ratificandone l’operato.
Il Pretore ha poi respinto la contestazione della convenuta concernente l’assenza della sua legittimazione passiva fondata sul fatto che acquirenti delle particelle __________ e __________ RFD __________ erano stati i figli di __________ __________ F__________. Il primo giudice ha infatti considerato adempiuti i presupposti per applicare il principio della trasparenza (Durchgriff), giudicando costitutivo di abuso di diritto l’agire della convenuta che, appellandosi all’indipendenza giuridica della società per rapporto ai suoi soci, aveva in realtà quale unico scopo quello di eludere le conseguenze del contratto di mediazione.
In merito alla prova del cosiddetto nesso causale psicologico, con particolare riferimento alle testimonianze raccolte, il Pretore ha ritenuto che il titolare dell’attrice avesse intrapreso delle azioni oggettivamente atte a favorire la conclusione del contratto di compravendita sicché era lecito presumere che tali azioni avessero effettivamente condotto a siffatta conclusione contrattuale, mentre il contrario, ossia che le trattative tra __________ __________ F__________ e __________ M__________ fossero antecedenti alla segnalazione dell’attrice, non emergeva dalle circostanze.
Il primo Giudice ha quindi respinto, in quanto non provato, il rimprovero mosso all’attrice dalla convenuta di voler percepire una mercede pure dalla CE M__________, rilevando in parallelo che la censura era stata sollevata solo con le conclusioni, e con ciò irritualmente.
Per concludere il Pretore ha considerato adeguato l’importo rivendicato dall’attrice a titolo di mercede sul quale la convenuta neppure si era espressa.
J. Con appello 26 settembre 2016 la convenuta è insorta contro il giudizio testé menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione. Essa ha ribadito che, in assenza di legittimazione passiva nessun contratto era venuto in essere, aggiungendo che la reale volontà dell’attrice era quella di vendere il suo progetto e che non sussisteva nessun nesso causale tra la segnalazione fatta da __________ M__________ e la conclusione della compravendita, riaffermando l’esistenza di parallele trattative con la parte venditrice. L’appellante ha quindi considerato realizzate le condizioni dell’art. 415 CO, contestando di aver sollevato la censura tardivamente.
K. Con risposta 11 novembre 2016 l’attrice ha chiesto di respingere l’appello e di confermare la decisione pretorile. Essa ha in particolare rilevato che AP 1 aveva giustificato solo genericamente la sua carenza di legittimazione passiva e che non aveva motivato la censura concernente l’art. 415 CO. L’attrice ha poi ripreso la tesi secondo la quale non era stato dimostrato come, e con chi, __________ __________ F__________ avesse delle trattative parallele per l’acquisto dei mappali di proprietà della CE M__________.
Considerato
in diritto:
Si rileva avantutto che l’appello 26 settembre 2016 contro la decisione 5 settembre 2016 del Pretore è certamente tempestivo (art. 311 cpv. 1 CPC) e pertanto ricevibile in ordine.
Ai punti 3 e 4 dell’appello (i primi due punti costituendo delle premesse con rinvio ad alcune considerazioni della decisione impugnata) AP 1 sostiene che __________ M__________ era principalemente interessato a vendere il progetto per l’edificazione del nuovo garage AP 1 senza tuttavia formulare alcuna precisa critica al primo giudizio. In ogni modo non è corretto sostenere, con riferimento al doc. 4, che il punto focale delle discussioni tra __________ __________ __________ fosse il progetto per il nuovo garage della BMW: nel citato scritto l’allora direttore della AP 1 faceva infatti espresso riferimento alla presentazione, appunto da parte di __________ M__________, di un terreno dove costruire la nuova sede. Richiamando poi il doc. 5 l’appellante ripete che lo scopo di __________ M__________ era quello di vendere un progetto a AP 1 e incassare dalla CE M__________ la provvigione per l’intermediazione, ciò che escluderebbe la conclusione di tale contratto con la prima. Così facendo l’appellante si limita tuttavia a una sua personale lettura di alcuni documenti agli atti senza spiegare per quale ragione la tesi del Pretore, secondo cui tra l’allora direttore della convenuta e l’attrice sarebbe sorto un contratto di mediazione (vedi consid. 4), sarebbe errata e con ciò da riformare.
Nel prosieguo del suo appello AP 1 sostiene che __________ M__________ “non è stato il primo a designare” i fondi contestando così l’esistenza del nesso causale tra gli sforzi profusi dal mediatore e la conclusione del contratto di compravendita. Anche in questo caso l’appellante procede a una sua personale interpretazione degli eventi per ribadire che la volontà di __________ M__________ era quella di ottenere l’incarico di progettazione del nuovo garage e di ottenere la provvigione di mediazione dalla CE M__________, come pure che l’acquisto dei terreni non è avvenuto a causa dell’attività di __________ M__________ ma a seguito di tutt’altra trattativa ossia quella tra __________ __________ F__________ e __________ M__________. In realtà l’appellante neppure motiva la sua conclusione nel senso che non specifica quando __________ __________ F__________ avrebbe saputo da altra fonte (con ciò verosimilmente intendendo __________ M__________) della possibilità d’acquisto dei fondi in discussione. Ma soprattutto, contravvenendo al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appellante ha omesso di confrontarsi con la tempistica e la concatenazione degli eventi esposte dal primo giudice nonché con le relative deduzioni (vedi consid. 11 e 12). In ogni modo, dette deduzioni appaiono perfettamente condivisibili non da ultimo in ragione del fatto che, come sopra indicato, l’appellante non è riuscita a dimostrare (senza che ciò comporti un’inversione dell’onere probatorio: vedi in merito consid. 10 in fine della decisione impugnata) che le trattative tra __________ __________ F__________ e __________ M__________ fossero antecedenti all’indicazione di __________ M__________ a __________ V__________, che come noto è andata a buon fine.
L’appellante considera errata la conclusione del Pretore riguardante l’assenza della sua legittimazione passiva rimproverandogli di aver effettuato un semplice rinvio a un non meglio precisato abuso di diritto. Essa ritiene che non vi era alcun motivo per gli acquirenti di appellarsi all’indipendenza giuridica della SA siccome non vi era un pericolo concreto che la stessa fosse confrontata con un’esplicita richiesta di provvigione, come dimostrerebbe il fatto che la prima richiesta di pagamento da parte di __________ M__________ risaliva al 23 luglio 2014, per altro con riferimento all’allestimento di un progetto, mentre il contratto di compravendita era stato sottoscritto il 25 giugno 2013.
4.1. A titolo preliminare occorre osservare che la contestazione della legittimazione passiva è avvenuta da parte della convenuta unicamente in sede di conclusioni (vedi pag. 2 punto 1 e pag. 7 punto 8.1) e pertanto tardivamente (vedi art. 229 segg. CPC). Di conseguenza l’eccezione neppure avrebbe dovuto essere esaminata dal primo Giudice.
4.2. È in ogni modo errato sostenere che il Pretore ha respinto l’eccezione “rinviando semplicemente ad un non meglio precisato abuso di diritto”. Il Pretore ha infatti spiegato in maniera dettagliata, con riferimento al principio della trasparenza, che non era possibile in concreto fare riferimento a due entità differenti, essendo la società uno strumento nelle mani del suo autore. Il giudice di prime cure, alla luce dell’istruttoria di causa e dei documenti agli atti, ha infatti considerato che tra AP 1 e __________ __________ F__________ vi fosse un legame che andava ben oltre l’usuale rapporto tra società e semplice amministratore unico di modo che tra i due esisteva una cosiddetta dipendenza economica, con la conseguenza che il fatto di invocare che AP 1 non era parte al contratto di compravendita costituiva un abuso di diritto poiché tale agire aveva lo scopo di eludere gli effetti del contratto di mediazione validamente sorto. Ancora una volta l’appellante evita di confrontarsi con la motivazione pretorile per cui l’appello su questo punto risulta già per questa ragione irricevibile. La tesi dell’appellante è altresì errata dal momento che non sono gli acquirenti a richiamare l’indipendenza giuridica della società anonima bensì essa stessa. In ogni modo è evidente che l’acquisto dei fondi è avvenuto da parte dei figli di __________ __________ F__________ nell’ambito di una strategia aziendale e non per eludere le conseguenze del contratto di mediazione. Abusiva, come correttamente evidenziato dal Pretore, è la contestazione della legittimazione passiva in questa causa da parte della AP 1, per i motivi da lo stesso compiutamente esposti.
Da ultimo l’appellante rimprovera al Pretore di non aver adeguatamente considerato che l’attrice aveva tentato di percepire una provvigione di vendita pure dalla CE M__________, ciò che porterebbe alla decadenza di qualsiasi pretesa in applicazione dell’art. 415 CO.
L’appellante contesta in primo luogo l’obbiezione del primo giudice secondo il quale la censura sarebbe stata tardiva, poiché sollevata unicamente in sede di conclusione. Essa ritiene infatti che la contestazione risulterebbe chiaramente già dal punto 8 della risposta di causa. In ogni modo, prosegue l’appellante, in base al doc. 5 la volontà dell’attrice sarebbe stata chiara, ossia rivendicare la medesima provvigione nei confronti di due distinte parti, ciò che a suo avviso comporterebbe la nullità di qualsiasi pretesa in virtù di quanto dispone l’art. 415 CO. Dal momento che l’appellante si prevale dell’argomento della doppia mediazione e delle conseguenze che ne derivano in base all’art. 415 CO, ella era gravata dell’onere di allegazione e di conseguenza dell’onere della prova al riguardo, come in modo pertinente rilevato dal Pretore con riferimento alla giurisprudenza del Tribunale federale. Ora, al punto 8 della risposta 2 giugno 2015 la convenuta, dopo aver contestato il conferimento di qualsiasi incarico all’attrice, si è limitata ad affermare che “il 23 ottobre 2012, l’attrice ha inviato una nota alla Comunione ereditaria L__________”, indicando nelle prove “c.s. + doc. 5”. È evidente che il semplice riferimento all’invio di una nota d’onorario non costituisce la sufficiente allegazione di una doppia mediazione. In altri termini, ancor prima di provarlo, la convenuta neppure ha tentato di spiegare in che modo l’attrice avrebbe agito anche nell’interesse dell’altra parte (in casu la parte venditrice), o contrariamente alle norme della buona fede si sarebbe fatta promettere anche dalla medesima una ricompensa (v. art. 415 CO). Giova aggiungere che pure il generico accenno al tentativo dell’attrice di incassare anche dalla convenuta l’onorario per la stessa mediazione, contenuto nelle conclusioni di quest’ultima (v. punto 8.2), è ampiamente inidoneo a dimostrare l’esistenza di un conflitto d’interesse in capo all’attrice e la conseguente decadenza del diritto alla mercede. Il Pretore ha pure precisato che la doppia mediazione limitata all’indicazione dell’affare da concludere (“Nachweismäkelei”) non genera di principio un conflitto d’interessi ai sensi dell’art. 415 CO. A prescindere dalla mancata dimostrazione di una doppia mediazione di questa natura, si osserva che l’appellante neppure ha contestato questa argomentazione del Pretore di modo che l’appello sul tema qui trattato risulta addirittura irricevibile. La dottrina e la giurisprudenza sono in effetti concordi nel ritenere che qualora la sentenza impugnata o, come in concreto, il giudizio su una determinata questione si fondi su più motivazioni alternative e indipendenti, l’appellante deve, sotto pena di inammissibilità, confrontarsi criticamente con tutte le motivazioni addotte e soprattutto che l’appello su quella questione può essere accolto soltanto se le critiche rivolte contro tutte quelle motivazioni risultano essere fondate: difatti se una sola reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a semplici inammissibili critiche dei motivi dell’autorità inferiore (vedi Reetz, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., Vor. Art. 308-318, N 43; Hungerbühler/Bucher, in: DIKE-Komm-ZPO, 2. A., Art. 311 N 42, 43; TF 4A_754/2011, 20 aprile 2012, consid. 4.3; IICCA 28 gennaio 2016, inc. 12.2014.175, consid. 12).
In conclusione l’appello della AP 1, nella misura in cui è ricevibile, dev’essere respinto con conseguente conferma della decisione 5 settembre 2016 del Pretore della Giurisdizione di Locarno-Città. Le spese processuali e le ripetibili seguono la soccombenza dell’appellante e sono calcolate sulla base del valore litigioso di fr. 64'800.-, importo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 95 e 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide
I. L’appello 26 settembre 2016 della AP 1, nella misura in cui è ricevibile, è respinto.
II. Le spese processuali d’appello pari a fr. 4'500.-, già anticipate dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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