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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1998.43
Data decisione, Autorità: 10.07.1998, IICCA
Incarto n. 12.98.00043
Lugano 10 luglio 1998/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. OA.95.146 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione 10 dicembre 1993 da
__________ rappr. __________
contro
__________ rappr. __________
con cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 40’000.-- oltre accessori a titolo di mercede del mediatore;
Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 9 gennaio 1998 ha respinto;
Appellante l’attrice, che con atto di appello del 9 febbraio 1998 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione;
Mentre la convenuta con osservazioni del 16 marzo 1998 chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
Ritenuto
in fatto:
A. La presente causa concerne una pretesa mediatoria di fr. 40’000.-- relativa alla vendita da parte della convenuta al dott. __________ nel corso del 1993 della casa unifamiliare di cui al mappale n. __________di __________
B. Nella petizione l’attrice ha sostenuto che la convenuta, tollerando la sua attività che sapeva essere esercitata a titolo professionale, le avrebbe in sostanza conferito il mandato di interporsi per la vendita del suddetto fondo, mandato che essa avrebbe portato a buon fine.
Sarebbe perciò dovuta la mercede mediatoria di fr. 40’000.--, pari al 5% del prezzo di vendita, che la convenuta rifiuterebbe ingiustificatamente di pagare.
C. Nella risposta del 24 marzo 1994 la convenuta si è opposta alla petizione contestando l’esistenza dell’asserito mandato di mediazione, mai conferito all’attrice in forma esplicita o implicita.
Essa non si sarebbe presentata alla convenuta in qualità di operatrice immobiliare, ma quale semplice interessata a vedere la casa e conoscerne il prezzo, così che all’attenzione della resistente non sarebbero stati portati indizi tali da doverle fare ritenere l’esistenza di un’attività mediatoria dell’attrice che essa avrebbe in qualche modo ratificato.
D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha in sostanza ritenuto non sufficientemente provata la tesi attorea del conferimento di un mandato di mediazione e ha di conseguenza respinto la petizione.
E. Con l’appello l’attrice chiede la riforma della sentenza pretorile nel senso di ammettere la petizione.
Dopo avere riproposto la propria versione dei fatti rilevanti, essa ha invocato i principi illustrati dalla sentenza di questa Camera pubblicata in Rep. 1991, pag. 453 e segg. per sostenere la tesi dell’esistenza del contratto di mediazione, posto che essa avrebbe portato a conoscenza dei coniugi __________ l’esistenza della possibilità di acquistare il fondo in questione e che la convenuta le avrebbe confermato la propria volontà di vendere la proprietà, autorizzandola a prenderne visione e comunicandole le condizioni di vendita.
F. Delle osservazioni 16 marzo 1998 della convenuta, nelle quali essa chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto e alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (Gautschi, Berner Kommentar, n. 5a e segg. ad art. 412 CO), così che il contratto può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti (Engel, Les contrats de droit suisse, Berna, 1992, pag. 486).
Se il mediatore non è in grado di dimostrare un esplicito conferimento del mandato, egli può appellarsi al fatto di aver offerto al committente la sua attività di mediatore, e al fatto che il committente l’ha accettata. L’accettazione per atti concludenti avviene con la consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un’attività mediatoria (Gautschi, opera citata, n. 5c ad art. 412 CO). A maggior ragione ciò vale se il mediatore è professionista (II CCA 20 novembre 1997 in re I. SA/N.).
E’ però necessario che il comportamento del mediatore sia abbastanza palese affinché un’assenza di opposizione da parte del mandante possa essere interpretata come volontà di concludere un mandato di mediazione, ritenuto che il silenzio del venditore di fronte a determinati passi o offerte del mediatore non può essere considerato semplicisticamente quale accettazione del suo operato (DTF 72 II 89, consid. 2; II CCA 23 gennaio 1991 in re T./M.).
Per contro il semplice fatto di interporsi tra due parti non basta per far nascere un rapporto contrattuale di mediazione (Rep. 1988, pag. 360).
Il contenuto della citazione è senz’altro esatto, ma parte della premessa che tra le parti esista un mandato di mediazione per interposizione, il che è invece proprio il punto di questione nella presente lite.
nel fatto che è “innegabile e pacifico che fu l’appellata a confermare all’appellante la propria volontà di vendere la sua proprietà ad __________ e a comunicarle le condizioni di vendita, autorizzandola inoltre a visionare la sua proprietà” (punto 9, pag. 5 in fine);
nel fatto che “nel corso di un colloquio telefonico con l’appellante, l’appellata le comunicò di avere già in corso delle trattative di vendita del mapp. no. __________ ma di non avere ancora stipulato alcun contratto di compravendita, dicendo all’appellante di prendere contatto con la moglie dell’avv. __________ di visionare la casa di __________ e di allestire una documentazione fotografica” (punto 3, pag. 3; cfr. anche il doc. D).
A mente di questa Camera -che conferma pertanto il giudizio pretorile- questi elementi, quand’anche fossero positivamente dimostrati, non consentono di ammettere l’esistenza dell’asserito rapporto contrattuale.
Ciò per il motivo -che esplica validità anche nella specie- che in assenza di un’espressa dichiarazione di volontà del mediatore, che renda l’interessato attento dell’onerosità delle sue prestazioni, questi può legittimamente ammettere con eguale verosimiglianza che il mediatore agisca nei suoi confronti quale rappresentante dell’acquirente, in quanto così autorizzato e incaricato nell’ambito di un precedente rapporto contrattuale (verosimilmente proprio di mediazione), con la conseguenza di potere anche ammettere che il mediatore sarà retribuito dall’altro contraente, che prima di lui gli ha conferito un mandato.
Nel caso di specie è addirittura manifesto che se vi è contratto di mediazione, questo sussiste tra l’attrice e i coniugi __________, che ammettono di essersi rivolti alla mediatrice per la ricerca di una casa d’abitazione (cfr. deposizione di __________), e non certo con la convenuta, che si è limitata a tollerare l’intrusione dell’attrice, senza tuttavia che tale intervento consentisse in buona fede di ravvisare l’intento di contrattare con lei, e senza che la più che limitata adesione della convenuta a tale approccio -che risulta comunque solo dalle affermazioni dell’attrice, in senso contrario: doc. C- consentisse di ravvisarvi un sicuro consenso contrattuale.
Ne consegue, ai sensi dei considerandi, la reiezione del gravame, infondato in ogni suo punto.
Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 9 febbraio 1998 di __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 780.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 800.--
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico. L’attrice rifonderà alla convenuta fr. 1’800.-- per ripetibili d’appello.
III. Intimazione: -
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 2.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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