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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.1998.8
Data decisione, Autorità: 08.05.1998, IICCA
Incarto n. 12.98.00008
Lugano 8 maggio 1998/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa inc. n. LA.97.51 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 28 marzo 1997 da
rappr. dall’ avv. __________
contro
rappr.
in materia di locazione (contestazione della pigione iniziale) che il Pretore, con sentenza 24 dicembre 1997, ha accolto.
Appellante la parte convenuta la quale, con atto di appello 9 gennaio 1998, chiede la riforma del primo giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza di controparte la quale, con osservazioni 30 gennaio 1998, postula la reiezione dell’appello e la conseguente conferma della decisione impugnata.
Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa
Considerato
in fatto ed in diritto
Nel novembre 1996 la __________ ha disdetto il contratto di locazione, per mora dei conduttori ai sensi dell’art. 257d CO, con effetto a decorrere dal 31 dicembre 1996.
Il 17 dicembre 1996 le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione per lo stesso appartamento a far tempo dal 1 gennaio 1997 per la durata di un anno, rinnovabile in assenza di disdetta. Il canone di locazione mensile risulta ancora di Fr. 1’740.- ma le spese accessorie che, nel contratto precedente disdetto erano incorporate nella pigione, non vi sono più comprese. Inoltre è stato aumentato il deposito di garanzia a Fr. 6’330.-
Delle motivazioni contenute nell’appello e nelle osservazioni allo stesso si dirà per quanto necessario nelle considerazioni di diritto che seguono.
La particolarità del fatto che il nuovo contratto di locazione riguarda le stesse parti già legate da un precedente contratto venuto a scadenza non impedisce di considerare la contestazione del nuovo canone di locazione quale opposizione alla pigione iniziale ai sensi dell’art. 270 CO (DTF 121 III 397 consid. 2 b)bb).
Nella specie va discussa unicamente l’ipotesi dell’art. 270 cpv. 1 litt. b) CO dal momento che la condizione legata al bisogno personale o familiare è stata negata, nel suo verificarsi, dal Pretore e gli istanti più non la riprendono nelle loro osservazioni all’appello.
L’aumento della pigione contestato dagli istanti è rappresentato dall’onere supplementare loro imposto con il carico delle spese accessorie riguardanti l’illuminazione e le pulizie dei vani comuni, il servizio di portineria, l’ascensore, le tasse di fognatura e depurazione, la manutenzione giardino, lo sgombero neve, gli abbonamenti di manutenzione e i premi di assicurazione che, con il vecchio contratto, erano invece compresi nella pigione mensile di Fr. 1’740.- . L’importo complessivo di questi servizi non è evidentemente fisso e varia ad ogni periodo di computo come si può constatare dal doc. I e dal doc. 18 dove si ha, per il periodo 1995/1996, per un appartamento analogo a quello degli istanti, una spesa di Fr. 2’592.- e dal doc. 15 dove la stessa spesa per il periodo 1996/1997 risulta, per l’appartamento dei signori __________ di Fr. 2’387.- . Non è quindi fuori luogo ritenere, come ha fatto il Pretore e come sostengono gli istanti, che, mensilmente, si sia in presenza di un aumento di Fr. 216.-, pari al 12,4%. Saremmo così confrontati con un adeguamento rilevante. Ma la locatrice sostiene che, agli inquilini, tali spese sono addebitate solo nella misura del 50% e comprova tale affermazione con il suo reale ed effettivo comportamento al proposito sia nel periodo precedente la sottoscrizione del nuovo contratto da parte degli istanti - evidentemente con riferimento ad altri inquilini - (doc. 17 e 18) sia per il periodo successivo (doc. 16) e con particolare riferimento alla situazione degli istanti (doc. 15). Con il che il reale aumento della pigione iniziale, rispetto a quella precedente, è del 6,2% e quindi non rilevante ai sensi dell’art. 270 cpv. 1 litt. b) CO. In queste condizioni la domanda di contestazione della pigione iniziale non sarebbe allora ammissibile.
Il Pretore non ha voluto tenere in considerazione questo minore effettivo aumento poiché non previsto dal contratto e quindi lasciato alla libera potestà della locatrice. Ma se tale era ed è la volontà di quest’ultima - e se tale clausola fosse stata inserita nel contratto gli istanti non avrebbero avuto nulla da ridire nel sottoscriverla
Il deposito di garanzia, rappresentando un importo pari a tre mensilità di locazione dell’appartamento, di due parcheggi interni e dell’acconto spese accessorie (art. 257e cpv. 2 CO; Lachat, op. cit., pag. 239), non deve essere modificato.
Tasse, spese e ripetibili, in considerazione della particolarità del caso, vanno a carico delle parti nella misura di metà per ciascuna con compensazione dell’indennità ripetibile.
Per i quali motivi
visto l’art. 270 CO
e, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 9 gennaio 1998 di __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 24 dicembre 1997 del Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata:
L’istanza 28 marzo 1997 è respinta.
La tassa di giustizia di Fr. 1’400.- e le spese, da anticipare dagli istanti in solido, sono a carico delle parti nella misura di metà ciascuna, compensate le ripetibili.
II. Il punto 5 del contratto di locazione 17 dicembre 1996 stipulato tra le parti e riguardante l’appartamento di 41/2 locali nella __________a __________ a __________ viene così completato:
“Le spese accessorie sopra indicate - ad eccezione di quelle riguardanti il riscaldamento, l’acqua calda, l’acqua potabile e la tassa spazzatura - vengono conteggiate a carico dell’inquilino unicamente nella misura del 50%”.
III. La tassa di giustizia di Fr. 750.- e le spese di Fr. 50.- della procedura d’appello, già anticipate dall’appellante, sono a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le ripetibili.
IV. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura di Lugano, sez. 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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