Proprietà per piani: azione volta al pagamento di contributi per le spese e gli oneri comuni dovuti da proprietari di PPP - legittimazione attiva e passiva

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.2015.20

Data decisione, Autorità: 15.03.2017, CCR

Titolo: Proprietà per piani: azione volta al pagamento di contributi per le spese e gli oneri comuni dovuti da proprietari di PPP - legittimazione attiva e passiva

Incarto n. 16.2015.20

Lugano 15 marzo 2017/fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, vicepresidente, Stefani e Bozzini

vicecancelliera:

Jurissevich

sedente per statuire sul reclamo del 6 marzo 2015 presentato da

RE 1 (patrocinata dall PA 1)

contro la decisione emessa il 24 febbraio 2015 dal Giudice di pace del circolo di Giubiasco nella causa n. 0067-2014-T (proprietà per piani: contributi per spese comuni) promossa con istanza 1° dicembre 2014 da

CO 1;

esaminati gli atti

Ritenuto

in fatto: A. Sulla particella n. __________ RFD di __________ sorge una proprietà per piani (“Stabile C__________”), costituita il 7 ottobre 1996 da F__________ e CO 1, composta di 19 appartamenti. L'11 giugno 1999 i promotori hanno venduto a RE 1 e M__________, in ragione di un mezzo ciascuno, la proprietà per piani n. 2702 con diritto esclusivo sull'unità n. 10 (pari a 61.500/1000). Il 6 giugno 2005 F__________ è divenuta proprietaria esclusiva delle proprietà per piani n. , __________ e __________ con diritto esclusivo sulle unità n. 7, 8 e 9 per complessivi 158/1000, mentre CO 1 è rimasto proprietario esclusivo delle altre quindici proprietà per piani per complessivi 780.500/1000. Il 31 marzo 2014 le tre unità di F e le dodici appartenenti a CO 1 per complessivi 803.500/1000 sono state acquistate da A__________ e L__________ in ragione di un mezzo ciascuno. CO 1 è rimasto proprietario delle unità n. 2694, 2695 e 5198 con diritto esclusivo sulle unità n. 1, 2 e 20 per complessivi 135/1000. Il 26 giugno 2014 l'assemblea dei comproprietari ha nominato la C__________, succursale di __________, quale amministratrice, ruolo fino a quel momento ricoperto da CO 1.

B. Il 26 settembre 2014 CO 1, firmandosi “l'amministratore dello stabile C__________”, ha chiesto a RE 1 e M__________ il pagamento del conguaglio per le spese di gestione e manutenzione del 2013 di fr. 1310.20 (fr. 4310.20 ./. fr. 3000.– di acconto). L'8 ottobre 2014 i due comproprietari hanno chiesto a CO 1 di non calcolare la loro parte di spese condominiali secondo la quota di 73/1000, come figurava sul conteggio, ma in base alla quota di valore della loro unità di 61.500/1000. Il 13 ottobre 2014 CO 1 ha risposto loro che la quota di spese a loro carico era stata calcolata “in base al volume (m.c) dello spazio locato e non secondo i millesimi” e ha li avvisati che “a partire dal 1° giugno 2014 verrà conteggiato il 5% di interessi di mora”. Visto il mancato pagamento della quota di spese, il 3 novembre 2014 CO 1 ha fatto notificare a RE 1 il precetto esecutivo n. __________ dell'Ufficio esecuzioni e fallimenti di Bellinzona per l'incasso di fr. 1351.60 oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2014, al quale l'escussa ha interposto opposizione.

C. Il 1° dicembre 2014 CO 1 si è rivolto al Giudice di pace del circolo di Giubiasco, chiedendo di convocare RE 1 a un tentativo di conciliazione “vista l'opposizione fatta dalla parte convenuta” e, in caso di mancata conciliazione, di emanare una decisione. All'udienza dell'8 gennaio 2015 le parti non hanno raggiunto un accordo. In tale occasione il Giudice di pace ha comunicato loro che avrebbe emanato una decisione o rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire. Invitata a presentare osservazioni, la convenuta ha proposto, il 10 febbraio 2015, la reiezione dell'istanza, sollevando in particolare la mancanza di legittimazione attiva e di quella passiva.

D. Statuendo il 24 febbraio 2015 il Giudice di pace ha accolto l'istanza e ha rigettato in via provvisoria l'opposizione interposta dalla convenuta al citato precetto esecutivo per fr. 1351.60 oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2014 e fr. 73.– di spese esecutive. Le spese processuali di fr. 200.– sono state poste a carico della convenuta, tenuta a rifondere alla controparte un'indennità di fr. 150.–.

E. Contro la decisione appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 6 marzo 2015 chiedendo, previa concessione dell'effetto sospensivo, l'annullamento della decisione impugnata e la sua riforma nel senso di respingere l'istanza. Con decreto del 13 marzo 2015 il vicepresidente della Camera ha respinto la richiesta di concessione dell'effetto sospensivo. Al reclamo CO 1 non ha formulato osservazioni.

Considerando

in diritto: 1. Nella decisione impugnata il Giudice di pace ha correttamente indicato che l'istante aveva presentato un'istanza di conciliazione con richiesta di emanazione di una decisione in caso di mancata intesa e che l'autorità di conciliazione può, se l'attore ne fa richiesta, giudicare essa stessa le controversie con un valore litigioso fino a 2000.– ai sensi dell'art. 212 CPC, salvo poi menzionare gli art. 80 e 81 LEF e 251 lett. a e 252 CPC concernenti la procedura sommaria e rigettare in via provvisoria l'opposizione interposta dalla convenuta al noto precetto esecutivo. Tale agire denota una certa confusione, giacché in mancanza di un titolo di rigetto dell'opposizione, l'istante non ha avviato una procedura sommaria volta al rigetto dell'opposizione (art. 251 lett. a CPC), la quale non sottostà all'obbligo della conciliazione (art. 198 lett. a CPC), ma ha promosso un'azione creditoria, la cui procedura decisionale è preceduta da un tentativo di conciliazione (art. 197 CPC), volta all'accertamento del credito e alla condanna della convenuta al pagamento di una determinata somma di denaro, tant'è che solo dopo avere accertato il credito dell'istante il giudice pronuncia il rigetto definitivo dell'opposizione.

Premesso ciò, dopo avere esperito l'obbligatorio tentativo di conciliazione e costatato il suo fallimento, il Giudice di pace ha così emanato, come autorità di conciliazione, una decisione ai sensi dell'art. 212 cpv. 1 CPC, che è impugnabile con reclamo entro trenta giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 1 CPC; Honegger in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger [curatori], ZPO Kommentar, 3a edizione, n. 10 ad art. 212). Nella fattispecie, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore della convenuta il 26 febbraio 2015, sicché il reclamo, introdotto il 6 marzo 2015, è senz'altro tempestivo.

2. Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte del giudice di prime cure. Per quanto concerne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivedere i fatti soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Quanto all'apprezzamento delle prove, esso è arbitrario solo quando l'autorità inferiore ha manifestamente disatteso il senso e la rilevanza di un mezzo probatorio o ha omes­so, senza fondati motivi, di tenere conto di una prova importante, idonea a influire sulla decisione presa, oppure quando, sulla base degli elementi raccolti, essa ha fatto delle deduzioni insostenibili (DTF 140 III 266 consid. 2.3 con rinvii).

3. Litigiose sono anzitutto la legittimazione attiva dell'istante e quella passiva della convenuta.

a) Relativamente alla prima questione, nella decisione impugnata il Giudice di pace ha considerato che per anni CO 1 aveva svolto le mansioni di amministratore e che per questo motivo “sarebbe ingiusto considerarlo un semplice comproprietario”, tanto più che la convenuta non ha dimostrato l'esistenza di un altro amministratore. Le spese condominiali – egli ha poi soggiunto ­– “riguardano l'anno 2013, quando a tutti gli effetti l'amministrazione era a carico dell'istante; nel conteggio sono menzionate spese per l'acqua potabile, per l'energia elettrica, per l'utilizzo della fognatura, per il riscaldamento, per le pulizie, per posteggi e materiale, per l'assicurazione dello stabile, per la riparazione del tetto e per interventi della ditta G__________ per il riscaldamento; tutte queste spese non sono state contestate per cui si ritiene che il signor CO 1 abbia anticipato gli importi e giustamente debbano essere proporzionalmente sopportate dai coinquilini”.

b) La reclamante ritiene che il Giudice di pace abbia commesso un errore di diritto respingendo l'eccezione di carenza di legittimazione attiva da lei sollevata. Per quanto concerne la legittimazione attiva, essa ribadisce che solo la comunione dei comproprietari è legittimata a chiedere il pagamento delle spese condominiali. A suo avviso è irrilevante il fatto che il contestato conguaglio concerna un esercizio in cui l'amministrazione era curata dall'istante giacché al momento della presentazione della domanda di esecuzione e dell'istanza di conciliazione questi non rivestiva più il ruolo di amministratore e non poteva più rappresentare la comunione dei comproprietari, la quale non lo ha peraltro mai autorizzato a fare valere in causa delle pretese nei suoi confronti.

c) La legittimazione delle parti – attiva o passiva che sia – è un presupposto di merito, che determina la proponibilità materiale dell'azione contro una determinata persona. Il giudice verifica tale presupposto d'ufficio in ogni stadio di cau­sa (DTF 136 III 367 consid. 2.1; 130 III 424 consid. 3.1) e la sua mancanza conduce alla reiezione della causa nel merito e non alla sua inammissibilità (DTF 139 III 507 consid. 1.2; CCR, sentenza inc. 16.2011.32 del 16 marzo 2012 consid. 5a). Di principio la legittimazione attiva spetta al detentore del diritto in discussione, mentre quella passiva alla parte obbligata materialmente (cfr. Trezzini in: Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, art. 66 pag. 229 seg.). Spetta in ogni modo all'attore provare i fatti sui quali fonda la sua legittimazione attiva (DTF 130 III 424 consid. 3.1 con rinvio; v. anche sentenza del Tribunale federale 4A_404/2016 del 7 dicembre 2016 consid. 2.2).

d) La fattispecie verte sull'incasso delle spese comuni della proprietà per piani a carico di un comproprietario. Ora, secondo l'art. 712h cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell'amministrazione comune (elencate segnatamente all'art. 712h cpv. 2) proporzionalmente al valore delle loro quote. Compete all'amministratore della proprietà per piani proporre la ripartizione tra i comproprietari gli oneri e le spese comuni e ugualmente per conto della comunione dei comproprietari riscuotere i loro contributi (art. 712s cpv. 2 CC; Wermelinger, La propriété par étages, 3ª edizione, n. 32 e 37 ad art. 712s CC con riferimenti). Il comproprietario che contesta il modo in cui le spese sono ripartite deve contestare la decisione dell'assemblea dei comproprietari di approvazione della ripartizione delle spese fra i comproprietari (art. 712m cpv. 1 n. 4; Piccinin in: La propriété par étages en procès, Ginevra 2015, pag. 339, n. 741).

Creditrice degli oneri comuni e delle spese dell'amministrazione comune è la comunione dei proprietari per piani, la quale giusta l'art 712l CC acquista in proprio nome i beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei condomini e le disponibilità che ne risultano, come ad esempio il fondo di rinnovazione (cpv. 1) e può in nome proprio stare in giudizio (cpv. 2). Nell'ambito dell'amministrazione comune la comunione dei proprietari per piani fruisce quindi della capacità processuale (DTF 142 III 553 consid. 2.2 con riferimenti; v. anche I CCA inc. 11.2003.159 del 12 settembre 2004 consid. 4a). Essa, pertanto, può proporre un'azione volta al pagamento di contributi per le spese e oneri comuni dovuti da proprietari di PPP (Wermelinger, op. cit., n. 191 ad art. 712l CC con riferimenti). L'amministratore può rappresentare la comunione dei proprietari per piani, ma i suoi poteri sono limitati dall'art. 712t cpv. 2 CC, secondo cui, salvo si tratti di procedura sommaria, non può stare in giudizio civile senz'essere precedentemente autorizzato dall'assemblea dei comproprietari, riservati i casi urgenti in cui l'autorizzazione può essere chiesta ulteriormente.

e) Dagli atti risulta che il precetto esecutivo fatto notificare alla convenuta menziona quale creditore CO 1 e non la comunione dei comproprietari. L'istanza indica CO 1 come intestatario e come “parte attrice” e ciò diversamente dalle lettere di notifica del conguaglio e dei vari richiami ove figura quale intestatario lo “stabile C__________” e CO 1 come amministratore (doc. C ed E). In tali circostanze tutto induce a ritenere che l'istante ha agito in nome proprio e non come rappresentante della comunione dei com­pro­prietari. Né ciò può costituire una semplice errata designazione della parte, che può essere corretta senza particolari formalità, proprio perché CO 1 non era titolare della pretesa, ma lo era la comunione dei com­proprietari. Né tanto meno poteva rappresentarla come amministratore, ruolo che nel frattempo era stato assunto dalla C__________.

f) Per il primo giudice, invero, l'importo oggetto della vertenza è stato “verosimilmente anticipato” dall'istante (decisione, pag. 3). In realtà l'istante non ha mai preteso di avere pagato il citato conguaglio al posto dei comproprietari della proprietà per piani n. 2702, né tantomeno ha dimostrato pagamenti del genere. Per di più, appare piuttosto inusuale, se non inverosimile, il fatto che CO 1 abbia pagato la quota a carico degli altri comproprietari. Ne discende che nella misura in cui non è stata promossa dalla comunione dei comproprietari, unica legittimata, l'azione andava respinta per mancanza di legittimazione attiva.

g) Ad analoga conclusione si giungerebbe ove, per avventura, fosse data la legittimazione attiva. In effetti, debitore degli oneri comuni e delle spese dell'amministrazione comune è chi è iscritto come proprietario nel registro fondiario al momento in cui la pretesa è esigibile (CCR, sentenza inc. 16.2014.43 del 7 marzo 2016 consid. 5 con riferimenti; v. anche Wermelinger, op. cit., n. 58 ad art. 712i CC). In caso di proprietà collettiva su di una proprietà per piani, i proprietari collettivi (comproprietari o comunisti) sono dei litisconsorti necessari, di modo che l'azione deve essere promossa nei confronti di tutti i proprietari collettivi e non verso uno solo di loro (Wermelinger, op. cit., n. 59 ad art. 712i CC).

4. In siffatte circostanze, la decisione impugnata deve essere annullata senza che occorra esaminare le ulteriori censure sollevate dal reclamante. Accogliendo il reclamo e ricorrendo le premesse dell'art. 327 cpv. 3 lett. b CPC questa Camera può statuire direttamente sulla lite. La decisione impugnata deve essere riformata nel senso della reiezione dell'istanza.

5. Le spese processuali seguirebbero la soccombenza (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC). Se non che CO 1 non ha proposto di respingere il reclamo e non può essere ritenuto soccombente, di modo che non può essere tenuto al pagamento di spese (DTF 139 III 38 consid. 5 in fine). In condizioni del genere tanto vale rinunciare in questa sede al prelievo di oneri e all'assegnazione di ripetibili. Né queste possono essere addebitate allo Stato del Cantone Ticino, l'art. 107 cpv. 2 CPC applicandosi unicamente alle spese processuali. L'emanazione del giudizio odierno impone nondimeno una diversa ripartizione degli oneri processuali e delle ripetibili di prima sede che sono posti a carico dell'istante (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

decide: I. Il reclamo è accolto nel senso che la decisione impugnata è così riformata:

1. L'istanza è respinta.

2. La tassa di giustizia di fr. 250.–, da anticipare dalla parte istante, rimane a suo carico.

3. L'istante rifonderà alla convenuta fr. 150.– di ripetibili.

II. Non si prelevano spese processuali né si assegnano ripetibili.

III. Notificazione a:

–; –.

Comunicazione alla Giudicatura di pace del circolo di Giubiasco.

Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il vicepresidente La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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