AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2015.14
Data decisione, Autorità: 21.02.2017, ICCA
Titolo: Iscrizione nel registro fondiario di una convenzione aggiuntiva a una servitù
Incarto n. 11.2015.14
Lugano 21 febbraio 2017/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti
vicecancelliere:
Fasola
sedente per statuire nella causa OA.2010.398 (iscrizione nel registro fondiario) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del 1° giugno 2010 da
e AP 1 (patrocinati dall'avv. PA 1)
contro
arch. AO 1 (patrocinato dall'avv. PA 2),
giudicando sull'appello del 18 febbraio 2015 presentato da AP 1 e AP 2 contro la sentenza emessa dal Pretore il 30 dicembre 2014;
Ritenuto
in fatto: A. Nell'ambito di un progetto di edificazione sulla loro particella n. 658 RFP di __________, AP 1 e AP 2, comproprietari del fondo in ragione di un mezzo ciascuno, hanno stipulato il 12 gennaio 1998 con l'arch. AO 1, proprietario delle sovrastanti particelle n. 649 e 657, una convenzione per l'iscrizione di una servitù di limitazione d'altezza. Il 19 gennaio 1998 è stata iscritta così nel registro fondiario in favore delle particelle n. 649 e 657 una servitù “nel senso che sulla particella n. 658 di __________ non può essere edificato oltre la quota di 393.33 m s/m”. Con riferimento a tale servitù i medesimi proprietari hanno sottoscritto, il 17 marzo e il 28 aprile 1998, un ulteriore accordo in cui hanno stabilito che:
qualora dovesse entrare in vigore una modifica del PR (piano regolatore) comunale di __________ che preveda un aumento dell'altezza massima delle costruzioni applicabile a tutte le particelle n. 685 (recte: 658), 657, 649, i signori AP 1 o futuri loro aventi diritto potranno chiedere la cancellazione della servitù.
L'architetto AO 1 si impegna, in caso di alienazione dei suoi due fondi n. 649 e 657, a trasferire l'obbligo, di cui alla presente convenzione, all'eventuale acquirente e di trapassare questo impegno a ogni suo avente diritto.
In seguito all'introduzione del registro fondiario definitivo nel Comune di __________, nel marzo del 2000 la servitù è stata riportata sulla particella n. 678 RFD in favore delle particelle n. 182 e 183 RFD. L'8 marzo 2006 quest'ultimo fondo è stato acquistato dal Comune di __________, il quale vi ha costruito una strada.
B. Accertato il mancato trasferimento sulle particelle n. 182 e 183 RFD dell'impegno assunto da AO 1 nella convenzione aggiuntiva del 28 aprile 1998, AP 1 e AP 2 si sono rivolti il 30 gennaio 2007 all'Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano per ottenere l'iscrizione di tale convenzione a complemento della servitù di limitazione d'altezza. L'ufficiale del registro fondiario ha rigettato la richiesta il 12 febbraio, il 6 luglio e il 13 agosto 2007, rilevando – in sintesi – che la convenzione non era opponibile a terzi e che per ottenerne l'iscrizione nel registro occorreva il consenso dei proprietari interessati. Il Municipio di __________ ha rilasciato tale consenso il 20 agosto 2007 per la particella n. 183 RFD, mentre AO 1 lo ha rifiutato il 6 febbraio 2009 per la particella n. 182 RFD.
C. Il 1° giugno 2010 AP 1 e AP 2 hanno convenuto AO 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, postulando in via cautelare l'annotazione di una restrizione della facoltà di disporre sulla particella n. 182 di __________ e, nel merito, l'autorizzazione di far iscrivere nel registro fondiario la nota convenzione aggiuntiva a complemento della servitù di limitazione d'altezza gravante la particella n. 678. Con decreto cautelare emesso l'indomani senza contraddittorio il Pretore ha disposto il provvedimento cautelare. All'udienza del 1° settembre 2010, indetta per il contraddittorio, AO 1 si è opposto alla restrizione della facoltà di disporre.
D. Nella sua risposta di merito del 13 luglio 2012 AO 1 ha poi proposto di respingere la petizione. Gli attori hanno replicato il 12 settembre 2012 e il convenuto ha duplicato il 15 ottobre, ognuno rimanendo sulle proprie posizioni. L'udienza preliminare si è tenuta il 14 novembre 2012 e l'istruttoria è terminata il 22 maggio 2014. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro memoriali del 14 luglio 2014 esse hanno mantenuto il rispettivo punto di vista. Statuendo il 30 dicembre 2014, il Pretore ha respinto la petizione e posto le spese processuali di complessivi fr. 2000.– a carico degli attori in solido, tenuti a rifondere al convenuto, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 3000.– per ripetibili.
E. Contro la sentenza appena citata AP 1 e AP 2 sono insorti a questa Camera con un appello del 18 febbraio 2015 in cui chiedono di riformare la sentenza impugnata nel senso di autorizzarli a far iscrivere nel registro fondiario la convenzione aggiuntiva del 17 marzo e 28 aprile 1998 a complemento della servitù di limitazione d'altezza gravante la loro particella n. 668 (recte: 678) in favore della particella n. 182. Nelle sue osservazioni del 7 aprile 2015 AO 1 propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto: 1. Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 1° gennaio 2011 con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC ticinese sono appellabili così entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), premesso che – ove si diano controversie esclusivamente patrimoniali – il valore litigioso raggiungesse fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, il Pretore avendo fissato tale valore in oltre fr. 30 000.– (sentenza impugnata, pag. 2), cifra che non appare inverosimile e che non è contestata dalle parti. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata, intimata il 16 gennaio 2015, è pervenuta al patrocinatore degli attori il 19 gennaio 2015. Introdotto il 18 febbraio 2015, ultimo giorno utile, l'appello in esame è dunque ricevibile.
Nella sentenza impugnata il Pretore ha rilevato che la convenzione aggiuntiva del 17 marzo e 28 aprile 1998 a complemento della servitù di limitazione d'altezza comporta diritti e impegni di natura meramente obbligatoria, tant'è che non prevede di essere riportata nel registro fondiario “a completazione del documento giustificativo della servitù di limitazione di altezza iscritta il 19 gennaio 1998”. L'accordo – egli ha soggiunto – è vincolante quindi per le sole parti e una sua eventuale violazione implica, se mai, una responsabilità del convenuto per il danno cagionato agli attori. A mente del Pretore, il convenuto ha assunto unicamente l'obbligo di far riprendere la convenzione dagli eventuali acquirenti dei fondi. Ciò implicava tutt'al più il dovere di trasferire a titolo personale l'impegno sgorgante dalla convenzione, ma non la costituzione di un'obbligazione propter rem. Ad ogni buon conto – egli ha epilogato – gli stessi attori hanno rinunciato a valersi della convenzione aggiuntiva già prima dell'avvio della causa, allorché l'8 settembre 2004, sottoponendo al convenuto una nuova bozza di accordo, hanno riconosciuto che la pattuizione del 17 marzo e 28 aprile 1998 “non ha alcun valore giuridico”.
Riassunta la cronistoria della vicenda, gli appellanti si soffermano sulla finalità della convenzione aggiuntiva. Se – essi rilevano – la servitù di limitazione d'altezza era stata iscritta nel gennaio del 1998 per far ritirare l'opposizione del convenuto alla loro domanda di costruzione, l'accordo aggiuntivo rispondeva alla loro preoccupazione di non subire danno ove il piano regolatore avesse permesso di innalzare gli edifici su tutte le particelle in questione e avere reso così inutile la restrizione a suo tempo pattuita. L'accordo, interpretato secondo il principio dell'affidamento, consentiva in tal modo, a determinate condizioni, di far cancellare la servitù. Destituita di riscontri oggettivi sarebbe per contro – a parere degli appellanti – la tesi del convenuto, stando alla quale la convenzione concede “soltanto la possibilità di chiedergli un ripensamento sul perdurare della servitù”.
L'argomentazione degli attori è sostenibile. È senz'altro possibile infatti che la causale della pattuizione aggiuntiva – come sottolineano gli appellanti con riferimento alla deposizione dell'arch. __________, il quale aveva progettato la loro abitazione (verbale del 23 ottobre 2013, pag. 1) – si riconducesse alla preoccupazione di risultare danneggiati nel caso in cui fosse stato modificato il piano regolatore. Com'è senz'altro possibile che l'accordo mirasse a istituire un vero e proprio obbligo, il quale permettesse – a determinate condizioni – di far cancellare la servitù. Se non che, così argomentando, gli appellanti non revocano in dubbio la conclusione del Pretore secondo cui la convenzione aggiuntiva prevede diritti e doveri di natura meramente obbligatoria, ma nessuna obbligazione propter rem che permetta di ottenere la sua iscrizione nel registro fondiario. Al riguardo l'appello cade dunque nel vuoto.
Gli appellanti affermano che le obiezioni del convenuto sulla natura puramente obbligatoria della convenzione aggiuntiva e sul fatto che questa prevedesse già “un meccanismo a garanzia delle parti con il trasferimento degli obblighi a(i) nuovi proprietari” decadono di fronte alla mancata trasmissione degli impegni assunti da AO 1 al nuovo proprietario della particella n. 183. Proprio perché ciò non è avvenuto – essi proseguono – si impone un “metodo sostitutivo che non dipenda dalla dimostrata negligenza del convenuto nel rispettare gli impegni sottoscritti”. Gli attori ritengono altresì infondata l'ulteriore obiezione del convenuto, stando al quale essi avrebbero partecipato all'atto di cessione senza nulla eccepire. Obiettano che l'operazione era complessa e che essi potevano presumere il cedente avere informato il cessionario. Ora, davanti all'autorità di ricorso un appellante deve spiegare perché gli accertamenti del primo giudice siano erronei (art. 310 lett. b CPC), non perché siano attendibili i fatti da lui allegati o quelli allegati dalla controparte. Gli appellanti si distanziano da quanto ha accertato il Pretore, ma non sostanziano perché tali accertamenti sarebbero contrari agli atti o alle risultanze istruttorie. Formulato alla stregua di un atto processuale di prima sede, senza confronto dialettico con la sentenza impugnata, in proposito l'appello sfugge finanche a ulteriore disamina.
Adducono gli attori che la loro richiesta di giudizio costituisce la “contromisura” adeguata per trasformare l'impegno formale assunto nella convenzione aggiuntiva (di trapassare ai nuovi proprietari dei fondi gli obblighi assunti), del quale non è stata rispettata la procedura che l'avrebbe reso opponibile a terzi, “in modo da avere effetti oltre la cerchia delle parti”. Essi criticano l'opinione del Pretore, secondo cui una violazione dell'obbligo contrattuale comporterebbe se mai un risarcimento del danno, la prima opzione in ambito contrattuale consistendo – essi oppongono – nell'esigere l'adempimento e non nell'accomodarsi del surrogato consistente in una riparazione pecuniaria. Con la loro “azione esecutiva” fondata sugli art. 665 e 731 cpv. 2 CC gli appellanti chiedono così che sia garantita la possibilità, sancita nella convenzione aggiuntiva, di cancellare la servitù e che la condizione risolutiva sia riportata nel registro fondiario, a complemento dell'iscrizione esistente.
a) La causa promossa da AP 1 e AP 2 si configura come un'azione volta a ottenere l'iscrizione nel registro fondiario di una condizione che permette di chiedere la radiazione di una servitù gravante il loro immobile. Ciò posto, l'art. 665 cpv. 1 CC (applicabile per il rinvio dell'art. 731 cpv. 2 CC) prevede che il beneficiario di un titolo d'acquisto di una servitù o di una sua modifica dispone di un'azione personale per far eseguire l'iscrizione o, dandosi il rifiuto di chi ha gravato il fondo, per far riconoscere giudizialmente il proprio diritto. L'azione presuppone, evidentemente, l'esistenza di un valido titolo giuridico (I CCA, sentenza inc. 11.2012.12 del 28 luglio 2014, consid. 4 con riferimenti; v. anche Argul in: Commentaire Romand, Code civil II, Basilea 2016, n. 7 ad art. 731). Se non che, nella fattispecie la convenzione aggiuntiva di cui si valgono gli attori vincola solo le parti che l'hanno sottoscritta e non prevede un'obbligazione propter rem, correlata alla titolarità di un diritto reale (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 5ª edizione, pag. 53 n. 53). A differenza di quanto figura nella convenzione del 12 gennaio 1998 (doc. C), in cui le parti dichiaravano che “questa limitazione d'altezza è da iscrivere a registro fondiario a spese del sig. AO 1, i sigg. AP 1 si impegnano a firmare il documento in questione”, l'accordo aggiuntivo non prevede nulla di simile.
Per il resto non si riscontrano nella fattispecie indizi di segno contrario. Anzi, come rileva il convenuto nelle osservazioni all'appello (pag. 4), se la convenzione aggiuntiva fosse stata davvero da iscrivere nel registro fondiario, gli attori non avrebbero avuto motivo di imporgli l'obbligo di trasmettere l'impegno a eventuali acquirenti dei fondi. Che la pattuizione si riferisca a una servitù già iscritta e non a una nuova servitù nulla muta. Ne discende che la conclusione del Pretore, il quale ha annesso mera valenza obbligatoria alla facoltà degli attori (o di futuri aventi diritto) di chiedere la cancellazione della servitù in caso di revisione del piano regolatore comunale e all'impegno del convenuto di trasferire, in caso di alienazione dei suoi due fondi, gli obblighi dell'accordo aggiuntivo a ogni eventuale acquirente, resiste alla critica. A ragione il primo giudice ha ritenuto perciò che l'accordo non costituisce un titolo per ottenere la postulata iscrizione nel registro fondiario.
b) Gli attori pretendono che all'impegno assunto dal convenuto nel citato accordo aggiuntivo vadano attribuiti effetti “oltre la cerchia delle parti” per non avere l'interessato “rispettato la procedura (di trasmissione)” che avrebbe reso l'accordo opponibile a terzi. L'argomentazione non è condivisibile, giacché un'obbligazione personale non può tramutarsi in obbligazione reale a titolo di sanzione. La natura obbligatoria della convenzione aggiuntiva consente agli attori, in concreto, di procedere nelle vie esecutive qualora il convenuto alieni la particella n. 182 RFD senza avvertire il nuovo proprietario, così come permette di chiedere il risarcimento del danno nel caso in cui sia troppo tardi per procedere nelle vie esecutive (art. 97 cpv. 1 CO). Non abilita invece a far iscrivere l'accordo nel registro fondiario contro la volontà del convenuto. Che quest'ultimo abbia eventualmente espresso il proprio consenso verbale, ammesso e non concesso che ciò bastasse per fondare un'obbligazione propter rem, non è asserito nemmeno dagli appellanti. Anche su questo punto l'appello si rivela così destinato all'insuccesso.
c) Quanto precede rende superfluo esaminare se, come soggiunge il Pretore, gli attori avrebbero rinunciato a valersi della convenzione aggiuntiva già prima di intentare causa, allorché l'8 settembre 2004, sottoponendo al convenuto una nuova bozza di accordo, hanno riconosciuto che la pattuizione “non ha alcun valore giuridico”. Rende superfluo altresì domandarsi se la condizione risolutiva che permette di cancellare la servitù fosse iscrivibile come tale nel registro fondiario (sul problema: RtiD I-2008 pag. 1034 consid. 7a con rinvii). Per quanto attiene infine alla restrizione della facoltà di disporre tuttora annotata, toccherà al convenuto attivarsi per chiederne la cancellazione al momento in cui l'odierno processo sarà definito con sentenza passata in giudicato.
Le spese dell'attuale giudizio seguono il precetto della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno inoltre al convenuto, che ha formulato osservazioni per il tramite di un legale, un'adeguata indennità per ripetibili.
Circa i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (consid. 1).
Per questi motivi,
decide: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
Le spese processuali di fr. 2500.– sono poste a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2500.– complessivi per ripetibili.
Notificazione a:
– avv.; – avv..
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per
i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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