AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2014.81
Data decisione, Autorità: 01.12.2016, ICCA
Titolo: Accesso necessario: scelta del tracciato e indennità ai proprietari dei fondi servienti
Incarti n. 11.2014.81 11.2014.82
Lugano, 1° dicembre 2016/rn
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Olgiati, giudice supplente
vicecancelliera:
F. Bernasconi
sedente per statuire nella causa OA.2009.335 (accesso necessario) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del 2 giugno 2009 da
AO 1 (patrocinato dall'avv.. PA 2)
contro
AP 1 AP 2 AP 3 AP 4 e AP 5 (già patrocinati dall'avv. dott.) PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 (patrocinati dall'avv. PA 3),
giudicando sull'appello del 15 settembre 2014 presentato da AP 1, AP 2, AP 3, AP 5 e AP 4, come pure sull'appello incidentale del 17 novembre 2014 presentato da AO 1 contro la
sentenza emessa dal Pretore il 21 luglio 2014 (inc. 11.2014.81),
giudicando inoltre sull'appello dello stesso 15 settembre 2014 presentato da PI 2
ed PI 2, PI 3 e PI 4, come pure sull'appello incidentale del 10 novembre 2014 presentato da AO 1 contro la medesima sentenza
(inc. 11.2014.82);
Ritenuto
in fatto: A. Il 1° settembre 1995 AO 1 e il figlio M__________ hanno acquistato in ragione di un mezzo ciascuno, esercitando un diritto di compera, le particelle n. 335 (3409 m², su cui sorge una casa d'abitazione costruita nel 1981), n. 336 (prato di 1104 m²) e n. 356 (bosco di 674 m²) RFD di . Il 6 settembre successivo essi hanno scorporato dalla particella n. 335 una superficie a valle di 1437 m², che è andata a formare la nuova particella n. 698 (prato), e hanno sciolto le comproprietà. M è divenuto così titolare esclusivo delle particelle n. 335 e n. 356, mentre AO 1 titolare esclusivo delle particelle n. 336 e n. 698. Contestualmente è stata iscritta su questi due ultimi fondi una servitù di passo pedonale in favore della particella n. 335. Situate in località “B__________”, le particelle n. 336 e n. 698 sono poste nella zona edificabile semiestensiva R2 del piano regolatore comunale.
B. Le particelle n. 335 e 356 sono servite da una strada comunale (via __________ M__________), che le lambisce. Per quel che riguarda i due fondi divenuti proprietà esclusiva di AO 1, la particella n. 336 è raggiungibile da una strada comunale (via S__________), ma unicamente risalendo una scalinata di 46 gradini che supera un dislivello di 9 o 10 m. Quanto alla particella n. 698, essa è priva di ogni collegamento. Le particelle n. 336 e n. 698 sono pressoché attigue, separate soltanto da una striscia di terreno larga circa 2 m, proprietà del Comune di __________ (particella n. 145), sotto cui è posata una condotta gestita dalle Aziende Industriali di __________) che convoglia le acque captate dalle sorgenti di __________ __________ verso gli impianti di trattamento a __________. Il programma di urbanizzazione correlato al piano regolatore del Comune di __________ non prevede l'esecuzione di alcun accesso veicolare destinato alla particella n. 336 né, tanto meno, alla particella n. 698.
C. Relativamente alla particella n. 336, in specie, essa confina a sud con la particella n. 344 (196 m²), una coattiva (“proprietà dipendente”) della particella n. 343 su cui sorge una casa d'abitazione appartenente a PI 4 (747 m²). Sulla particella n. 344 si trova un'autorimessa prefabbricata per due veicoli, raggiungibile da un'ulteriore strada comunale (via R__________) grazie a un passaggio privato largo circa 3 m intavolato nel registro fondiario come particella n. 155. Tale fondo è a sua volta una proprietà coattiva che appartiene, un quarto ciascuno, alle particelle n. 635 (di AP 1), n. 636 (fino al settembre del 2015 proprietà esclusiva di AP 2), n. 637 (di AP 3)
e n. 638 (per tre quarti di AP 4 e per il resto di AP 5), alle quali serve da accesso veicolare. In realtà il passaggio è largo circa il doppio, poiché per altri 3 m circa esso corre sulle limitrofe particelle n. 153 (proprietà di PI 1 ed PI 2 in ragione di un mezzo ciascuno) e n. 595 (proprietà di PI 3), cui serve ugualmente da accesso. Spostando l'autorimessa esistente sulla particella n. 344 e prolungando il citato passaggio privato su quello stesso fondo, la particella n. 336 si troverebbe raccordata alla via R__________ (“accesso sud”).
D. Per quel che è della particella n. 698, essa confina a nord con la particella n. 334, un bosco appartenente a S__________ (897 m²), il quale confina – sempre a nord – con la particella n. 333, un fondo edificato in proprietà di N__________ (3655 m²). Quest'ultimo fondo si raccorda alla via S__________ grazie a una sua strada carrozzabile larga circa 3 m. Prolungando tale strada di 52 m sulla stessa particella n. 333 e di 15 m sulla citata particella n. 334, la particella n. 698 si troverebbe raccordata alla via S__________ (“accesso nord”). Di per sé l'“accesso nord” collegherebbe – come l'“accesso sud” – un solo fondo alla pubblica via (la particella n. 698 il primo, la particella n. 336 il secondo), tuttavia le Aziende Industriali della __________ __________ si sono dichiarate disposte a concedere, dietro indennizzo, una servitù di passo per attraversare la striscia di terreno che separa i due fondi (la particella n. 145), sicché la possibilità di accedere a un fondo comporta la possibilità di raggiungere l'altro.
E. Discussioni annose si sono tenute – anche con la mediazione del Comune di __________ – fra AO 1, che chiedeva l'“accesso sud” per la particella n. 336, e i proprietari che beneficiano del passaggio privato sulle particelle n. 155 (per metà larghezza), n. 153 e n. 595 (per l'altra metà della larghezza) dalla via R__________. Il 14 aprile 2003 AO 1 ha inoltrato al Municipio di __________ una domanda per costruire una casa d'abitazione sulla particella n. 698. Al rilascio del permesso si sono opposti però il Comune di , PI 4 e altri proprietari di immobili. Con decisione del 29 luglio 2003 il Municipio di __________ ha respinto la domanda, non da ultimo perché “il sedime al mappale n. 698 attualmente non dispone né di un accesso diretto né di una servitù di passo”. Il 28 agosto 2003 AO 1 ha impugnato tale decisione al Consiglio di Stato. La procedura è poi stata sospesa e per finire AO 1 ha ritirato il ricorso, che il 25 agosto 2009 è stato stralciato dai ruoli. Nel frattempo, il 13 novembre 2008, il Municipio di __________ ha invitato, su richiesta di AO 1, i proprietari dei fondi che dispongono del noto passaggio privato dalla via R a ulteriori trattative, rimaste senza esito.
F. Con petizione del 26 maggio 2009 AO 1 ha convenuto AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5, PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 (proprietari delle particelle n. 635, 636, 637, 638, 153, 595 e 343) perché in favore delle sue particelle n. 336 e 698 fosse iscritto sulle particelle n. 155 (metà larghezza), n. 153 e 595 (altra metà larghezza) un accesso veicolare necessario, da prolungare sulla particella coattiva n. 344 fino a raggiungere la sua particella n. 336 (“accesso sud”). Alla proprietaria della particella coattiva n. 344 egli ha proposto un'indennità di fr. 27 500.–, mentre nulla ha offerto agli altri proprietari toccati dalla richiesta, se non, in subordine, fr. 85 000.– complessivi “da ripartire a dipendenza della superficie gravata di loro pertinenza”. AO 1 si è impegnato inoltre ad assumere i costi per il prolungamento dell'accesso fino al confine con la sua particella n. 336 e le spese per lo spostamento dell'autorimessa esistente sulla particella coattiva n. 344 secondo piani da lui commissionati.
G. Con risposta del 1° settembre 2009 AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 hanno postulato il rigetto della petizione. Analoga richiesta hanno formulato PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 nella loro risposta del 7 settembre 2009. Replicando il 9 ottobre 2009, l'attore ha confermato le proprie domande. AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 hanno duplicato il 2 novembre 2009, ribadendo il loro punto di vista. PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 hanno fatto altrettanto il 12 novembre 2009.
H. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 2 dicembre 2009 e l'istruttoria, nel corso della quale è stata assunta una perizia, è terminata il 2 ottobre 2013. Nel suo memoriale conclusivo dell'8 novembre 2013 AO 1 ha ribadito la richiesta di accesso necessario lungo le particelle n. 153, 595, 155 e 344, senza offrire indennità. Subordinatamente egli ha offerto fr. 14 040.– alla sola PI 4, dichiarando di assumere i costi per la costruzione dell'accesso lungo la particella n. 344 e lo spostamento del garage. Nel loro allegato di quello stesso 8 novembre 2013 AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 hanno proposto una volta ancora di respingere l'azione. Gli altri convenuti non hanno introdotto un memoriale conclusivo. Al dibattimento finale del 14 novembre 2013 le parti hanno riaffermato le rispettive posizioni.
I. Statuendo con sentenza del 21 luglio 2014, il Pretore ha accolto la petizione e ha ordinato all'ufficiale del registro fondiario di iscrivere un diritto di accesso necessario con ogni veicolo in favore delle particelle n. 336 e 698 lungo le particelle n. 153, 595, 155 e 344 conformemente a una planimetria annessa alla decisione. L'attore è stato tenuto a versare un'indennità di fr. 3958.20 complessivi a PI 1 ed PI 2, un'indennità di fr. 820.90 a PI 3, un'indennità di fr. 2637.70 a AP 1, un'indennità di fr. 2637.70 a AP 2, un'indennità di fr. 2637.70 a AP 3, un'indennità di fr. 2637.70 complessivi a AP 4 e AP 5 e un'indennità di fr. 21 560.– a PI 4. Egli è stato tenuto inoltre ad assumere le spese dei “lavori per la demolizione, lo spostamento e la ricostruzione dei due box auto esistenti sulla particella n. 344”. La tassa di giustizia di fr. 5000.– e le spese sono state poste a suo carico, con obbligo di rifondere a AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 fr. 4000.– complessivi per ripetibili, come pure fr. 2500.– complessivi a PI 1 ed PI 2, fr. 1500.– a PI 3 e fr. 8000.– a PI 4, sempre a titolo di ripetibili.
L. Contro la sentenza appena citata AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 sono insorti a questa Camera con un appello del 15 settembre 2014, instando per la riforma della decisione impugnata nel senso di vedere respinta la petizione o, in subordine, di vedere condannato AO 1 a versar loro fr. 100 000.– complessivi di indennità per l'ottenimento dell'accesso. Nelle sue osservazioni del 17 novembre 2014 AO 1 propone di respingere l'appello e con appello incidentale chiede che agli appellanti principali non sia assegnata alcuna indennità per l'iscrizione del passo, come pure che tutte le spese giudiziarie siano poste a carico loro. Gli appellanti principali non hanno formulato osservazioni all'appello incidentale.
PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 hanno adito anch'essi questa Camera con un appello del 15 settembre 2014 perché la petizione di AO 1 sia respinta o, in subordine, perché le indennità relative alla concessione dell'accesso siano portate a fr. 21 770.– complessivi in favore di PI 1 ed PI 2, a fr. 4515.– in favore di PI 3, a fr. 64 680.– in favore di PI 4, a fr. 5803.– ciascuno in favore di AP 1, AP 2 e AP 3, come pure a fr. 5803.– complessivi in favore di AP 4 e AP 5. Nelle sue osservazioni del 10 novembre 2014 AO 1 propone di respingere l'appello e con appello incidentale chiede che tutte le spese giudiziarie siano poste a carico degli appellanti. Gli appellanti principali non hanno formulato osservazioni all'appello incidentale.
M. Accertato che l'11 settembre 2015 AP 2 aveva donato un mezzo della particella n. 636 alla moglie A__________, il presidente di questa Camera ha impartito al medesimo il 3 maggio e il 19 agosto 2016 un termine per trasmettere una dichiarazione in cui A__________ confermasse di subentrargli nel processo di appello per quanto riguarda la quota di comproprietà immobiliare da lei ricevuta in donazione e una dichiarazione in cui egli confermasse di autorizzare il subingresso della moglie in sua vece nel processo di appello relativamente alla quota di comproprietà immobiliare donata. AP 2 e A__________ hanno trasmesso alla Camera il 24 agosto 2016 dichiarazioni espresse in tal senso.
Considerando
in diritto: 1. I rimedi giuridici in esame sono diretti contro la stessa decisione, vertono sull'identico oggetto e tendono a un risultato analogo. Si giustifica così di congiungere le due procedure e di emanare una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).
Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31 dicembre 2010 in azioni trattate con la procedura ordinaria degli art. 165 segg. CPC ticinese sono appellabili pertanto entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie tale presupposto è dato, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in oltre fr. 130 000.– (sentenza impugnata, consid. 8), importo che non appare inverosimile e che non è messo in discussione. Quanto alla tempestività dei rimedi giuridici, la sentenza impugnata è pervenuta il 23 luglio 2014 sia al patrocinatore di AP 1 AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 sia al patrocinatore di PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4. Sospeso fino al 15 agosto 2014 (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), il termine di ricorso è cominciato a decorrere l'indomani e sarebbe scaduto domenica 14 settembre 2014, salvo protrarsi al lunedì successivo in virtù dell'art. 142 cpv. 3 CPC. Depositati l'ultimo giorno utile, gli appelli in oggetto sono pertanto ricevibili.
Il legale di AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 non è più iscritto nel registro cantonale degli avvocati abilitati all'esercizio professionale del patrocinio forense. Sollecitato il 3 maggio 2016 dal presidente della Camera a indicare chi fosse il suo eventuale successore, egli non ha reagito. L'attuale sentenza andrà pertanto notificata alle parti personalmente.
L'11 settembre 2015 A__________ è divenuta comproprietaria in ragione di un mezzo – come detto – della particella n. 636. Ora, l'art. 83 cpv. 1 CPC prevede che se l'oggetto litigioso è alienato pendente causa l'acquirente ha il diritto di subentrare all'alienante nel processo, con l'accordo di quest'ultimo, senza che la controparte possa opporsi. Nella fattispecie A__________ ha dichiarato il 24 agosto 2016 di subentrare nel processo di appello per quanto riguarda la quota di comproprietà immobiliare ricevuta in donazione dal marito AP 2, il quale ha consentito al subingresso. La sostituzione di parte si è quindi perfezionata.
Tanto AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 quanto PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 chiedono che questa Camera indica un'ispezione oculare in contraddittorio e in presenza dell'autorità forestale. La richiesta è di per sé proponibile (art. 316 cpv. 3 CPC). Lo stato dei luoghi tuttavia risulta chiaramente, per quanto importa ai fini della decisione, dalla perizia giudiziaria e dalla documentazione fotografica prodotta dai convenuti (doc. 4 e 5). L'autorità forestale, poi, non è parte in causa e non è dato a divedere in che modo dovrebbe cooperare in qualità di terzo all'esecuzione del sopralluogo (art. 160 cpv. 1 CPC). Nelle condizioni descritte conviene procedere senza indugio, di conseguenza, all'emanazione del giudizio.
Nella sentenza impugnata il Pretore ha accertato anzitutto che le particelle n. 336 e 698 sono sì inserite nella zona edificabile del piano regolatore comunale, ma che il programma di urbanizzazione non prevede alcun collegamento di quei fondi alla pubblica via, né il Municipio di __________ intende attivarsi per modificarlo. Al fine di ottenere un accesso carrozzabile e attuare il suo progetto edilizio AO 1 deve quindi far capo al diritto privato. Ciò posto, il Pretore ha riassunto i criteri che presiedono all'applicazione dell'art. 694 cpv. 1 CC. Sotto questo profilo egli non ha trascurato che nel settembre del 1995 l'attore ha staccato la particella n. 698 dall'originaria particella n. 335, tuttavia ha ritenuto che quegli non avesse rinunciato a un accesso veicolare e che, quindi, fosse legittimato a valersi dell'art. 694 cpv. 1 CC non solo per quanto concerne la particella n. 336, ma anche per quanto attiene alla particella n. 698.
In merito alle varie possibilità di accesso, il Pretore ha passato in rassegna i cinque tracciati esaminati dal perito giudiziario. Ha scartato dapprima il noto “accesso nord”, non solo perché esso sarebbe relativamente lungo (117 m complessivi), ma soprattutto perché richiederebbe 76 m di muri di sostegno e – soprattutto – un'autorizzazione di dissodamento per i 15 m di strada da costruire sulla particella n. 334 (bosco), permesso che l'autorità forestale non è disposta a concedere. Il Pretore ha escluso anche una “variante ovest”, la quale consisterebbe nel trasformare la scalinata che collega la particella n. 336 alla via S__________, allargandola e formando un'autorimessa sotterranea, operazione che risulterebbe tuttavia “di difficilissima attuazione” e che comporterebbe costi sproporzionati. Il Pretore ha accantonato altresì una ulteriore “variante ovest”, la quale vedrebbe la costruzione di un accesso veicolare alla particella n. 336 lungo le vicine particelle n. 340 e 341, strada che però renderebbe praticamente inutilizzabili i due fondi gravati. Finanche inattuabile è stata giudicata poi dal Pretore una “variante est”, intesa a collegare la particella n. 698 attraverso la particella n. 335 dalla quale è stata scorporata, poiché una strada a curve sarebbe difficilmente realizzabile ed esageratamente costosa, mentre la costruzione di un elevatore sotterraneo non rispetterebbe la distanza dal bosco e sarebbe ancora più onerosa. Il Pretore ha concluso così, in sintesi, che l'“accesso sud” chiesto dall'attore è la soluzione più semplice, meno pregiudizievole per i proprietari interessati, meno incisiva sulla destinazione e il valore dei fondi gravati dal percorso e più rispettosa del principio della proporzionalità, giacché il prolungamento del passaggio esistente dalla via R__________ si limita a 15.60 m e lo spostamento dell'autorimessa sulla particella n. 344 non pone problemi tecnici.
Quanto alle indennità dovute ai singoli proprietari dei fondi servienti, il Pretore ha constatato che secondo il perito giudiziario il valore venale medio di un terreno nella zona residenziale semiestensiva del Comune di __________ è di fr. 700.–/m², ma ha reputato che nel caso specifico l'uso della superficie da gravare, la sua forma e dimensione giustificassero un valore medio di non oltre fr. 350.–/m². In seguito egli ha considerato che, una volta costituito, l'accesso veicolare servirà non più 9 fondi, bensì 11. Egli ha obbligato di conseguenza l'attore a versare 2/11 “del valore del singolo tratto di terreno sul quale andrebbe a estendersi il passo”. La servitù riguardando 165.8 m² della particella coattiva n. 155, 62.2 m² della particella n. 153 e 12.9 m² della particella n. 595, egli ha condannato AO 1 a versare fr. 2637.70 ai proprietari della particella n. 155, fr. 3958.20 complessivi ai proprietari della particella n. 153 e fr. 820.90 al proprietario della particella n. 595. A ciò egli ha aggiunto l'indennità dovuta alla proprietaria della particella coattiva n. 344 per il prolungamento del passo (92.4 m²), fermo restando che tale estensione non servirà solo i due fondi dell'attore, ma anche la particella principale n. 343, di modo che AO 1 è stato tenuto a corrispondere 2/3 del valore totale del terreno gravato, ovvero fr. 21 560.–. Infine il Pretore ha condannato AO 1 ad assumer “tutti i costi legati alla demolizione, spostamento e ricostruzione dei due box auto esistenti”.
I. Sull'appello principale di AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5
Gli appellanti non contestano che per raggiungere le sue particelle n. 336 e n. 698 l'attore abbia diritto a un collegamento veicolare. Riconoscono inoltre che “le concrete possibilità di accedere ai terreni dell'attore sono essenzialmente due, ossia un accesso da nord e un accesso da sud”, tant'è che alle altre varianti, scartate dal Pretore, essi neppure alludono. Quanto essi rimproverano all'attore è di non avere promosso causa anche contro i proprietari delle particelle n. 333 e n. 334 (“accesso nord”), poiché la questione dell'accesso necessario sarebbe stata da risolvere – a loro avviso – nell'ambito di un'unica procedura. In realtà mal si comprende perché l'attore, persuaso di avere diritto a un accesso necessario dalla via R__________ (art. 694 cpv. 1 CC), avrebbe dovuto convenire anche altri proprietari. Nulla impedisce che, ove sia nel dubbio circa il tracciato dell'accesso che gli spetta, un attore promuova causa contro tutti i proprietari toccati da più varianti. Nulla osta nemmeno, tuttavia, che un attore chieda un accesso necessario ben preciso. Dovesse poi vedersi respingere l'azione, egli potrà ricominciare la causa verso altri comproprietari per ottenere un tracciato diverso. Nella misura in cui gli appellanti sembrano invocare l'esigenza sistematica di un litisconsorzio necessario per tutte le varianti di accesso suscettibili di entrare in linea di conto (art. 70 cpv. 1 CPC), l'impugnazione manca perciò di fondatezza.
Secondo gli appellanti l'inesistenza di un accesso alla particella n. 698 si riconduce all'attore medesimo, il quale al momento di frazionare l'originaria particella n. 335 nel settembre del 1995 ha ignorato la questione, o per scelta o per negligenza. Così argomentando, tuttavia, gli interessati omettono di confrontarsi con la motivazione del Pretore (sentenza impugnata, consid. 4). Come questi ha ricordato, un proprietario che alieni parte di un fondo – o di più fondi – e resti senza collegamento alla pubblica via non perde per ciò solo il diritto a un accesso necessario (DTF 134 III 51 consid. 4.1 in fine con richiami di dottrina). Tale diritto gli va rifiutato solo qualora egli si precluda l'accesso deliberatamente, ad esempio erigendo un muro, eliminando un ponte o rimaneggiando un determinato assetto particellare mediante ripetute parcellazioni, alienazioni e riunioni di fondi (DTF 134 III 51 consid. 4.1 in principio e consid. 4.2 con rinvii). In concreto gli appellanti non pretendono simili estremi. Al proposito l'appello cade dunque nel vuoto.
È vero che, trattandosi di collegare alla pubblica via un fondo rimasto intercluso per avvenuto frazionamento, l'accesso va chiesto prima di tutto al proprietario del terreno dal quale il fondo è stato staccato (I CCA, sentenza inc. 11.2014.50 del 28 gennaio 2016, consid. 10; analogamente: Piotet in: Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 31 ad art. 694). Un accesso necessario dev'essere sollecitato di regola, invero, nei confronti del vicino “dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità, si può ragionevolmente esigere la concessione del passo” (art. 694 cpv. 2 prima frase CC). Il problema è che nel caso specifico il collegamento della particella n. 698 attraverso la particella n. 335 non sarebbe “ragionevole”, né gli appellanti pretendono il contrario (anzi, ammettono – come si è visto – che “le concrete possibilità di accedere ai terreni dell'attore sono essenzialmente due, ossia un accesso da nord e un accesso da sud”). Il perito giudiziario ha accertato per di più che “un accesso veicolare da via alla M__________ (lato est per mapp. 698) non è proponibile sia dall'aspetto tecnico costruttivo che da quello economico” (referto, pag. 16 in alto), poiché una strada larga 3 m con pendenza media del 12% dovrebbe avere uno sviluppo di 180 m e in quel luogo non esiste spazio sufficiente né in lunghezza né in larghezza, mentre la costruzione di un elevatore sotterraneo, oltre che economicamente sproporzionata, non rispetterebbe la distanza minima dal bosco (10 m: doc. UU), tanto che il perito ha rifiutato di prenderla in considerazione (referto, pag. 17 in fondo). Ne segue che, seppure fosse tuttora riunita alla particella n. 335, la porzione di terreno a valle formante oggi la particella n. 698 non potrebbe essere raggiunta con veicoli da via alla M__________.
All'attore gli appellanti rimproverano di non avere intrapreso alcunché per ottenere l'accesso necessario da nord, insistendo sempre e soltanto per l'accesso da sud. Nella misura in cui affermano tuttavia che AO 1 avrebbe dovuto promuovere causa anche contro i proprietari delle particelle n. 333 e n. 334 (“accesso nord”), essi allegano una tesi priva di pertinenza, poiché nulla impediva all'attore di insistere per un solo tracciato (sopra, consid. 7). Nella misura in cui sembrano asserire invece che – se citati in giudizio – i proprietari delle particelle n. 333 e n. 334 avrebbero potuto consentire all'accesso attraverso i loro fondi, essi adombrano una tesi priva di riscontri concreti, quei proprietari non essendo stati interpellati né, men che meno, chiamati a deporre. Anche al riguardo l'appello è destinato pertanto all'insuccesso.
Sostengono gli appellanti che il diritto a un accesso necessario non comprende la facoltà di “imporre ai proprietari dei fondi da gravare la modifica dell'assetto delle costruzioni sui loro fondi, in particolare (…) l'abbattimento e la ricostruzione di un'autorimessa”. L'assunto è meramente apodittico. L'art. 694 cpv. 2 CC prevede che, ove non si possa ragionevolmente ottenere un accesso necessario dal vicino invocando lo stato preesistente della proprietà e della viabilità (come in concreto: consid. 8), l'accesso va chiesto al proprietario per il quale la servitù sia “di minor danno”. La norma non esclude qualsiasi danno, purché il pregiudizio sia risarcito (“dietro piena indennità”: art. 694 cpv. 1 CC) e il proprietario del fondo gravato possa essere ragionevolmente tenuto a sopportarlo (art. 694 cpv. 3 CC: “Nella determinazione del passo necessario devesi aver riguardo agli interessi delle due parti”). Nella fattispecie gli appellanti non pretendono che lo spostamento di qualche metro di un garage sia un sacrificio sproporzionato per PI 4, senza dimenticare che di ciò potrebbe dolersi se mai l'interessata e non gli appellanti, i quali non sono toccati da demolizioni né da ricostruzioni. Una volta ancora l'appello denota così la sua inconsistenza.
A parere degli appellanti l'accesso di minor danno, “avuto riguardo agli interessi delle due parti” (nell'accezione dell'art. 694 cpv. 2 seconda frase e cpv. 3 CC), è quello a nord, sia perché “tutti i terreni coinvolti nella variante sud sono edificati con case unifamiliari, mentre gli intenti dell'attore sono quelli di ottenere il diritto di passo necessario per la costruzione di più case”, sia perché i loro fondi sono situati “all'imbocco della strada che si vorrebbe gravare di passo necessario e pertanto maggiormente soggetti alle immissioni di vario tipo derivanti dal traffico maggiorato”, sia perché “una cosa è l'uso del proprio sedime come accesso al medesimo, altra la concessione d'uso per il transito”. Quanto all'esigenza di dissodare una striscia della particella n. 334, secondo gli appellanti il Pretore non avrebbe dovuto accomodarsi di una semplice lettera “scritta a tavolino” in cui la Sezione forestale esclude ogni possibile diboscamento, tanto meno ove si consideri che il perito giudiziario dà l'operazione per attuabile. A un esame di proporzionalità, in definitiva, gli appellanti fanno valere che conviene mantenere un'autorimessa piuttosto che tutelare un'incolta boscaglia.
a) Se l'accesso necessario non può essere ottenuto – come in concreto – sul fondo “dal quale, a causa dello stato preesistente della proprietà e della viabilità” può essere ragionevolmente preteso, esso va chiesto al vicino per il quale il passaggio è di minor danno (art. 694 cpv. 2 seconda frase CC), avuto riguardo “agli interessi delle due parti” (art. 694 cpv. 3 CC). In casi del genere occorre determinare il tracciato meno pregiudizievole per il proprietario gravato, sempre che tale percorso non risulti sproporzionatamente oneroso per il richiedente, ad esempio in ragione dei costi. Se così fosse, occorre individuare una soluzione che tenga in ragionevole conto anche gli interessi del richiedente, fermo restando ch'egli ha diritto a un mero accesso necessario, ovvero a un passo di necessità, e non al collegamento veicolare che più gli farebbe comodo (I CCA, sentenza inc. 11.2014.50 del 28 gennaio 2016, consid. 10; analogamente: Piotet, op. cit., n. 32 ad art. 694).
b) Nella fattispecie il Pretore ha scartato il cosiddetto “accesso nord” lungo le particelle n. 333 e n. 334 già ragionando per esclusione. Egli ha accertato in effetti che secondo il piano regolatore di __________ la particella n. 334 è area forestale. E secondo l'art. 5 della legge federale sulle foreste i dissodamenti sono vietati (art. 5 cpv. 1 LFo). Una deroga può essere concessa unicamente se il richiedente comprova gravi motivi preponderanti rispetto all'interesse alla conservazione della foresta (art. 5 cpv. 2 LFo) e – cumulativamente – se l'opera per la quale richiede il dissodamento è attuabile soltanto nel luogo previsto (lett. a), se essa soddisfa materialmente le condizioni della pianificazione del territorio (lett. b) e se il dissodamento non comporta seri pericoli per l'ambiente (lett. c). Non ricorrendo in concreto condizioni siffatte, il Pretore ha ritenuto ineseguibile la variante, che per altro sarebbe lunga non meno di 117 m, di cui 67 m da costruire ex novo “su un terreno impervio” (sentenza impugnata, consid. 5.1).
c) Con gli appellanti si conviene che, stando al criterio del minor danno per i proprietari dei fondi servienti (sopra, lett. a), l'“accesso sud” prevale sull'“accesso nord” solo di misura, il primo gravando 333.3 m² di fondi altrui e il secondo 366.7 m² (perizia, pag. 21), fondi che sono per l'essenziale del medesimo valore. Senza disconoscere che l'“accesso sud” comporterà lo spostamento dell'autorimessa appartenente a PI 4 (perizia, pag. 23). Quanto all'impatto sul vicinato e sul territorio, nel caso dell'“accesso sud” esso sarà “leggermente superiore a quello esistente attualmente”, mentre nel caso dell'“accesso nord” esso sarà “ridotto a un semplice traffico veicolare leggero”, seppure la costruzione di quest'ultimo implicherà notevoli disturbi per la durata del cantiere (perizia, pag. 19). Si volesse considerare poi il costo delle due opere costruttive (senza gli indennizzi dovuti ai proprietari gravati), il divario non è enorme: fr. 122 400.– per l'“accesso sud”, fr. 129 400.– per l'“accesso nord” (perizia, pag. 20).
d) Se in ultima analisi l'“accesso sud” si impone sull'“accesso nord”, ciò si deve alla sostanziale impossibilità di attraversare con quest'ultimo la particella n. 334, classificata come area forestale. Si potrà opinare sulla circostanza che il Pretore ha risolto egli stesso la questione del diboscamento, alla stregua di una pregiudiziale del diritto pubblico (sentenza impugnata, consid. 5.1). Sta di fatto che, interpellata da AO 1, la Sezione forestale del Dipartimento del territorio aveva già confermato il 30 aprile 2012 “l'impossibilità di ottenere un'autorizzazione a dissodare [la particella n. 334] per la realizzazione di un accesso privato (anche ad una zona edificabile)” (doc. LLLL). E il giudice civile non può concedere un accesso necessario in contrasto con norme del diritto pubblico (RtiD I-2016 pag. 631). Certo, la menzionata lettera dell'autorità amministrativa non costituisce una decisione formale. Gli appellanti non hanno chiesto però che l'attore postulasse – né, per avventura, hanno sollecitato essi medesimi – il rilascio di una licenza edilizia preliminare, istituto che l'art. 15 cpv. 1 LE prevede appunto per “chiarire questioni generali”, come – tra l'altro – l'ammissibilità di costruzioni fuori delle zone edificabili (da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2011.165 del 12 marzo 2014, consid. 8a e 8d). Men che meno essi hanno postulato una sospensione della causa civile a tal fine. Invano essi rimproverano quindi al Pretore di avere accettato “supinamente una lettera dell'autorità forestale scritta a tavolino”, dimenticando per altro che il Pretore non ha “accettato” lettera alcuna, ma ha risolto egli medesimo la questione a titolo pregiudiziale. Ne discende che l'appello si rivela destituito di buon diritto anche per quanto concerne il tracciato della variante.
a) Nelle osservazioni all'appello l'attore obietta che le controparti non hanno mai quantificato le loro pretese di indennizzo, se non in questa sede, di modo ch'esse non sono abilitate a contestarne l'ammontare. L'opinione non può essere condivisa. Davanti al Pretore gli appellanti si erano limitati, ancora nel memoriale conclusivo, a proporre il rigetto dell'azione, non essendo dati – a mente loro – i requisiti dell'art. 694 cpv. 1 CC. Solo la sentenza impugnata ha dato loro motivo di discutere l'entità delle somme fissate dal primo giudice. L'attore eccepisce che, comunque sia, gli appellanti non motivano a sufficienza la loro contestazione, poiché non illustrano quale sarebbe il calcolo corretto per giungere all'importo di fr. 100 000.– da loro preteso. Se non che, il metodo atto a stabilire la “piena indennità” dovuta a norma dell'art. 694 cpv. 1 CC per l'ottenimento di un accesso necessario è una questione di diritto e va trattata d'ufficio (art. 57 CPC). Compete pertanto a questa Camera esaminarla di propria iniziativa.
b) La “piena indennità” cui si riferisce l'art. 694 cpv. 1 CC è, per analogia, quella del diritto espropriativo e corrisponde – in linea di principio – alla differenza tra il valore venale del fondo senza l'onere e con l'onere litigioso (DTF 121 II 445, 120 II 424, 114 Ib 321 consid. 3 con rinvii). L'eventuale colpa del proprietario che ha causato lo stato di necessità non è di rilievo (Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 78 ad art. 694 CC; Caroni Rudolf, Der Notweg, tesi, Berna 1969, pag. 134 in fondo). Se il passo necessario richiesto si confonde con un accesso già esistente, l'indennità può essere calcolata, derogando al citato principio della determinazione globale della differenza di valore, in base al valore venale della superficie concretamente gravata (DTF 120 II 423). E se le servitù di passo che gravano già l'accesso sono tali, per numero o estensione, da assimilare la superficie a una strada aperta al pubblico, l'indennità può anche tendere a zero (RtiD I-2007 pag. 767 consid. 12a con rimandi), conformemente ai principi applicabili – per analogia – in materia espropriativa (RDAT I-1993 pag. 141 n. 52 in alto).
c) In concreto v'è da domandarsi se il passaggio che si dirama oggi dalla via R__________ possa accomunarsi – come asserisce l'attore – a una strada “aperta al pubblico” (sulla nozione: Scolari, Commentario, Bellinzona 1996, pag. 479 n. 1024 seg.; v. anche RDAT I-1993 pag. 140), ove si pensi che il percorso è senza uscita ed è destinato unicamente a raggiungere abitazioni private. Sia come sia, la superficie della particella coattiva n. 155 (262 m² complessivi) è una striscia di terreno larga 3 m totalmente impropria all'edificazione, come improprie all'edificazione sono le piccole porzioni delle particelle n. 153 e n. 595 su cui correrebbe per metà larghezza l'“accesso sud”, essendo tali aree già gravate da vicendevoli servitù di passo. L'apprezzamento del Pretore, che si è scostato dal valore venale del terreno determinato dal perito giudiziario nella zona edificabile semi estensiva R2 di __________ in fr. 707.–/m², sfugge dunque alla critica (cfr. DTF 141 I 118 consid. 6.3). Che poi il fattore di riduzione da lui applicato (50%) sia di per sé eccessivo rispetto ai criteri invalsi nel diritto delle espropriazioni trattandosi di casi analoghi, gli appellanti non pretendono (v. anzi RDAT I-1993 pag. 141 in alto). Su questo punto non soccorre dunque diffondersi.
d) A ragione gli appellanti lamentano invece che il Pretore ha calcolato le indennità loro dovute giusta l'art. 694 cpv. 1 CC (fr. 2637.70 ciascuno) in base al solo numero dei fondi serviti dall'accesso (undici), senza tenere conto della loro superficie né delle possibilità edificatorie delle due proprietà dell'attore. Ciò significa che ognuna delle loro particelle n. 635, n. 636, n. 637 e n. 638, la cui superficie non eccede 450 m² e su cui sorge un'unica casa d'abitazione, partecipa al valore venale del passo nella stessa proporzione delle particelle n. 336 e n. 698, di superficie più che doppia e su ognuna delle quali possono essere costruite due case bifamiliari (doc. BBB e AAAA). Il che non è sostenibile. Grazie alla costituzione dell'“accesso sud” il comprensorio edificabile servito dalla particella coattiva n. 155 passa da 5103 m² complessivi a 7644 m² complessivi, di cui un terzo costituito dalle sole particelle dell'attore (2541 m²). Non si vede perché queste dovrebbero partecipare al valore venale del passo unicamente per 2/11.
In simili condizioni appare giusto fissare l'indennizzo spettante a ogni titolare della particella coattiva n. 155 (un quarto ciascuno ai proprietari delle particelle n. 635, n. 636, n. 637 e n. 638) in un terzo del valore della superficie oggetto dell'accesso (165.8 m² a fr. 350.–/m²). Ne risulta un corrispettivo di fr. 4835.– per ogni proprietario. Entro tali limiti l'appello merita accoglimento e la decisione impugnata va riformata di conseguenza.
II. Sull'appello incidentale di AO 1
a) Che con la decisione impugnata il Pretore sia trasceso ultra petita, come assevera l'appellante incidentale, non è vero già per la circostanza che in prima sede i convenuti proponevano di respingere l'azione e non erano tenuti a rivendicare il versamento di indennità (sopra, consid. 12a). Il caso sarebbe stato diverso – forse – ove l'ammontare degli indennizzi fosse già litigioso davanti al primo giudice, ma l'ipotesi è estranea alla fattispecie e non sussidia approfondirla.
b) Che l'“accesso sud” non implichi ulteriori aggravi per i fondi servienti è un'asserzione dell'attore. Intanto v'è da interrogarsi se il passo facente capo oggi alla via R__________ sia equiparabile a una strada aperta al pubblico (sopra, consid. 12c). Inoltre il perito giudiziario ha constatato – come si è visto – che l'impatto sul vicinato e sul territorio dell'“accesso sud” sarà pur sempre “leggermente superiore a quello esistente attualmente” (sopra, consid. 11c). La fattispecie non è assimilabile perciò al precedente invocato dall'appellante incidentale. In quell'ambito il perito giudiziario aveva accertato – senza essere contestato – che il nuovo accesso non avrebbe comportato alcun aggravio supplementare per la strada esistente (RtiD I-2007 pag. 767 consid. 12b). Che poi l'indennità al proprietario toccato possa tendere a zero ove si tratti di iscrivere un accesso necessario su un'area già gravata di servitù al punto da risultare una strada aperta al pubblico è vero (sopra, consid. 12b). Ciò ancora non significa tuttavia che – come crede l'attore – un'indennità vada rifiutata ogni qual volta il fondo serviente sia già oggetto di servitù di passo, né una strada privata può essere considerata “aperta al pubblico” solo perché è in uso a più beneficiari. Senza scordare che in concreto l'indennizzo ai proprietari gravati si limita, per finire, a un terzo del valore della superficie su cui insiste il nuovo accesso (sopra, consid. 12d). Nella misura in cui l'attore chiede di sopprimere ogni indennità da lui dovuta per l'“accesso sud, l'appello incidentale non può quindi trovare accoglimento.
a) Come in tutte le cause vertenti su servitù legali, nelle azioni volte all'ottenimento di un accesso necessario valgono per analogia, anche in materia di spese giudiziarie, i principi applicabili nel diritto espropriativo. E in quel contesto le spese sono “interamente a carico dell'ente espropriante”. Solo “qualora le pretese dell'espropriato fossero manifestamente infondate o esagerate il Tribunale d'espropriazione può ripartire le spese tra le parti e negare le ripetibili”. La legge federale di espropriazione precisa a sua volta che le spese cagionate dall'esercizio del diritto d'espropriazione sono a carico dell'espropriante, ma che nei casi di richieste manifestamente abusive o di pretese palesemente esagerate tali spese “possono essere addossate, tutte o in parte, all'espropriato” (principio diffusamente illustrato in: RtiD I- 2014 pag. 763 consid. 10a). Chi postula un accesso necessario in virtù dell'art. 694 CC va tenuto quindi, in linea di principio, a sopportare le spese anche se ottiene causa vinta. Un'eccezione è data qualora il convenuto pretenda un'indennità esagerata o si opponga alla concessione dell'accesso necessario eccedendo nei suoi mezzi di difesa (RtiD I-2014 pag. 763 consid. 10a con richiami). Le spese di appello si informano al medesimo precetto, nel senso che esse vanno – di regola – a carico di chi postula l'accesso necessario (RtiD I-2014 pag. 763 consid. 11 con richiami).
b) Nel caso specifico il Pretore si è tenuto all'orientamento giurisprudenziale testé riassunto. L'appellante adesivo si duole che le controparti abbiano sempre respinto ogni sua offerta, opponendosi alla concessione dell'accesso per almeno 18 anni, astenendosi da ogni controproposta seria, costringendolo a promuovere causa e insistendo poi sulla fattibilità dell'“accesso nord”. Argomenti del genere sono lungi però dal giustificare una deroga al principio per cui le spese di una causa volta alla concessione di un accesso necessario vanno assunte da chi invoca l'art. 694 cpv. 1 CC. Che le controparti abbiano sempre resistito all'iscrizione di una servitù convenzionale rientrava nei loro legittimi diritti, né esse erano tenute a formulare controproposte. Quanto alla circostanza che l'attore abbia atteso 18 anni prima di intentare causa, non risulta che i convenuti lo abbiano indotto a indugiare, confidando in un loro ripensamento. Né il fatto di insistere per l'eseguibilità dell'“accesso nord” poteva ritenersi puramente ostruzionista, tanto meno ove si pensi che nel luglio del 2004 la Sezione forestale escludeva sì un dissodamento della particella n. 334, ma non qualora l'accesso non fosse stato eseguibile all'interno della zona edificabile (doc. DD), questione che rimaneva – appunto – controversa. In definitiva non si può dire che i convenuti abbiano esagerato o ecceduto nell'esercizio dei loro mezzi di difesa. Anche su questo punto l'appello incidentale, sfornito di buon esito, vede la sua sorte segnata.
III. Sull'appello principale di PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4
Gli appellanti principali fanno valere che AO 1 ha “colpevolmente omesso” di risolvere la questione dell'accesso al momento di frazionare l'originaria particella n. 335, parcellazione che il Comune di __________ nemmeno avrebbe dovuto approvare. Inoltre essi sottolineano che l'attore ha rinunciato a contestare la decisione del 29 luglio 2003 con cui il Municipio di __________ gli ha respinto la domanda di costruzione per una casa d'abitazione sulla particella n. 698. L'attore non può pretendere quindi – essi sostengono – la concessione di un accesso necessario. Ora, a parte il fatto che così argomentando gli interessati non si confrontano con la motivazione del Pretore (sentenza impugnata, consid. 4), un proprietario che alieni parte di un fondo – o di più fondi – e resti senza collegamento alla pubblica via ancora ancora non si preclude per ciò solo il diritto a un accesso necessario (sopra, consid. 8). In proposito non soccorre ripetersi. Quanto alla circostanza che l'attore non abbia impugnato il diniego del noto permesso di costruzione, il Municipio di __________ ha respinto la domanda anche perché la particella n. 698 non dispone “né di un accesso diretto né di una servitù di passo”. Non si scorge come l'attore avrebbe potuto ricorrere vittoriosamente contro simile decisione. Ammesso e non concesso che il Comune non dovesse approvare il frazionamento dell'originaria particella n. 335, in ogni modo la porzione di terreno a valle formante oggi la particella n. 698 non è mai stata raggiungibile con veicoli da via __________ M__________ (sopra, consid. 8). E senza accesso un fondo non può essere fabbricato nemmeno se è inserito nella zona edificabile del piano regolatore comunale (RtiD I-2012 pag. 893 consid. 8 segg. con riferimenti).
Quanto al tracciato del passo necessario, gli appellanti principali reputano che l'“accesso nord” sia fattibile, ove appena si arretri di 3 m il limite del bosco sulla particella n.
Sostengono perciò che l'attore avrebbe dovuto convenire in giudizio anche i proprietari delle particelle n. 333 e n. 334. Inoltre – essi adducono – l'attore avrebbe dovuto chiedere al Pretore una sospensione della causa e sollecitare un sopralluogo con l'autorità forestale, in modo da chiarire la questione del dissodamento. A maggior ragione – essi soggiungono – perché l'“accesso sud”, unico altro percorso che entra in linea di conto, comporterebbe un intervento sproporzionato, come lo spostamento dell'autorimessa in proprietà di PI 4, e arrecherebbe maggior disturbo. Allegazioni siffatte sono già state partitamente vagliate nel quadro dell'appello parallelo. Si rinvia di conseguenza ai consid. 7, 9, 10 e 11 che precedono. Quanto all'autorimessa di PI 4, lo spostamento di qualche metro a spese dell'attore non può dirsi un intervento che arrechi all'interessata disagi sproporzionati, né l'interessata spiega in che consisterebbero tali inconvenienti. L'operazione non può dirsi quindi spropositata per rapporto al fine perseguito.
In subordine gli appellanti
contestano le indennità loro assegnate dal Pretore, ossia fr. 3958.20 a PI 1 ed
PI 2 (comproprietari della particella n. 153), fr. 820.90 a PI 3 (proprietario
della particella n. 595) e fr. 21 560.– a PI
4 (proprietaria della particella coattiva n. 344). Essi fanno valere che il
noto “accesso sud” graverebbe i loro fondi molto più della particella coattiva
sulla particella coattiva n. 344 in favore di un solo fondo (la particella
coattiva n. 155, appunto). Essi chiedono perciò che gli indennizzi in
questione siano portati a fr. 21 770.– in
favore di PI 1 ed PI 2, a fr. 4515.– in favore di PI 3 e a fr. 64 680.– in favore di PI 4, più i costi legati
allo spostamento dell'autorimessa.
a) Per quanto riguarda l'indennità in favore dei proprietari della particella n. 153 (di PI 1 ed PI 2) e della contigua particella n. 595 (di PI 3) valgono gli stessi principi in base ai quali è stata fissata l'indennità spettante ai proprietari della particella coattiva n. 155 (consid. 12d). Ciò premesso, il tratto di strada posto sulla particella n. 153 serve già oggi, oltre la stessa particella n. 153, le particelle n. 595 e n. 341 (beneficiarie di servitù prediali di passo con ogni veicolo), per un comprensorio edificabile di 2458 m² complessivi. A tale superficie andrà ad aggiungersi quella delle due particelle dell'attore, di complessivi 2541 m², per un totale di 4999 m². Non si disconosce che il tratto di strada sulla particella n. 153 non è un fondo a sé stante o una particella coattiva. Nel diritto delle espropriazioni tuttavia poco importa che una strada costituisca un fondo autonomo, una somma di superfici di singoli fondi o una proprietà coattiva (RDAT I-1993 pag. 139 in basso). Determinante è la funzione svolta. Posto ciò, la superficie delle due particelle n. 336 e n. 698 costituisce un mezzo di quella complessiva servita dall'accesso sulla particella n. 153. Tenuto conto che l'estensione di tale accesso è di 62.2 m² (perizia, pag. 24) e che il valore del terreno ammonta a fr. 350.–/m², l'indennità in favore di PI 1 ed PI 2 risulta così di fr. 10 885.– complessivi.
b) Il tratto di strada sulla particella n. 595 serve la particella stessa, come pure le particelle n. 153 e n. 341 (beneficiarie di servitù prediali di passo con ogni veicolo) per complessivi 2458 m². Con l'aggiunta dei due fondi dell'attore la superficie complessiva edificabile servita dal passo sulla particella n. 595 ascenderà una volta ancora a 4999 m². Anche in tal caso la superficie delle due particelle n. 336 e n. 698 costituisce la metà di quella complessiva dei fondi serviti dal passo. Considerato che l'area della strada sulla particella n. 595 è di 12.9 m² (perizia, pag. 24) e che il valore del terreno ammonta a fr. 350.–/m², l'indennità in favore di PI 3 risulta di fr. 2260.– (arrotondati).
c) Riguardo alla particella coattiva n. 344 di PI 4 (su cui si trova l'autorimessa), il fondo non è gravato di alcuna servitù di passo. Una volta costituito l'accesso in favore delle particelle n. 336 e n. 698, di tale fondo vedrà toccata dal passo una superficie di 92.4 m² (di cui 45.6 m² già esistenti per raggiungere l'autorimessa e 46.8 m² nuovi: perizia, pag. 24). Ciò servirà un comprensorio edificabile di 3288 m², composto per 3/4 dei due fondi dell'attore. Non ravvisandosi motivi per scostarsi da un valore del terreno di fr. 350.–/m², l'indennità dovuta a PI 4 ammonta di conseguenza a fr. 24 255.–. A ciò si aggiungono, come ha rilevato il Pretore, i costi legati allo spostamento dell'autorimessa secondo i piani prodotti dall'attore (doc. DDD), costi che non sono di per sé in discussione.
d) Sostengono gli appellanti principali che l'“accesso sud” comporterà “un raddoppio sicuro del traffico” sui loro fondi, ma non contestano l'opinione del perito giudiziario, secondo cui l'impatto sul vicinato e sul territorio di quell'accesso sarà solo “leggermente superiore a quello esistente attualmente” (sopra, consid. 11c). Da tale accertamento non soccorrono dunque gli estremi per distanziarsi. Circa il valore venale del terreno, gli interessati affermano che quanto vale per la particella coattiva n. 155 dei litisconsorti non si attaglia necessariamente ai loro fondi. In realtà le piccole porzioni delle particelle n. 153 e n. 595 già oggi adibite al transito veicolare (62.2 e 12.9 m²) su cui correrà per mezza larghezza l'“accesso sud” sono, come la particella coattiva n. 155 (sopra, consid. 12c), del tutto improprie all'edificazione, essendo già gravate da vicendevoli servitù di passo. Non possono dunque equipararsi a terreni fabbricabili. Relativamente alla particella coattiva n. 344 (separata dalla particella principale n. 343 dalla citata striscia di terreno formante la particella n. 145 del Comune di __________), essa non è gravata di servitù, ma la sua modesta superficie (196 m²) la rende una volta ancora inidonea all'edificazione. Che poi il fattore di riduzione applicato dal primo giudice al valore del terreno edificabile (50%) sia di per sé eccessivo rispetto ai criteri invalsi nel diritto delle espropriazioni trattandosi di casi analoghi, gli appellanti non pretendono (v. ad ogni modo RDAT I-1993 pag. 141 in alto).
e) A parere degli appellanti la riduzione del 50% appena menzionata non tiene convenientemente conto del deprezzamento subìto dai fondi cui appartengono le porzioni di terreno su cui correrà l'“accesso sud”. Che l'indennità dell'art. 694 cpv. 1 CC copra anche simili inconvenienti non è certo (DTF 141 I 119 consid. 6.4; v. tuttavia Piotet, op. cit., n. 35 in fine ad art. 694 CC). Comunque sia, in concreto manca ogni elemento per la quantificazione di un'indennità al riguardo, né i convenuti hanno interpellato il perito giudiziario in proposito. La doglianza non può pertanto essere vagliata oltre.
IV. Sull'appello incidentale di AO 1
V. Sulle spese processuali e le ripetibili
AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 è sostanzialmente fantasiosa. È anche vero tuttavia che ciò non ha richiesto disamine supplementari da parte di questa Camera, né ha complicato o dilazionato il processo. Quanto all'indennità per ripetibili, essa è commisurata al prescritto dell'art. 11 cpv. 2 lett. a del regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (RL 3.1.1.7.1). Le spese degli appelli incidentali seguono invece il precetto della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), mentre al riguardo non si pone problema di ripetibili, i convenuti non avendo formulato osservazioni ai ricorsi.
VI. Sui rimedi giuridici a livello federale
Per questi motivi,
decide: I. L'appello principale di AP 1, AP 2, AP 3, AP 4 e AP 5 è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1.1 è così aggiornato:
L'ufficiale del registro fondiario del Distretto di __________ è invitato a iscrivere in favore delle particelle n. 336 e n. 698 RFD di __________ (proprietà di AO 1), una servitù di accesso necessario con ogni veicolo sulle particelle n. 153 (proprietà di PI 1 ed PI 2 in ragione di un mezzo ciascuno), n. 155 (comproprietà coattiva delle particelle n. 635 intestata ad AP 1, n. 636 intestata a AP 2 e A__________ in ragione di un mezzo ciascuno, n. 637 intestata a AP 3 e n. 638 intestata per tre quarti a AP 4 e per un quarto a AP 5), n. 344 (proprietà coattiva della particella n. 343 intestata a PI 4), n. 595 (proprietà di PI 3) da esercitare sulla superficie segnata in giallo e in rosa sulla planimetria allegata, che forma parte integrante della presente sentenza.
Inoltre il dispositivo n. 1.2 della sentenza impugnata è così riformato:
AO 1 è tenuto a versare le seguenti indennità:
fr. 4835.– a AP 1,
fr. 4835.– complessivi a AP 2 e A__________ in solido,
fr. 4835.– a AP 3 e
fr. 4835.– complessivi a AP 4 e AP 5 in solido.
II. Le spese di tale appello, di fr. 2500.–, da anticipare dagli appellanti principali, sono poste a carico di AO 1, che rifonderà agli appellanti principali fr. 3500.– complessivi per ripetibili.
III. L'appello incidentale è respinto.
IV. Le spese di tale appello, di fr. 500.–, sono poste a carico dell'appellante incidentale.
V. L'appello principale di PI 1 ed PI 2, PI 3 e PI 4 è parzialmente accolto, nel senso che il dispositivo n. 1.2 della sentenza impugnata è così riformato:
AO 1 è tenuto a versare le seguenti indennità:
fr. 10 885.– complessivi a PI 1 ed PI 2 in solido,
fr. 2260.– a PI 3 e
fr. 24 255.– a PI 4.
VI. Le spese di tale appello, di fr. 2500.–, da anticipare dagli appellanti principali, sono poste a carico di AO 1, che rifonderà agli appellanti principali fr. 3500.– complessivi per ripetibili.
VII. L'appello incidentale è respinto.
VIII. Le spese di tale appello, di fr. 500.–, sono poste a carico dell'appellante incidentale.
IX. Notificazione:
–; –; –,; –; –; –; – avv.,; – avv...
Comunicazione:
– Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2;
– Ufficio del registro fondiario del Distretto di.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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