AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 11.2014.75
Data decisione, Autorità: 06.10.2016, ICCA
Titolo: Opere sporgenti sul fondo altrui: vano nel sottotetto dello stabile contiguo
Incarto n. 11.2014.75
Lugano, 6 ottobre 2016/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Grisanti
vicecancelliera:
F. Bernasconi
sedente per statuire nella causa OA.2008.29 (accertamento di servitù) della Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna promossa con petizione del 19 febbraio 2008 da
AP 1 (patrocinata dall'avv. PA 1)
contro
AO 1 (patrocinata dall'avv. PA 2) alla quale sono subentrati in pendenza di causa AO 2 e AO 3, (D) (patrocinati dallo stesso avv. PA 2),
giudicando sull'appello del 3 settembre 2014 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il 3 luglio 2014 e sull'appello incidentale del 5 novembre 2014 presentato da AO 1, AO 2 e AO 3 contro la medesima sentenza;
Ritenuto
in fatto: A. AP 1 è proprietaria dal 23 maggio 1986 della particella n. 2623 RFD di __________ (255 m²), sulla quale sorge una casa d'abitazione costruita attorno al 1946 (subalterno A, 62 m²).
Il fondo confina a ponente con la particella n. 1575 (358 m²), proprietà di AO 1 dal 10 ottobre 1986, su cui si trova un'altra casa d'abitazione risalente a prima del 1935 (subalterno C, 127 m²). I due edifici sono contigui, l'uno perpendicolare all'altro. I fondi n. 1575 e 2623 formavano un tutt'uno fino al 17 marzo 1965, quando la particella n. 2623 è stata scorporata dalla primitiva particella n. 1575.
B. Lo stabile esistente sulla particella n. 1575 ha un tetto a falde e una soffitta di 33.7 m² (escluse le pareti divisorie e i muri perimetrali), inabitabile e raggiungibile solo attraverso una porta al primo piano, a lato della cucina, dell'edificio situato sulla particella n. 2623. Una vecchia apertura nella facciata che permetteva di raggiungere la soffitta dal piano inferiore dell'edificio posto sulla particella n. 1575 mediante una scala a pioli risulta murata almeno da una quarantina d'anni con un tavolato in mattoni. La soffitta è usata attualmente da AP 1 come ripostiglio. La particella n. 1575 non è gravata di alcun onere di sporgenza in favore della particella n. 2623.
C. Il 21 gennaio 2008 AO 1 ha scritto a AP 1 di liberare entro dieci giorni la soffitta. AP 1 ha reagito, promuovendo causa contro di lei il 19 febbraio 2008 davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna perché fosse accertata l'esistenza di un diritto di sporgenza gravante
la soffitta della particella n. 1575 in favore della sua particella n. 2623 e fosse ordinata l'iscrizione della servitù nel registro fondiario. AO 1 ha proposto il 16 giugno 2008 di respingere la petizione e in via riconvenzionale ha chiesto a AP 1 di ‟interrompere con effetto immediato ogni e qualsiasi ingerenza avverso il locale solaio ubicato sul fondo particellare n. 1575 RFD __________ˮ, di sgomberare entro dieci giorni il vano e di astenersi dal suo uso. Con replica e risposta riconvenzionale dell'8 agosto 2008 AP 1 ha confermato le domande di petizione e ha proposto di respingere l'azione riconvenzionale. La convenuta ha duplicato l'8 settembre 2008, ribadendo il suo punto di vista.
D. AO 1 ha venduto il 3 ottobre 2008 la particella n. 1575 a AO 1 e AO 2 in ragione di un mezzo ciascuno. L'8 ottobre 2008 si è tenuta l'udienza preliminare, nell'ambito della quale le parti hanno mantenuto le rispettive posizioni e notificato prove, mentre il Pretore ha impartito a AP 1 un termine fino al 30 ottobre 2008 per consentire al subingresso di AO 2 e AO 3 nel processo in luogo e vece di AO 1. AP 1 non ha assentito, di modo che la causa è continuata fra le parti originarie. L'istruttoria è cominciata il 3 febbraio 2009 e si è chiusa il 23 ottobre 2013, anche perché l'esecuzione di una perizia, sollecitata più volte dal Pretore, è durata più di tre anni. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte.
E. Nel suo memoriale conclusivo del 30 gennaio 2014 AP 1 ha chiesto una volta ancora che fosse iscritta nel registro fondiario una servitù di sporgenza in favore della sua particella n. 2623 avente per oggetto la soffitta della particella n. 1575, senza offrire alcuna indennità, se non simbolica. Nel proprio allegato conclusivo del 14 gennaio 2014 AO 1 ha ulteriormente postulato il rigetto della petizione o in subordine, nel caso in cui fosse stata iscritta la servitù litigiosa sulla particella n. 1575, il versamento di un'indennità di fr. 158 000.–, ribadendo le richieste riconvenzionali intese a ordinare a AP 1 di ‟interrompere con effetto immediato ogni e qualsiasi ingerenza avverso il locale solaio ubicato sul fondo particellare n. 1575 RFD __________ˮ, di sgomberare entro dieci giorni il vano e di astenersi dal suo uso.
F. Statuendo con sentenza del 3 luglio 2014, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, nel senso che ha respinto la richiesta di AP 1 volta all'ottenimento della servitù di sporgenza e ha ordinato alla medesima di sgomberare la soffitta entro 60 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza, ma ha condannato AO 1 a versare alla stessa AP 1 in compenso un'indennità di fr. 32 000.–. La tassa di giustizia di fr. 2400.– e le spese di fr. 7919.– (di cui fr. 7826.– per la perizia) sono state poste nella misura di quattro quinti a carico di AP 1 e per il resto a carico di AO 1, con diritto per quest'ultima di vedersi rifondere fr. 7600.– a titolo di ripetibili ridotte.
G. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 3 settembre 2014 nel quale chiede di accogliere la sua petizione, di riconoscerle la servitù litigiosa e di riformare il giudizio impugnato di conseguenza. Nelle loro osservazioni del 5 novembre 2014 AO 1, AO 2 e AO 2 propongono di respingere l'appello e con appello incidentale postulano il rigetto integrale della petizione, compreso l'obbligo di versare fr. 32 000.– a AP 1. Quest'ultima conclude in osservazioni del 13 dicembre 2014 per la reiezione dell'appello incidentale.
Considerando
in diritto: 1. Fino alla loro conclusione davanti alla giurisdizione adita i procedimenti pendenti al momento dell'entrata in vigore del Codice di diritto processuale civile svizzero continuavano a essere regolati dalla legge anteriore (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle impugnazioni si applica invece il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC), avvenuta in concreto il 3 luglio 2014. Nella fattispecie il processo di appello è retto così dalla procedura nuova. Ora, secondo il nuovo diritto le sentenze emanate dai Pretori con il rito ordinario degli art. 165 segg. CPC ticinese sono impugnabili mediante appello entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, qualora si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nel caso specifico il Pretore ha fissato il valore litigioso in fr. 158 000.–, pari al deprezzamento che subirebbe la particella n. 1575 qualora fosse gravata della servitù di sporgenza (sentenza impugnata, consid. 5). AP 1 oppone che, secondo il nuovo piano regolatore di __________, il deprezzamento non eccede fr. 53 000.– (appello principale, pag. 6 a metà). Sta di fatto che, comunque sia, sotto il profilo del valore litigioso l'appello principale è ricevibile.
Quanto alla tempestività dell'appello medesimo, la sentenza del Pretore è giunta al legale di AP 1 il 4 luglio 2014. Il termine di ricorso è rimasto sospeso per legge dal 15 luglio al 15 agosto 2014 (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), di modo che sarebbe scaduto il 4 settembre 2014. Introdotto l'ultimo giorno utile, il rimedio in esame è pertanto ammissibile. L'appello incidentale è a sua volta tempestivo, poiché la risposta all'appello andava presentata anch'essa entro 30 giorni (art. 312 cpv. 2 CPC). E siccome l'invito a formulare osservazioni è stato notificato al patrocinatore dei litisconsorti il 7 ottobre 2014, il memoriale inoltrato a questa Camera il 5 novembre 2014 è pacificamente nel termine.
AO 1 ha venduto il 3 ottobre 2008 la particella n. 1575 – come detto – a AO 1 e AO 2 in ragione di un mezzo ciascuno. L'art. 110 cpv. 1 CPC ticinese (ancora applicabile in prima sede) prevedeva che, dandosi alienazione dell'oggetto litigioso, il processo continuasse fra le parti in causa e la sentenza passasse in giudicato anche nei confronti dell'acquirente. Questi poteva sì subentrare all'alienante, ma solo “con il consenso delle parti” (art. 110 cpv. 2 CPC ticinese). Nella fattispecie AP 1 ha rifiutato a AO 1 e AO 2 la possibilità di subentrare nel processo, di modo che AO 1 ha continuato a stare in lite come convenuta e attrice riconvenzionale. In appello si applica tuttavia la procedura nuova, la quale prevede che nel caso in cui l'oggetto litigioso sia alienato pendente causa, “l'acquirente può subentrare nel processo al posto dell'alienante” (art. 83 cpv. 1 CPC). La controparte non può opporsi (Jeandin in: CPC commenté, Basilea 2011, n. 13 ad art. 83; Graber/Frei in: Basler Kommentar, ZPO, 2ª edizione, n. 19 ad art. 83). In concreto AO 2 e AO 3 sono validamente subentrati dunque a AO 1 presentando il memoriale di osservazioni all'appello principale e di appello incidentale. È vero che, dato il loro subingresso in luogo e vece di AO 1, quest'ultima ha perduto la legittimazione a stare in lite e non è più parte in causa. Convenuti e attori riconvenzionali sono unicamente, ormai, AO 2 e AO 3.
Nella sentenza impugnata il Pretore ha accertato anzitutto che la soffitta della particella n. 1575 costituisce un'opera sporgente (art. 674 cpv. 1 e 2 CC), trovandosi essa in un edificio collegato all'opera principale, che forma con quest'ultima un'unità dal punto di vista funzionale e che è direttamente accessibile dalla medesima attraverso un'apertura nel muro divisorio o in due muri esterni contigui (DTF 127 III 13 consid. 2c/cc). Egli ha ricordato inoltre che qualora un'opera sporgente “sia fatta senza diritto, ma il vicino danneggiato non abbia fatto opposizione alla stessa a tempo debito, malgrado che fosse riconoscibile, il giudice può, se le circostanze lo esigono, accordare mediante equa indennità, al costruttore in buona fede il diritto reale sull'opera o la proprietà del terreno” (art. 674 cpv. 3 CC). Il che vale – egli ha soggiunto – anche qualora il proprietario unico di due fondi costruisca uno o più corpi sporgenti e poi venda uno dei due fondi ad altre persone. Appurato ciò, il Pretore si è interrogato se le circostanze giustificassero di accordare a AP 1 una servitù di sporgenza sulla particella n. 1575, ma ha risolto la questione negativamente. L'impossibilità per i proprietari del fondo serviente di soprelevare lo stabile e le difficoltà legate alla normale manutenzione o a un'eventuale ristrutturazione del tetto dovute alla servitù di sporgenza comporterebbero infatti un minor valore immobiliare di fr. 158 000.– secondo il piano regolatore vigente e di fr. 53 000.– secondo il nuovo piano regolatore. Per contro, la perdita del ripostiglio non deprezzerebbe la particella n. 2623 più di fr. 32 000.–, onde una manifesta sproporzione d'interessi.
Considerato che le circostanze non giustificavano di gravare la particella n. 1575 con una servitù di sporgenza sulla soffitta, il Pretore ha ordinato a AP 1 di sgomberare il locale entro 60 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza. D'altro lato egli ha tenuto conto del fatto che la particella n. 2623 si vede privare di un ripostiglio in uso da oltre quarant'anni, con un pregiudizio economico di fr. 32 000.–. Nelle condizioni descritte egli ha reputato così di applicare equitativamente, per analogia, l'art. 736 cpv. 2 CC, il quale prescrive che qualora una servitù abbia perduto interesse per il fondo dominante, conservando solo una “lieve importanza”, il proprietario del fondo serviente può chiederne la cancellazione, riscattandola dietro indennità. Che AP 1 non avesse avanzato richieste pecuniarie nel caso in cui le fosse stato negato il diritto di sporgenza, secondo il Pretore, non impediva di adottare tale soluzione “appropriata”. In parziale accoglimento della petizione egli ha condannato perciò la convenuta a versare a AP 1, rimasta senza ripostiglio, un indennizzo di fr. 32 000.–.
I. Sull'appello principale
Nelle loro osservazioni AO 2 e AO 3 fanno valere in ordine che l'appello principale è irricevibile per carenza di motivazione, l'attrice limitandosi ad esporre principi giuridici generali e ad applicarli in maniera soggettiva secondo i criteri che le convengono (pag. 4 in alto). Ora, non fa dubbio che un appello debba essere “motivato” (art. 311 cpv. 1 CPC), dal memoriale dovendosi evincere non solo che la sentenza di primo grado è impugnata, ma anche per quali ragioni (DTF 137 III 618 consid. 4.2 con riferimenti). Nel caso specifico non si può dire tuttavia che sia impossibile comprendere perché la decisione del Pretore sia contestata: gli interessati rimproverano invero al primo giudice di avere trascurato “circostanze” determinanti che, debitamente considerate nella ponderazione d'interessi cui si riferisce l'art. 674 cpv. 3 CC, avrebbero comportato l'accoglimento della petizione, giustificando la costituzione della servitù di sporgenza. E la corretta applicazione del diritto sulla base dei fatti risultanti dall'istruttoria è una questione che va esaminata d'ufficio (art. 57 CPC). Al proposito non soccorre quindi attardarsi.
L'art. 674 cpv. 3 CC dispone – come detto – che qualora un'opera sporgente “sia fatta senza diritto, ma il vicino danneggiato non abbia fatto opposizione alla stessa a tempo debito, malgrado che fosse riconoscibile, il giudice può, se le circostanze lo esigono, accordare mediante equa indennità, al costruttore in buona fede il diritto reale sull'opera o la proprietà del terreno”. Identico principio vale qualora la sporgenza sia stata realizzata lecitamente mediante atto di disposizione di un unico proprietario (destination du père de famille), ossia nei casi in cui l'intera superficie appartenga allo stesso proprietario al momento in cui è eseguita l'opera sporgente e solo in tempi successivi i fondi siano frazionati e trasferiti a terzi (sentenza del Tribunale federale 5C.169/1995 del 29 novembre 1995, consid. 2 con numerosi rinvii di dottrina). L'attribuzione di un diritto di sporgenza deve giustificarsi, ciò premesso, alla luce delle “circostanze”. Il giudice deve ponderare i contrapposti interessi in gioco nella fattispecie, tenendo conto delle difficoltà legate alla rimozione dell'opera, della durata della sporgenza, dell'entità del deprezzamento subìto dal fondo occupato, come pure dell'uso cui è destinata la costruzione (I CCA, sentenza inc. 11.2011.181 del 29 gennaio 2014 consid. 11d con rinvio a Steinauer, Les droits réels, vol. II, 4ª edizione, pag. 139 n. 1655 e Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 69 ad art. 674 CC).
Nel merito AO 2 e AO 3 eccepiscono in primo luogo, nelle osservazioni all'appello, che la soffitta del loro stabile non può considerarsi un'opera sporgente, di modo che un'eventuale servitù giusta l'art. 674 cpv. 3 CC non entra in considerazione. A torto. Già il Pretore ha rammentato che, secondo giurisprudenza consolidata, “un locale interamente situato sul fondo vicino può sicuramente far oggetto di una servitù di sporgenza alle seguenti condizioni: il locale in questione si trova in un edificio che è collegato all'opera principale sita sul fondo dominante da un muro divisorio o da due muri esterni contigui; esso è direttamente accessibile dall'edificio principale da un'apertura creata attraverso il muro o i muri e forma con questo un'unità da un punto di vista funzionale (ad esempio quale camera, cucina o cantina integrati funzionalmente in un'abitazione sita sul fondo dominante)” (testuale: DTF 127 III 13 consid. 2c/cc). Con tale giurisprudenza AO 2 e AO 3 non si confrontano, limitandosi a ripetere pedissequamente quanto avevano esposto davanti al Pretore nel memoriale conclusivo, ma senza spiegare perché la sentenza impugnata sarebbe erronea. Anche al riguardo non giova dunque diffondersi.
Nell'appello principale AP 1 sostiene da parte sua che le premesse per costituire una servitù di sporgenza sulla particella n. 1575 in virtù dell'art. 674 cpv. 3 CC sono adempiute. Nella ponderazione delle “circostanze” evocate da tale norma il Pretore avrebbe dovuto tenere calcolo intanto – essa adduce – della limitata svalutazione subìta dal fondo serviente in caso di aggravio con la servitù di sporgenza (fr. 53 000.–), per lo meno secondo il nuovo piano regolatore di __________ praticamente approvato. Il Pretore non avrebbe dovuto fondarsi perciò sul deprezzamento di fr. 158 000.– cagionato dalla servitù che il perito ha stimato in base al piano regolatore previgente. Ora, si conviene che in base alle previsioni del nuovo piano regolatore comunale il deprezzamento della particella n. 1575 in caso di aggravio si riduce di due terzi rispetto alle disposizioni del vecchio piano regolatore (perizia, pag. 24 e 27). È altrettanto vero però che il valore del ripostiglio per il fondo dominante non eccede
fr. 32 000.–, tanto secondo il vecchio quanto secondo il nuovo piano regolatore (perizia, pag. 30 e 33). La costituzione della servitù continua quindi a deprezzare il fondo serviente molto più (quasi il doppio) di quanto rivaluterebbe il fondo dominante. L'apprezzamento del Pretore resiste di conseguenza alla critica.
A parere dell'appellante il Pretore avrebbe dovuto tenere conto inoltre, nell'apprezzamento delle “circostanze” cui si riferisce l'art. 674 cpv. 3 CC, del fatto che il padre di AO 1, R__________, ha comperato la particella n. 1575 nel marzo del 1965 dalle eredi fu E__________ a un prezzo di assoluto favore (fr. 26 432.– rispetto a un valore venale del fondo di almeno fr. 90 000.–). Da tale operazione la parte convenuta ha tratto perciò un ragguardevole vantaggio. In realtà mal si comprende l'argomentazione. Che R__________ abbia tratto profitto dalla compravendita ancora non significa che AP 1 abbia diritto di partecipare al beneficio da lui conseguito rivendicando una servitù di sporgenza sul fondo. L'appellante parrebbe giustificare il prezzo particolarmente basso della transazione immobiliare proprio per l'esistenza della soffitta concessa in uso al proprietario della particella n. 2623, ma a parte il fatto che tale accordo non sarebbe opponibile ora a AO 2 e AO 3, dagli atti non risulta che R__________ abbia accettato di comperare il fondo impegnandosi a lasciare la soffitta in uso a terzi. Né basterebbe a suffragare l'ipotesi la mera constatazione ch'egli non ha mai preteso lo sgombero del vano. Anche su questo punto l'appello principale manca perciò di consistenza.
Soggiunge l'appellante che la sporgenza della particella n. 2623 sulla particella n. 1575 si deve alla volontà di E__________, proprietario dell'originaria particella n. 1575 (la quale comprendeva anche l'attuale particella n. 2623), ciò che R__________ sapeva perfettamente. “L'odierna difficoltà è legata all'imperfetta iscrizione nel registro fondiario della situazione di fatto, voluta e accettata dalle parti, prima e anche al momento della vendita del 1965”. La censura è fuori tema. Oggetto dell'attuale causa promossa dall'appellante medesima è la costituzione di una servitù di sporgenza sulla particella n. 1575 in forza dell'art. 674 cpv. 3 CC per un'opera cui il vicino non ha fatto opposizione a tempo debito. Il processo non verte sulla corretta iscrizione del trapasso di proprietà della particella n. 1575 nel registro fondiario, che del resto nemmeno l'interessata pretende inesatta per responsabilità dell'ufficiale, bensì dei tre esecutori testamentari fu E__________, fra cui R__________ (sentenza impugnata, pag. 3 a metà). Ove si consideri poi che nel frattempo la particella n. 1575 è passata di mano e che i nuovi acquirenti (AO 2 e AO
L'appellante si duole che nella ponderazione delle “circostanze” evocate dall'art. 674 cpv. 3 CC il Pretore abbia sottovalutato “la vitale importanza” della soffitta per il suo stabile, la cui superficie è di appena 60 m² su due piani (120 m² in tutto), anche perché le esondazioni “più o meno decennali” del Lago __________ rendono spesso impraticabili, oltre alle cantine, il piano terreno degli edifici situati lungo la via __________. Nel caso in esame la soffitta costituirebbe perciò fin dal 1946 “la condizione per una abitabilità razionale e sicura dell'intero immobile”. Se non che, così argomentando, l'appellante dimentica che l'attiguo stabile posto sulla particella n. 1575 versa in condizioni analoghe o addirittura più rischiose. La sua superficie infatti è pressoché identica a quella dell'abitazione di AP 1 (127 m²), ma è disposta su un solo livello (il pianterreno), di modo che in caso di esondazione potrebbe allagarsi interamente. A ragione il Pretore ha ritenuto perciò che le “circostanze” testé menzionate dell'appellante non depongano per la costituzione di una servitù di sporgenza in favore della particella n. 2623.
Ribadisce l'appellante che R__________, padre di AO 1, non ha fatto le cose per bene quando nel marzo del 1965 ha acquistato la particella n. 1575, poiché egli era stato uno degli esecutori testamentari di E__________. AO 2 e AO 3 poi “devono accettare tutte le situazioni personali e le eccezioni che l'attrice può far valere nei confronti della convenuta”. La prima asserzione si deve a un'opinione soggettiva dell'appellante, fondata sul presupposto che R__________ abbia acquistato la particella n. 1575 accettando l'onere della sporgenza. Come detto, però, nulla conforta una congettura siffatta (sopra, consid. 8). Relativamente a AO 2 e AO 3, essi sono tutelati – come si è visto – dall'effetto negativo della fede pubblica nel registro fondiario (sopra, consid. 9). L'asserto dell'appellante si esaurisce quindi in una ripetizione.
Se ne conclude che le “circostanze” di cui si vale l'appellante per ottenere una servitù di sporgenza giusta l'art. 674 cpv. 3 CC risultano ininfluenti ai fini del giudizio. Quanto alla ponderazione d'interessi in base alle “circostanze” di cui ha tenuto conto il Pretore, l'appellante non muove critiche. Nell'esito ad ogni modo essa appare pertinente. La costituzione di una servitù di sporgenza a carico della particella n. 1575 deprezzerebbe infatti il fondo serviente di quasi il doppio rispetto a quel che rivaluterebbe il fondo dominante (anche secondo il nuovo piano regolatore comunale) e creerebbe difficoltà legate alla normale manutenzione o a un'eventuale ristrutturazione del tetto (perizia, pag. 17 in basso). Che l'attrice perda una soffitta di 33.7 m² (superficie netta: perizia, pag. 8) in uso da quarant'anni non è senza rilievo, ma non può reputarsi prevalere sugli interessi dei vicini. Non si deve perdere di vista per vero che il sottotetto della particella n. 1575 è pur sempre un vano inabitabile (perizia, pag. 9 in alto), destinato al mero deposito di masserizie domestiche. Contrariamente a quanto l'appellante asserisce, esso è lungi dall'integrare una “condizione per una abitabilità razionale e sicura dell'intero immobile”. Basti pensare che molti alloggi moderni sono privi di solaio e la loro funzionalità o fruibilità non ne è pregiudicata per ciò soltanto. Destituito di fondamento, in definitiva l'appello principale vede quindi la sua sorte segnata.
II. Sull'appello incidentale
a) Nella sentenza impugnata il Pretore ha motivato la propria decisione con l'argomento che nel caso specifico “secondo l'art. 674 cpv. 3 CC si potrebbe (…) giustificare la concessione di un diritto di sporgenza (poiché la soffitta non è del tutto priva di valore) ma, una volta riconosciuta tale servitù, si dovrebbe pure riconoscere che la sua importanza è lieve, soprattutto se confrontata con il grave danno causato al fondo serviente consistente nella riduzione importante delle possibilità edificative”. “Il proprietario del fondo serviente avrebbe pertanto la possibilità – ha continuato il primo giudice – di chiedere la cancellazione della servitù contro versamento di un'indennità (art. 736 cpv. 2 CC), come del resto prospettato nel caso di cui alla sentenza DTF 78 II 131 consid. 7”. Il Pretore non ha disconosciuto che AO 1 non aveva chiesto il versamento di indennità. Tuttavia – egli ha epilogato – “questa circostanza non può essere considerata un ostacolo a questa soluzione, in particolare non configura un caso di decisione ultra petita, poiché l'attrice aveva comunque chiesto l'attribuzione della servitù, quindi il corrispondente valore patrimoniale che qui le è riconosciuto e la convenuta aveva chiesto di negare il diritto alla servitù di sporgenza e quindi la sua domanda poteva contenere pure la richiesta di cancellazione, nel caso in cui fosse stata concessa” (sentenza impugnata, consid. 4 in fine).
b) L'argomentazione che precede è doppiamente insostenibile. Anzitutto in ordine, poiché una richiesta di giudizio avente carattere pecuniario doveva essere cifrata già sotto l'egida del vecchio art. 165 cpv. 2 lett. g CPC ticinese, il quale esigeva “domande formulate in termini precisi e distinti”, non bastando postulare – per esempio – “l'importo che i giudici avrebbero deciso” (Cocchi/Trezzini, CPC massimato e commentato, Lugano 2000, n. 14 ad art. 165). Allora come ora, in effetti, il convenuto doveva sapere da quale pretesa difendersi. In concreto non solo l'attrice non ha mai cifrato alcuna richiesta, ma non ha mai avanzato nemmeno richieste pecuniarie, tanto meno passate al vaglio del contraddittorio. Che AP 1 instasse per la costituzione di una servitù ancora non autorizzava il giudice – contrariamente a quanto crede il Pretore – ad assegnare in vece del diritto reale limitato un indennizzo in denaro. L'appello incidentale andrebbe accolto, di conseguenza, già per questioni di forma.
Si volesse da ciò prescindere, l'opinione del Pretore riuscirebbe insostenibile anche nel merito. Il primo giudice perde di vista in effetti che la servitù di sporgenza cui si riferisce l'art. 674 cpv. 3 CC trae origine da uno sconfinamento. E non è dato a divedere per quale ragione chi, come il proprietario della particella n. 2623, usurpi la proprietà del vicino e fruisca gratuitamente per quarant'anni di un locale non suo debba per di più essere indennizzato. La sentenza pubblicata in DTF 78 II 131 consid. 7, secondo cui una servitù di sporgenza concessa in applicazione dell'art. 674 cpv. 3 CC va cancellata qualora sia eliminata l'opera sconfinante, non riguarda la fattispecie. Il Pretore evoca l'art. 736 cpv. 2 CC nel fallace convincimento che AP 1 avrebbe diritto in qualche modo a una servitù di sporgenza soggetta a riscatto. Nulla è men vero, l'interessata non avendo diritto a servitù alcuna, come non è vero che la perdita della soffitta arrecherebbe alla particella n. 2623 un deprezzamento di fr. 32 000.– (sentenza impugnata, consid. 3 in fine). Semplicemente, la mancata concessione della servitù sulla soffitta della particella n. 1575 non rivaluta il fondo di fr. 32 000.–. Ma la proprietaria non può pretendere di essere indennizzata per un mancato plusvalore dovuto all'impossibilità di ottenere una servitù su un fondo altrui. Ne discende che, provvisto di buon diritto, l'appello incidentale merita accoglimento e che l'obbligo di versamento a AP 1 va annullato.
III. Sulle spese e le ripetibili
AP 1 (art. 106 cpv. 1 CPC), che rifonderà a AO 2 e AO 3 un'adeguata indennità per ripetibili. L'esito del giudizio odierno influisce altresì sul dispositivo in materia di spese e ripetibili di primo grado, che il Pretore ha limitato
all'azione principale e che vanno poste anch'esse a carico di AP 1. Sotto questo profilo l'ammontare di fr. 8000.– chiesto dai convenuti per le ripetibili appare adeguato. In esito alla riconvenzione il primo giudice ha rinunciato invece a statuire su spese e ripetibili (consid. 5 in fine) e tale decisione non è stata impugnata davanti a questa Camera dagli appellanti incidentali.
IV. Sui rimedi giuridici a livello federale
Per questi motivi,
decide: I. L'appello principale è respinto.
II. Le spese di tale appello, di fr. 2000.–, sono poste a carico di
AP 1, che rifonderà a AO 2 e AO 3 fr. 3000.– complessivi per ripetibili.
III. Nella misura in cui è presentato da AO 2 e AO 3, l'appello incidentale è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
La petizione è respinta.
La riconvenzione è parzialmente accolta, nel senso che è ordinato a AP 1 di sgomberare il sottotetto della particella n. 1575 RFD di __________ (soffitte 1 e 2 segnate in giallo sulla planimetria allegata alla sentenza) entro 60 giorni dal passaggio in giudicato della presente decisione.
Le spese processuali di complessivi fr. 10 310.– (perizia compresa) sono poste a carico dell'attrice, che rifonderà alla convenuta fr. 8 000.– per ripetibili.
Nella misura in cui è presentato da AO 1, l'appello incidentale è irricevibile.
IV. Le spese di tale appello, di fr. 800.–, da anticipare dagli appellanti incidentali, sono poste a carico di AP 1, che rifonderà a AO 2 e AO 3 fr. 1000.– complessivi per ripetibili.
V. Notificazione:
– avv.; – avv..
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per
i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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