AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2016.72
Data decisione, Autorità: 23.06.2016, CDT
Titolo: Deduzioni: spese di manutenzione e gestione immobiliare, spese condominiali, costi per riscaldamento e ascensore, necessità di distinguere costi di manutenzione e spese per abbonamenti
Incarto n. 80.2016.72
Lugano 23 giugno 2016
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Raffaele Guffi
segretario
Mara Regazzoni
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 23 marzo 2016 contro la decisione del 24 febbraio 2016 in materia di IC 2014.
Fatti
A. RI 1, domiciliato a __________ (SG), è limitatamente assoggettato all’imposta nel Canton Ticino quale proprietario di un appartamento a __________.
Notificandogli la tassazione dell’imposta cantonale (IC) 2014, con decisione del 20 gennaio 2016, l’RS 1 ha stabilito il valore locativo dell’appartamento in fr. 10'000.– ed ha ammesso in deduzione spese di gestione e di manutenzione nella misura di fr. 2'000.–, importo corrispondente al forfait del 20% del reddito della sostanza immobiliare.
B. Il contribuente ha interposto reclamo contro la suddetta decisione, chiedendo la deduzione delle spese immobiliari effettive, per un importo complessivo di fr. 5'813.–, così composto: spese condominiali fr. 4'271.–, versamento al fondo di rinnovo fr. 1'383.–, assicurazione stabile fr. 159.–.
C. L’autorità fiscale ha ammesso parzialmente il reclamo del contribuente, elevando la deduzione a fr. 2'818.–. Ha dapprima escluso la deduzione delle spese di manutenzione della piscina, essendo quest’ultima esclusa dal calcolo del valore locativo. Fra le altre spese condominiali, l’Ufficio di tassazione ha ritenuto deducibili solo quelle di manutenzione dell’edificio, del lift, del riscaldamento e degli apparecchi, come pure i premi assicurativi, escludendo per contro le spese di gestione. Il totale ammontava in tal modo a fr. 1'171.85. A tale importo ha aggiunto il versamento al fondo di rinnovo (fr. 1'383.–), i premi dell’assicurazione stabile (fr. 159.–) e la tassa immobiliare comunale (fr. 104.–).
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, redatto in lingua tedesca e successivamente tradotto in italiano, RI 1 postula nuovamente la deduzione di tutte le spese condominiali secondo il rendiconto allestito dall’amministratore.
Diritto
Secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.2.
Per facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
La deduzione complessiva ammonta:
Ø al 10% del reddito lordo (pigioni o valore locativo), se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni prima;
Ø al 20% del reddito lordo (pigioni o valore locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni
(cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994, nella versione in vigore dal 1.1.2014).
Nella fattispecie, l’Ufficio di tassazione ha ammesso la deduzione dei versamenti al fondo di rinnovo condominiale (fr. 1'383.–) e dei premi dell’assicurazione stabile (fr. 159.–), conformemente alla richiesta del contribuente. Non ha per contro riconosciuto la deduzione di tutte le spese condominiali incluse nel rendiconto allestito dall’amministratore (fr. 4'271.–), ritenendo che in parte si trattasse di costi di gestione e non di manutenzione.
2.2.
Le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l’illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).
2.3.
Anche la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell’ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).
In linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).
2.4.
Venendo al caso in discussione, fra le spese condominiali risultanti dal conteggio prodotto dal ricorrente, l’Ufficio di tassazione ha escluso la deduzione dello stipendio del custode, del materiale per la pulizia, delle spese per la manutenzione della piscina e del giardino, dei costi per l’elettricità, il gasolio e l’acqua, degli onorari per l’amministrazione e dei tributi pubblici. Ha per contro ammesso le spese seguenti: manutenzione dell’edificio, manutenzione lift, manutenzione riscaldamento, manutenzione apparecchi, assicurazioni. Per la quota millesimale del contribuente, tali spese ammontano a fr. 1'172.–. Nella motivazione della decisione, l’Ufficio di tassazione ha peraltro osservato che, dalle spese di manutenzione del lift e del riscaldamento, “sarebbe da escludere l’eventuale quota di abbonamento di servizio, revisione e controllo”; inoltre, che le spese per assicurazioni sarebbero deducibili “sempreché riferite solo ai premi delle assicurazioni stabili”.
2.5.
Le spese non riconosciute dall’autorità di tassazione rientrano indiscutibilmente fra quelle di gestione, la cui deduzione è esclusa nel caso dell’imposizione del valore locativo. Pronunciandosi in particolare sulla deducibilità delle tasse per l’acqua, per l’energia elettrica e per lo smaltimento dei rifiuti, il Tribunale federale ha escluso che sia giustificata una distinzione fra tassa di base e tassa per il consumo. Secondo l’Alta Corte, è il legislatore stesso che, optando per una deduzione complessiva delle spese di manutenzione degli immobili (cfr., per l’imposta federale diretta, l’art. 32 cpv. 4 LIFD), ha manifestato di preferire un approccio forfetario. Anche se la fatturazione propone una separazione delle tasse di base da quelle per il consumo, ai fini della deduzione fiscale si procede invece ad una valutazione uniforme. Non potendo essere considerate nella loro totalità come spese per il conseguimento del reddito, esse costituiscono pertanto spese per il mantenimento privato del contribuente e non sono dunque deducibili. Il fatto che, dal punto di vista del diritto della locazione, tali tasse possano essere messe a carico degli inquilini è stato considerato un ulteriore indizio del loro carattere di spese di mantenimento (ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 3).
Su tale aspetto, la decisione appare di conseguenza ineccepibile.
Un distinguo si impone tuttavia per i costi di manutenzione della piscina e del giardino, fra i quali non è del tutto escluso che possano rientrare anche veri e propri costi di manutenzione. Su questo aspetto si ritornerà in seguito.
2.6.
Pur comprendendo le esigenze di economia processuale, che avranno certamente guidato l’autorità di tassazione nell’evasione del reclamo, dalla motivazione della decisione impugnata appare tuttavia evidente l’incertezza in merito alla natura effettiva dei costi ammessi in deduzione.
In effetti, la circolare 7/2010 della Divisione delle contribuzioni, nell’elenco contenuto nell’allegato sulla distinta spese di miglioria e di gestione, indica come prima voce “Abbonamenti per servizio revisione impianti”, menzionando esplicitamente l’Abbonamento ascensore nel dettaglio esemplificativo e classificando univocamente tale costo come spesa di gestione. La spesa viene pertanto classificata come spesa di gestione e, come tale, non deducibile. Del resto, anche la giurisprudenza e la dottrina in materia di contratto di locazione confermano che il costo dell’abbona-mento per il servizio dell’ascensore, che si riferisce al controllo periodico dell’impianto, rientra fra le tipiche spese accessorie secondo l’art. 257a CO (cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2011.15 del 30 novembre 2012).
In mancanza di una distinta delle spese riassunte alle voci “Lift-Unterhalt” e “Heizungsunterhalt”, non è possibile stabilire in quale misura si tratti di costi di gestione piuttosto che di costi di manutenzione in senso stretto. È comunque praticamente certo che, almeno in parte, le spese in questione siano riferite ad abbonamenti e a revisioni periodiche degli impianti.
In mancanza di documentazione più precisa, la decisione deve essere annullata. Gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché, ricevuta dal ricorrente documentazione dettagliata in merito ai singoli costi condominiali, adotti una nuova decisione, ammettendo in deduzione esclusivamente i costi di manutenzione in senso stretto, cioè quelli di riparazione degli impianti in discussione.
Come accennato, l’Ufficio di tassazione, nella decisione impugnata, ha escluso la deduzione dei costi per il giardino e per la piscina. Nel primo caso, li ha semplicemente considerati spese di gestione; nel secondo ha argomentato che “per il subalterno piscina non è calcolato un valore locativo aggiuntivo a quello dell’abitazione”, cosa che escluderebbe la deducibilità di ogni costo.
3.2.
Per quanto attiene in particolare alle spese per la piscina, la loro deduzione è effettivamente esclusa se il valore della piscina non si riflette sul valore locativo imposto ai contribuenti (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum DBG, 2ª ediz., Zurigo 2009, n. 36 ad art. 32 LIFD, p. 517; nello stesso senso Locher, Kommentar zum DBG, Vol. I, Basilea/Therwil 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789). Come pure sottolineato dalla giurisprudenza di altri cantoni, i costi di manutenzione dell’immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche se la lettera della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di manutenzione della piscina (o del giardino) sono deducibili solo se essi sono stati considerati nel calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33).
Nel caso in esame, dagli atti a disposizione non è possibile verificare se effettivamente il valore locativo dell’appartamento dei ricorrente sia stato calcolato escludendo la piscina. Non sono infatti reperibili documenti dai quali risulti con quali criteri sia stato determinato il reddito dell’immobile.
Di conseguenza, gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché motivi la decisione su questo aspetto. Qualora non dovesse essere confermata l’esclusione del valore della piscina dal valore locativo, dovrà essere esaminata ogni singola spesa ad essa relativa, ammettendo in deduzione i costi di manutenzione in senso stretto.
3.3.
Quanto invece al giardino, la prassi in vigore in altri cantoni (cfr. Merlino, in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50) prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:
le spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;
le spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. d LT;
infine, le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.
Su questo aspetto, la decisione è troppo poco differenziata. Anche in questo caso, per escludere l’esistenza di spese di manutenzione in senso stretto (cioè rientranti nella prima categoria), occorre esaminare analiticamente le singole spese incluse nel rendiconto dell’amministrazione.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
La decisione su reclamo del 24 febbraio 2016 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione, dopo gli accertamenti indicati.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-;
-; -.
Copia per conoscenza:
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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