AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 80.2015.162
Data decisione, Autorità: 03.06.2016, CDT
Ricorso: TF 2C_633/2016 - 10.05.2017
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: alienazioni parziali, frazionamento di un fondo, ripartizione del valore di acquisto, impossibilità di compensare perdite e utili
Incarto n. 80.2015.162
Lugano 3 giugno 2016
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Raffaele Guffi
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1 RI 2 RI 3 RI 4 tutti rappr. dall’ RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 12 agosto 2015 contro le decisioni del 27 luglio 2015 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Con atto pubblico dell’11 maggio 1994, __________ acquistava l’originario mapp. __________ di __________, sul quale sorgeva una villa con grande parco, per il prezzo di fr. 2'375'000.–. Negli anni successivi la proprietaria apportava diverse migliorie all’immobile, investendo la somma totale di fr. 1'770'808.–.
B. __________ decedeva il 12 febbraio 2007, lasciando quali eredi RI 1, RI 2, RI 3 e RI 4, i quali sarebbero poi diventati comproprietari dell’originario mapp. __________ per divisione ereditaria.
Con atto pubblico dell’11 maggio 2012 concedevano a __________ e __________ un diritto di compera cedibile sul citato immobile, dopo averlo preventivamente frazionato in otto nuovi mappali, per il prezzo complessivo di fr. 4'200'000.–. Nel contratto di costituzione del diritto di compera veniva specificato, al punto 4, che lo stesso doveva essere esercitato “contemporaneamente su tutti i lotti”.
C. Il termine per esercitare il diritto di compera, inizialmente previsto per il 31 maggio 2013, veniva prorogato più volte. Con atto pubblico del 30 gennaio 2014, le parti stipulavano una modifica del diritto di compera, predisponendo una rettifica dei confini che di fatto riduceva a sette i nuovi mappali. Il prezzo di acquisto totale di fr. 4'200'000.– veniva conseguentemente così suddiviso:
Ø mapp. __________ fr. 400'000.–;
Ø mapp. __________ fr. 580'000.–;
Ø mapp. __________ fr. 652'000.–;
Ø mapp. __________ fr. 600'000.–;
Ø mapp. __________ fr. 747'000.–;
Ø mapp. __________ fr. 665'000.–;
Ø mapp. __________ fr. 556'000.–.
D. Il diritto di compera veniva esercitato il 7 marzo 2014, data di iscrizione a registro fondiario, da __________ e __________ (mapp. __________, __________, __________, __________ e __________) e da __________ (mapp. __________ e __________).
Gli alienanti, rappresentati dall’avv. RA 1, presentavano una sola dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari. L’utile imponibile veniva calcolato in fr. 64'192.– e l’imposta dovuta dai comproprietari in fr. 3'851.50.
E. L’Ufficio di tassazione di Lugano Campagna, con separate decisioni del 26 maggio 2015, notificava agli alienanti una tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari per ciascun mappale venduto.
L’utile imponibile e l’imposta dovuta erano i seguenti:
Part. n.
Utile imponibile
Imposta
0
0
218’693
13'121.60
0
0
360’208
21'612.50
401’690
24'101.40
402’961
24'177.65
0
0
Dal valore di alienazione delle singole parcelle, secondo il contratto di costituzione del diritto di compera, l’autorità di tassazione aveva dedotto il valore di investimento, stabilito in base alla suddivisione del prezzo di acquisto dell’immobile nel 1994. Mentre il valore di acquisto del terreno (stabilito in fr. 400 al mq) era considerato nel calcolo del valore di acquisto di tutte le particelle, il valore di acquisto della casa (fr. 1'257'600.–) e, soprattutto, i costi di miglioria di quest’ultima (fr. 1'726'090.–) erano attribuiti ai soli fondi sui quali la casa in questione sorgeva (cioè i mapp. n. __________, __________, __________, __________). Per tre fondi, il valore di investimento risultava in tal modo nettamente superiore al valore di alienazione, con la conseguenza che, invece di un utile, emergeva una perdita.
F. I contribuenti, nuovamente rappresentati dall’avv. RA 1, impugnavano le suddette decisioni con reclamo del 25 giugno 2015, sostenendo che le singole vendite dovevano essere considerate “come un’unica transazione immobiliare”, in virtù dell’obbligo per i beneficiari di esercitare il diritto di compera “contemporaneamente su tutti i lotti”.
G. L’autorità di tassazione, con separate decisioni del 27 luglio 2015, respingeva il reclamo, osservando tra l’altro che l’Ufficio dei registri aveva ritenuto l’esistenza di sette singoli trapassi di proprietà e considerando la suddivisione allestita come l’unica via percorribile per poter calcolare l’utile imponibile da attribuire ad ogni singola particella.
H. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2, RI 3 e RI 4 chiedono nuovamente che il trapasso dei sette lotti venga considerato, ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari, come un unico trasferimento.
I ricorrenti ripropongono le censure sollevate in sede di reclamo, richiamando in particolare l’obbligo “di esercitare i 7 diritti di compera in simultanea”. Concludono quindi chiedendo che dal valore di alienazione complessivo di fr. 4'350'000.– venga dedotto il valore di investimento totale di fr. 4'245'808.–, per un utile imponibile di fr. 104'192.– e un’imposta dovuta di fr. 6'251.50.
I. Nelle proprie osservazioni del 20 agosto 2015, l’Ufficio di tassazione riconferma integralmente le motivazioni espresse nelle decisioni su reclamo.
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Per l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri (art. 130 LT). Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la legge ticinese non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199). Secondo l’art. 134 cpv. 1 LT, sono invece considerati costi di investimento:
Ø i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
Ø i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
Ø le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.2.
Nel caso di specie, i ricorrenti non contestano i singoli calcoli dell’autorità di tassazione. Ritengono tuttavia che il trapasso dei sette lotti vada considerato come un unico trasferimento imponibile nel senso dell’art. 124 cpv. 1 LT e conseguentemente assoggettato ad un’unica imposta sugli utili immobiliari.
Secondo l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili. Nel campo di applicazione della norma in esame rientrano tutti i casi che possono essere qualificati come “alienazioni parziali”. Possono essere menzionate, in particolare, oltre al caso del frazionamento di un fondo seguito dalla vendita delle singole parcelle, l’alienazione di quote di un medesimo fondo (cessione di quote di comproprietà o di proprietà per piani), di quote ideali di partecipazione a forme di proprietà comune (comunioni ereditarie e, più in generale, indivisioni) o di diritti di partecipazione a una società immobiliare nonché altre modalità di alienazione, che la dottrina assimila ad alienazioni parziali, come l’aggravio di un fondo mediante servitù di diritto privato o restrizioni imposte dal diritto pubblico (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 308).
3.2.
Il presente caso rappresenta una tipica alienazione parziale nel senso dell’art. 137 LT. Come esposto in narrativa, gli alienanti hanno frazionato l’originario mapp. __________ di __________ e contestualmente concesso un diritto di compera cedibile sui lotti così ottenuti. Diritto di compera che è stato più volte prorogato ed infine esercitato da persone diverse: __________ e __________ per i mapp. __________, __________, __________ e __________; __________ per i mapp. __________ e __________ e __________ per il mapp. __________.
Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, poco importa invece se il contratto prevedeva l’obbligo di esercitarlo “contemporaneamente su tutti i lotti”. Per quanto attiene al calcolo dell’utile immobiliare, la natura reale dell’imposta sugli utili immobiliari comporta che ogni utile parziale sia tassato in modo distinto, conformemente al principio dell’accertamento separato dell’utile. Il fatto che le diverse parti vendute successivamente abbiano costituito originariamente un’unità è irrilevante da un punto di vista fiscale, così come ininfluente è il fatto che le diverse parti debbano essere vendute simultaneamente, come nella fattispecie. In tutti i casi, al momento dell’alienazione, devono essere presi in considerazione i costi di investimento e il valore di acquisto non dell’intero fondo originario ma solo della singola parte trasferita (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 308-309).
3.3.
Diversamente da quanto previsto dalla legislazione di altri cantoni, la legge tributaria ticinese non ammette del resto la compensazione delle perdite e degli utili in caso di vendita di fondi parcellati.
A tale riguardo, l’art. 12 della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID; RS 642.14) non disciplina la questione della compensazione delle perdite nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari. La dottrina dominante ritiene addirittura che una simile compensazione, nell’ambito di un imposta reale come l’imposta sugli utili immobiliari, sarebbe in contrasto con la sua natura. Ciononostante, il Tribunale federale ha ammesso che siano compatibili con il diritto federale dell’armonizzazione le disposizioni cantonali che ammettono, in determinati casi, fra i quali quello della vendita di un fondo frazionato, una deduzione delle perdite dagli utili (cfr. la sentenza del 9 aprile 2009 n. 2C_799/2008 consid. 3.3 e dottrina e giurisprudenza citate).
In queste circostanze, il fatto che, nella fattispecie in esame, le perdite riportate con tre alienazioni non possano essere compensate con gli utili conseguiti con le altre vendite imponibili dipende da una scelta del legislatore, che non può essere messa in discussione dall’autorità giudiziaria.
3.4.
La decisione dell’Ufficio di tassazione di assoggettare all’imposta sugli utili immobiliari ogni singolo mappale merita pertanto piena conferma.
Il calcolo dei singoli utili imponibili, come anticipato sopra, non è invece contestato dai ricorrenti e non vi è d’altronde nessun motivo per discostarsene.
Tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico, in solido, dei ricorrenti, soccombenti.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 1'500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 1'580.–
sono a carico dei ricorrenti.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
municipio di __________.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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