AIUTO RICERCA
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Numero d'incarto: 80.2014.109
Data decisione, Autorità: 10.05.2016, CDT
Titolo: Imposta cantonale di bollo: istromenti, scioglimento di una PPP e costituzione di due PPP al suo posto, non trasferimento di proprietà, esenzione dall’imposta anche del trasferimento degli oneri ipotecari
Incarto n. 80.2014.109
Lugano 10 maggio 2016
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini e Raffaele Guffi, in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1 RI 2 RI 3 RI 4 RI 5 RI 6 tutti rappr. dall’ RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 30 aprile 2014 contro la decisione del 3 aprile 2014 in materia di imposta di bollo sugli atti notarili.
Fatti
A. Il 12 giugno 2013 l’RA 1 si è rivolto all’RS 1 del distretto di __________, chiedendo conferma circa il procedere, in relazione al progetto di frazionamento della part. n. __________ RFD di __________, attualmente costituita in proprietà per piani (PPP), con l’obiettivo di formare due distinte PPP, una per ciascuno dei due stabili che vi sorgono.
L’Ufficio dei registri ha preso posizione con scritto del 25 giugno 2013, indicando la seguente procedura da seguire:
· cancellazione menzione regolamento e annotazione differimento scioglimento comproprietà;
· scioglimento PPP e conversione in comproprietà ordinaria, con l'indicazione di riporto delle varie servitù, menzioni e annotazioni gravanti i singoli fol. PPP;
· estensione e svincolo titoli ipotecari (dalle unità PPP alle quote di comproprietà del fondo principale);
· frazionamento con adeguamento servitù;
· costituzione di eventuali servitù;
· scioglimento comproprietà, costituzione delle due PPP, assegnazione quote PPP, riporto eventuali servitù, annotazioni, menzioni;
· estensione e svincoli titoli ipotecari (dai due fondi base alle varie unità PPP);
· menzione regolamenti.
Aggiungeva inoltre delle indicazioni in merito al calcolo della tassa d’iscrizione a Registro fondiario.
In seguito ad un’ulteriore richiesta di informazioni (11 luglio 2013) l’Ufficio dei registri ha fornito al notaio altri chiarimenti (lettera del 29 luglio 2013).
B. Con atto pubblico dell’8 novembre 2013, tutti i comproprietari della proprietà per piani (PPP) sul fondo n. __________ RFD di __________, fra i quali RI 1, RI 2, RI 3, RI 4, RI 5, RI 6 e altri comproprietari hanno stipulato i seguenti atti: scioglimento di PPP, con trasformazione in comproprietà ordinaria, frazionamento e scioglimento parziale di comproprietà (con costituzione della nuova part. n. __________), costituzione in PPP delle part. n. __________ e __________, definizione dei rapporti fra le particelle __________ e __________.
C. Il 15 gennaio 2014 l’RS 1 ha notificato alle parti contraenti il calcolo dell’imposta di bollo sugli atti notarili, commisurandola in complessivi fr. 46'030.–.
Con scritto del 23 gennaio 2014, il notaio ha chiesto all’Ufficio dei registri il calcolo di dettaglio dell’imposta.
L’autorità di tassazione ha preso posizione con scritto del 31 gennaio 2014, affermando di aver considerato, per lo scioglimento della comproprietà, il valore di stima della part. n. 249 (fr. 8'451'868.–). La relativa imposta è stata così stabilita in fr. 25'355.60 (aliquota del 3‰). Per quanto concerne invece l’estensione dei pegni immobiliari, ha spiegato di aver considerato determinante “il valore totale delle cartelle che vengono estese dapprima al fondo base e poi di nuovo estese sui nuovi singoli fogli di proprietà per piani” (fr. 20’674'000.–). La relativa imposta ammontava in tal modo a fr. 20'674.– (aliquota dell’1‰).
D. Il notaio RA 1, in rappresentanza dei proprietari, ha interposto reclamo contro la suddetta decisione, postulando l’annullamento della “esorbitante” bolletta notificata dall’RS 1. Il reclamante ha rilevato l’incongruenza fra il fatto che la legge esenti dall’imposta di bollo la costituzione di proprietà per piani e la decisione dell’autorità di tassazione di imporre l’atto contrario, in mancanza di una base legale esplicita. Analoga censura ha rivolto alla decisione di imporre il “riporto dei diritti di pegno immobiliari”, tenuto conto del fatto che “non vi è bollo per l’estensione dal fondo base alle singole quote di PPP di tali diritti”.
E. L’RS 1 ha respinto il reclamo con decisione del 3 aprile 2014.
Per quanto attiene allo scioglimento della proprietà per piani e agli atti successivi, l’autorità di tassazione ha rilevato che “tutte le transazioni immobiliari citate, in particolare scioglimento della PPP e conversione in comproprietà ordinaria e successiva attribuzione di quote, sono intervenute senza alcuna controprestazione e conguaglio in denaro”, dovendo comunque “il tutto… essere considerato alla stregua di un trasferimento di proprietà”. Di conseguenza, era giustificata l’imposizione, considerando determinante il valore di sitma dell’originaria part. __________.
In relazione alle cartelle ipotecarie, l’Ufficio ha sottolineato che non si è trattato del semplice “riporto di diritti di pegno da un fondo costituito in PPP alle singole unità di PPP; operazione da ritenersi esente dall’imposta di bollo”. Invece, “la forma originaria di proprietà per piani è… stata sciolta e le cartelle ipotecarie sono andate a gravare una nuova entità giuridica differente”. La decisione ha precisato anche che era stata assoggettata all’imposta di bollo solo l’estensione “intervenuta con lo scioglimento e radiazione della PPP e conseguente aggravio delle nuove quote di comproprietà ordinaria… scaturite da tale operazione” e non anche “il semplice riporto dal fondo base alle nuove quote di PPP… poiché considerato quale parte integrante della costituzione della PPP”.
F. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, RI 2, RI 3, RI 4, RI 5, RI 6 e “altri comproprietari”, patrocinati dal notaio RA 1, postula l’annullamento dell’imposta di bollo sugli atti notarili. I ricorrenti contestano che vi sia stato un trasferimento di proprietà, essendo tutti gli appartamenti rimasti i medesimi, con gli stessi proprietari. Le variazioni di quote “sono dipese unicamente dal fatto che prima 1000 andava ripartito su 52 appartamenti, e in seguito 1000 su 12 e 1000 su 40 appartamenti”. Gli insorgenti lamentano anche il fatto che l’Ufficio dei registri non abbia preso posizione sull’obiezione secondo cui, “se è esente la costituzione di un fondo in PPP e pure il riporto delle cartelle ipotecarie dal fondo che viene costituito in PPP sulle singole quote di PPP, non si vede come possa essere imposto l’atto contrario”.
G. L’RS 1, con osservazioni del 5 maggio 2014, ha proposto di respingere il ricorso, rinviando alle motivazioni della decisione impugnata.
Diritto
È soggetta all’imposta di bollo la copia insinuata all’Archivio notarile degli istromenti di carattere determinato o determinabile (art. 19 LBol).
L’imposta di bollo sulla copia degli istromenti destinati all’Archivio notarile è di fr. 3.– per mille o frazione di mille del valore determinato o determinabile (art. 21 cpv. 1 LBol). Per le costituzioni, le estensioni e gli aumenti di pegni immobiliari e le fideiussioni l’ammontare dell’imposta è di fr. 1.– per mille o frazione di mille (art. 21 cpv. 2 LBol, nella versione in vigore dal 1° gennaio 2012).
1.2.
L’imposta sul bollo va considerata una vera e propria imposta sul documento che colpisce la confezione dell’atto. L’applicazione del bollo non dipende dal rapporto giuridico sostanziale su cui si fonda l’atto, ma dalla forma che il rapporto giuridico assume. Si tratta pertanto di un tributo prettamente formale, svincolato dalle cause e dai motivi che hanno indotto le parti a redigere il documento, dallo scopo che intendono conseguire o dagli effetti che ne scaturiscono (cfr. DTF 109 Ia 308 s.; STF II Corte di diritto pubblico, del 17 settembre 1985 in re H. SA; DTF 117 Ia 517 ss.; Messaggio del Consiglio di Stato concernente la revisione totale della legge sul bollo del 16 giugno 1966 , del 15 gennaio 1986, n. 3009M, cifra 111 segg., in particolare 111.6).
1.3.
Circa la determinazione del valore degli istromenti, la legge stabilisce che viene fatta dall’archivista notarile (art. 22 cpv. 1 LBol). Per i singoli contratti che vengono stipulati nella forma dell’atto pubblico, la stessa legge prevede poi delle regole (art. 22 cpv. 2 LBol), le quali sono a loro volta completate dal rinvio alle disposizioni valide per la determinazione del valore dei contratti stipulati nella forma della scrittura privata (art. 22 cpv. 3 LBol, che rinvia agli art. 9 e 10 LBol).
Secondo l’autorità di tassazione, sono in tal modo stati perfezionati due atti soggetti all’imposta di bollo sugli atti notarili. In primo luogo, lo scioglimento della PPP primitiva, la sua conversione in comproprietà, il successivo scioglimento di queste ultime e la costituzione delle nuove PPP sono stati considerati alla stregua di un trasferimento di proprietà immobiliare, assoggettato al valore di stima dell’intera proprietà, con l’aliquota del 3‰. In secondo luogo, l’estensione delle cartelle ipotecarie, dalla PPP sciolta alle comproprietà costituite al suo posto, è stata considerata come una estensione di pegni immobiliari ed assoggettata all’imposta di bollo al valore corrispondente alla somma di tutte le cartelle coinvolte nell’operazione, con l’aliquota dell’1‰.
Per i ricorrenti, nessun atto sarebbe per contro soggetto all’imposta di bollo. Essi sottolineano come la legge esenti sia la costituzione della proprietà per piani sia il riporto di cartelle ipotecarie dal fondo base alle singole quote di PPP. Di conseguenza, non potrebbero essere assoggettati all’imposta neppure gli atti contrari a quelli esentati.
Per quanto riguarda la prima imposta, l’autorità di tassazione ha ravvisato nella serie di atti, che hanno condotto dallo scioglimento della PPP primitiva alla costituzione delle due PPP nuove, un trasferimento di proprietà imponibile. Circa la determinazione del valore dell’atto, ha applicato l’art. 22 cpv. 2 lett. a LBol, secondo cui per i contratti a titolo oneroso relativi a proprietà immobiliare fa stato il valore contrattuale, al minimo tuttavia quello di stima ufficiale.
3.2.
Che lo scioglimento di una comproprietà o di una proprietà comune possa costituire un trasferimento di proprietà è innegabile. Lo è in particolare quando uno dei proprietari riceve più della quota che aveva nella proprietà collettiva che è stata sciolta (p. es. un comproprietario con una quota di un mezzo diventa proprietario esclusivo di un immobile, mediante pagamento di un conguaglio all’altro comproprietario).
Ma anche nel caso della semplice divisione in natura si potrebbe ravvisare un trasferimento di proprietà, passibile di conseguenze fiscali, in particolar modo nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari. Infatti, se la proprietà immobiliare viene trasferita, in misura proporzionale alla quota ceduta, dalla comunione dei comproprietari o dei proprietari comuni, nella proprietà esclusiva di un proprietario collettivo, allora si verifica un trasferimento di proprietà secondo il diritto civile (cfr. p. es. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ediz., Zurigo, 2013, § 216, n. 52, p. 1816 e giurisprudenza citata).
In questo contesto, va ricordato peraltro che il legislatore ticinese ha fatto una scelta diversa, prevedendo il differimento dell’imposizione degli utili immobiliari in caso di scioglimento delle proprietà collettive, quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro (art. 125 lett. c LT). In altre parole, l’imposizione dello scioglimento della proprietà collettiva è differita nel caso in cui vi sia una semplice Realteilung, senza cioè che vi sia il trasferimento di una parte eccedente la quota di un contraente, con conseguente versamento di un conguaglio in denaro o in altra forma (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 86).
Tuttavia, anche laddove si volesse considerare che ogni divisione in natura, cioè ogni passaggio da una proprietà collettiva (comproprietà o proprietà comune) ad una proprietà esclusiva, costituisca un trasferimento di proprietà, la stessa conclusione non si potrebbe estendere al caso della trasformazione di una proprietà comune in comproprietà oppure di una comproprietà in proprietà per piani, poiché in tali ipotesi non si verifica alcun trasferimento della proprietà secondo il diritto civile (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, op. cit., § 216, n. 54, p. 1816).
3.3.
Ciò che si è verificato nella fattispecie, dal punto di vista sostanziale, è chiaramente un passaggio da una proprietà per piani a due proprietà per piani. Tutti i comproprietari che formavano la PPP primitiva sono diventati comproprietari di una delle due PPP costituite sui due fondi base creati con il frazionamento del mapp. n. __________ RFD di __________. Più nel dettaglio, ognuno dei comproprietari è rimasto proprietario dell’unità di PPP che già gli apparteneva. Semplicemente, mentre prima tutti i comproprietari costituivano un’unica PPP, dopo la stipulazione del contratto in discussione costituiscono due PPP.
Contrariamente a quanto sostiene l’autorità di tassazione, la divisione (o la trasformazione) di una PPP in due PPP non configura un trasferimento di proprietà. Infatti, non si verifica un passaggio dalla comproprietà (nella forma della PPP) alla proprietà esclusiva dei condomini. Al contrario, i comproprietari che formano la PPP diventano comproprietari di una delle due nuove PPP sorte dal frazionamento del fondo base.
Anche se si volesse esaminare la descritta divisione della PPP nei suoi diversi passaggi formali (scioglimento della prima PPP e costituzione della comproprietà ordinaria, scioglimento di quest’ultima e costituzione di due nuove PPP), la conclusione non muterebbe. Infatti, neppure la conversione della PPP in comproprietà ordinaria, come pure la successiva costituzione delle due PPP, costituiscono dei trasferimenti di proprietà. D’altronde, si è trattato esclusivamente di atti formali, che mai hanno avuto riflessi pratici. In nessun momento cioè è venuto meno il “diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio”, che è inerente alla quota di comproprietà di un condomino secondo l’art. 712a cpv. 1 CC.
3.4.
La conseguente esenzione dell’atto dall’imposta di bollo non è neppure in contraddizione con il già evocato carattere formale (o documentale) del tributo (v. supra, consid. 1.2).
È ben vero che tutti gli atti notarili, che non sono esentati secondo l’art. 20 LBol, dovrebbero essere assoggettati all’imposta di bollo. Non è meno vero che l’art. 20 cpv. 1 lett. m LBol esenta solo gli istromenti di costituzione della proprietà per piani (Codice civile svizzero, articolo 712 a-t), i contratti di adeguamento della proprietà per piani originaria, i contratti di conversione della proprietà per piani iscritta nel registro fondiario nelle forme previste dalla legge entrata in vigore il 1° gennaio 1912 in proprietà per piani trasformata secondo le nuove prescrizioni della Legge federale 19 dicembre 1963 che modifica il Libro quarto del Codice civile svizzero.
Tuttavia, alla luce delle considerazioni che precedono, se il legislatore ha espressamente previsto l’esenzione degli atti di costituzione di una PPP, a maggior ragione dovrebbe volere anche quella degli atti di “scissione” di una PPP, che non implicano alcun trasferimento di proprietà. In effetti, non è logicamente concepibile che possa aver voluto esentare l’atto costitutivo e non anche quello con cui il proprietario o i proprietari si limitano a modificare l’assetto così definito.
L’art. 20 cpv. 1 lett. m LBol non può pertanto che venir interpretato nel senso che vi rientra anche la “scissione” della PPP, come quella che si è verificata nel caso in esame.
3.5.
La prima parte dell’imposta di bollo impugnata è pertanto annullata.
In merito alla seconda componente dell’imposta contestata, l’RS 1 ha ritenuto che la descritta “scissione” della PPP abbia implicato anche una “estensione” dei diritti di pegno immobiliare. In particolare, nella decisione su reclamo impugnata, l’autorità di tassazione ha precisato di aver assoggettato all’imposta di bollo solo l’estensione dei diritti di pegno che è intervenuta “con lo scioglimento e radiazione della PPP e conseguente aggravio delle nuove quote di comproprietà ordinaria – nuovi fondi ex art. 655 cpv. 2 cifra 4 con art. 963 cpv. 1 cifra 4 CC – scaturite da tale operazione”.
4.2.
La legge cantonale, così come in vigore dal 1° gennaio 2012, prevede le seguenti disposizioni circa l’assoggettamento all’imposta di bollo delle ipoteche:
· per le costituzioni, le estensioni e gli aumenti di pegni immobiliari, l’assoggettamento all’imposta sugli istromenti con l’aliquota dell’1‰ (art. 21 cpv. 2 LBol);
· per gli istromenti di trasformazione di pegni immobiliari nonché raggruppamento o frazionamento di pegni immobiliari, l’esenzione dall’imposta di bollo (art. 20 cpv. 1 lett. b LBol).
4.3.
Va ricordato che la legge è stata adeguata in seguito alla modifica del Codice civile svizzero in tema di diritti reali. Lo stesso 1° gennaio 2012, infatti, è entrato in vigore il nuovo art. 843 CC, che prevede che la cartella ipotecaria sia costituita come cartella ipotecaria registrale o come cartella ipotecaria documentale. La cartella ipotecaria registrale nasce con l'iscrizione nel registro fondiario (art. 857 cpv. 1 CC) e si trasmette mediante iscrizione del nuovo creditore nel registro fondiario, effettuata in base a una dichiarazione scritta del creditore precedente (art. 858 cpv. 1 CC).
L’introduzione della cartella ipotecaria registrale ha imposto un adeguamento del regime di imposizione delle cartelle ipotecarie risultante dalla legge cantonale in vigore. Infatti, fino alla fine del 2011, il diritto cantonale conosceva un’imposta di bollo sulle cartelle ipotecarie in quanto tali. Il mantenimento di tale regime non si giustificava più, non essendo più necessariamente emesso un documento, al momento della nascita della cartella.
Nel suo disegno di legge, il Consiglio di Stato ha allora proposto la soppressione dell’imposta speciale per le cartelle ipotecarie e l’assoggettamento all’imposta di archivio notarile, ritenuto che viene costituita in forma di atto pubblico (cfr. Messaggio n. 6547 del 12 ottobre 2011 concernente l’adeguamento della legislazione cantonale alla modifica dell’11 dicembre 2009 del Codice civile svizzero in tema di diritti reali, p. 14 s.). In considerazione del fatto che il diritto federale ha pure voluto imporre la forma dell’atto pubblico per la costituzione di ogni pegno immobiliare (art. 799 cpv. 2 CC), il governo ha deciso di prelevare l’imposta di bollo già al momento della creazione del pegno, imponendo l’atto costitutivo (cfr. Messaggio cit., p. 25).
4.4.
Per quanto concerne la nuova formulazione dell’art. 21 cpv. 2 LBol, il Consiglio di Stato ha rilevato che l’imposizione nella misura dell’1‰ del valore del pegno deve valere anche per l’estensione e l’aumento delle cartelle ipotecarie, “onde evitare abusi (per esempio costituendo un’ipoteca per un importo esiguo aumentandolo successivamente alfine di pagare un’imposta di bollo minore)” (cfr. Messaggio cit., p. 27).
La preoccupazione espressa dal messaggio governativo è comprensibile nel caso dell’aumento delle cartelle ipotecarie. Sarebbe fin troppo facile aggirare l’imposizione, se bastasse suddividere in due o più momenti la costituzione e l’aumento del credito o dell’importo garantito. In tal caso, tuttavia, sarà soggetta all’imposta solo la differenza rispetto all’importo precedentemente garantito.
Ci si può chiedere invece quale sia la portata della menzione nello stesso articolo della fattispecie dell’estensione delle cartelle ipotecarie. Secondo l’art. 798 CC, il pegno immobiliare può essere costituito per il medesimo credito sopra più fondi, se questi appartengono al medesimo proprietario o sono proprietà di più condebitori solidali (cpv. 1); in tutti gli altri casi, a costituire più fondi in pegno per il medesimo credito, occorre che ognuno di essi ne sia gravato per una determinata parte (cpv. 2). Si può anche ipotizzare che altri fondi vengano gravati successivamente da un pegno che grava già un fondo (cfr. anche l’art. 112 dell’Ordinanza del 23 settembre 2011 sul registro fondiario [ORF; RS 211.432.1]). In tale eventualità, si può parlare di un’estensione delle cartelle ipotecarie, in quanto la garanzia viene estesa ad altri immobili. Sebbene ciò comporti un indubbio miglioramento della situazione del creditore, è anche vero che l’ammontare in sé del credito garantito resta inalterato e che corrisponde a quello del pegno già assoggettato una volta all’imposta di bollo.
4.5.
Anche l’art. 20 cpv. 1 lett. b LBol è stato modificato in seguito all’introduzione della cartella ipotecaria registrale.
Mentre in precedenza l’esenzione dall’imposta di bollo era prevista per gli istromenti di costituzione di cartelle ipotecarie nominative e di trasformazione di ipoteche in cartelle ipotecarie nonché di raggruppamento o frazionamento di ipoteche, nella nuova formulazione della disposizione sono esentati solo gli istromenti di trasformazione di pegni immobiliari nonché raggruppamento o frazionamento di pegni immobiliari.
La ragione dell’intervento del legislatore è piuttosto evidente. Come già ricordato, vi era ancora l’imposta di bollo sulle cartelle ipotecarie stesse. Di conseguenza, se si fosse assoggettato all’imposta di bollo (sugli istromenti) anche l’atto pubblico con cui veniva costituita la cartella oppure l’ipoteca veniva trasformata in cartella ipotecaria, vi sarebbe stato un doppio aggravio. Essendo ora assoggettato all’imposta lo stesso istromento di costituzione del pegno, non si giustifica più l’esenzione citata (cfr. anche il Messaggio cit., p. 25).
Restano per contro esentati dal bollo gli atti di trasformazione e quelli di raggruppamento o frazionamento di pegni immobiliari. Sul caso della trasformazione il messaggio è silente, ma si può ritenere che si faccia riferimento alla trasformazione dell’ipoteca in cartella ipotecaria come pure della cartella ipotecaria documentale in cartella ipotecaria registrale e viceversa. In tutti i casi occorre l’atto pubblico. Per quanto concerne il primo aspetto, si deve concludere che la nuova normativa estende i casi di esenzione rispetto alla precedente. Infatti, la trasformazione di ipoteche in cartelle ipotecarie era prevista anche nella versione dell’art. 20 cpv. 1 lett. b LBol in vigore fino alla fine del 2011, ma si spiegava con il fatto che l’emissione della cartella era poi soggetta all’imposta di bollo specifica. Essendo venuta meno quest’ultima, la trasformazione in questione beneficia ora di un’esenzione totale.
Nel caso del frazionamento o del raggruppamento, l’esonero è giustificato dal fatto che si tratta di operazioni che non comportano l’annullamento o l’emissione di nuovi titoli, bensì unicamente un riordino di titoli già emessi, sui quali è stato prelevato una volta il bollo dell’archivio notarile (cfr. la sentenza CDT n. 338 del 31 dicembre 1992, in RDAT I-1993 n. 24t).
4.6.
In una sentenza del 14 aprile 2014 (n. 80.2013.305), la Camera di diritto tributario ha deciso che, sebbene siano assoggettati all’imposta cantonale di bollo sugli istromenti le estensioni e gli aumenti di pegni immobiliari, ciononostante, nel caso in cui il proprietario di due fondi confinanti ha proceduto alla loro riunione e contestualmente ha dichiarato di estendere le cartelle ipotecarie gravanti sul fondo più grande alla superficie del nuovo fondo nato con la riunione, non si giustifica l’assoggettamento dell’estensione all’imposta di bollo. Sebbene l’effetto dell’estensione sia che la garanzia interessa ora anche la superficie aggiunta, la riunione è infatti avvenuta mediante assorbimento di un fondo non gravato da oneri ipotecari.
4.7.
Tornando al caso in discussione, non si può condividere l’argomento dell’RS 1, secondo cui l’aggravio delle nuove quote di comproprietà ordinaria, in seguito allo scioglimento della PPP primitiva, avrebbe costituito una “vera operazione di estensione”.
In primo luogo, come già ricordato, la costituzione delle “nuove” quote di comproprietà ordinaria è stato un puro passaggio formale, finalizzato alla “scissione” della PPP originaria. In nessun momento, infatti, i membri della comunità condominiale hanno perduto il diritto esclusivo sulle loro quote di proprietà per piani.
Ma, anche volendo considerare i singoli atti, non si vede come il trasferimento degli oneri ipotecari dalla PPP sciolta e cancellata alla nuova comproprietà (transitoria) possa essere considerato una “estensione” di pegni immobiliari. Nella misura in cui sono state costituite in pegno le quote di comproprietà, infatti, sono state sgravate le quote di PPP, che non esistevano più. Dunque, piuttosto che di estensione, si potrebbe parlare tutt’al più di tra-sferimento di pegno.
Del resto, la stessa autorità di tassazione nega che “il semplice riporto dal fondo base alle nuove quote di PPP” sia imponibile, “poiché considerato quale parte integrante della costituzione della PPP [v. art. 20 cpv. 1 lett. m) LBol]”. A parte il fatto che l’RS 1 riconosce qui che vi è stata una costituzione di PPP, esente dall’imposta ex art. 20 cpv. 1 lett. m LBol, e non quindi un trasferimento di proprietà imponibile, non si comprende perché in seguito alla costituzione delle nuove PPP vi sarebbe stato un “semplice riporto” dei pegni, mentre invece lo scioglimento della PPP primitiva avrebbe comportato una “vera operazione di estensione”.
Con l’atto pubblico dell’8 novembre 2013 non è intervenuta pertanto né una costituzione né un’estensione né un aumento di pegni immobiliari, che sarebbe imponibile secondo l’art. 21 cpv. 2 LBol.
4.8.
La conclusione che precede appare la più congruente anche con il combinato disposto degli articoli 22 cpv. 3 e 9 lett. g LBol, secondo cui, anche per la determinazione del valore degli istromenti, in caso di più stipulazioni contrattuali tra le stesse parti e relative al medesimo oggetto, il valore viene imposto una sola volta. Se una pattuizione complementare inerente al medesimo oggetto rappresenta un incremento di valore rispetto a precedenti pattuizioni bollate, sarà imponibile solo il valore aggiuntivo.
Nel caso in discussione, infatti, la nuova “stipulazione” ha lo stesso oggetto dell’emissione delle cartelle ipotecarie già avvenuta in precedenza. La sola differenza è che le cartelle sono state ripartite fra le due nuove PPP che hanno sostituito la PPP preesistente.
Considerata la natura dell’atto, appare senz’altro giustificata la riscossione di una tassa di archivio di fr. 100.–.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 44 cpv. 4 e 45 LBol e 231 LT
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 3 aprile 2014 è riformata nel senso che l’atto pubblico dell’8 novembre 2013 (n. 2717) del notaio avv. RA 1 è soggetto unicamente ad una tassa di archivio di fr. 100.–.
Ai ricorrenti è riconosciuta un’indennità di fr. 1'000.– per ripetibili.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
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per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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