AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2015.227
Data decisione, Autorità: 24.03.2016, CDT
Titolo: Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, aumento rispetto al periodo precedente, motivazione carente, annullamento della decisione, deduzione delle spese di manutenzione del terreno
Incarto n. 80.2015.227
Lugano 24 marzo 2016
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini e Raffaele Guffi in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente
segretario
Rocco Filippini
parti
RI 1 RI 2
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 29 ottobre 2015 contro la decisione del 30 settembre 2015 in materia di IC 2013.
Fatti
A. I coniugi RI 1 e RI 2, domiciliati a __________, sono proprietari fra l’altro dei mapp. n. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RFD di __________.
Nella dichiarazione d’imposta 2013, i contribuenti hanno attribuito agli immobili in questione un valore locativo di fr. 3'960.– ed hanno fatto valere spese di manutenzione per complessivi fr. 3'562.– e spese di gestione e amministrazione per complessivi fr. 1'490.–.
B. Notificando loro la tassazione dell’imposta cantonale (IC) 2013, con decisione del 19 agosto 2015, l’RS 1 ha commisurato il valore locativo degli immobili di Intragna in fr. 6'840.– e da questo importo ha ammesso in deduzione spese di manutenzione e di gestione per fr. 1'710.–. Nella motivazione della decisione, l’autorità fiscale ha rilevato che “il valore locativo delle abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona” e che “l’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa”.
C. I contribuenti hanno interposto reclamo contro la suddetta decisione il 15 settembre 2015, chiedendo di ridurre il valore locativo a fr. 3'960.– e di ammettere in deduzione spese di manutenzione e gestione per fr. 5'052.–. Con riferimento al valore locativo, sottolineavano che l’importo dichiarato era stato stabilito dall’autorità fiscale nella decisione su reclamo relativa alla tassazione del periodo precedente e non vi era alcuna spiegazione per un aumento del reddito nella misura del 73%. In merito alle spese di manutenzione e di gestione, rilevavano che su due mappali vi erano altrettante case e che le altre parcelle costituivano un esteso prato, che necessitava di un regolare taglio dell’erba.
D. L’Ufficio di tassazione ha respinto il reclamo, con decisione del 30 settembre 2015. Il reddito della sostanza risultava dalla somma del valore locativo dei due edifici, entrambi abitabili e a disposizione dei reclamanti (mapp. n. __________: fr. 3'960.–; mapp. n. __________: fr. 2'880.–). Quanto alle spese di manutenzione, l’Ufficio di tassazione ha argomentato che le spese per la cura del prato non sono deducibili, per il fatto che si riferiscono ad elementi non compresi nella stima del valore locativo. Neppure potevano essere dedotte le spese per la tassa rifiuti, l’acqua, l’elettricità, il riscaldamento ecc., “poiché il valore locativo è valutato al netto di queste spese”. L’autorità fiscale aveva pertanto ammesso la deduzione forfetaria del 25% “poiché le spese effettive ammissibili sarebbero inferiori a tale importo”.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 contestano la decisione dell’Ufficio di tassazione in merito al calcolo del valore locativo come pure alla deduzione delle spese di manutenzione e gestione degli immobili di __________.
Ribadito che è stato lo stesso Ufficio resistente ad accettare la stima del valore locativo da loro proposta, in occasione della decisione su reclamo relativa alla tassazione del periodo fiscale precedente, gli insorgenti ritengono che la decisione impugnata, che ha accertato separatamente il valore locativo delle due case, sarebbe arbitraria ed in contrasto con il diritto di essere sentito. L’autorità fiscale non avrebbe infatti preso posizione sulle motivazioni del reclamo né avrebbe esposto “criteri concreti ed effettivi che rendano possibile un confronto con proprietà ed immobili di genere analogo”.
Per quanto attiene alle spese di manutenzione e gestione degli stessi immobili, i contribuenti sottolineano l’importanza della “cura di zone agricole nelle __________”, scopo che loro perseguirebbero preservando e riparando i muri di sostegno ed evitando “un deterioramento del terreno”.
Diritto
I. Valore locativo
Secondo l’ art. 20 cpv. 1 lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.
1.2.
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF 124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).
1.3.
Per quanto qui di interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Dal 1° gennaio 2009 è entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così motivata:
Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente, contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori cantone o all’estero.
(cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).
Per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 2 del decreto esecutivo del 19 dicembre 2012 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2013 (RL 10.2.2.1.4), esso corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
2.2.
In una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
In primo luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.
D’altra parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione. Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito, dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.
A titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).
Venendo all’esame della fattispecie, l’Ufficio di tassazione ha aumentato sensibilmente il valore locativo delle due case situate sui mapp. n. __________ e __________ RFD di __________, rispetto a quanto aveve deciso accogliendo un reclamo dei contribuenti per il periodo fiscale precedente. Tuttavia, né nella decisione di tassazione del 19 agosto 2015 né nella decisione su reclamo del 30 settembre 2015, l’autorità fiscale ha spiegato le modalità di calcolo che l’hanno condotta a tale esito. Se nella prima decisione si è limitata a fare riferimento al “valore di mercato delle pigioni della zona”, nella decisione impugnata ha spiegato di aver sommato il valore locativo dei due edifici, entrambi abitabili e a disposizione dei reclamanti, attribuendo loro un reddito di, rispettivamente, fr. 3'960.– per il mapp. n. __________ e fr. 2'880.– per il mapp. n. __________. Per il resto, ha affermato genericamente di aver intrapreso la valutazione “in relazione agli affitti reperibili nella zona per oggetti simili a quelli in esame”, tenendo conto “della particolare situazione della zona”.
3.2.
Dagli atti dell’Ufficio di tassazione emerge che quest’ultimo ha stabilito il valore locativo degli immobili in discussione basandosi sul valore di reddito accertato dall’Ufficio cantonale di stima ai fini della determinazione del valore di stima ufficiale dei fondi di proprietà dei ricorrenti. Un documento ricavato dalla banca dati dell’Ufficio di stima attribuisce infatti ai mapp. n. __________ e __________ un valore di reddito di, rispettivamente, fr. 3'142.– il primo e fr. 2'231.– il secondo. Il valore locativo complessivo, se si trattasse di abitazioni primarie, ammonterebbe allora a fr. 4'836.–, cioè al 90% del valore di reddito (fr. 5'373.–). Siccome però si tratta di abitazioni secondarie, l’importo così calcolato corrisponde, secondo la prassi dell’autorità fiscale cantonale, al 70% del valore locativo di abitazioni diverse da quella dove i contribuenti hanno il domicilio. Il valore locativo viene quindi fissato nella misura dei 100/70 di questo importo, cioè nel caso concreto a fr. 6'908.–. L’importo non corrisponde precisamente a quello indicato nella decisione impugnata (fr. 6'840.–), ma la differenza è verosimilmente riconducibile ad un errore di calcolo.
3.3.
Sta di fatto che l’Ufficio di tassazione non ha mai indicato in quale modo sia pervenuto all’importo stabilito con le decisioni.
A tale riguardo, va ricordato che, adita dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione deve prendere una decisione motivata (art. 208 cpv. 2 LT; art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD), fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 LT; art. 135 cpv. 1 LIFD; v. anche Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 422).
Per giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: la sua violazione comporta, di regola, l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi riferimenti).
La motivazione deve dunque consistere nell’esposizione della fattispecie ed in una motivazione giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (Känzig/Behnisch, op. cit., p. 249; inoltre p. es. decisione CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003, in: RtiD I-2004 n.19t).
Nel caso in discussione, l’operato dell’autorità di tassazione, che si è limitata ad aumentare in misura rilevante il valore locativo, rispetto a quello dei periodi precedenti, senza offrire alcuna indicazione in merito alle modalità di calcolo, è chiaramente in contrasto con l’obbligo di motivazione e, di conseguenza, ha violato il diritto di essere sentito dei contribuenti. L’Ufficio di tassazione non ha neppure tentato di sanare la situazione, presentando osservazioni al ricorso.
3.4.
Per questa ragione, la decisione è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione motivata.
Si può comunque anticipare che l’autorità resistente non potrà limitarsi a richiamare la prassi disciplinata dall’art. 2 cpv. 2 del decreto esecutivo del 19 dicembre 2012, già ripetutamente considerata illegale dalla giurisprudenza cantonale (v. supra, consid. 2).
II. Spese di gestione e manutenzione degli immobili
Secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
4.2.
Per facilitare il lavoro sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
La deduzione complessiva ammonta:
Ø al 15% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo, se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al massimo a 10 anni prima;
Ø al 25% del reddito lordo delle pigioni o del valore locativo se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile ha più di 10 anni
(cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).
Nel caso in esame, la maggior parte delle spese di manutenzione chieste in deduzione consiste in costi per il taglio dell’erba, di piante e di arbusti (fr. 2'780.–). A ciò si aggiungono le spese per la sostituzione di una guarnizione del camino (fr. 573.–) e di una pompa della lavatrice (fr. 209.–).
L’Ufficio di tassazione ne ha escluso la deduzione, argomentando che “per immobile si intendono solo le due case, escluso il giardino, bosco e terreno circostante”. Siccome il prato non sarebbe “compreso nella valutazione del valore locativo, le spese per la sua cura non sarebbero deducibili.
Di parere opposto i ricorrenti, secondo i quali sarebbe “importante la cura di zone agricole nelle __________”.
5.2.
L’art. 24 LT prevede che il reddito netto corrisponda ai proventi lordi imponibili meno le spese di acquisizione e le deduzioni generali di cui agli articoli 25-32a. Le deduzioni dai proventi della sostanza (art. 31 LT) rientrano fra le spese di acquisizione del reddito. Si tratta infatti di costi, direttamente occasionati dal “conseguimento” del reddito immobiliare, che hanno la caratteristica di diminuire la capacità contributiva (wirtschaftliche Leistungsfähigkeit) dei contribuenti. Nel rispetto dei principi costituzionali della capacità contributiva (art. 127 Cost. fed.) e di uguaglianza (art. 8 Cost. fed.), la deduzione delle spese di manutenzione non è pertanto limitata dall’importo del reddito cui si riferiscono (DTF 133 II 287). Unica condizione per la loro deduzione è l’esistenza di un bene patrimoniale suscettibile di produrre un reddito immobiliare, poiché per un principio generale del diritto dell’imposta sul reddito si possono dedurre solo da redditi imponibili i costi affrontati per il loro “conseguimento” (sentenza del Tribunale federale n. 2A.683/2004 del 15 luglio 2005 consid. 2.3, con riferimento a: Gurtner/Locher, Theoretische Aspekte der Eigenmietwertbesteuerung, in: ASA 69 pp. 597-616, 609; Böckli, Die Besteuerung der Eigenmiete im Lichte von Steuer- und Verfassungsrecht, in: recht 6 [1988] pp. 14-25, p. 18; Rivier, Droit fiscal suisse, L’imposition du revenu et de la fortune, 2a ediz., Losanna 1998, p. 304 s.).
5.3.
Per quanto concerne in particolar modo il giardino, la prassi in vigore in altri cantoni (cfr. Merlino, in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea, 2008, n. 68 ad art. 32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50) prevede, a tale proposito, che si intraprenda la seguente distinzione:
le spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;
le spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. d LT;
infine, le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.
5.4.
Il problema è che, nella fattispecie in esame, non sono note le modalità di calcolo del valore locativo. È vero che, se quest’ultimo fosse basato sul solo godimento delle case, senza nessuna considerazione per l’esteso terreno circostante, non sarebbe giustificata la deduzione delle spese per la manutenzione di quest’ultimo, che peraltro è costituito perlopiù da mappali autonomi rispetto a quelli su cui sorgono le case.
Una volta chiariti i criteri di calcolo del reddito immobiliare, si tratterebbe poi di verificare in quale misura gli interventi intrapresi si possano qualificare manutenzioni in senso stretto e non semplici lavori ricorrenti, come tali assimilabili a costi di mantenimento del contribuente.
Anche a questo proposito, gli atti devono essere rinviati all’autorità di tassazione per una nuova decisione motivata.
I ricorrenti fanno valere infine costi di gestione e amministrazione per complessivi fr. 1'490.–. Si tratta dei premi per l’assicurazione danni e responsabilità civile (fr. 558.–) e delle tasse per i rifiuti, la canalizzazione, la pulizia e l’illuminazione delle strade, l’acqua e l’elettricità.
6.2.
Le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l’illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).
6.3.
Anche la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).
In linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).
6.4.
Gli insorgenti sottolineano che la deduzione richiesta si riferisce alle tasse “di base periodiche”.
Pronunciandosi sulla deducibilità delle tasse per l’acqua, per l’energia elettrica e per lo smaltimento dei rifiuti, il Tribunale federale ha escluso che sia giustificata una distinzione fra tassa di base e tassa per il consumo. Secondo l’Alta Corte, è il legislatore stesso che, optando per una deduzione complessiva delle spese di manutenzione degli immobili (cfr., per l’imposta federale diretta, l’art. 32 cpv. 4 LIFD), ha manifestato di preferire un approccio forfetario. Anche se la fatturazione propone una separazione delle tasse di base da quelle per il consumo, ai fini della deduzione fiscale si procede invece ad una valutazione uniforme. Non potendo essere considerate nella loro totalità come spese per il conseguimento del reddito, esse costituiscono pertanto spese per il mantenimento privato del contribuente e non sono dunque deducibili. Il fatto che, dal punto di vista del diritto della locazione, tali tasse possano essere messe a carico degli inquilini è stato considerato un ulteriore indizio del loro carattere di spese di mantenimento (ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 3).
Ne discende che le tasse in questione non sono deducibili dal reddito dei ricorrenti.
Sono per contro deducibili i premi per l’assicurazione dello stabile (fr. 558.–)-
Visto l’esito del ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
La decisione su reclamo del 30 settembre è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione perché si pronunci nuovamente sul valore locativo delle proprietà immobiliari di __________ e sulle spese di manutenzione degli stessi immobili.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
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Copia per conoscenza:
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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