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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2015.113
Data decisione, Autorità: 15.01.2016, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: valore di acquisto, espropriazione di 23 mq di un fondo parzialmente edificato, ripartizione proporzionale del prezzo di acquisto di venti anni prima
Incarto n. 80.2015.113
Lugano 15 gennaio 2016
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi e Flavio Amadò, giudice supplente
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 4 luglio 2015 contro la decisione del 25 giugno 2015 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. RI 1, domiciliato a __________, è proprietario della particella n. __________ RFD di __________. Al termine di una procedura di espropriazione a favore dello Stato avente per oggetto inter alia 23 mq di superficie non edificata del predetto fondo, la Sezione amministrativa immobiliare ha liquidato all’espropriato in data 18 settembre 2014 un’indennità per la superficie espropriata pari a CHF 750.– al metro quadro.
B. Con decisione di tassazione sugli utili immobiliari di data 26 maggio 2015 relativa alla cessione in parola, l’RS 1 ha stabilito quale valore d’acquisto, in deduzione dall’indennità percepita, un prezzo di CHF 7'590.–, a fronte di un valore d’acquisto dichiarato dal contribuente di CHF 930'000.–. Di conseguenza, ha commisurato l’utile imponibile in CHF 9'510.– e l’imposta corrispondente in CHF 475.50.
C. Contro tale decisione il contribuente ha interposto reclamo il 13 giugno 2015, sostenendo di avere corrisposto all’acquisto un prezzo al metro quadro pari a CHF 925.– e non CHF 330.– al metro quadro come indicato nelle motivazioni della decisione di tassazione. A sostegno della sua tesi, ha prodotto copia dell’istanza di iscrizione della compravendita relativa alla particella in oggetto, dalla quale si evince che nel 1991 egli aveva acquistato sia l’allora particella __________ RFD __________, sia la particella __________ RFD __________ (nel 1997 riunita con la prima). La superficie complessiva delle due particelle ammontava nel 1991 a 1005 metri quadri, per i quali egli aveva pagato un prezzo complessivo, e non differenziato quo a singola particella o natura dei subalterni, di complessivi CHF 930'000.--.
D. L’Ufficio di tassazione ha respinto il reclamo con decisione del 25 giugno 2015, confermando interamente la propria decisione di tassazione, e rilevando che, in assenza nel rogito di indicazioni relative al prezzo al metro quadro, il valore d’acquisto doveva essere determinato in funzione dei valori di stima dei subalterni. Nella fattispecie il valore di stima del fondo corrispondeva, al 17 gennaio 2009, a complessivi CHF 290'600.–. Di questo importo, CHF 84'000.–, ovverosia il 30% del valore di stima complessivo, si riferivano alla superficie non edificata. Ne discendeva, a mente dell’Ufficio di tassazione, che al momento dell’acquisto nel 1991 delle due superficie poi confluite nella nuova particella __________, la componente del prezzo totale riferita a superficie non edificata corrispondeva al 30% del prezzo di acquisto, cioé a CHF 279'000.–, pari ad un prezzo al metro quadro per superficie non edificata di CHF 330.–.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava contro la predetta decisione dopo reclamo e ribadisce che il prezzo di acquisto fu definito nel complesso per tutta la superficie compravenduta. Il ricorrente produce copia del rogito d’acquisto e sostiene di avere sopportato ingenti costi di investimento legati al rinnovo dell’edificio, ancorché non fatti valere nella procedura di tassazione. Rileva che comunque i valori di stima utilizzati dall’Ufficio di tassazione non sarebbero corretti, e conclude chiedendo la riforma della decisione di tassazione in riconoscimento del valore d’acquisto da lui dichiarato pari a CHF 925.– al metro quadro.
F. Con osservazioni dell’8 luglio 2015 l’Ufficio circondariale di tassazione propone di respingere il gravame, confermando la validità del suo operato e ribadendo le motivazioni rese nella decisione impugnata. La Divisione delle Contribuzioni Ufficio Giuridico non formula osservazioni.
Diritto
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di un’imposta speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Nella fattispecie controverso è il valore di acquisto da imputare alla superficie espropriata, che ammonta a CHF 925.-- al metro quadro per il ricorrente ed invece a CHF 330.-- al metro quadro per l’Ufficio di tassazione.
L’insorgente sostiene che economicamente il prezzo di compravendita al momento dell’acquisto nel 1991 fu definito “in funzione” della superficie complessiva delle, allora, due particelle acquistate, e pertanto senza “nessuna differenziazione in funzione del tipo di terreno”. Per questa ragione sarebbe corretto dividere il prezzo di acquisto per la superfice totale acquistata.
2.2.
Per l’art. 130 LT il valore di acquisto è quello accertato dalla precedente tassazione o, in assenza di questa, il prezzo risultante dai pubblici registri. Diversamente dalle leggi di altri cantoni, la LT non fa riferimento al prezzo di acquisto iscritto a Registro fondiario, ma considera tale criterio semplicemente sussidiario, per il caso in cui, cioè, non vi sia un prezzo accertato mediante la precedente tassazione (CDT N. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 199).
Secondo l’art. 137 LT, se un immobile acquistato assieme ad altri per un valore globale è alienato separatamente, il valore di acquisto è ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili.
Il valore di acquisto complessivo deve pertanto essere ripartito proporzionalmente al valore commerciale dei singoli immobili o parti al momento dell’acquisto. A tal fine, non basta naturalmente suddividere l’intero valore di acquisto fra i singoli fondi, in base alla superficie di ciascuno di essi, poiché anche due fondi non edificati hanno difficilmente un valore identico. Bisogna invece ricercare un rapporto di valore oggettivo fra i diversi fondi (cfr. sentenza CDT n. 80.97.00020 del 25 marzo 1997, in RDAT II-1997 n. 11t, consid. 6.4., con riferimento a Soldini/Pedroli, op. cit., p. 305 s.).
2.3.
Nel rispetto dei principi appena enunciati, l’autorità di tassazione ha individuato un criterio oggettivo per stabilire il valore di acquisto della superficie espropriata. Per far questo, si è basata sul valore di stima ufficiale delle diverse componenti dell’immobile al momento della riunione dei mapp. n. __________ e __________, nel 1997. In quel momento, gli edifici avevano un valore complessivo di CHF 206'000.– mentre la superficie non edificata aveva un valore di CHF 84'600.–. La proporzione fra il valore di stima del terreno e quello delle costruzioni era pertanto la seguente: 30% terreno e 70% edifici. Applicando questa proporzione al prezzo di acquisto dei mapp. __________ e __________, pagato dal ricorrente nel 1991, il valore di acquisto della superficie non edificata ammonta a CHF 279'000.–, pari al 30% di CHF 930'000.–. Il valore metrico così ricavato (CHF 279'000 : 846 mq = CHF 330.– al mq) è stato poi riportato alla superficie espropriata (CHF 330.– x 23 mq = CHF 7’590.–).
Il criterio adottato dall’Ufficio di tassazione è molto semplice e si basa chiaramente sul presupposto che la proporzione fra il valore di stima delle diverse componenti dell’immobile al momento dell’acquisto dei fondi nel 1991 corrisponda alla proporzione fra il valore di acquisto delle stesse componenti al momento della riunione dei fondi nel 1997. Nonostante la evidente divergenza fra il prezzo di acquisto del 1991 (CHF 930'000.–) ed il valore di stima del 1997 (CHF 290'000.–), non vi sono elementi che inducano a ritenere che il presupposto su cui si è fondato l’Ufficio di tassazione sia in contrasto con la realtà. Del resto, se si tiene conto delle dimensioni della superficie espropriata, una certa semplificazione appare senz’altro giustificata. La modalità di calcolo del valore di acquisto scelta dall’autorità resistente conduce comunque certamente ad un esito più affidabile di quello proposto dal ricorrente, che ignora totalmente l’evidente circostanza che il valore metrico del terreno non edificato non può essere uguale a quello di un edificio.
2.4.
A fronte della motivazione della decisione impugnata, il ricorrente non si è d’altronde espresso sulle ragioni per le quali i 23 metri quadri concretamente espropriati avrebbero portato un valore aggiunto all’intera particella __________, tale da parificare, già al momento dell’acquisto delle due preesistenti particelle, il loro valore a quello delle parti di terreno costruite.
Per il rimanente, dal sol fatto – peraltro non certamente inusuale – che l’atto di compravendita indichi un prezzo complessivo per le due particelle, senza differenziare il prezzo a dipendenza del genere di subalterni, il ricorrente non può ricavare nulla a sostegno della sua tesi.
2.5.
Sugli ulteriori argomenti ricorsuali, il ricorrente stesso rileva di non avere fatto valere costi d’investimento per rapporto alla superficie ceduta. Per quanto invece attiene ai valori di stima indicati dal ricorrente, gli stessi si riferiscono al 3.9.2007, e non al 3.9.2009 come erroneamente indicato nel ricorso.
Visto l’esito del ricorso, tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 400.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 480.–
sono a carico del ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-;
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-.
Copia per conoscenza:
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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