AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2014.309
Data decisione, Autorità: 20.10.2015, CDT
Titolo: Deduzioni: periodicità, legame temporale fra conseguimento del reddito e spese relative, spese di manutenzione immobiliare, inquilino non ancora divenuto proprietario
Incarto n. 80.2015.77
Lugano 15 gennaio 2016
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi e Flavio Amadò, giudice supplente
segretario
Rocco Filippini, vicecancelliere
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 aprile 2015 contro la decisione del 26 marzo 2015 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. RI 1, nata il 9 febbraio 1934, domiciliata a Lugano, e la __________, nata il 28 dicembre 1962, domiciliata a Canobbio, hanno sottoscritto con pubblico istromento di data 20 dicembre 2011 un “atto di permuta e compravendita immobiliare” ai sensi del quale la madre ha ceduto alla figlia la propria quota di comproprietà A di 3/4 sulla particella __________ RFD __________, mentre la figlia ha ceduto alla madre la propria quota di comproprietà B di 1/4 sulla particella __________ RFD __________. Sulla scorta di una valutazione peritale dei fondi, le parti hanno contestualmente convenuto un pagamento a conguaglio a favore di RI 1 di CHF 195'000.--, soluto per compensazione con un credito di pressoché pari importo, vantato dalla figlia nei confronti della madre a dipendenza di un contratto di divisione ereditaria inerente a beni del fu __________, marito, rispettivamente padre delle contraenti. Essendo la madre a beneficio di una curatela di rappresentanza ed amministrazione, con la figlia __________ quale curatrice, l’atto in parola è stato sottoscritto da un curatore ad hoc ed autorizzato dall’Autorità di vigilanza sulle tutele.
B. Nella successiva dichiarazione d’imposta sugli utili immobiliari, RI 1 ha esposto per la quota ceduta un valore di alienazione pari a zero. L’RS 1, con decisione 24 gennaio 2013, ha ripreso invece quale valore d’alienazione l’importo di CHF 285'000.--, valore del fondo ceduto indicato nel rogito e basato su valutazione peritale, considerando la permuta ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari come una doppia compravendita imponibile ex art. 124 LT.
C. Contro tale decisione, RI 1, rappresentata dalla curatrice e figlia __________, ha interposto reclamo il 29 gennaio 2013, sostenendo che l’operazione in parola non era una permuta e compravendita, bensì una divisione ereditaria relativa alla CE fu __________. Il rogito sarebbe stato redatto quale permuta per rendere chiara alle Autorità tutorie la transazione, basata su di un meccanismo di compensazione, ferma restando – sempre a mente della reclamante – la sua neutralità fiscale ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari (cfr. reclamo 29 gennaio 2013, punti 1, 5, 6, 9 e 10).
D. L’Ufficio di tassazione ha respinto tali argomenti con decisione su reclamo 26 marzo 2015, confermando interamente la propria decisione di tassazione. Nelle motivazioni ha rilevato che madre e figlia erano divenute comproprietarie dei fondi in oggetto in data 21 gennaio 2003 a seguito di trapasso di proprietà per successione in base ad un atto di divisione ereditaria. L’Ufficio di tassazione, sottolineato che la tassazione era stata conseguentemente differita ex art. 125 LT, ha considerato pacifico, stanti i rapporti di proprietà esistenti alla data del rogito, nonché il contenuto del rogito medesimo, l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava contro la predetta decisione dopo reclamo e ripropone gli identici argomenti già addotti con reclamo.
F. Con osservazioni del 7 maggio 2015 l’Ufficio circondariale di tassazione propone di respingere il gravame, confermando la validità del suo operato e ribadendo le motivazioni rese nella decisione impugnata. La Divisione delle Contribuzioni Ufficio Giuridico non formula osservazioni.
Diritto
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di un’imposta speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
Nella fattispecie la ricorrente ritiene che i negozi giuridici sottoscritti con la figlia, rogati per atto pubblico nel 2011 ed approvati dalle autorità tutorie, costituiscano una divisione ereditaria non soggetta all’imposta sugli utili immobiliari.
Tale censura va quindi analizzata dapprima per rapporto ai fatti, così come devono essere accertati nel caso in esame. In seguito verranno analizzate le relative conseguenze giuridiche.
2.2.
2.2.1.
Dal profilo fattuale si rileva che al momento dell’atto pubblico del 20 dicembre 2011, madre e figlia non detenevano in comunione ereditaria i fondi oggetto dell’atto. La particella __________ RFD __________ era suddivisa in due quote di comproprietà, A e B, rispettivamente, di tre quarti quella della ricorrente e di un quarto quella della figlia. La particella __________ RFD __________ era pure suddivisa in due quote di comproprietà, A e B, rispettivamente di tre quarti quella della ricorrente e di un quarto quella della figlia.
La permuta e compravendita avente chiaramente per oggetto tali fondi, con pagamento a conguaglio soluto per compensazione nelle modalità stabilite nel rogito, è stata iscritta a registro fondiario il 20 gennaio 2012. Il tutto previa ulteriore approvazione delle autorità tutorie.
2.2.2.
Ciò premesso, ai sensi dell’art. 9 CC vige una presunzione legale quo alla veridicità dei fatti attestati dagli atti pubblici previsti dal diritto federale. Tale regola opera esclusivamente nel diritto privato (Göksu, in: Breitschmid/Rumo-Jungo [a cura di]: Handkommentar zum Schweizerischen Privatrecht, 2a ed., Zurigo 2012, n. 1 ad art 9 CC, p. 57, e n. 18 ad art. 8 CC, p. 55). Tuttavia essa può acquisire analogo significato anche al di fuori del diritto privato nell’ambito dell’applicazione di norme di diritto pubblico, ove giustificato dalle circostanze (Wolf, in: Berner Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Berna 2012, Band I, n. 12 ad art. 9 CC, p. 1268 s. e nota 24 a piè di pagina; Lardelli, in: Basler Kommentar Zivilgesetzbuch I, Basilea 2014, n. 5 ad art. 9 CC, p. 143; Mooser in: Commentaire Romand, Code Civil I, Basilea 2010, n. 4 ad art. 9 CC e nota a pié di pagina 7, p. 138). Per rapporto ad imposte sugli utili immobiliari, in determinati casi, è stata ritenuta determinante la forza probatoria dell’atto pubblico (sentenza CDT n. 80.2014.327 del 22 gennaio 2015, consid. 2.3; sentenza TF 2C_817/2014 del 25 agosto 2015, consid. 3.2.4).
2.2.3.
Analogamente, appare nella fattispecie giustificato ritenere comprovati i fatti indicati nell’atto pubblico di “permuta e compravendita immobiliare” del 20 dicembre 2011, approvato dalle Autorità tutorie ed iscritto a Registro Fondiario. A maggior ragione se si considera che lo scritto 23 aprile 2015 dell’avv. __________, prodotto dalla ricorrente in sede di ricorso, ulteriormente conferma i fatti cosi come descritti nell’atto pubblico.
2.3.
2.3.1.
Alla luce di quanto precede resta ora da valutare, per rapporto ai fatti accertati, se risulta corretta l’impostazione data dall’autorità di tassazione, che ha considerato l’operazione immobiliare in discussione come una permuta imponibile.
2.3.2.
Secondo l'art. 124 cpv. 2 lett. b LT sono, in particolare, imponibili le permute. Infatti, la sola differenza fra la vendita e la permuta è rappresentata dal fatto che, in quest'ultimo caso, il prezzo non viene pagato in denaro ma del tutto o in parte con un altro fondo in natura; in tal modo, entrambe le parti sono nel contempo venditore e compratore (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 82).
Non è per contro applicabile l’art. 125 lett. c LT, secondo cui l’imposizione degli utili immobiliari è differita, fra l’altro, in caso di scioglimento delle comunioni ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro.
Deve dunque essere sottolineato il fatto che la fattispecie di differimento dell'imposizione rappresenta un'eccezione al principio dell'imponibilità dello scioglimento delle proprietà collettive, affermato all'art. 124 LT. Vi sono cioè due importanti limiti al predetto principio: in primo luogo, vi è differimento ogniqualvolta la proprietà collettiva che viene sciolta si presenti sotto forma di comunione ereditaria, a prescindere dal fatto che vi sia una semplice divisione in natura oppure il versamento di un conguaglio; in secondo luogo, anche l'imposizione dello scioglimento di tutte le altre forme di proprietà collettiva è differito nel caso in cui vi sia una semplice “Realteilung”, senza cioè che vi sia il trasferimento di una parte eccedente la quota di un contraente, con conseguente versamento di un conguaglio in denaro o in altra forma (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 86).
2.3.3.
Su tale base, questa Camera ha già avuto occasione di stabilire che se, come nella fattispecie, due persone sono comproprietarie di due distinti fondi, e stipulano un contratto mediante il quale permutano le quote di comproprietà in modo tale da diventare proprietarie esclusive ognuna di un immobile, la transazione deve essere imposta come una permuta, cioè come una doppia compravendita avente per oggetto le due quote di comproprietà dei fondi oggetto di permuta. Non può per contro essere invocato il differimento dell'imposizione dell'utile immobiliare, previsto dall'art. 125 lett. c LT, per il fatto che esso si riferisce esclusivamente agli scioglimenti di proprietà collettive che avvengono in natura, cioè in forma di divisione di un unico immobile fra i comproprietari (RDAT II-2000 n. 11t; RtiD I-2009 n. 11t; decisione CDT n. 80.2013.121 del 1° ottobre 2013, consid. 3.2; decisione CDT n. 80.2007.103 dell’8 settembre 2008, consid. 2.2).
2.4.
Discende da quanto precede che l’Ufficio di tassazione ha applicato in modo ineccepibile i succitati criteri sanciti da legge e giurisprudenza ai fatti accertati, assoggettando la permuta e compravendita all’imposta sugli utili immobiliari.
Contrariamente alla tesi ricorsuale, nella fattispecie non è stata sciolta alcuna comunione ereditaria. La stessa era già stata sciolta nel 2003, prima delle cessioni sottoscritte nel 2011, essendo assodato che madre e figlia erano già comproprietarie dei due fondi al momento della sottoscrizione dell’atto notarile di “permuta e compravendita immobiliare”, approvato dalle autorità tutorie e regolarmente iscritto a Registro fondiario.
A tale riguardo si rammenta che il differimento dell’imposizione di proprietà collettive altre rispetto a comunione ereditarie, è possibile solo in caso di divisioni in natura prive di conguagli in denaro od in altra forma (Realteilung, cfr. art. 125 lit. c LT). Nella fattispecie non è avvenuta una divisione in natura, ma sono state invece espressamente pattuite compensazioni per la cessione della quota di comproprietà della particella __________, segnatamente una quota di comproprietà in un ulteriore fondo, ovvero sia la particella __________, ed un conguaglio in denaro.
Conseguentemente, non essendo qui stata realizzata una divisione in natura della particella __________, ne discende che non opera il differimento dell’imposizione ex art. 125 lit. c LT per rapporto alla cessione della quota di comproprietà di tale particella, con conseguente imposizione della sua cessione, da considerarsi permuta ex art. 124 lit. b LT.
2.5.
Altrettanto ineccepibile risulta l’accertamento del valore di alienazione, quantificato in CHF 285'000.– sulla scorta della valutazione indicata nell’atto pubblico, a sua volta facente riferimento ad una perizia privata della ditta __________ di __________. La ricorrente ha infatti percepito, a fronte della cessione della quota di comproprietà A sulla particella __________ del valore di CHF 285'000.–, la quota di comproprietà B sulla particella __________ dal valore di CHF 125'000.– oltre ad un conguaglio (soluto per compensazione) di CHF 195'000.--, per un totale quindi di CHF 320'000.--. Deducendo da tale importo il corrispettivo per la rinuncia ai propri diritti di usufrutto sulle due particelle, quantificato in CHF 35'000.– (rogito 20 dicembre 2011, punto 3, pag. 4), corrispettivo non soggetto ad imposta sugli utili immobiliari (Seiler, Grundstückgewinnsteuerrechtliche Folgen der Schenkung mit Nutzniessungsvorbehalt, in: ASA 80, p. 637 s, e giurisprudenza citata, cfr. nota 19), risulta corretto il valore di alienazione di CHF 285'000.-- considerato dall’Ufficio di tassazione per rapporto al fondo ceduto.
Visto l’esito del ricorso, tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 880.–
sono a carico della ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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