AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2015.86
Data decisione, Autorità: 03.06.2016, IICCA
Titolo: Locazione - migliorie e modificazioni della cosa
Incarto n. 12.2015.86
Lugano 3 giugno 2016/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nelle seguenti cause della Pretura della giurisdizione di Mendrisio-Sud
Inc. DI. 2010.82, promossa con istanza 2 aprile 2010 da
AO 1 rappr. dallo studio legale RA 2
contro
rappr. dall'avv. AP 1 denunciata in lite: LI 1
Inc. DI. 2010.93, promossa con istanza 9 aprile 2010 da
cui è subentrato l'avv. AP 1 rappr. dall'avv. RA 1
contro
AO 1, rappr. dallo studio legale RA 2,
denunciata in lite: LI 1,
Inc. DI. 2010.128, promossa con istanza 20 maggio 2010 da
cui è subentrato l'avv. AP 1 rappr. dall'avv. RA 1
contro
AO 1, rappr. dallo studio legale RA 2,
denunciata in lite: LI 1,
che il Pretore, con sentenza unica del 30 marzo 2015, ha deciso nel modo seguente:
"I. Inc. DI.2010.82:
L'istanza 2 aprile 2010 di AO 1 è accolta.
1.1. Sono accertati il diritto di pegno ex art. 268 CO, nonché il credito a dipendenza delle pigioni 2009 di AO 1 nei confronti di U__________ SA. Il credito menzionato è accertato nella misura di fr. 39'714.- oltre interessi al 5% a partire dal 1. ottobre 2009 e fr. 313.95 a titolo di interessi maturati tra il 1. gennaio 2009 e il 30 settembre 2009.
1.2. Di conseguenza U__________ SA è condannata a pagare a AO 1 fr. 39'714.- oltre interessi al 5% a partire dal 1. ottobre 2009 e fr. 313.95 a titolo di interessi maturati tra il 1. gennaio 2009 ed il 30 settembre.
1.3. È rigettata in via definitiva l'opposizione di U__________ SA al PE n. __________ spiccato il 13 novembre 2009 dall'UEF di Mendrisio su richiesta di AO 1 per gli importi di fr. 39'714.- oltre interessi al 5% dal 2 ottobre 2009, fr. 17.45, fr. 34.90 e fr. 261.60.
…(omissis) …
II. Inc. DI.2010.93:
La presente procedura è tolta e stralciata dai ruoli.
La tassa di giustizia, in fr. 1'000.-, e le spese sono poste a carico dell'avv. AP 1, , il quale rifonderà a AO 1 fr. 2'000.- a titolo di ripetibili.
…(omissis) …
III. Inc. DI.2010.128:
L'istanza 20 maggio 2010 di U__________ SA (ora Massa fallimentare U__________ SA), a cui è subentrato il cessionario ex art. 260 LEF avv. AP 1, è respinta.
La tassa di giustizia, in fr. 4'000.-, e le spese sono poste a carico dell'avv. AP 1, Lugano, il quale rifonderà a AO 1 fr. 6'000.- a titolo di ripetibili.
…(omissis) …"
appellante la Massa fallimentare U__________ SA in liquidazione, cui è subentrato l'
avv. AP 1, con atto di appello 12 maggio 2015, con cui chiede:
"I. L'appello è accolto.
Di conseguenza la sentenza del 30 marzo 2015 del Pretore della Giurisdizione di Mendrisio-Sud è
annullata e così riformata:
A. Inc. DI.2010.82
L'istanza del 2 aprile 2010 di AO 1 è respinta.
Con protesta di spese, tasse e ripetibili.
B. Inc. DI.2010.93
L'istanza del 9 aprile 2010 della Massa fallimentare U__________ SA in liquidazione a cui è subentrato AP 1 è accolta e quindi accertata l'inesistenza del credito di AO 1 di complessivi fr. 35'752.- oltre interessi e spese.
Con protesta di spese, tasse e ripetibili.
C. Inc. DI.2010.128
è accolta.
§ Di conseguenza:
1.1. È accertato il credito della Massa fallimentare U__________ SA in liquidazione nei confronti di AO 1
per un importo di fr. 139'000.- oltre interessi a far tempo dal 1° gennaio 2010.
1.2. AO 1 è condannata al pagamento ad U__________ SA dell'importo di fr. 139'000.-
oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2010 dedotti fr. 38'382.- oltre interessi al 5% dal 1° luglio 2009 e dedotti fr. 38'382.- oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2010.
II. Tasse, spese e ripetibili di appello seguono la soccombenza."
mentre la AO 1, con risposta 2 luglio 2015, postula la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto: A.
a. Il 23 ottobre 2004 la AO 1, in veste di locatrice, rappresentata da P__________ SA, e U__________ SA, in veste di conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto una superficie commerciale di 450 mq a scopo di ufficio, ubicata al secondo piano di uno stabile in __________ a __________ (doc. D nell'inc. DI.2010.82). La pigione è stata pattuita in fr. 56'250.- per anno, l'acconto delle spese accessorie in fr. 11'250.- per anno, per complessivi fr. 67'500.-, pagabili in rate anticipate trimestrali di fr. 16'875.- cadauna. Il contratto aveva inizio il 15 dicembre 2004 ed aveva una durata sino al 31 dicembre 2009, con possibilità per il conduttore di ottenerne il rinnovo, alle stesse condizioni per altri 5 anni. Esso prevedeva l'indicizzazione della pigione al 1° gennaio di ogni anno secondo una specifica formula. Dal 1° gennaio 2009 la pigione - comprensiva dell'acconto delle spese accessorie - corrispondeva a fr. 6'097.- mensili, pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 18'291.- cadauna (doc. G nell'inc. DI.2010.82).
Il 15 dicembre 2004 le parti hanno concluso anche un contratto di locazione di quattro parcheggi interni, per la stessa durata, la cui pigione annua complessiva ammontava a fr. 7'200.-, pagabili pure in rate trimestrali anticipate di fr. 1'800.- cadauna (doc. H nell'inc. DI.2010.82).
b. Il 22 settembre 2008 U__________ SA ha comunicato a AO 1, per il tramite di P__________ SA, che non intendeva prolungare la locazione oltre la data di scadenza fissata nel contratto, 31 dicembre 2009. Ha in pari tempo chiesto se fosse possibile anticipare tale termine al 31 dicembre 2008 o ad altra data così come di discutere l'ammontare dei lavori di miglioria effettuati presso l'ente locato (doc. I nell'inc. DI.2010.82).
Con lettera 2 ottobre 2008 P__________ SA ha risposto alla conduttrice che una riconsegna anticipata dell'oggetto entrava in linea di conto solo se essa proponeva un nuovo locatario alle condizioni dell'art. 264 CO. Per quanto concerneva i lavori di miglioria, dopo aver richiamato le condizioni del patto 8.3. del contratto, la P__________ SA ha rinviato il riconoscimento di un eventuale indennizzo a fine locazione (doc. J nell'inc. DI.2010.82).
B. In assenza del pagamento della pigione a partire dal 1° gennaio 2009, AO 1 ha esercitato il diritto di ritenzione giusta gli art. 268 segg. CO e 283 LEF (doc. B nell'inc. DI.2010.93) ed ha in seguito escusso U__________ SA, mediante precetto esecutivo n. 713376 del 12 maggio 2009 dell'Ufficio esecuzioni e fallimenti di Mendrisio, per il pagamento di fr. 38'382.- oltre interessi al 7% dal 1° gennaio 2009, equivalente alle pigioni dovute, a tenore dei due contratti di locazione (per quanto concerneva quello dei parcheggi, limitatamente a due posteggi), per il primo semestre 2009 (doc. K nell'inc. DI.2010.82). L'opposizione interposta dalla conduttrice è stata parzialmente rigettata in via provvisoria limitatamente all'importo di fr. 35'752.- oltre interessi al 5% su fr. 17'775.- dal 1° gennaio 2009 e su fr. 17'775.- dal 1° aprile 2009 con sentenza 8 ottobre 2009 del Pretore, confermata in appello (inc. richiamato EF.2009.245). Il rigetto non è invece stato concesso per l'indicizzazione del canone, in quanto non dimostrata.
C.
a. Mediante precetto esecutivo n. 725615 dell'Ufficio esecuzioni e fallimenti di Mendrisio (doc. B nell'inc. DI.2010.82) il 13 novembre 2009 la AO 1 ha indi escusso U__________ SA per il pagamento delle pigioni del secondo semestre 2009 (per quanto concerneva il contratto di locazione dei parcheggi, sempre per due posteggi) e l'adeguamento del canone di locazione riferito al primo semestre, che non le era stato riconosciuto nella procedura di rigetto provvisorio dell'opposizione al primo precetto esecutivo. In totale fr. 41'214.- più interessi al 5% dal 2 ottobre 2009, oltre a fr. 313.95 per interessi maturati tra il 1° gennaio 2009 ed il 1° ottobre 2009. Anche a tale precetto la debitrice ha sollevato opposizione.
b. Dopo aver esperito infruttuosamente un tentativo di conciliazione (doc. E nell'inc. DI.2010.82; incarto 60/10 richiamato dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso), con istanza 2 aprile 2010 AO 1 ha chiesto al Pretore di accertare il diritto di pegno ex art. 268 CO nonché un credito di fr. 39'714.- nei confronti di U__________ SA, composto dalle pigioni del secondo semestre 2009 e dall'adeguamento del canone di locazione non riconosciuto per il primo semestre; a differenza del precetto esecutivo n. 725615, il credito vantato per la pigione dei posteggi era limitato a fr. 300.- (anziché fr. 1'800.-), ritenuto che i due parcheggi rimanenti erano stati disdetti per mora per la fine di luglio (doc. N nell'inc. DI.2010.82). L'istante ha quindi sollecitato la condanna della conduttrice a pagarle fr. 39'714.- oltre interessi al 5% dal 1° ottobre 2009 e fr. 313.95 a titolo di interessi maturati tra il 1° gennaio 2009 ed il 30 settembre 2009. Ha pure chiesto il rigetto in via definitiva dell'opposizione al precetto esecutivo succitato per gli importi suddetti. In questa causa, che è stata rubricata quale inc. DI.2010.82, l'istante ha anche annunciato di aver venduto l'immobile concesso in uso a U__________ SA con rogito il 16 settembre 2009 (doc. O nell'inc. DI.2010.82), ma che - secondo gli accordi intervenuti in quella sede (cfr. patto 11 del rogito) - l'acquirente, dalla stessa risarcita delle pigioni dovute da U__________ SA nel periodo intercorrente tra il 16 settembre 2009 ed il 31 dicembre 2009, le aveva ceduto tutte le pretese concernenti il canone di locazione dovuto dalla conduttrice che le spettavano in veste di subentrante a tenore dell'art. 261 CO.
D. Da parte sua, dopo aver introdotto una procedura irricevibile (inc. richiamato dalla Pretura di Mendrisio-sud OA.2009.95) ed avere in seguito battuto preventivamente la via della conciliazione (doc. G ed H inc. DI.2010.93), il 9 aprile 2010 U__________ SA ha domandato al Pretore di accertare l'inesistenza del credito di fr. 35'752.-, oltre interessi e spese, concernente le pigioni del primo semestre 2009, che era stato riconosciuto a favore di AO 1 nella (prima) procedura esecutiva. L'istante ha sostenuto, in primo luogo e per quanto qui possa ancora interessare, di aver eseguito interventi negli spazi locati, che avevano procurato agli stessi un plusvalore equivalente almeno al credito posto in esecuzione dalla locatrice. Questa istanza è stata classificata quale inc. DI.2010.93.
E. Dopo aver tentato un'ulteriore conciliazione (doc. C e D nell'inc. DI.2010.128), mediante istanza 20 maggio 2010 presso la Pretura U__________ SA ha chiesto l'accertamento di un credito di fr. 174'000.- verso la AO 1 e, di conseguenza, la condanna di quest'ultima a versarle fr. 94'000.- oltre interessi al 5% dal 15 gennaio 2010. Essa ha ribadito di aver effettuato, a proprie spese, modifiche e migliorie degli spazi locati, che avevano procurato loro un plusvalore duraturo e rimarchevole stimato in fr. 174'244.55, arrotondati in fr. 174'000.-. Dedotto il credito della locatrice relativo alle pigioni, stimato in fr. 80'000.- ed estinto per compensazione, il credito complessivo vantato nei confronti della locatrice si attestava a fr. 94'000.-. Questa istanza è stata rubricata nell'inc. DI.2010.128.
F. Tutte le cause sono state denunciate alla P__________ SA, che è rimasta silente.
G. Il 30 giugno 2011 il Pretore del Distretto di Lugano ha decretato il fallimento di U__________ SA. Dopo un periodo di sospensione, le cause sono indi state riattivate e congiunte; nelle cause inc. DI.2010.93 e DI.2010.128 alla Massa fallimentare U__________ SA è subentrato l'avv. AP 1 in veste di cessionario delle pretese della massa ex art. 260 LEF (cfr. cessione 13 novembre 2012 dell'amministrazione del fallimento __________ SA, allegata allo scritto 23 novembre 2012 del predetto legale alla Pretura negli inc. DI. 2010.93/128).
H. Al termine dell'istruttoria, con conclusioni 2 febbraio 2015 AO 1 ha domandato di accogliere la propria istanza (inc. DI.2010.82) e di respingere quelle di controparte; in via subordinata di accogliere parzialmente l'istanza 20 maggio 2010 (inc. DI.2010.128). La Massa fallimentare __________ SA in liquidazione rispettivamente l'avv. AP 1 hanno ribadito le domande di cui all'inc. DI.2010.128, precisando, sulla scorta della perizia giudiziaria, la richiesta di accertamento del credito verso la AO 1 in fr. 140'500.- e la condanna di quest'ultima al versamento di tale importo, dedotti fr. 38'382.- oltre interessi per ciascun semestre di locazione dell'anno 2009, in totale dunque fr. 76'764.-.
I. Con un'unica sentenza del 30 marzo 2015 il Pretore ha evaso tutte le procedure.
Per quanto riguardava la causa promossa mediante istanza 2 aprile 2010 da AO 1, andata a formare l'inc. DI.2010.82, il primo giudice ha rilevato che l'amministrazione del fallimento di U__________ SA, al pari dei suoi creditori, avevano optato per la non continuazione della stessa (cfr. lettera 9 ottobre 2012 della citata amministrazione ai creditori, allegata alla lettera dello studio legale RA 2 alla Pretura nell'inc. DI.2010.82), per cui il relativo credito, al pari del pegno, doveva essere considerato siccome riconosciuto (art. 63 cpv. 2 RUF). Per questo motivo egli ha accolto integralmente l'istanza in parola. Tanto più che la controparte non aveva presentato conclusioni in relazione a questa procedura e nemmeno aveva contestato nel merito la pretesa della locatrice.
Per quanto interessava invece l'istanza 9 aprile 2010, presentata da U__________ SA, di disconoscimento del suo debito di fr. 35'752.-, oltre interessi e spese, concernente le pigioni del primo semestre 2009, che era stato riconosciuto a favore di AO 1 in procedura esecutiva, il primo giudice ha ritenuto che né la Massa fallimentare dell'istante né l'avv. AP 1 avevano inteso continuare tale causa, formante l'inc. DI.2010.93. Quest'ultimo, in particolare, in quanto creditore cessionario delle pretese della massa, non aveva presentato delle conclusioni in merito alla stessa, dopo aver sostenuto che fosse diventata priva di oggetto; del resto, nemmeno le pretese della locatrice erano più contestate. Per questo motivo il Pretore ha stralciato dai ruoli la causa.
Il Pretore ha, infine, respinto l'istanza 20 maggio 2010 con cui U__________ SA, cui era subentrato l'avv. AP 1, chiedeva il riconoscimento di un'indennità per l'aumento di valore dell'ente locato a seguito dei lavori di miglioria e di modifica dalla stessa eseguiti, rubricata nell'inc. DI.2010.128.
Egli ha anzitutto ritenuto che una parte dei lavori eseguiti dalla conduttrice fosse stata autorizzata a tenore dell'art. 260a cpv. 1 CO e che il cpv. 3 della stessa disposizione, che istituisce il diritto a ricevere la controversa indennità, ritornasse applicabile, quantomeno per analogia, anche al contratto di locazione in oggetto, ove i locali erano stati consegnati allo stato grezzo, giacché il contratto prevedeva, al patto 8.3, un tale indennizzo. L'aumento di valore procurato dai lavori, al netto della vetustà, è indi stato fissato in fr. 86'421.60. Gli investimenti eseguiti dalla conduttrice per completare i locali erano tuttavia ampiamente bilanciati dal risparmio di pigione di cui la stessa aveva potuto beneficiare rispetto ad altri inquilini, per cui non poteva essere riconosciuta alcuna indennità in suo favore.
Il primo giudice non ha prelevato una tassa di giudizio nell'inc. DI.2010.82, condannando tuttavia la società fallita a rifondere alla controparte delle ripetibili. Nelle altre due procedure la tassa di giudizio è stata posta a carico del subentrante avv. AP 1, che è pure stato tenuto a corrispondere delle ripetibili a AO 1.
L. Con atto di appello 12 maggio 2015 l'avv. AP 1 impugna il giudizio pretorile.
L'appellante critica il Pretore sia per aver limitato la cerchia dei lavori cui la locatrice avrebbe acconsentito, sia per essersi distanziato dalla perizia nel calcolo della deduzione per vetustà. Censura poi l'apprezzamento secondo equità svolto dal primo giudice, che lo ha condotto a negargli ogni indennizzo.
Il ricorrente chiede, di conseguenza, la riforma del giudizio impugnato, nel senso di accogliere la domanda della Massa fallimentare U__________ SA, cui egli è succeduto, di accertamento del credito verso la AO 1 in fr. 139'000.- e di condannare quest'ultima al versamento in suo favore di tale importo, dedotti fr. 38'382.- oltre interessi per ciascun semestre di locazione dell'anno 2009. Oltre a questa richiesta, riferita alla causa inc. DI.2010.128, l'appellante formula anche delle domande quo agli incarti DI.2010.82 e DI.2010.93, riprodotte in dettaglio in esordio di questa sentenza.
M. Con risposta 2 luglio 2015 la AO 1 postula la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili, condividendo le conclusioni del Pretore e proponendo degli argomenti propri, talora divergenti dalle motivazioni del giudizio inferiore, di cui si dirà, per quanto necessario, in diritto.
Considerato
in diritto: 1. L'appellante ha presentato delle domande relativamente ai tre incarti su cui il Pretore è stato chiamato a decidere, ma ha concentrato la propria argomentazione unicamente sull'azione creditoria volta al riconoscimento, in suo favore, di un'indennità per l'aumento di valore procurato alla cosa locata, negata dal primo giudice, formante l'inc. DI.2010.128. Egli non ha invece mosso alcuna critica quo ai motivi che hanno condotto il Pretore ad accogliere l'azione di accertamento del credito e del pegno promossa da AO 1 (inc. DI.2010.82) ed a stralciare dai ruoli quella di disconoscimento di debito presentata da U__________ SA (inc. DI.2010.93). Per quanto attiene a queste due cause, l'appello si rivela irricevibile per difetto di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Per dette procedure l'appellante non aveva del resto nemmeno presentato delle conclusioni in prima sede ed anzi precedentemente sollecitato lo stralcio dell'inc. DI.2010.93. Va, del resto, rilevato che l'appellante riconosce il fondamento delle pretese di controparte concernenti le pigioni dell'anno 2009, oggetto delle due citate azioni, deducendole dal credito vantato nella causa DI.2010.128, che sola va esaminata nel merito.
2.1. Giusta l'art. 260a CO, il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore (cpv. 1). Il locatore, se ha consentito, può esigere il ripristino dello stato anteriore soltanto se pattuito per iscritto (cpv. 2). Se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modificazione consentita dal locatore, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore; sono salve le stipulazioni scritte prevedenti indennità più elevate (cpv. 3).
2.2. Il contratto in oggetto (doc. D nell'inc. DI.2010.82) si esprime in termini simili a quelli della legge. Il patto 8 (intitolato "Miglioramenti e modifiche all'oggetto della locazione") prevede che per eventuali modifiche costruttive o d'altra natura nonché per i miglioramenti di qualsiasi genere all'oggetto della locazione il conduttore deve avere l'autorizzazione scritta del locatore (patto 8.1.). Soltanto se, alla fine del periodo di locazione, l'oggetto locato ha acquisito un plusvalore duraturo e rimarchevole grazie alle modifiche o ai rinnovi apportati dal conduttore, questi ha il diritto di richiedere un adeguato indennizzo, fermo restando che il locatore abbia dato la sua autorizzazione e abbia rinunciato al ripristino (patto 8.3). Rinuncia che la locatrice ha confermato al patto 20 (intitolato "Disposizioni speciali") del contratto.
2.3. In concreto, le parti avevano concordato che gli spazi commerciali fossero concessi in locazione allo stato grezzo (Rohmiete; locaux nus), trattandosi di un “open space”. I lavori di finitura degli stessi spettavano pertanto alla conduttrice. Verificandosi tale ipotesi, in principio l'inquilino non ha diritto ad un indennizzo al termine della locazione perché, di regola, il suo investimento è già stato preso in considerazione nella fissazione della pigione. Se tuttavia ciò non fosse il caso, il conduttore mantiene il diritto a chiedere un'indennità a tenore dell'art. 260a CO, applicabile per analogia anche nell'ambito di siffatti contratti quantomeno se - come nel caso di specie (cfr. supra, consid. 2.2.) - essi prevedono un tale risarcimento (cfr. David Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 832, n. 4.3 con rinvii; SVIT-Kommentar, 3.a edizione, ad art. 260-260a n. 57 con rinvii; Peter Higi, ZK, ad art. 260a n. 4).
3.1. Il Pretore ha, anzitutto, ritenuto che solo una parte degli interventi eseguiti dalla conduttrice fosse stata autorizzata a tenore del patto 8.1 del contratto e dell'art. 260a cpv. 1 CO. Si trattava di quelli concernenti l'allestimento iniziale degli spazi, terminato nel febbraio del 2005, e che erano contemplati nella lettera/accordo 2 novembre 2004 tra P__________ SA, amministratrice dell'immobile, e U__________ SA (doc. G nell'inc. DI.2010.128 = doc. P nell'inc. DI.2010.93).
3.2. L'appellante contesta questa deduzione, asserendo che "l'istruttoria ha poi dimostrato che il costante flusso di informazioni e sopralluoghi avvenuti tra le parti ha esteso l'accordo anche su altre opere non precisate inizialmente nel documento G" (cfr. appello, pag. 6).
Ora, tuttavia, il ricorrente non spiega quali siano gli atti dell'istruttoria che dimostrano la sua tesi, ma nemmeno quali siano le "altre opere" dalla stessa eseguite che devono essere ritenute coperte da autorizzazione, a dispetto della puntuale lista di fatture elencate al consid. 2.3 del giudizio impugnato e che, a parere del primo giudice, non potevano entrare in linea di conto. La censura, affatto generica, si appalesa irricevibile per difetto di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).
A nulla giova all'appellante - ed anzi parrebbe controproducente alla sua causa - di richiamarsi, in più, "anche" alla testimonianza di T__________ R__________, già dipendente della U__________ SA, "la quale ha dichiarato che la consegna dei locali è avvenuta a fine dei lavori (marzo 2005) con un sopralluogo in cui erano presenti anche i rappresentanti di P__________ SA che hanno constato tutti i lavori finiti dagli artigiani che loro stessi avevano indicato" (cfr. appello, ibidem). In effetti, il Pretore ha riconosciuto come approvati dalla locatrice proprio i lavori eseguiti sino a quella data (cfr. giudizio impugnato, consid. 2.3, pag. 8 in fine).
4.1. Il primo giudice ha, in seguito, determinato l'aumento di valore al 1° gennaio 2010 procurato alla cosa locata dagli interventi eseguiti dalla conduttrice, che esso ha fissato in fr. 86'421.60.
4.2. L'appellante rimprovera al Pretore di essersi scostato immotivatamente dalle risultanze istruttorie e dalla perizia, per cui il plusvalore generato dagli interventi ammonta a fr. 139'000.-, tale l'importo dallo stesso reclamato. Anche questa contestazione, parimenti di indole generica, non può essere ascoltata, in quanto ricevibile, poiché il primo giudice ha spiegato in modo del tutto chiaro e comprensibile perché ha ritenuto di distanziarsi dall'opinione del perito.
Intanto va detto che il plusvalore accertato dal giudice di prime cure era composto esclusivamente dalla somma delle fatture dei lavori che erano stati autorizzati, che procuravano effettivamente un valore aggiunto all'ente locato e che ritornassero utili per il locatore. Tali costi concernevano una parte delle opere da gessatore, per fr. 64'749.81, di quelle da pittore, per fr. 2'367.- , e da elettricista, per fr. 34'233.70: in totale fr. 101'350.51 (cfr. consid. 4.1-4.3 della sentenza impugnata). L'appellante non può quindi richiamarsi all'importo di fr. 149'045.17 determinato dal perito, il quale aveva considerato anche le fatture per le opere che non erano state ritenute autorizzate dalla locatrice (cfr. perizia, pag. 3 seg.; supra consid. 3).
Dal valore suddetto, il Pretore ha indi dedotto la vetustà, che ha calcolato, come il perito, secondo la formula di Ross. A seguito dello scorporo delle fatture che non potevano essere considerate (cfr. supra), il giudice ha dovuto ricalcolare il valore medio di durata dei vari interventi, limitandolo a quello dei lavori ammessi. D'altro canto, il giudice - sulla scorta dell'istruttoria - ha rettamente determinato l'età delle opere realizzate in 5 anni, anziché in 4, come ritenuto dall'esperto (cfr. sentenza, consid. 4.4; perizia, pag. 3; complemento, pagg. 1-5). La percentuale di vetustà è pertanto risultata essere del 14.73%, anziché del 7%, pertanto il plusvalore determinante si attestava, al 1° gennaio 2010, a fr. 86'421.60.
5.1. Il Pretore si è quindi chinato sul riconoscimento dell'indennità prevista al patto 8.3 del contratto ed all'art. 260a CO a favore di U__________ SA, cui è succeduto in causa l'appellante. Al riguardo egli ha premesso che questo risarcimento non deve necessariamente corrispondere al plusvalore conseguente ai lavori eseguiti dalla stessa. Il giudice - viene precisato nella sentenza con riferimenti alla dottrina - deve infatti tener conto di diversi fattori, tra cui la pigione pagata dal conduttore, la pigione supplementare che il conduttore avrebbe dovuto corrispondere ove i lavori fossero stati pagati dal locatore, le spese connesse ai lavori eseguiti sopportate dal conduttore e che non rientrano nel concetto di plusvalore (spese di architetto, autorizzazioni ecc.) ed i vantaggi particolari di cui beneficia il conduttore (recte: il locatore) a seguito di tali lavori. In altri termini il giudice deve apprezzare secondo equità (art. 4 CC) quale sia l'indennità adeguata che dev'essere riconosciuta al conduttore (cfr. consid. 5 del querelato giudizio).
Ferma questa premessa, il Pretore ha rimproverato all'appellante di non aver apportato quegli elementi che dimostrassero l'entità della sua pretesa, mentre che la locatrice aveva versato agli atti due contratti di locazione concernenti degli uffici, di sua proprietà, ubicati nello stesso immobile, che erano stati consegnati finiti agli inquilini (doc. P e Q nell'inc. DI.2010.82). La pigione pagata per questi enti ammontava a fr. 158.- rispettivamente fr. 180.-/mq/anno - mediamente dunque fr. 169.-/mq/anno - contro i fr. 125.-/mq/anno dovuti da U__________ SA. La differenza di pigione, calcolata sulla durata di 5 anni del contratto concluso con quest'ultima, ammontava a fr. 90'000.-, un importo pertanto superiore al plusvalore arrecato dai lavori eseguiti dalla conduttrice. Gli investimenti per approntare i locali erano pertanto ampiamente bilanciati dal risparmio di pigione conseguito dalla conduttrice, per cui alla stessa non spettava alcuna indennità per migliorie e/o modificazioni dell'ente locato (cfr. consid. 5.1. della sentenza di primo grado).
5.2. L'appellante sostiene che l'indennità deve corrispondere all'intero plusvalore e che il Pretore non poteva applicare l'art. 4 CC. In subordine, che l'unico criterio oggettivo che il giudice avrebbe potuto applicare nell'ambito di un giudizio di equità fosse il valore di rendimento. Egli critica infine, a vario titolo, l'impiego dei contratti di locazione impiegati dal Pretore per stabilire l'entità della pigione pagata da U__________ SA. Le sue censure non possono tuttavia trovare accoglimento.
5.3. Intanto va preliminarmente rilevato che il Pretore, dopo aver definito l'importo del plusvalore creato dalla conduttrice, ha proceduto immediatamente all'esame dell'indennità spettante alla stessa. Come obietta giustamente l'appellata, nel giudizio impugnato non vi è tuttavia alcun accenno all'ulteriore presupposto imprescindibile per il riconoscimento di tale risarcimento, ovvero che i lavori eseguiti dalla conduttrice abbiano creato plusvalore duraturo e "rimarchevole" (patto 8.3 del contratto) rispettivamente "rilevante" (art. 260a cpv. 3 CO). È senz'altro verosimile che il primo giudice abbia implicitamente ritenuto adempiuto anche questo requisito, giacché il plusvalore è risultato essere di fr. 86'412.60 e, pertanto, in quanto tale, appariva senz'altro rimarchevole. Ora, tuttavia, il valore assoluto dell'investimento effettuato dall'inquilino non può essere elevato ad unico criterio per determinare la sua rilevanza. Esso rappresenta per contro solo uno, ancorché di peso, tra i vari elementi che concorrono a definire l'importanza del plusvalore e che devono essere apprezzati globalmente dal giudice in funzione dello specifico contratto di locazione di cui si tratta; oltre al costo iniziale dei lavori ed al loro ammortamento, entrano in considerazione, a questo scopo, la relazione tra questi e la pigione pagata dall'inquilino, i vantaggi che può ritrarre il locatore dai lavori eseguiti da quest'ultimo (ad esempio aumentando la pigione al momento della successiva rilocazione), oppure ancora, secondo taluno, la differenza di valore dell'ente locato all'inizio ed alla fine del contratto (cfr. Lachat, op. cit., pag. 832, n. 4.4 con rinvii; Carole Aubert in François Bohnet/Marino Montini, Droit du bail à loyer, Basilea 2010, ad art. 260a n. 33 seg. con rinvii; Higi, op. cit., ad art. 260a n. 58-61). In concreto, a parte l'importo del plusvalore (al netto della vetustà), l'appellante non ha allegato e tantomeno dimostrato nessuno tra gli altri, suddetti elementi che avrebbero permesso di valutare l'entità del medesimo nell'ambito del contratto in esame. La mancanza di questi criteri è ancor più avvertibile nell'ambito di un contratto come quello in esame, in cui la cosa è stata concessa in uso allo stato grezzo e, di conseguenza, da un canto il raggiungimento di valori elevati (in termini assoluti) di plusvalenza è molto più frequente, se non la regola, e d'altro canto la distinzione dei lavori che rappresentano delle migliorie o modificazioni dagli altri lavori eseguiti dall'inquilino appare difficoltosa (Lachat, op. cit., pag. 834, n. 4.10 con rinvii; Higi, op. cit., ad art. 260a n. 4; SVIT-Kommentar, ad art. 260-260a n. 57). Ne discende l'impossibilità di accertare il requisito della rilevanza dell'aumento di valore; impossibilità che implica il rigetto delle pretese attoree già per questo motivo.
5.4. Ad ogni buon conto, contrariamente a quanto sostiene l'appellante, l'indennità fondata sul patto 8.3 del contratto rispettivamente sull'art. 260a cpv. 3 CO non deve necessariamente corrispondere all'intero plusvalore, bensì può essere modulata in funzione di vari elementi, correttamente esposti dal Pretore nel suo giudizio, poco sopra riportati (cfr. supra, consid. 5.1), il quale, del pari, poteva emettere, a questo fine, un giudizio in termini di equità giusta l'art. 4 CC (cfr. Lachat, op. cit., pag. 833, n. 4.5 con rinvii; Aubert, op. cit., ad art. 260a n. 35 con rinvii; Higi, op. cit., ad art. 260a n. 66-71).
Invano l'appellante sostiene poi che, in quest'ultima ipotesi, il solo criterio oggettivo che il giudice avrebbe potuto applicare fosse il (valore di) rendimento dell'investimento fatto dall'inquilino, di cui beneficia il locatore al momento della rilocazione del bene. In effetti, com'è già stato spiegato, questo dato - peraltro non decisivo a titolo esclusivo - non è stato dimostrato. Per finire, il primo giudice ha deciso in merito al riconoscimento di un'indennità a favore della conduttrice in esito alla verifica di quanto essa aveva potuto economizzare a livello di pigione (cfr. la dottrina poco sopra citata), confrontando il canone versato da U__________ SA con quello di altri due inquilini dello stesso stabile, sulla base dei contratti messigli a disposizione dalla locatrice.
5.5. In merito, l'obiezione dell'appellante secondo cui questo argomento non sia mai stato sollevato da controparte fino alla presentazione delle conclusioni è totalmente infondata. La tesi secondo la quale, nel caso in cui fosse riconosciuta l'applicabilità dell'art. 260a CO, bisognava tener conto della minor pigione pagata dalla conduttrice, era già stata affacciata a chiare lettere al consid. 15 dell'istanza di accertamento di credito e pegno 2 aprile 2010 (inc. DI.2010.82, richiamato nelle altre due procedure e congiunto successivamente con le stesse), con l'appoggio dei contratti conclusi da AO 1 con C__________ AG (doc. P) e S__________ SA (doc. Q). Quest'allegazione, volta a preventivamente scongiurare il rischio di vedersi ridurre il riconoscimento del credito per pigioni impagate, era oltretutto stata espressamente contestata da U__________ SA all'udienza 10 maggio 2010 (cfr. il relativo verbale).
Va poi ulteriormente precisato, per completezza, che nei vari incarti trasmessi dalla Pretura in questo procedimento mancano i citati documenti P e Q. La circostanza non appare di rilievo ai fini del giudizio, giacché gli accertamenti del Pretore in merito alle caratteristiche ed al prezzo unitario (mq) di locazione degli uffici in parola non sono controversi; soccorre, inoltre, la tabella degli inquilini al 3 agosto 2009 (doc. R nell'inc. DI.2010.82), allestita da AO 1 ed allegata quale inserto C del rogito di compravendita dei vari uffici ubicati nello stabile in via __________ (doc. O nell'inc. DI.2010.82), che riferisce in modo assolutamente completo circa le caratteristiche dei vari contratti e lo stato locativo dell'immobile, comprensivo delle indicizzazioni delle pigioni a quella data. Dalla stessa si deduce che, al 3 agosto 2009, U__________ SA era tenuta a versare un canone di fr. 133.25/mq/anno per 450 mq al 2° piano, C__________ AG fr. 173.85/mq/anno per 449 mq destinate ad uffici al 6° piano e S__________ SA fr. 201.21/mq/anno per 254 mq pure utilizzate quali uffici al 5° piano.
Diversamente da quanto sostiene l'appellante, trattandosi di uffici, posti per di più nel centro della cittadina di C__________, la circostanza secondo cui gli stessi non fossero ubicati allo stesso piano non impediva in alcun modo di negare la possibilità di un confronto; del pari, il fatto che uno dei due uffici fosse di dimensioni più ridotte rispetto a quello in esame (mentre che l'altro era di superficie identica), non lo escludeva puramente e semplicemente dal confronto. La circostanza infine, secondo cui le condizioni di mercato e la negoziazione puntuale potessero variare per ciascun contratto appare ovvia. È, comunque, quantomeno certo che alla suddetta data, 3 agosto 2009, per superfici equivalenti destinate ad ufficio C__________ AG versava una pigione del 30% superiore a quella pagata da U__________ SA (pari a + fr. 40.60/mq/anno), mentre che S__________ SA, per un ufficio di poco più della metà di spazio, pagava un canone del 50% maggiore (pari a + fr. 67.96/mq/anno). Proiettata sull'arco di 5 anni la differenza di pigione rispetto C__________ AG assomma a fr. 91'350.- (= fr. 40.65/mq/anno x 450 mq x 5 anni), quella rispetto a S__________ SA a fr. 152'910.- (= fr. 67.96 x 450 mq x 5).
Ferme queste premesse, la valutazione del Pretore, secondo cui il valore dei lavori effettuati dalla conduttrice veniva compensato, nella fattispecie, con una pigione favorevole spuntata dalla stessa in sede di conclusione del contratto, per cui non si giustificava il riconoscimento di un'indennità di plusvalenza a favore dell'inquilino, appare ragionevole e sostenibile; va di conseguenza tutelata. Essa appare inoltre in sintonia, nel risultato, con i principi che regolamentano l'applicabilità, problematica, dell'art. 260a CO ai contratti di locazione di superfici concesse in uso allo stato grezzo (cfr. supra, consid. 2.3 e 5.3).
Gli oneri processuali e le ripetibili, calcolati sulla base di un valore litigioso in questa sede pari a fr. 62'236.-, importo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per questi motivi,
richiamate le norme suddette, la LTG e il Regolamento per la fissazione delle ripetibili,
decide:
In quanto ricevibile, l’appello 12 maggio 2015 dell'avv. AP 1 è respinto.
Le spese processuali di appello di fr. 5'000.-, anticipate dall'appellante per fr. 500.-, sono poste a suo carico. L'appellante è inoltre tenuto a rifondere all'appellata identico importo a titolo di ripetibili.
Notificazione:
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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