AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2016.15
Data decisione, Autorità: 27.04.2016, IICCA
Ricorso: TF, 4A_353/2016, 10.10.2016
Titolo: Locazione - disdetta per mora - espulsione - contestazione dellla disdetta - occupazione dell'ente locato dopo la disdetta
Incarto n. 12.2016.12 12.2016.15
Lugano 27 aprile 2016/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa a procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti - inc. n. SO.2015.950 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud - promossa con istanza 4 dicembre 2015 da
CO 1 rappr. da RA 2
contro
RE 1 rappr. da RA 1
con cui l’istante ha chiesto l’espulsione immediata della convenuta dall’ente locato adibito a studio medico dentistico al , __________ dello stabile denominato “”, in __________ a __________ (di cui al foglio PPP n. __________ del fondo base part. n. __________ RFD di __________) e la condanna della convenuta, a far tempo dal 1° dicembre 2015 e fino a completa liberazione dei locali, al pagamento di fr. 2'733.35 mensili a titolo di indennità per occupazione abusiva;
domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore con decisione 12 gennaio 2016 ha accolto, ponendo a carico della convenuta le spese processuali di fr. 500.- e le ripetibili di fr. 1'000.-;
ed ora sull’appello 25 gennaio 2016 (inc. n. 12.2016.12) rispettivamente sul reclamo pure datato 25 gennaio 2016 (inc. n. 12.2016.15), con cui la convenuta chiede l’annullamento del querelato giudizio rispettivamente l’annullamento del solo dispositivo sulle spese e sulle ripetibili e in entrambi i casi, in subordine, il rinvio degli atti al Pretore per un nuovo giudizio, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante con osservazioni 15 febbraio 2016 postula la reiezione dell’appello pure con protesta di spese e ripetibili;
richiamata la decisione 29 gennaio 2016 con cui il presidente di questa Camera ha respinto la domanda contenuta nel reclamo volta alla concessione dell’effetto sospensivo al dispositivo pretorile sulle spese e sulle ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con contratto di locazione 22 settembre 2009 (doc. C) V__________ __________ ha concesso in locazione a RE 1 i locali adibiti a studio medico dentistico al , __________ dello stabile denominato “”, in __________ a __________ (di cui al foglio PPP n. __________ del fondo base part. n. __________ RFD di __________): il contratto prevedeva tra le altre cose il pagamento, in via anticipata, di una pigione mensile di fr. 2'333.35 nonché di un acconto mensile per spese accessorie di fr. 400.- (con conguaglio al termine del relativo esercizio);
che nell’aprile 2015 l’immobile in questione è stato ceduto alla CO 1 (doc. B), persona giuridica di diritto italiano, che è dunque subentrata nel contratto di locazione;
che il 28 agosto 2015 prima (doc. D) e l’8 settembre 2015 poi (doc. E) la CO 1 ha diffidato RE 1 a voler corrispondere entro 30 giorni gli arretrati di fr. 3'600.-, aumentati poi a fr. 4'000.-, avvertendola che decorso infruttuosamente detto termine avrebbe disdetto il contratto di locazione con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (art. 257d CO);
che il 9 ottobre 2015 prima (doc. 8) e il 13 ottobre 2015 poi (doc. 9) la CO 1 ha significato a RE 1 la disdetta straordinaria del contratto per il 30 novembre 2015;
che con istanza 4 dicembre 2015, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), la CO 1 ha convenuto in giudizio RE 1 innanzi alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud per ottenere la sua espulsione immediata dall’ente locato e la sua condanna, a far tempo dal 1° dicembre 2015 e fino a completa liberazione dei locali, al pagamento di fr. 2'733.35 mensili a titolo di indennità per occupazione abusiva;
che all’udienza dell’11 gennaio 2016 la convenuta si è integralmente opposta all’istanza;
che con decisione 12 gennaio 2016 il Pretore ha accolto l’istanza, ponendo a carico della convenuta le spese processuali di fr. 500.- e le ripetibili di fr. 1'000.-;
che con appello 25 gennaio 2016 (inc. n. 12.2016.12) rispettivamente con reclamo pure datato 25 gennaio 2016 (inc. n. 12.2016.15), sostanzialmente identici nella loro motivazione, la convenuta ha chiesto di annullare il querelato giudizio rispettivamente di annullare il solo dispositivo sulle spese e sulle ripetibili e in entrambi i casi, in subordine, di rinviare gli atti al Pretore per un nuovo giudizio (recte: di riformare il giudizio pretorile nel senso di respingere l’istanza), protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
che con osservazioni (recte: risposta) 15 febbraio 2016 l'istante ha postulato la reiezione dell’appello pure con protesta di spese e ripetibili;
che la convenuta ha innanzitutto argomentato, per la prima volta solo in questa sede, che le due diffide (doc. D e E) e le due disdette (doc. 8 e 9) sarebbero state inefficaci siccome non erano state firmate congiuntamente dal presidente (P ) e dal vicepresidente del consiglio direttivo (V __________) dell’istante rispettivamente poiché risultavano essere state sottoscritte da persone differenti: la censura è infondata, visto e considerato che in base al diritto italiano, se lo statuto e l’atto costituivo - com’era qui il caso (cfr. doc. A)
che la convenuta ha in seguito evidenziato che la prima diffida (quella datata 28 agosto 2015 di cui al doc. D) era in ogni caso inefficace siccome non era stata firmata da nessuno (come risultava dal suo originale da lei versato agli atti in questa sede), di modo che, dovendosi concludere per l’inefficacia della prima disdetta (quella datata 9 ottobre 2015 di cui al doc. 8), occorreva esaminare se la seconda disdetta fosse valida, ciò che a suo dire non era il caso siccome la stessa era stata inviata dall’istante il 13 ottobre 2015 (doc. 9), ossia il ventinovesimo (anziché dopo il trentesimo) giorno dalla ricezione della seconda diffida (avvenuta il 14 settembre 2015, cfr. doc. E): la censura, per altro fondata su un mezzo di prova - l’originale della diffida 28 agosto 2015 - già disponibile in prima sede ma versato agli atti solo in questa sede e con ciò irrito (art. 317 cpv. 1 CPC), dev’essere disattesa, la giurisprudenza (TF 4A_585/2010 2 febbraio 2011 consid. 3.5, 29 novembre 2011 4A_451/2011 consid. 4) avendo già avuto modo di stabilire che abusa senz’altro del suo diritto il conduttore che lamenta l’invio prematuro di una disdetta per mora, quando, come nel caso concreto, non ha comunque provveduto a pagare gli arretrati nel termine della (qui seconda) diffida scadente il 14 ottobre 2015 (il relativo pagamento è in effetti stato effettuato solo il 17 dicembre 2015, cfr. doc. 5) ed ha in definitiva ricevuto la (qui seconda) disdetta ben dopo la scadenza di quel termine (e meglio il 20 ottobre 2015 (cfr. doc. 9 e F);
che la convenuta ribadisce poi che il fatto che essa avesse contestato le disdette innanzi all’Ufficio di conciliazione (doc. 6) ed avesse poi tempestivamente promosso le relative azioni di contestazione era tale da impedire l’emanazione di un giudizio di espulsione nell’ambito di una procedura ex art. 257 CPC: come già rilevato dal Pretore, la giurisprudenza (TF 8 luglio 2013 4A_265/2013 consid. 5) ha però già avuto modo di stabilire che la contestazione della disdetta innanzi all’Ufficio di conciliazione non esclude che il giudice possa accordare la tutela giurisdizionale dei casi manifesti nella procedura sommaria;
che l’appello, laddove ha per oggetto la domanda di espulsione (dispositivi n. 1.1-1.4), deve pertanto essere respinto nella misura in cui è ricevibile;
che la convenuta rimprovera infine al Pretore di averla condannata, a far tempo dal 1° dicembre 2015 e fino a completa liberazione dei locali, al pagamento di fr. 2'733.35 mensili a titolo di indennità per occupazione abusiva, senza tuttavia aver considerato che le pigioni dei mesi di dicembre 2015 e di gennaio 2016 erano già state correttamente depositate presso l’Ufficio di conciliazione e ai sensi dell’art. 259g CO dovevano essere considerate pagate: il rilievo è fondato, visto che la convenuta aveva allegato e dimostrato sia il deposito delle pigioni non ancora scadute (doc. 3 e 4), sia la richiesta di convocazione presso l’autorità di conciliazione (doc. 7), sia il precedente avviso in tal senso alla controparte (doc. 7);
che, a prescindere da quanto precede, il giudizio con cui il Pretore aveva condannato la convenuta, dalla data di scadenza del termine di disdetta e fino alla completa liberazione dei locali, al pagamento di fr. 2'733.35 mensili a titolo di indennità per occupazione abusiva non avrebbe comunque potuto essere confermato: se in effetti è corretto che l’istante, per il periodo di tempo in cui l’ente locato viene utilizzato senza contratto, possa pretendere le pigioni mensili di fr. 2'333.35 dovute in precedenza (Higi, Zürcher Kommentar, n. 58 ad art. 267 CO; Rep. 1998 p. 229; II CCA 4 marzo 1997 inc. n. 12.1996.207, 8 settembre 2000 inc. n. 12.2000.114), non è però corretto aggiungere incondizionatamente a questa somma
che l’appello, laddove ha per oggetto la domanda creditoria (dispositivo n. 1.5), deve pertanto essere accolto nel senso che la relativa richiesta deve essere dichiarata irricevibile (art. 257 cpv. 3 CPC);
che in definitiva l’appello deve pertanto essere parzialmente accolto così come ai considerandi che precedono, ritenuto che le spese processuali e le ripetibili di entrambe le sedi, calcolate sulla base di un valore litigioso ampiamente superiore a fr. 15'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC);
che il reclamo della convenuta, avente per oggetto il solo dispositivo pretorile in materia di spese e ripetibili, deve invece essere dichiarato irricevibile nella misura in cui non è divenuto privo d’oggetto a seguito del parziale accoglimento dell’appello;
che in effetti, nel rimedio, come detto contenutisticamente identico all’appello (in tal senso reclamo p. 2), si cercherebbero invano argomentazioni volte a modificare il giudizio pretorile sulle spese e sulle ripetibili qualora il giudizio di merito fosse invece stato confermato integralmente, cosicché lo stesso sarebbe stato in ogni caso irricevibile già per carenza di motivazione (art. 321 cpv. 1 CPC);
che le spese processuali della procedura di reclamo, calcolate su un valore litigioso di fr. 1'500.-, devono quindi essere poste a carico della convenuta (art. 107 cpv. 1 lett. e CPC), ritenuto che non si attribuiscono ripetibili alla controparte, alla quale il reclamo neppure era stato notificato per eventuali osservazioni.
Per questi motivi,
richiamati gli art. 106 seg. CPC e la LTG
decide:
I. L’appello 25 gennaio 2016 (inc. n. 12.2016.12) di RE 1 è parzialmente accolto.
Di conseguenza la decisione 12 gennaio 2016 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
1.1 (invariato)
1.2 (invariato)
1.3 (invariato)
1.4 (invariato)
1.5 La domanda dell’istante volta ad ottenere la condanna della convenuta al pagamento di un’indennità di fr. 2'733.35 mensili per l’occupazione dell’ente locato a far tempo dal mese di dicembre 2015 e sino a completa liberazione è irricevibile.
II. Le spese processuali della procedura di appello di fr. 500.- sono a carico dell’appellante per 4/5 e per 1/5 sono poste a carico dell’appellata, alla quale l’appellante rifonderà fr. 600.- per ripetibili parziali.
III. Il reclamo 25 gennaio 2016 (inc. n. 12.2016.15) di RE 1 è irricevibile nella misura in cui non è divenuto privo d’oggetto.
IV. Le spese processuali della procedura di reclamo di fr. 100.- sono a carico della reclamante. Non si attribuiscono ripetibili.
V. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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