AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2014.115
Data decisione, Autorità: 19.01.2016, IICCA
Titolo: Compravendita immobiliare
Incarto n. 12.2014.115
Lugano 19 gennaio 2016
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2012.2 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 23 gennaio 2012 da
AO 1 AO 2 rappr. dall' RA 2
contro
AP 1 AP 2 rappr. dall' RA 1
con cui gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al versamento di
fr. 85'000.-, oltre interessi al 5% dal 7 maggio 2011, richiesta ridotta in sede di conclusioni a fr. 77'728.- per quanto concerne il capitale, e al rimborso di fr. 1'000.- pagati per tasse e spese della procedura di conciliazione;
domanda avversata dai convenuti, i quali hanno postulato la reiezione integrale della petizione, e che il Pretore, con sentenza 3 giugno 2014, ha accolto, condannando i convenuti in solido a pagare agli attori fr. 77'728.- oltre interessi al 5% dal 7 maggio 2011 e fr. 1'000.- per spese processuali della conciliazione;
appellanti i convenuti con atto di appello 30 giugno 2014, con cui chiedono la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli attori, con risposta 8 settembre 2014, postulano la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. Mediante istromento n. 240, di data15 gennaio 2010, della notaia __________ __________ G__________, AP 1 e AP 2 hanno venduto a AO 1 e AO 2 il mapp. __________80 di __________ e la quota D pari a 1/5 della comproprietà coattiva del mapp. __________81, costituito dalla strada d'accesso al precitato mapp. __________80, al prezzo di fr. 550'000.- (doc. D e doc. 2). I venditori sono inoltre proprietari del mapp. 2221, confinante con il mapp. __________81 e che pure detiene una quota di 1/5 sulla coattiva al mapp. __________81.
La seconda frase del patto 3 del contratto stabiliva che "Si tratta di un fondo accessibile e pronto per l'edificazione". La traduzione in lingua tedesca del rogito, costituente l'inserto A dello stesso, indicava a sua volta che "Es handelt sich um voll erschlossenes, baureifes Bauland". Il rogito informava anche, al patto 4, che gli acquirenti avrebbero separatamente sottoscritto, nei giorni successivi, un contratto d'architettura con la __________ Sagl, __________, per l'edificazione sul fondo in oggetto di una villa con mercede "chiavi in mano" di complessivi fr. 1'700'000.- (doc. D e doc. 2).
B. Il 1° febbraio 2010 sono iniziati i lavori di costruzione della villa al mapp. __________80, sulla scorta della licenza edilizia rilasciata dal municipio il 24 marzo 2009 alla __________ Sagl (doc. I° richiamato dall'ufficio tecnico del comune di ). Nel corso dei primi mesi del 2011, al termine della costruzione grezza, l'impresa incaricata dell’edificazione, __________ SA, ha effettuato la ricerca dei raccordi sotto la strada coattiva al mapp. 81 per procedere all'allacciamento della costruzione alla rete di distribuzione dell'acqua potabile, a quella dell'elettricità e alla fognatura, senza tuttavia trovarli (cfr. verbali di deposizione dei testi arch. __________ P, del 29 gennaio 2013, pag. 5, rispettivamente __________ M, dell'11 settembre 2012, pag. 4).
Mediante invio raccomandato 15 marzo 2011 del loro patrocinatore, AO 1 e AO 2 hanno quindi formalmente notificato a AP 1 e AP 2, quale difetto, l'assenza delle canalizzazioni necessarie (approvvigionamento idrico, evacuazione acque luride, elettricità, cavi telefono, TV ecc.) ed hanno chiesto, a titolo di risarcimento del minor valore, l'impegno di questi ultimi a sopportare l'integralità delle spese necessarie per l'urbanizzazione definitiva del fondo (doc. G).
Tra le parti è quindi sorta una corrispondenza che non ha permesso di appianare la vertenza. Fallito anche il tentativo di conciliazione, il 24 ottobre 2011 AO 1 e AO 2 hanno ricevuto l'autorizzazione ad agire ai sensi dell'art. 209 del Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC; RS 272; doc. N).
C. Con petizione 23 gennaio 2012 AO 1 e AO 2 hanno convenuto in giudizio AP 1 e AP 2, chiedendo la condanna degli stessi al versamento in loro favore di fr. 85'000.-, oltre interessi al 5% dal 7 maggio 2011. Questo importo era costituito dal rimborso, per fr. 26'000.-, dei costi sopportati per la posa dell'impianto di smaltimento delle acque luride in loco (pozzo perdente) sul fondo mapp. __________80 e, per fr. 59'000.-, di quelli per l'esecuzione degli allacciamenti alla rete di distribuzione dell'acqua potabile, a quella dell'elettricità e alla fognatura comunale, eseguiti sotto la strada coattiva al mapp. 81 (cfr., riassuntivamente, il doc. III, con cui gli attori hanno prodotto le fatture, richiamate dal Pretore). Questa richiesta è stata ridotta in sede di conclusioni, per quanto attiene al capitale, a fr. 77'728.-, tale il costo delle menzionate esecuzioni accertato dal perito giudiziario arch. __________ Pa. Gli attori hanno inoltre sollecitato il rimborso di fr. 1'000.- pagati per tasse e spese della procedura di conciliazione.AP 1 e AP 2 hanno postulato la reiezione integrale della petizione.
D. Con sentenza 3 giugno 2014 il Pretore ha accolto l'azione. Egli ha ritenuto che le parti avevano concluso un contratto di compravendita immobiliare, per la cui interpretazione era determinante la versione tedesca, i contraenti essendo tutti germanofoni e l'atto essendo stato, di conseguenza, pubblicato nella citata lingua (cfr. deposizione della notaia __________ __________ G__________ dell'11 settembre 2012, pag. 2). L'interpretazione del patto 3 conduceva quindi alla conclusione che il fondo compravenduto era stato definito, oggettivamente, come completamente urbanizzato e edificabile. L'assenza di urbanizzazione del mapp. __________80 e della coattiva al mapp. __________81 rappresentava un difetto del bene, che non era noto agli acquirenti al momento della sottoscrizione del contratto e che essi nemmeno avrebbero potuto conoscere. La notifica del difetto, tramite lo scritto 15 marzo 2011 del legale degli attori, era pure data. Per questo motivo il Pretore ha ammesso l'azione di risarcimento del minor valore dell'immobile (azione estimatoria ) a tenore degli art. 197 segg. CO. Quanto all'entità del danno, il giudice ha fondato il proprio giudizio sul referto peritale, che - mediante verifica delle fatture prodotte dagli attori - aveva accertato in fr. 77'728.- i costi di realizzazione dell'urbanizzazione dei fondi. Gli interessi sono stati riconosciuti dal 7 maggio 2011, ovvero 15 giorni dopo lo scritto 22 aprile 2011 del patrono degli attori (doc. H), a valere quale interpellazione (art. 102 cpv. 1 CO). Il primo giudice ha altresì riconosciuto, in favore degli attori, la rifusione delle spese processuali riferite alla procedura di conciliazione, pari a fr. 1'000.-.
E. Con atto di appello 30 giugno 2014 AP 1 e AP 2 chiedono la riforma del giudizio impugnato, nel senso di respingere integralmente la petizione, con protesta di tassa, spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Gli insorgenti criticano l'accoglimento della pretesa di controparte a vario titolo. In primo luogo perché il mapp. __________80 doveva essere considerato urbanizzato, in quanto al beneficio di una licenza edilizia; essi non avevano inoltre promesso l'esistenza di condotte e/o infrastrutture sotto la strada coattiva al mapp. 81. In ogni caso, il progetto di edificazione prevedeva la possibilità di evacuare le acque luride verso una fossa biologica sul sottostante mapp. 2219, di proprietà di __________ B. Possibilità di cui gli acquirenti non hanno voluto far capo. In secondo luogo, perché la notifica degli asseriti difetti, a oltre un anno dalla conclusione del contratto di compravendita, appariva tardiva. Da ultimo, perché i costi per l'urbanizzazione richiesti dagli attori sono stati confermati dal perito giudiziario, senza verificare i quantitativi elencati, per cui il Pretore non poteva fondarsi sul relativo accertamento peritale per fissare il risarcimento.
Con risposta 8 settembre 2014 gli attori postulano la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili, sposando completamente le tesi del Pretore, confortate da ulteriori argomentazioni di cui si dirà, per quanto necessario, in diritto.
e considerato
in diritto: 1. È pacifico che tra gli attori e i convenuti, qui appellanti, sia venuto in essere un contratto di compravendita immobiliare (art. 216 segg. CO). Relativamente alla garanzia per i difetti, l’art. 197 CO, cui rinvia l'art. 221 CO, stabilisce che il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l’attitudine all’uso cui essa è destinata (cpv. 1), anche quando tali manchevolezze non gli sono note (cpv. 2). Premessa per l’esercizio dell’azione di garanzia è la tempestiva notifica del difetto giusta l'art. 201 CO, a meno che il venditore abbia intenzionalmente ingannato il compratore (art. 203 CO). La legge impone al compratore di esaminare lo stato della cosa compravenduta tosto che l’ordinario andamento degli affari lo consenta e, se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile, di dargliene subito notizia (art. 201 cpv. 1 CO), ritenuto che in caso contrario la cosa si ritiene accettata (art. 201 cpv. 2 CO). In caso di difetti apparsi più tardi, dev’esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto a questi difetti (art. 201 cpv. 3 CO). Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore ha la scelta di chiedere, coll'azione redibitoria, la risoluzione della vendita o, coll'azione estimatoria, il risarcimento per il minor valore della stessa (art. 205 cpv. 1 CO).
Giusta l'art. 19 cpv. 1 della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), un fondo è urbanizzato se, ai fini della prevista utilizzazione, vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte d'acqua, d'energia e d'evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo senza dispendio rilevante. Nel caso di specie, alla data della cessione (15 gennaio 2010), il mapp. __________80 disponeva di un accesso pavimentato alla strada comunale sovrastante (via __________), costituito dalla coattiva al mapp. __________81, ma sotto quest'ultima non erano presenti, in particolare, le condotte dell'acqua potabile, dell'energia e delle fognature, di modo che, al momento dell'edificazione della casa al mapp. __________80, i proprietari - qui appellati - hanno dovuto realizzarle a loro spese. A ragione, quindi, il giudice di prime cure ha ritenuto di trovarsi in presenza di un difetto del fondo acquistato dagli appellati, quantomeno poiché, nel caso di specie, i venditori - qui appellanti - avevano espressamente assicurato che il fondo fosse completamente urbanizzato.
Gli appellanti sostengono che il mapp. __________80 doveva essere considerato urbanizzato, in quanto al beneficio di una licenza edilizia, e inoltre che il progetto di edificazione prevedeva la possibilità di evacuare le acque luride verso una fossa biologica sul sottostante mapp. 19, di proprietà __________ B. Possibilità di cui gli acquirenti non hanno voluto far capo.
In effetti, il 24 marzo 2009 il municipio di __________ aveva rilasciato alla __________ Sagl la licenza edilizia per l'edificazione di una casa d'abitazione al mapp. __________80: questo significa che il fondo era considerato urbanizzato (art. 22 cpv. 2 lett. b LPT). Al riguardo va rilevato anzitutto che, per i terreni posti nella zona fabbricabile, in sede di rilascio della licenza edilizia la verifica dell'urbanizzazione è, soprattutto, concentrata sull'esistenza dell'accesso e alla garanzia dello smaltimento delle acque di scarico, in quanto gli altri impianti dell'urbanizzazione, di più agevole realizzazione, sono sostanzialmente sempre possibili. In più – e la circostanza appare decisiva – per il rilascio del permesso di costruzione non è strettamente necessario che le infrastrutture relative a tutti questi impianti siano già esistenti al momento del rilascio medesimo: basta che esse lo siano al momento in cui l'edificazione è terminata, pronta per essere utilizzata (cfr. tra tanti, per quanto concerne l'accesso, Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996 , n. 578 ad art. 77 LALPT).
Nella fattispecie, al momento della celebrazione del contratto di compravendita, la strada privata per raggiungere il mapp. 80 era esistente e pavimentata, mentre che per quanto concerneva l'eliminazione delle acque di scarico, il progetto approvato prevedeva l'allacciamento della costruzione alla fossa biologica esistente sul mapp. 19, poco distante, di proprietà di __________ B. Sulla soprastante via __________ non esistevano infatti ancora le fognature comunali. Questa impostazione del progetto era stata approvata da parte dell'autorità competente, la quale aveva prescritto che "lo smaltimento delle acque luride deve avvenire tramite pozzo perdente provvisorio; allacciamento alla fognatura comunale non appena possibile secondo i contenuti del PGS" (cfr. avviso cantonale 9 febbraio 2009, contenuto nell'incarto edilizio doc. I° richiamato dall'ufficio tecnico del comune di ). Secondo quanto affermato dal teste arch. __________ P, l'allacciamento non ha poi potuto essere eseguito perché, a detta dell'arch. M, che si era occupato della costruzione della strada coattiva al mapp. 81, il pozzo posato al mapp. 19, di proprietà B, era insufficiente per sopportare un nuovo allacciamento (cfr. deposizione arch. __________ P, 29 gennaio 2013, pag. 4). Anche il teste __________ M__________, dell'impresa di costruzioni __________ SA, ha confermato che era previsto l'allacciamento a un pozzo perdente sull'altro lato della strada, ma ciò non fu possibile, per cui si optò per un pozzo specifico per l'abitazione sul mapp. 80 stesso (cfr. deposizione __________ M, 11 settembre 2012, pag. 5).
È con ciò assodato che, al momento del rilascio della licenza edilizia (e, in concreto, anche a quello della conclusione del contratto di compravendita), al fondo facevano difetto gli allacciamenti alla rete dell'acqua potabile e dell'energia e inoltre quello, sia provvisorio sia definitivo, alla fognatura. La circostanza che questi impianti potessero essere realizzati entro il termine dell'edificazione dell'abitazione al mapp. __________80 rendeva tuttavia possibile il rilascio del permesso stesso, quantunque – in realtà – il fondo non fosse ancora urbanizzato nel senso dell'art. 19 cpv. 1 LPT. Detto altrimenti, la licenza edilizia attestava unicamente che il fondo era urbanizzabile (e vincolava, nello stesso tempo, il beneficiario a urbanizzarlo entro il termine della costruzione che sarebbe stata eseguita sul fondo); non assicurava invece che il fondo fosse già effettivamente urbanizzato alla data del suo rilascio.
Il Pretore ha in seguito spiegato perché la notifica del difetto, data tramite lo scritto 15 marzo 2011 del legale degli attori (doc. G) fosse tempestiva, malgrado essa intervenisse a poco più di un anno dalla celebrazione della compravendita (cfr. consid. 14 della sentenza impugnata). Gli appellanti censurano questa deduzione, sostenendo tuttavia semplicemente che la notifica del difetto intervenisse a oltre un anno dalla conclusione del contratto e al fatto che la licenza edilizia fosse addirittura precedente a tale momento (cfr. appello 30 giugno 2014, pag. 8). Essi non si confrontano pertanto criticamente con la dettagliata argomentazione del giudizio pretorile, che aveva giustificato proprio questa specificità, per cui le loro censure appaiono d'acchito irricevibili per difetto di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). Riguardo a l'invocata licenza edilizia va, del resto, rilevato - per quanto quest'autorizzazione, conseguita da terzi, possa apparire di rilievo - che in concreto, oltre a non garantire la preesistenza effettiva degli impianti dell'approvvigionamento idrico, dell'energia e dello smaltimento delle acque di scarico, prospettava altresì una soluzione quo allo smaltimento (provvisorio) di queste ultime che - com'è stato appurato molto più tardi (ossia solo nei primi mesi del 2011; cfr. consid. B) - non ha nemmeno potuto essere attuata (cfr. consid. 2).
Gli appellanti censurano, da ultimo, il giudizio di primo grado perché il Pretore ha fondato il suo giudizio, quo alla definizione dell'importo del risarcimento, sul referto peritale, in cui l'esperto aveva confermato i costi per l'urbanizzazione richiesti dagli attori, senza però verificare i quantitativi elencati.
In merito va detto che il Pretore stesso ha messo in rilievo questa problematica, atteso come il perito avesse precisato di non aver verificato i quantitativi elencati nei documenti esaminati, perché un esame a posteriori si rivelava impossibile, e di essere pertanto partito dal presupposto "che gli stessi siano corretti essendo stati controllati e approvati dalla direzione dei lavori e dal committente" (cfr. referto peritale 30 novembre 2013, cifra 3.3, pag. 6). Dall'esame di dettaglio del referto, il giudice di prime cure ha tuttavia potuto convincersi che l'esperto aveva approfonditamente verificato le fatture, decurtando talune precise posizioni, per cui, apprezzando liberamente le prove a tenore dell'art. 157 CPC, egli ha ritenuto di poter far affidamento sul referto peritale, chiaro e coerente.
Ferme queste premesse, le contestazioni degli appellanti non possono essere ascoltate nemmeno su questo oggetto.
Per questi motivi,
richiamati per le norme suddette, la LTG e il Regolamento per la fissazione delle ripetibili,
decide: 1. L’appello 30 giugno 2014 di AP 1 e AP 2 è respinto.
Le spese processuali di appello di fr. 4'000.-, anticipate dagli appellanti, sono poste a loro carico, in solido. Gli appellanti sono inoltre tenuti a rifondere agli appellati identico importo a titolo di ripetibili.
Notificazione:
-; -.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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