AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.2015.87
Data decisione, Autorità: 20.01.2016, CEF
Titolo: Ricorso contro le condizioni di asta immobiliare. Stima. Piede d’asta. Tardività
Incarto n. 15.2015.87
Lugano 19 gennaio 2016
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza
composta del giudice:
Jaques, presidente
vicecancelliere:
Cassina
statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b LOG) sul ricorso presentato il 2 novembre 2015 da
RI 1, __________ RI 2, __________
contro
l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Locarno, o meglio contro le condizioni d’asta immobiliare emesse nelle esecuzioni promosse da diversi creditori nei confronti di
PI 1, __________
ritenuto
in fatto: A. Nell’ambito delle diciassette esecuzioni promosse contro PI 1, tra cui quella n. __________ di RI 1 e RI 2 per fr. 5'722.50, l’CO 1 ha pignorato le quote di comproprietà di un mezzo spettanti all’escusso delle particelle n. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RFD di __________.
B. Con precetto esecutivo n. (400)__________ dell’11 aprile 2014 in via di realizzazione del pegno immobiliare gravante la particella n. __________ RFD di __________, la __________ ha escusso PI 1 per l’incasso di fr. 61'438.25 oltre agli interessi del 2.75% dal 31 marzo 2014 su fr. 59'000.–.
C. A seguito delle richieste di realizzazione presentate da RI 1 e RI 2 e dalla __________, con avvisi d’incanto del 16 giugno 2015, pubblicati sul Foglio ufficiale svizzero di commercio del __________ __________ 2015, l’UE di Locarno ha fissato al 9 luglio 2015 il termine per le insinuazioni, al 21 settembre il deposito delle condizioni d’incanto e al 20 novembre alle ore 14.00 la vendita della particella n. __________ RFD di __________ e alle ore 15.00 la vendita della quota di comproprietà di un mezzo dell’escusso delle particelle n. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ RFD di __________. Gli avvisi d’incanto individuali sono stati trasmessi lo stesso 16 giugno 2015 a tutti gli interessati, compresi RI 1 e RI 2.
D. Con ricorso 1° novembre 2015 RI 1 e RI 2 si sono aggravati contro le condizioni d’asta ritenendo che il piede d’asta stabilito dall’Ufficio nell’ambito della realizzazione delle particelle n. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RFD di __________, di fr. 11'500.– “uguale per tutti i dieci fondi”, sia eccessivo (“fino al 4600%”) se raffrontato al valore di stima ufficiale dei fondi, mentre la maggior parte delle fotografie accluse alla perizia sono datate di oltre vent’anni e non mostrano le costruzioni nuove né lo stato attuale degli edifici. I ricorrenti evidenziano inoltre che nell’ambito della realizzazione della particella n. __________ RFD di __________ l’Ufficio non ha “indicato che si tratta di comproprietà di conseguenza il valore non è neppure calcolato come quota ma come totale”. Sempre a loro dire il valore di stima peritale di quel fondo supera del 1000% il valore di stima ufficiale, in confronto il piede d’asta, di soli fr. 4'500.–, è estremamente basso e le fotografie allegate alla perizia raffigurano uno stabile nello stato di venti anni fa e un altro ora appartenente a un nuovo proprietario.
E. Il 4 novembre 2015 l’UE ha annullato gli incanti previsti per il 20 novembre.
F. Nelle sue osservazioni del 6 novembre 2015, la __________ ha postulato la reiezione del ricorso poiché tardivo mentre l’Ufficio si è rimesso al giudizio della Camera.
Considerato
in diritto: 1. Il ricorso all’autorità di vigilanza – nel Canton Ticino la Camera esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 3 LPR) – dev’essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento (art. 17 cpv. 2 LEF). Nel caso di specie le condizioni degli incanti impugnate sono state depositate a decorrere dal 21 settembre 2015, come indicato nelle (due) pubblicazioni del 19 giugno 2015 (sopra consid. C). Gli avvisi individuali relativi a tali pubblicazioni (art. 139 LEF) sono stati ritirati dai ricorrenti il 6 agosto 2015 (tracciamento della raccomandata n. __________). Il termine per impugnare le condizioni d’asta, per quanto riguarda la stima dei fondi da realizzare, è quindi scaduto già il 17 agosto 2015, siccome essa figurava in tali avvisi (cfr. sentenza CEF 15.2006.74 del 13 giugno 2006, con rinvii a Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, 2000, n. 32 ad art. 125 LEF, e a Bettschart in: Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 17 ad art. 125 LEF; cfr. pure: Bernheim/Känzig in: SchKG, Kurzkommentar, 2a ed. 2014, n. 23 ad art. 138, n. 7, 10 e 11 ad art. 139 LEF; Stöckli/ Duc in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 19 ad art. 139 LEF). Per quanto attiene al piede d’asta, il termine di ricorso è venuto a scadenza il 30 settembre 2015, il decimo giorno del deposito delle condizioni d’asta e degli elenchi oneri. Presentato solo il 1° novembre 2015, il ricorso è pertanto ampiamente tardivo e come tale va dichiarato inammissibile.
Per abbondanza, anche se fosse tempestivo il ricorso risulterebbe comunque irricevibile dal punto formale. I ricorrenti, infatti, non rivolgono critiche sostanziali alle perizie sulle quali l’ufficio ha fondato i valori di stima contestati, ma si limitano a rilevare che alle stesse sono allegate delle fotografie che non raffigurano gli immobili nella situazione di fatto attuale. Ora, contestazioni sullo stesso valore di stima vanno di regola assimilate a una richiesta di una nuova stima a mezzo di periti nel senso dell’art. 9 cpv. 2 del Regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata di fondi (RFF, RS 281.42) (cfr. sentenza CEF 15.2014.23 del 15 maggio 2014, consid. 3.2). Ma pure richieste di queste genere devono essere inoltrate entro il termine di ricorso di 10 giorni (art. 17 cpv. 2 LEF e art. 9 cpv. 2 RFF), sicché anche sotto questo profilo il ricorso risulta irrimediabilmente tardivo. Va d’altronde ricordato ai ricorrenti che la particella n. __________ RFD di __________ dev’essere realizzata per intero e non limitatamente alla quota di un mezzo di pertinenza di PI 1, in quanto il pegno della creditrice ipotecaria, la __________, grava l’intero fondo, di cui ha ottenuto la realizzazione nell’ambito dell’esecuzione n. __________.
Infine, nell’interesse di tutte le parti occorre rammentare all’UE, in vista della fissazione delle nuove aste, che le spese di realizzazione immobiliare e di ripartizione devono essere computate singolarmente per ogni fondo pignorato se, come nel caso specifico, non ne è prevista la realizzazione in blocco o in gruppi (art. 45 cpv. 1 lett. b RFF). Inoltre, di regola tali spese devono essere anticipate da chi ha chiesto la vendita (art. 68 LEF) e sono da prelevare sul ricavato di tutti i beni realizzati prima della distribuzione ai creditori (art. 144 cpv. 3 LEF), fermo restando che eventuali spese scoperte, anche se l’ufficio d’esecuzione non ne aveva chiesta una sufficiente anticipazione, è a carico di quei creditori – e solo loro – che hanno chiesto la realizzazione (sentenza della CEF 15.2009.88 del 22 ottobre 2009, RtiD 2010 I 807 segg. n. 59c).
Dal profilo concettuale, quale prezzo minimo di aggiudicazione (“piede d’asta”) da menzionare al punto n. 1 delle condizioni d’asta dovrebbe essere indicato solo “l’importo degli eventuali crediti garantiti da pegno poziori a quelli del creditore procedente” (art. 126 cpv. 1 per il rinvio dell’art. 142a LEF, 53 RFF), con i relativi interessi, e non le spese di realizzazione e di ripartizione (v. Feuz, in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 35 ad art. 142a LEF con un rinvio; Häberlin in: VZG-Kurzkommentar, 2011, n. 10-11 ad art. 53 RFF; contra: Ingrid Jent-Sørensen, Die Rechtsdurchsetzung bei der Grundstückverwertung in der Spezialexekution, 2003, n. 741). Dal punto di vista pratico, tuttavia, a dipendenza dei casi può essere opportuno aggiungere tali spese al piede d’asta ed esigerne il pagamento a contanti da parte dell’aggiudicatario (art. 46 cpv. 1 RFF) – ciò che è escluso per le spese che, come quelle di trapasso, non possono essere imputate sul prezzo d’aggiudicazione (v. art. 49 RFF) –, purché esse siano stimate nel modo più preciso possibile, ritenuto che né i creditori (in particolare quelli che hanno chiesto la realizzazione), né il debitore, cui i creditori possono esigere la rifusione delle spese (art. 68 cpv. 1 LEF), hanno un interesse legittimo a vendite che non coprono neppure le spese, mentre ai possibili offerenti non può essere riconosciuto alcun interesse degno di protezione a potersi aggiudicare il fondo senza pagarne le spese di realizzazione (cfr. art. 92 cpv. 2 LEF).
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il ricorso è inammissibile siccome tardivo.
Non si prelevano spese né si assegnano indennità.
Notificazione a:
– ; – ; – ; – __________, __________; – __________, __________; – , __________; – __________, __________; – __________, __________; – __________, __________; – __________, __________; – __________, __________; – __________, __________; – __________, __________; – __________, __________; – __________, __________.
Comunicazione all’Ufficio di esecuzione, Locarno.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, rispettivamente entro cinque giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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