AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2014.68
Data decisione, Autorità: 11.09.2015, IICCA
Titolo: Azione di accertamento di inesistenza del debito, mercede per mediazione immobiliare, nesso causale tra attività del mediatore e la decisione di comperare, negato in cocnreto doppio mandato di mediazione
Incarto n. 12.2014.68
Lugano 11 settembre 2015/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Fiscalini e Camponovo (giudice supplente)
vicecancelliera
Butti
sedente per statuire nella causa a procedura ordinaria inc. n. OR.2013.9 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con petizione 5 marzo 2013 da
AP 1 alla quale sono subentrati in causa gli __________ ,
__________, __________ __________, __________, __________ tutti rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 rappr. dall’__________ RA 2
chiedente in via cautelare e supercautelare la sospensione provvisoria dell’esecuzione n. __________ promossa da AO 1 nei confronti di AP 1 e nel merito l’accertamento dell’inesistenza del debito di fr. 42'000.- oltre interessi di cui al PE n. __________ domande alle quali si è opposto il convenuto e che il Pretore ha respinto con sentenza 10 marzo 2014;
appellante l’attrice che con atto di appello del 10 aprile 2014 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione, in via subordinata di accoglierla parzialmente nel senso di riconoscere l’inesistenza del debito di fr. 10'000.-;
mentre l’appellato nella risposta del 28 maggio 2014 propone di respingere l’appello e di confermare il giudizio pretorile, con protesta di spese e ripetibili;
ritenuto
in fatto:
A. L’11 novembre 2010 AP 1 ha conferito a AO 1 un mandato di vendita (non esclusivo) relativo ai propri fondi n. __________ per un prezzo di fr. 1'350'000.- fino al 31 dicembre 2010, in seguito di fr. 1'385'000.- (doc. 2). La provvigione riconosciuta al mediatore era del 3% del prezzo di vendita (oltre agli esborsi verso terzi sopportati, indipendentemente dall’esito dell’attività mediatoria). La durata del mandato è stata limitata a un anno, con provvigione comunque da riconoscersi anche dopo la scadenza annuale, se l’immobile fosse stato offerto dal mediatore a un futuro (effettivo) acquirente durante il periodo di validità del contratto. Il mediatore ha pubblicato annunci di vendita dei citati fondi in internet su più siti (doc. D dell’inc. S0.2012.1019, richiamato I). Il 20 dicembre 2011 egli ha inviato alla proprietaria una scheda denominata “Kundenschutz” relativa all’interessato R__________, con l’indicazione di aver offerto a quest’ultimo l’acquisto dei due fondi nel novembre 2011 (doc. E del suddetto incarto). Il 26 giugno 2012 la proprietaria ha venduto i fondi a R__________ al prezzo complessivo di fr. 1'400'000.- (doc. H dell’incarto richiamato). AO 1 ha quindi chiesto alla venditrice il 28 settembre 2012 il pagamento di fr. 42'000.- entro il 15 ottobre 2012. Non avendolo ricevuto, egli l’ha escussa per pari importo con PE n. __________ dell’UE di Locarno del 3 novembre 2012. A seguito d’opposizione interposta dall’escussa al precetto, AO 1 ha chiesto il rigetto provvisorio dell’opposizione, ottenuto dal Pretore di Locarno-Campagna con decisione n. SO.2012.1019 del 29 gennaio 2013 (per l’importo di fr. 42'000.-, oltre ad interessi al 5% dal 16 ottobre 2012). La decisione è cresciuta in giudicato e l’escussa non ha introdotto un’azione di disconoscimento del debito.
B. Il 5 marzo 2013 la venditrice ha introdotto presso la medesima Pretura un’azione di accertamento di inesistenza del debito di fr. 42'000.- (oltre interessi), oggetto della citata esecuzione a proprio carico; essa ha pure chiesto in via supercautelare e cautelare la sospensione provvisoria di detta esecuzione. L’attrice ha sostenuto che il contratto di vendita è stato stipulato molto tempo dopo la fine del mandato di mediazione, che il mediatore (perlomeno) prima della scadenza del proprio mandato non avrebbe svolto atti a favore della parte venditrice e che quanto dichiarato dall’acquirente in merito al concorso del mediatore nella procedura di vendita non sarebbe attendibile. Essa ha pure protestato tasse, spese e ripetibili. La causa di merito non è stata preceduta da una procedura conciliativa, in virtù dell’art. 198 lett. e cpv. 2 CPC. La domanda supercautelare di sospensione è stata respinta dal Pretore il 7 marzo 2013. Il 14 marzo 2013 è intervenuto il pignoramento di averi bancari dell’attrice per l’importo posto in esecuzione. Il 15 marzo 2013 il convenuto si è opposto alla domanda cautelare e con la risposta dell’8 aprile 2013 ha avversato le domande di merito della petizione, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili. Per il convenuto la situazione sarebbe chiara: l’acquirente avrebbe indicato di avere acquistato i fondi grazie alle indicazioni iniziali del mediatore, e non vi sarebbe motivo di dubitare di ciò. Con replica dell’8 maggio 2013 e duplica del 14 giugno 2013 le parti hanno ribadito le loro antitetiche tesi e domande. Il procedimento cautelare si è nel frattempo risolto con la sospensione consensuale della procedura esecutiva (v. verbale di udienza del 16 maggio 2013); il convenuto non vi si è più opposto, visto l’intervenuto pignoramento. L’istruttoria è consistita nel richiamo dell’incarto pretorile di rigetto provvisorio dell’opposizione, nell’interrogatorio del convenuto e nell’audizione testimoniale del compratore. Quest’ultimo ha indicato, tra l’altro, di essere entrato in contatto con la venditrice grazie al mediatore, e di avere versato a quest’ultimo, spontaneamente perché ritenuto giusto, dopo la firma del rogito, fr. 10'000.-. In sede di conclusioni scritte le parti si sono riconfermate nelle loro domande, il convenuto il 13 dicembre 2013, l’attrice il 16 dicembre 2013; quest’ultima ha chiesto pure in via subordinata un accoglimento parziale della petizione per fr. 18'000.- (oltre ad interessi).
C. Con sentenza del 10 marzo 2014 (n. OR.2013.9) il Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna ha respinto la petizione, caricando all’attrice fr. 4'500.- per tassa di giustizia, fr. 115.- per spese e fr. 5'000.- di ripetibili in favore del convenuto.
D. Con appello del 10 aprile 2014 l’attrice ha chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di accogliere la petizione, in via subordinata accertare l’inesistenza del debito limitatamente a fr. 10'000.- (con conseguente carico alla parte attrice di ¾ delle tasse e spese di giustizia e di fr. 2'600.- per ripetibili ridotte). Essa ha argomentato che quanto scritto, e poi testimoniato, dall’acquirente non sarebbe attendibile, e comunque dubbioso nella sua credibilità a fronte di numerose incongruenze (in particolare rispetto a quanto indicato dal convenuto). Tali incongruenze sarebbero ancora più evidenti se raffrontate con il comportamento, pure poco conforme alle tesi del mediatore, che quest’ultimo avrebbe assunto quando ha saputo che non gli sarebbe stato riconosciuto alcunché dalla venditrice. Inoltre, l’agire del convenuto sarebbe stato nell’esclusivo interesse dell’acquirente, così che le conseguenze dell’art. 415 CO tornerebbero applicabili. Nella risposta del 26 maggio 2014 il convenuto ha chiesto la reiezione integrale dell’appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili. Egli ha sostenuto la chiarezza delle risultanze probatorie relative al fatto che il compratore sarebbe stato avviato all’acquisto dall’intervento del mediatore, segnatamente delle risultanze testimoniali. Non vi sarebbe alcun motivo di considerare decaduta la mercede ai sensi dell’art. 415 CO, perché egli non avrebbe concluso alcun contratto di mediazione con l’acquirente né prima né dopo la stipula della compravendita. Infine non vi sarebbe motivo di ridurre la percentuale del 3% pattuita, perché conforme al limite giurisprudenziale.
E. Con replica spontanea del 13 giugno 2014 l’appellante ha ribadito le proprie perplessità in merito al comportamento del convenuto e alla dichiarazione testimoniale, mentre l’appellato le ha contestate con la duplica spontanea del 7 luglio 2014. Delle ulteriori argomentazioni delle parti si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
F. Con scritto del 26 giugno 2015 il patrocinatore dell’appellante, deceduta il 30 dicembre 2014, ha indicato il subentro in causa dei suoi eredi __________, producendo le relative procure.
e considerato
in diritto:
1.La decisione pretorile impugnata è una decisione finale di prima istanza e, come tale, impugnabile (art. 308 cpv. lett. a CPC); il valore di causa supera infatti fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC). L’appellante sostiene una violazione degli art. 412, 415 e 417 CO, e quindi un’errata applicazione del diritto, oltre ad accertamenti errati dei fatti; si tratta di argomenti invocabili in questa sede (art. 310 lett.a e lett. b CPC). Presentato nel termine di 30 giorni dalla notifica della decisione di prima istanza (art. 311 cpv. 1 CPC), l’appello è tempestivo. Esso è munito della decisione impugnata (art. 311 cpv. 1 CPC).
Il Pretore ha qualificato il “Verkaufsmandat” stipulato tra le parti (doc. B, inc. SO.2012.1019) come contratto di mediazione ai sensi dell’art. 412 CO. Il primo giudice ha ritenuto sufficientemente provato il fatto che la compravendita abbia avuto impulso dall’attività del mediatore prima della scadenza del suo mandato, ha considerato che la ricezione di fr. 10'000.- dall’acquirente non configurava un caso di doppia mercede ai sensi dell’art. 415 CO, e ha considerato infine ammissibile un ammontare della provvigione pari al 3% del prezzo di vendita anche per un mediatore non professionista, così che non vi sarebbero gli estremi per una riduzione della mercede ai sensi dell’art. 417 CO.
Giusta l’art. 412 CO, col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto verso pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di compravendita e agisce tra il mandante e il terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (Rep. 1988, pag. 260; Gautschi, Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO; Ammann, Basler Kommentar, n. 1 s. ad art. 412 CO). Premessa per poter pretendere la mercede di mediazione è dunque la stipulazione del contratto mediato a seguito dell’indicazione o dell’interposizione del mediatore (Ammann, op. cit., n. 1 ad art. 413 CO), ritenuto che, oltre alla stipulazione del contratto mediato, occorre che tra quest’ultima e l’attività messa in atto dal mediatore vi sia un nesso causale psicologico, ravvisabile di per sé anche se l’attività del mediatore non è la causa esclusiva o diretta che ha portato alla conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o indiretta (art. 413 cpv. 1 CO; Schweiger, Der Mäklerlohn, p. 81 segg.; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, p. 441 segg.; DTF 72 II 89 e 421, 76 II 382, 84 II 525). Alla condizione del nesso causale è però possibile rinunciare contrattualmente (DTF 97 II 357). L’onere della prova in merito all’esistenza del nesso causale psicologico incombe al mediatore (art. 8 CC; il CCA 30 aprile 2007 inc. n. 12.2006.52, 8 marzo 2010 inc. n. 12.2009.11).
Nella fattispecie non è contestato, oltre alla stipulazione di un contratto di mediazione, che la compravendita degli immobili oggetto di tale contratto di mediazione sia avvenuta ben dopo il 15 novembre 2011, data alla quale ha preso fine il suddetto contratto. È controverso sapere se il convenuto fino a tale data abbia svolto attività che abbiano poi portato alla stipula della compravendita immobiliare, cioè se vi sia stato nesso causale psicologico tra il suo agire fino al 15 novembre 2011 e detta stipula. L’appellante rimprovera al Pretore un errato apprezzamento delle prove, per aver ritenuto che i contatti tra il mediatore e l’acquirente erano avvenuti durante il periodo di validità del contratto. A suo avviso la deposizione dell’acquirente non sarebbe attendibile, viste le numerose incongruenze (in particolare rispetto a quanto indicato dal convenuto). Tali incongruenze sarebbero ancora più evidenti se raffrontate con il comportamento, pure poco conforme alle tesi del mediatore, che quest’ultimo avrebbe assunto quando ha saputo che non gli sarebbe stato riconosciuto alcunché dalla venditrice. Inoltre, l’agire del convenuto sarebbe stato nell’esclusivo interesse dell’acquirente, così che le conseguenze dell’art. 415 CO tornerebbero applicabili.
L’acquirente dei fondi, sentito quale teste (verbale 25 ottobre 2013), ha indicato di aver saputo che i fondi da lui poi acquistati erano in vendita tramite l’annuncio su internet del convenuto, di averlo incontrato una prima volta nell’ottobre 2011 e una seconda nella prima metà del successivo mese di novembre (quando il convenuto gli ha consegnato un dossier relativo ai fondi in vendita). In seguito, terminati i rapporti (contrattuali ma anche personali) tra attrice e convenuto, il teste si è rivolto direttamente alla prima, chiedendo al secondo di farsi da parte. Dall’istruttoria è dunque evidente che l’acquirente ha appreso dell’opportunità di acquistare i fondi grazie all’intervento del convenuto. Come l’acquirente ha riferito nella sua audizione, infatti, sul posto non vi erano cartelli indicanti che i fondi erano in vendita, ed egli ha ricevuto dal convenuto le informazioni e i dati tecnici che gli hanno permesso di maturare la convinzione, comunicata in dicembre, di acquistare i fondi. Non è determinante in merito che le trattative tra acquirente e venditrice siano poi proseguite per mesi, e che la stipula del contratto di vendita sia avvenuta solo più di sette mesi dopo la fine del contratto di mediazione. Si è trattato di discussione di dettaglio (limatura del prezzo, oltretutto rifiutata, modalità di pagamento – con offerta di fr. 100'000.- in contanti non computati nel prezzo – invero poco edificante e comunque pure rifiutata), che erano supportate comunque dalla pietra angolare poggiata dal convenuto con la cattura dell’interesse del (futuro) compratore. L’agire del convenuto ha quindi perlomeno concorso, e in misura tutt’altro che insignificante, alla stipula della vendita tra le parti, poiché egli ha indicato all’acquirente l’occasione di acquistare i fondi.
L’appellante contesta la fedefacenza della surriferita testimonianza del compratore, in virtù del tempo trascorso, di alcune incongruenze con le dichiarazioni del convenuto, e di alcuni atti ed omissioni di quest’ultimo che mal si concilierebbero con un concreto diritto ad ottenere una provvigione. Orbene, non è il caso di chinarsi su ogni singolo dettaglio delle due deposizioni (di pari data), o su elementi figuranti solo nella dichiarazione scritta sottoscritta dall’acquirente o solo nella sua deposizione testimoniale. Avantutto, entrambi (acquirente e convenuto) non sono né giuristi né immobiliaristi (per quanto non sprovveduti: commerciante e funzionario di banca). Inoltre le loro dichiarazioni sono avvenute a due anni di distanza dai fatti, e detti fatti sono stati vissuti senza la consapevolezza (per il convenuto perlomeno inizialmente) di doverli poi riferire (teste) e comprovare (convenuto). Né indebolisce la testimonianza il fatto che il teste abbia rammentato con precisione alcuni particolari non figuranti nella dichiarazione scritta, ciò non essendo inusuale. Inoltre, sugli elementi essenziali (gli incontri e le relative date) quanto riferito dal testimone e dal convenuto è perfettamente congruente. Il teste è stato chiaro e preciso nell’indicare di aver avuto le indicazioni sui fondi in vendita proprio dal convenuto, con cui ha avuto contatti dapprima nell’ottobre 2011 e poi nella prima metà di novembre 2011 (pag. 4 del verbale 25 ottobre 2013). Non giova quindi all’appellante evocare dubbi su asserite incongruenze relative a punti di dettaglio, per altro non decisivi per risolvere il quesito oggetto di giudizio, in quanto sul punto essenziale, ossia quando è avvenuto il contatto con il mediatore, la deposizione dell’acquirente è stata limpida e precisa e non si presta a interpretazioni di sorta né a equivoci. L’apprezzamento delle prove eseguito dal Pretore, che ha ritenuto sufficiente quanto riferito dal teste R__________ per ritenere provato nella fattispecie il nesso causale psicologico, resiste dunque alle critiche dell’appellante. Lungi dall’essere “manifestamente confuso”, il quadro probatorio è chiaro sull’unico punto essenziale per il giudizio.
L’appellante sostiene che vi sarebbero contraddizioni tra le deposizioni del convenuto e dell’acquirente, che ne minebbero la credibilità e renderebbero dubbia l’esistenza di un contatto nell’ottobre 2011. I motivi del versamento di fr. 10'000.- dall’acquirente al convenuto, prosegue la parte appellante, sono stati indicati in modo ben diverso dall’acquirente e dal convenuto, ciò che proverebbe che quest’ultimo non è credibile non solo su tale episodio, ma anche sugli altri fatti. Dall’istruttoria è emerso che l’acquirente ha versato al convenuto, dopo la firma del contratto notarile di compravendita, l’importo di fr. 10'000.- (cfr. verbale 25 ottobre 2013, pag. 5). Se si trattasse di una mercede per interposizione nella vendita, il convenuto perderebbe il diritto alla propria mercede, conformemente all’art. 415 CO. Secondo tale norma infatti, ove il mediatore, contrariamente ai patti, avesse agito anche nell’interesse dell’altra parte, o contrariamente alle norme della buona fede si fosse fatto promettere anche dalla medesima una ricompensa, egli non potrà pretendere dal suo mandante né la mercede né il rimborso delle spese. Il Tribunale federale ha precisato di recente che il solo fatto che un mediatore concluda un contratto di negoziazione con un venditore crea un conflitto di interessi e la conseguente nullità del contratto. L’inevitabile conflitto di interessi così provocato conduce alla nullità di entrambi i contratti e alla perdita del diritto a ogni provvigione per il doppio mediatore (cfr. da ultimo DTF 141 III 64, pag. 67).
Tuttavia, nella fattispecie non si può sostenere che il convenuto abbia pattuito una mercede di mediazione con l’acquirente, e tantomeno che ciò sia avvenuto durante l’anno di validità del contratto di mediazione con la venditrice (e cioè prima del 16 novembre 2011, primo giorno di svincolo contrattuale tra le parti). Al contrario, è provato dalla deposizione dell’acquirente che l’importo di fr. 10'000.- è stato versato dopo la sottoscrizione del rogito, quindi dopo il 26 giugno 2012. L’acquirente ha riferito di avere eseguito tale versamento “spontaneamente, perché lo trovo giusto”. Non risulta quindi esservi stata la conclusione di un contratto di intermediazione tra il convenuto e l’acquirente, né prima né dopo la scadenza del contratto a suo tempo concluso con la venditrice. È ben vero che sul motivo del versamento acquirente e mediatore hanno fornito versioni differenti (gesto spontaneo perché giusto per l’uno, prestito verbale da restituirsi per l’altro). Tuttavia, ciò non basta a infirmare la validità di quanto emerge dalle dichiarazioni testimoniali dell’acquirente, la cui credibilità nemmeno è stata messa in dubbio dall’appellante, la quale si è invece diffusa ampiamente sull’assenza di credibilità del convenuto. Comunque ogni atto, foss’anche in eccesso di zelo del convenuto, e foss’anche a favore dell’acquirente (non risulta comunque a danno della venditrice), è avvenuto quando il convenuto mediatore aveva già maturato il proprio diritto alla mercede. La sentenza pretorile regge quindi alle critiche dell’appellante su questo punto.
In via subordinata, l’appellante sostiene che il Pretore avrebbe perlomeno dovuto ridurre la mercede del mediatore in applicazione dell’art. 417 CO. Al riguardo il primo giudice, dopo aver esposto i presupposti per una riduzione della mercede dovuta al mediatore e aver illustrato la giurisprudenza al riguardo, ha esaminato le circostanze del caso concreto, in particolare l’accessorietà dell’attività di mediatore del convenuto, ed è giunto alla conclusione che una mercede del 3%, rispettivamente del 3,7% tenendo conto di quanto versato spontaneamente dall’acquirente, non era eccessiva e non doveva essere ridotta. L’appellante ritiene insostenibile l’argomentazione del primo giudice. Essa espone che le parti contrattuali avevano pattuito una mercede del 3% e non una mercede variabile e afferma che l’importo di fr. 10'000.- era stato versato a parziale tacitazione dell’eventuale mercede dovuta dalla venditrice, in seguito a fitte trattative condotte tra l’aspirante acquirente e la figlia della venditrice. Tale importo, prosegue l’appellante, era inteso alla liberazione, almeno parziale, della venditrice e non è dunque sostenibile la condanna di quest’ultima al pagamento integrale della mercede. La tesi dell’appellante non trova il benché minimo conforto nell’istruttoria. Come riferito dall’acquirente nella sua deposizione testimoniale, vi furono invero trattative con la figlia della venditrice sulla mercede del mediatore, ma non fu raggiunto alcun accordo, e in seguito la venditrice revocò alla figlia l’incarico di rappresentarla (verbale del 25 ottobre 2013, pag. 3 a metà) e fece capire di non voler pagare la mercede al mediatore (ibidem, pag. 5). Non si può dunque seriamente sostenere che vi è stato un accordo sul pagamento della mercede tra la venditrice e l’acquirente, né che l’acquirente ha voluto liberare la venditrice dal pagamento, seppur parziale, della mercede. Anche su questo punto la decisione del Pretore regge alle critiche e può essere confermata.
In conclusione, l’appello deve essere respinto in ogni suo punto e la decisione del Pretore confermata. Le spese processuali, insieme a un’adeguata indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 1 CPC) seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). La tassa di giustizia dell’appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG (nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39). L’indennità ripetibile in favore dell’appellato è stata calcolata seguendo i criteri indicati all’art. 11 del Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili (Rtar). Il valore litigioso determinante giusta l’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire i rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale è stabilito in fr. 42'000.-.
Per questi motivi,
decide:
L’appello 10 aprile 2014 è respinto.
Le spese processuali di appello, in complessivi fr. 4'000.-, già parzialmente anticipati dalla parte appellante, restano a carico in solido di __________, __________, __________ e __________, che rifonderanno in solido a AO 1 fr. 4'500.- a titolo di ripetibili di appello.
Notificazione:
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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