AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2013.126
Data decisione, Autorità: 23.03.2015, IICCA
Titolo: Precontratto di compravendita immobiliare - rappresentanza - revoca del consenso - vizio del consenso (diritto italiano)
Incarto n. 12.2013.126
Lugano 23 marzo 2015
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2011.92 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 26 agosto 2011 da
AP 1
contro
AO 1 rappr. dall’ RA 1
con cui l’attore ha chiesto di accertare in via principale l’avvenuta revoca della sua proposta contrattuale del 12 dicembre 2007 relativa al contratto preliminare di compravendita tra le parti, in via subordinata l’annullamento con effetto retroattivo del contratto preliminare di compravendita e in via ancor più subordinata la revoca con effetto retroattivo del medesimo, il tutto con la condanna della convenuta al pagamento di € 260'000.- oltre interessi al 5% dall’8 dicembre 2007 ed il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UEF di Lugano;
domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con decisione 18 giugno 2013 ha integralmente respinto;
appellante l'attore con atto di appello 20 agosto 2013, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta con risposta 2 ottobre 2013 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto e in diritto:
Il 12 dicembre 2007, 5 giorni dopo aver provveduto a versare un acconto / caparra confirmatoria di € 260'000.- (doc. E), egli ha firmato a __________ il relativo contratto preliminare di compravendita (doc. F), con cui la controparte prometteva in sostanza di vendergli l’appartamento in questione ad un prezzo di € 840'000.-, con saldo da pagarsi in due rate, la prima di € 260'000.- entro il 15 aprile 2008 e la seconda di € 320'000.- al momento della formalizzazione del contratto di compravendita, ritenuto inoltre il suo obbligo di consegnare l’immobile entro fine maggio 2008 con una tolleranza massima ammessa di altri 3 mesi nonché di espletare le pratiche necessarie per ottenere l’abitabilità dello stabile senza però assumersi alcuna responsabilità al riguardo in caso di eventuali ritardi.
A seguito di divergenze intercorse tra le parti, il 19 febbraio 2008 (doc. 4) AP 1 ha comunicato alla controparte la revoca di ogni sua eventuale proposta contrattuale relativa al contratto preliminare di compravendita, rilevando come lo stesso fosse stato per lei falsamente firmato da persona non abilitata.
Con scritti 3 marzo (doc. 6), 8 aprile (doc. 7) e 24 giugno 2008 (doc. 8) AO 1 ha per contro confermato di ritenere ancora valido l’accordo, ribadendo che in caso di mancato pagamento delle rate residue, poi rimaste insolute nonostante l’avvenuta assegnazione di un ultimo termine, il contratto preliminare di compravendita sarebbe stato da intendersi come risolto.
La convenuta si è integralmente opposta alla petizione.
In tali circostanze, dovendosi ammettere che l’attore era rimasto inadempiente con il pagamento delle rate previste nel contratto preliminare di compravendita ciò che aveva poi indotto la convenuta, previa diffida, a risolvere il contratto ai sensi dell’art. 1454 CCIt, ha ritenuto che essa aveva ragione a trattenere la caparra confirmatoria (art. 1385 1° e 2° comma CCIt).
Con l’appello 20 agosto 2013 che qui ci occupa, a cui la convenuta si è opposta con risposta 2 ottobre 2013, l'attore, previa assunzione in seconda sede di alcune prove, chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Egli ribadisce che a seguito della revoca della sua proposta il contratto preliminare di compravendita non era in realtà mai stato concluso; rimprovera al Pretore di non aver ammesso l’esistenza di un vizio di volontà; e conferma che il contratto preliminare di compravendita era in ogni caso stato da lui revocato a seguito dell’inadempienza della convenuta.
A questo stadio della lite è del tutto pacifico che la presente fattispecie, chiaramente di carattere internazionale, sia retta dal diritto italiano: giusta l’art. 119 cpv. 1 LDIP i contratti concernenti i fondi o il loro uso sono in effetti regolati dal diritto dello Stato di situazione, concretamente situato in Italia (__________).
Nella sua decisione il Pretore, sul tema della conclusione del contratto preliminare di compravendita, ha ritenuto, sulla base delle testimonianze assunte (e meglio quelle di S__________ __________ e dell’ing. F__________ , ritenute più attendibili di quella dell’avv. G ), che lo stesso era stato firmato dapprima dalla convenuta, validamente rappresentata dall’ing. F __________ in ragione della procura conferitagli da D__________ __________ nella sua qualità di amministratrice unica (doc. C) e valida fino al 31 dicembre 2007 (doc. 5), e quindi era stato accettato dall’attore il 12 dicembre 2007, data dalla quale il contratto risultava così validamente concluso (ai sensi dell’art. 1326 CCIt). A titolo abbondanziale ha rilevato che se anche per ipotesi l’attore avesse firmato per primo il contratto in esame il 12 dicembre 2007, tale atto sarebbe stato da interpretare quale offerta nei confronti della convenuta, di cui questa avrebbe preso conoscenza al ritorno di S__________ __________ da , che l’avrebbe accettata - sia pure tramite una persona allora senza valida procura (l’ing. F ) - il 23 gennaio 2008; dopodiché, l’attore avrebbe potuto svincolarsi da tale contratto solo con l’accordo dell’ing. F __________ (art. 1399 3° comma CCIt), ciò che però non ha chiesto, rispettivamente fissando alla controparte un termine per la ratifica (art. 1399 4° comma CCIt), ciò che pure non ha però fatto; i successivi scritti con cui la convenuta aveva confermato la validità del contratto sarebbero dunque stati da interpretare quali ratifiche dello stesso (art. 1399 1° e 2° comma CCIt), per cui il contratto preliminare di compravendita in esame sarebbe comunque stato ritenuto concluso tra le parti con effetto retroattivo al 23 gennaio 2008.
6.1 In questa sede l’attore espone in lungo e in largo le ragioni per cui il Pretore avrebbe invece dovuto privilegiare la deposizione testimoniale dell’avv. G__________ __________ anziché quelle rese da S__________ __________ e dall’ing. F__________ . A suo dire, ciò avrebbe permesso di confermare che il contratto preliminare di compravendita non era ancora stato firmato dalla convenuta allorché il 12 dicembre 2007 egli l’aveva sottoscritto e che quest’ultima aveva provveduto a firmarlo solo nel gennaio 2008, tramite l’ing. F __________, il quale era però privo del necessario potere di rappresentanza, ciò che lo legittimava a revocare la proposta contrattuale formulata il 12 dicembre 2007 (ai sensi degli art. 1326 comma 1° e 1328 comma 1° CCIt).
6.2 Nel caso di specie non è in realtà necessario esaminare se la testimonianza dell’avv. G__________ __________ sia effettivamente più attendibile di quelle di S__________ __________ e dell’ing. F__________ , essendo chiaro che, se anche così fosse e i fatti si fossero dunque svolti come preteso dall’attore nel senso che la convenuta aveva sottoscritto il contratto preliminare di compravendita solo nel gennaio 2008, tramite l’ing. F , allora però privo della necessaria procura, la posizione dell’attore, che aveva già firmato l’accordo in precedenza, il 12 dicembre 2007, non sarebbe stata in ogni caso migliore. Egli, venendo meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha in effetti spiegato nell’appello per quali motivi di fatto e di diritto non potrebbe essere confermata la conclusione che ne aveva tratto il Pretore in via abbondanziale, secondo cui in tal caso l’attore avrebbe potuto svincolarsi dal contratto solo con l’accordo dell’ing. F __________ (art. 1399 3° comma CCIt), ciò che non aveva chiesto, rispettivamente fissando alla controparte un termine per la ratifica (art. 1399 4° comma CCIt), ciò che pure non aveva fatto, rispettivamente secondo cui la convenuta aveva successivamente ratificato l’operato del procuratore privo di autorizzazione (art. 1399 1° e 2° comma CCIt). La conclusione del Pretore era oltretutto ineccepibile anche nel merito, la dottrina e la giurisprudenza avendo già avuto modo di stabilire che il terzo non può recedere unilateralmente dal contratto sottoscritto per la controparte da un falso rappresentante (Cian/Trabucchi, Commentario breve al Codice Civile, 10ª ed., n. I.2 ad art. 1398 e n. IX.7 ad art. 1399; Pescatore/Ruperto, Codice Civile, 15ª ed., n. 3 ad art. 1398 e n. 16 ad art. 1399), egli avendo unicamente la facoltà di fissare a quest’ultima un termine per pronunciarsi sulla ratifica o di invitare il falso rappresentante a sciogliere consensualmente il contratto prima della ratifica stessa (art. 1399 3° e 4° comma CCIt; Pescatore/Ruperto, op. cit., ibidem).
Egli ha infine evidenziato l’irricevibilità della tesi presentata dall’attore in sede conclusionale, secondo cui sulla base delle rassicurazioni della convenuta avrebbe creduto erroneamente che l’acquisto di un appartamento fosse la condicio sine qua non per l’ottenimento del permesso di soggiorno per sé e la famiglia.
7.1 Nell’appello, completato da una serie di citazioni testimoniali, l’attore ha ribadito la sua necessità di stabilirsi a __________ entro la data di nascita dell’ultimogenito, prevista per maggio 2008, e della conseguente esigenza di disporre di un permesso per sé e per la sua famiglia. Ha rilevato che la convenuta l’aveva rassicurato prima ancora della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita circa i tempi di consegna dell’appartamento, inducendolo così a versare la caparra confermativa, ed aggiungendo poi che all’inizio nessuno gli aveva segnalato la possibilità di prendere semplicemente in affitto un appartamento per poter ottenere il permesso di soggiorno. Ed ha concluso che solo in un secondo tempo, tramite il suo legale, si apprese che in assenza del certificato di abitabilità dell’appartamento oggetto del contratto non si sarebbe potuto ottenere il permesso di soggiorno.
7.2 In questa sede l’attore si è limitato ad esporre una serie di fatti da lui ritenuti rilevanti per il tema del vizio del consenso, senza tuttavia aver spiegato in che modo gli stessi potessero essere tali da eventualmente fondare una situazione di errore ai sensi dell’art. 1427 segg. CCIt. Essi sono di fatto inconcludenti.
Ma in ogni caso, a prescindere da quanto precede, egli non si è assolutamente confrontato con l’argomentazione resa sul tema dal Pretore (circa la consapevolezza dell’attore del rischio che l’appartamento non sarebbe stato abitabile entro maggio 2008 per cui avrebbe potuto non ottenere il permesso di soggiorno entro tale data, circa il fatto che l’ottenimento del permesso di soggiorno non era un tema tale da fondare un errore ai sensi dell’art. 1427 segg. CCIt, rispettivamente circa l’irricevibilità dell’argomentazione secondo cui avrebbe creduto erroneamente che l’acquisto di un appartamento fosse indispensabile per l’ottenimento del permesso di soggiorno) ed in particolare non ha spiegato per quali motivi di fatto e di diritto la stessa fosse errata e dovesse con ciò essere modificata (cfr. TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4, 10 marzo 2014 4A_474/2013 consid. 3.1 e 3.2; II CCA 22 luglio 2014 inc. n. 12.2012.174). L’appello, su questo punto, deve pertanto essere dichiarato irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC).
8.1 Nel gravame l’attore ribadisce che in un manoscritto redatto nel gennaio 2008 dall’avv. G__________ __________ riportante una dichiarazione di S__________ , quest’ultima avrebbe dichiarato che l’ing. F __________ aveva detto che “era impossibile ottenere in quell’appartamento il permesso di soggiorno perché privo di abitabilità”. In forza di questa ammissione egli si ritiene pertanto in diritto di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte ai sensi degli art. 1477 e 1453 CCIt.
8.2 L’appello, su questo punto, dev’essere ancora una volta dichiarato irricevibile. In questa sede l’attore, venendo meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), non ha in effetti spiegato per quali motivi di fatto e di diritto l’assunto pretorile, che negava l’esistenza dell’inadempienza da parte della convenuta in assenza di una valida allegazione dell’attore circa l’impossibilità di consegnare l’appartamento abitabile entro il termine pattuito rispettivamente in assenza di prove della stessa, fosse errato e dovesse con ciò essere riformato. La circostanza ora evocata dall’attore non si riferisce oltretutto all’impossibilità di consegnare tempestivamente l’appartamento, ma alla presunta impossibilità di ottenerne per tempo l’abitabilità (che la convenuta non si era impegnata ad ottenere entro una determinata scadenza, pur essendosi obbligata ad espletare le relative pratiche), tanto più che lo stesso attore aveva accettato di non poter invocare quale motivo di rivendicazione nei confronti della controparte quell’eventuale ritardo (cfr. doc. F).
Visto quanto precede, non vi è motivo di autorizzare l’attore a versare agli atti la corrispondenza da lui intercorsa con il suo legale di allora, l’avv. G__________ __________ (lettera 28 gennaio 2013 [doc. AA] e risposta 22 luglio 2013 [doc. BB]), rispettivamente ad assumere in qualità di testi Gia__________ __________ e D__________ __________ nonché a riassumere i testi S__________ __________ e lo stesso avv. G__________ . Alla luce di quanto si è detto sopra, queste prove (mai offerte in precedenza), atte in sostanza a confermare la maggiore attendibilità della testimonianza dell’avv. G __________ rispetto a quelle di S__________ __________ e dell’ing. F__________ __________ con particolare riferimento al significato da attribuire al menzionato manoscritto redatto nel gennaio 2008 dall’avv. G__________ __________ riportante una dichiarazione di S__________ , sono in effetti inutili (II CCA 18 settembre 2012 inc. n. 12.2012.46, 11 febbraio 2013 inc. n. 12.2012.95), non essendo tali da modificare l’esito dell’appello, infondato sul tema della conclusione del contratto preliminare di compravendita e per il resto irricevibile per carenza di motivazione. Oltretutto la necessità di assumere queste prove - tutte già esistenti prima dell’emanazione della sentenza, tranne il doc. BB - non si è manifestata solo a seguito dell’emanazione della decisione, ma sarebbe stata riconoscibile, dando prova della diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze, già in precedenza (dal che pure la sua irricevibilità, cfr. art. 317 cpv. 1 lett. b CPC; II CCA 8 ottobre 2014 inc. n. 12.2014.133): in effetti già in occasione dell’udienza del 21 agosto 2012, quando l’avv. G __________ era stato sentito in qualità di teste, l’attore, tramite il suo legale, avrebbe potuto chiedergli di chiarire la portata di quel manoscritto alla luce della deposizione già resa quello stesso giorno da S__________ , il tutto senza attendere il 28 gennaio 2013, data in cui egli ha poi ritenuto di chiedergli lumi in proposito (doc. AA), ciò che aveva indotto l’avv. G __________ a rispondergli con lettera datata 22 luglio 2013 (doc. BB), spiegando che la sua versione dei fatti era stata confermata anche da Gia__________ ; in tali circostanze nemmeno si giustifica sentire nuovamente in sede testimoniale lo stesso avv. G __________ e S__________ , già espressisi sul tema in occasione dell’udienza del 21 agosto 2012, mentre non è stato assolutamente illustrato sulla base di quali circostanze s’imponga ora l’audizione dell’amministratrice unica della convenuta D __________, estranea ai fatti.
Ne discende che l’appello dell’attore deve senz’altro essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile.
Le spese giudiziarie e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso ampiamente superiore a fr. 30'000.- (e meglio di € 260'000.-), seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide:
I. L’appello 20 agosto 2013 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
II. Le spese processuali di fr. 8’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà all’appellata fr. 8’000.- per ripetibili.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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