AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2013.414
Data decisione, Autorità: 06.02.2015, TRAM
Titolo: Licenza edilizia. Costruzione a gradoni. Indici di occupazione e di sfruttamento
Incarto n. 52.2013.414
Lugano 6 febbraio 2015
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello Balerna, presidente, Giovan Maria Tattarletti, Lorenzo Anastasi, supplente
segretaria:
Sarah Socchi, vicecancelliera
statuendo sul ricorso 17 settembre 2013 di
RI 1 patrocinato da:
contro
la decisione 28 agosto 2013 (n. 4399) del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dal ricorrente avverso la decisione 7 dicembre 2012 con cui il municipio di Minusio gli ha negato la licenza edilizia per costruire un edificio residenziale a gradoni (part. __________);
ritenuto, in fatto
A. a. RI 1, qui ricorrente, è proprietario di un terreno in pendio (part.__________), situato a Minusio, a monte di un altro fondo (part. __________) affacciato su via __________. Il fondo, sul quale insiste un'abitazione monofamiliare, è assegnato dal piano regolatore alla zona residenziale R2. b. Con domanda di costruzione 10 aprile 2012, l'insorgente ha chiesto al municipio il permesso di demolire il suddetto edificio e costruire un nuovo complesso residenziale a terrazzi. Il complesso è formato da quattro gradoni, di uno (G-2, G-3 e G-4) rispettivamente due piani (G-1). Ogni corpo è destinato ad un'unità abitativa (1P, 2P, 3P, 4P) e disposto in modo che la copertura del gradone inferiore funga da terrazza di quello superiore. Nel gradone più a valle (G-1), al piano inferiore (PA), si trova un'autorimessa comune (accessibile da una rampa lungo il lato est del fondo), nonché le cantine e i vani tecnici. A valle, al corpo inferiore (G-1) è addossato un terrapieno, contenuto su tre lati da muri di sostegno, che funge da giardino per l'appartamento (1P) di questo gradone. All'estremità di questo terrapieno, come di ogni gradone, al di là del parapetto vi è una batteria di pannelli solari inclinati. Sul lato est, il progetto prevede di sistemare il terreno con cinque terrapieni sorretti da muri di sostegno; sul versante opposto (ovest), vi sono una serie di rampe di scale, gli accessi alle singole unità e alcune aree sistemate a giardino (in parte ricavate da terrapieni).
SCHEMA (sezione 1-1)
6 m
6 m
G-4 4P
G-3 3P 6 m
G-2 2P 4 m
G-1 1P
PA
Terreno esistente (profilo geometra 3-4)
B. a. Dopo aver informato l'insorgente che il progetto non rispettava le altezze, come pure gli indici di occupazione e di sfruttamento ammessi dalle norme di zona, così sollecitato dallo stesso, il municipio ha pubblicato la domanda.
b. Nel termine di pubblicazione, al rilascio del permesso si sono opposti CO 2 (part. __________; __________), CO 3 (part. __________ CO 4 CO 5CO 6 e CO 7 (part. __________), __________ proprietari di fondi vicini, qui __________
c. Il 9 novembre 2012, i Servizi generali del Dipartimento del territorio hanno emesso il proprio avviso negativo (n. 81080), fondato sul parere dell'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP), il quale ha in particolare censurato le sistemazioni artificiali del terreno e i muri previsti sui lati dell'edificazione, da evitare per controbilanciarne l'impatto complessivo.
d. Richiamato tale avviso, come pure la sua precedente presa di posizione (consid. Ba) con cui aveva riscontrato un sorpasso delle altezze, nonché dell'indice di occupazione (+ 1.08 %) e di sfruttamento (+ 0.02) stabiliti dall'art. 33 della norme di attuazione del piano regolatore di Minusio (NAPR), con decisione 7 dicembre 2012, il municipio ha negato all'insorgente il permesso richiesto, evadendo di conseguenza le opposizioni dei vicini (ritenute prive d'oggetto).
C. Con giudizio 28 agosto 2013, il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa interposta dall'istante in licenza avverso la predetta risoluzione, che ha confermato. Disattesa una censura relativa all'obbligo di motivazione, il Governo ha poi tutelato il giudizio estetico dell'autorità cantonale. La definizione della sistemazione esterna non potrebbe essere disgiunta dalla procedura di rilascio del permesso. Non si potrebbe differire tale aspetto, mediante l'imposizione di una condizione di licenza. Da ultimo, la precedente istanza ha respinto un'eccezione riferita al principio della buona fede, con particolare riferimento a precedenti licenze che erano state rilasciate in passato all'insorgente, per progetti diversi.
D. Con ricorso 17 settembre 2013, RI 1 impugna ora la predetta risoluzione governativa, chiedendo, in via principale, che sia annullata assieme a quella municipale e che gli sia rilasciato il permesso di costruzione. In via secondaria, domanda che la licenza sia subordinata ad una delle tre condizioni - tra loro sussidiarie - che propone (ad 1.3-1.5) per sistemare più moderatamente o lasciare inalterato il terreno a est dell'edificio. Dal profilo dell'inserimento estetico del progetto, il ricorrente contesta anzitutto che l'autorità dipartimentale abbia la competenza di pronunciarsi sulla sistemazione del terreno: le sue prerogative sarebbero limitate all'edificio in quanto tale. Ad ogni modo, le opere esterne progettate si inserirebbero convenientemente nell'ambiente circostante, contraddistinto da diversi fondi terrazzati. L'insorgente invoca poi l'affidamento riposto in precedenti licenze conseguite nel 2008 e 2009 - di cui non ha fatto uso - per costruire sul medesimo fondo degli edifici a gradoni, che prevedevano terrazzamenti laterali a suo dire analoghi. Il diniego del permesso a causa della sola sistemazione esterna, prosegue, violerebbe il principio di proporzionalità: la licenza potrebbe essere subordinata ad una delle tre condizioni, così come postulato in via sussidiaria. L'insorgente contesta inoltre le obiezioni (concernenti altezza dell'edificio, indici, modinatura, corpo ascensore e muri) già sollevate dal vicino CO 2, respingendole tutte. In particolare, afferma che l'edificio rispetterebbe l'altezza massima consentita: sul gradone inferiore (G-1) non andrebbe conteggiato il terrapieno a valle. La quota del gradone superiore (G-2) andrebbe invece calcolata teoricamente (a 3 m dalla facciata a valle): tenendo conto dell'abbuono (m 2.64) risultante dall'art. 14 NAPR, rientrerebbe nell'altezza massima (m 7.50 + m 2.64 = 10.14 m).
E. All'accoglimento dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. Ad identica conclusione pervengono l'Ufficio delle domande di costruzione, il municipio e CO 2; dei loro argomenti si dirà, se del caso, in appresso. Gli altri vicini opponenti sono invece rimasti silenti.
Considerato, in diritto
1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm). Per quanto d'importanza ai fini del presente giudizio, la situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge in modo sufficientemente chiaro dai piani e dalle fotografie agli atti. Le prove offerte dall'insorgente (sopralluogo, richiamo incarti relativi alle precedenti licenze edilizie) non sono idonee a portare ulteriori elementi rilevanti in questa sede.
Altezza della costruzione
2.2. Nel caso di costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, l'altezza si misura per ogni singolo edificio, a condizione che si verifichi tra i corpi situati a quote diverse una rientranza di almeno 12.00 m (art. 40 cpv. 2 LE). Se questa condizione non è rispettata, l'altezza si misura a partire dal terreno sistemato sul quale appoggia la facciata a valle del gradone inferiore sino al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto del gradone più alto. Ciò significa che l'altezza della facciata a valle dei corpi superiori, misurata a partire dal piano di copertura del corpo sottostante, va traslata ed aggiunta a quella dei corpi più bassi, finché non si verifica un arretramento di 12 m. Se l'arretramento minimo posto come condizione dall'art. 40 cpv. 2 LE è invece rispettato, l'altezza della costruzione si misura per ogni singolo corpo, ovvero edificio per edificio. Ciò significa soltanto che l'altezza della facciata a valle del gradone superiore, misurata per rapporto al livello del tetto del gradone sottostante, non deve essere riportata sull'altezza della facciata di quest'ultimo. Non significa tuttavia anche che l'altezza dei singoli edifici che compongono la costruzione a gradoni debba essere misurata soltanto a partire dal livello del tetto dei gradoni sottostanti. L'altezza dei singoli edifici va comunque misurata sino al livello del terreno sottostante sulla verticale della loro facciata a valle e non soltanto sino al livello del tetto del gradone immediatamente inferiore. L'art. 40 cpv. 2 LE non introduce un diverso punto di riferimento a partire dal quale deve essere misurata l'altezza dei singoli edifici (cfr. RtiD I-2006 n. 17 consid. 5.1; RDAT I-2003, n. 59 consid. 3.2). Per le facciate laterali, l'altezza si misura pertanto nel punto più alto, ovvero sullo spigolo a valle di ogni singolo gradone a partire dal terreno sistemato ai lati (cfr. RtiD I-2006 n. 17 consid. 5.1.). Allo stesso modo si procede per la facciata (a valle) che collega le due facciate laterali (cfr. STA 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012, consid. 3.2. con disegno illustrativo).
2.3. La facilitazione derivante dall'art. 41 LE, che permette di non conteggiare sull'altezza dell'edificio terrapieni alti fino a m 1.50 e larghi almeno 3 m dal piede della facciata è applicabile sia al gradone inferiore, sia a quelli più a monte. Per il gradone inferiore, occorre in particolare tener conto dell'eventuale presenza di un terrapieno presente a valle e sui lati di questo corpo. Per i gradoni superiori (a monte), la facilitazione prevista dall'art. 41 LE può invece essere concessa se il terrapieno è presente almeno sui lati (cfr. STA 52.2012.137-142-161 citata, consid. 3.3).
H
R = 3 00 H = 1.50
Anche in questo caso, la facciata che collega i due spigoli a valle delle facciate laterali può essere alta soltanto quanto le facciate laterali. Il fatto che il terrapieno venga realizzato effettivamente solo sui lati non è di rilievo. In sostanza, si ammette che il terrapieno possa essere "coperto" dal gradone sottostante. Si può pertanto prescindere dall'esigerne la realizzazione.
2.4. Nella zona R2, l'altezza massima delle costruzioni è di 7,50 metri. Sono ammessi supplementi all'altezza secondo le disposizioni dell'art. 14 NAPR (art. 33 cpv. 2 NAPR). In base all'art. 14 cpv. 1 NAPR, l'altezza dell'edificio è misurata in corrispondenza delle facciate, ossia dei muri perimetrali esterni, dal terreno sistemato al filo superiore del tetto o del canale di gronda o del parapetto e/o ringhiera. Il tutto come allo schema annesso. L'altezza utile di tutte le costruzioni all'interno dei fondi viene misurata dal terreno sistemato con un terrapieno della profondità di almeno m 3.00 dal filo facciata (cpv. 2). L'altezza massima teorica della sistemazione del terreno, soggiunge la norma (cpv. 3), misurata a m 3.00 dal filo della facciata, è di m 1.50 dal terreno naturale. Per terreni in pendenza è concesso un supplemento in altezza (y) calcolato secondo la seguente formula: y = pendenza in % x 3.00 metri (vedi schema allegato). Il cpv. 4 specifica che la pendenza del terreno risulta dalla sezione rilevata dal geometra revisore in corrispondenza alla mezzeria della facciata principale per una profondità di m 3.00 oltre i limiti dell'edificio (vedi schema allegato), ovvero ad una distanza di 3 m dalle facciate a monte e a valle. Per quanto qui interessa, la norma in questione (cpv. 1, 2 e 3, primo periodo) riprende sostanzialmente i principi risultanti dall'ordinamento di rango superiore (art. 40 e 41 LE; cfr. supra, consid. 2.1). Essa introduce (cpv. 3, secondo periodo) inoltre una facilitazione (supplemento) per le sistemazioni dei fondi in pendio. Diversamente dalla regola secondo cui l'altezza dei terrapieni va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante nella misura in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. supra, consid. 2.1. in fine), l'art. 14 cpv. 3 NAPR permette di non conteggiare, perlomeno in parte, anche il riempimento che compensa la pendenza del fondo. In sostanza, l'art. 14 cpv. 3 NAPR maggiora il limite di m 1.50 (art. 41 LE) in misura proporzionale alla pendenza del terreno. Il supplemento previsto dall'art. 14 cpv. 3 secondo periodo NAPR, in assenza di disposizione contraria, è applicabile anche alle costruzioni a gradoni. Esso vale in particolare per la sistemazione del terreno della facciata orientata verso valle del gradone più basso. Nulla impedisce inoltre di applicare l'abbuono ad eventuali terrapieni previsti sui lati, determinanti per l'altezza delle facciate (spigoli laterali) rivolte verso valle dei gradoni superiori (più a monte), per i quali è di principio applicabile la facilitazione prevista dall'art. 41 LE (cfr. supra, consid. 2.3). Anche in questi casi, la pendenza va determinata secondo i particolari criteri stabiliti dall'art. 14 cpv. 4 NAPR, in corrispondenza della mezzeria della facciata principale, per una profondità (distanza) di m 3.00 oltre le facciate del singolo edificio, ovvero del gradone di riferimento (per quanto precede, cfr. STA 52.2012.137-142-161 citata, consid. 3.4 concernente questa stessa norma).
3.2. Il secondo gradone (G-2) è alto ca. 10 m in corrispondenza degli spigoli sud-ovest e sud-est. Sull'altezza di questo gradone, misurato dal terreno sistemato sottostante sulla verticale, dev'essere aggiunta quella del gradone superiore (G-3), arretrato meno di 12 m (cfr. prospetto ovest; cfr. anche sezione 1-1). Non va invece traslata anche quella del gradone più alto, dal quale dista 12 m. Da questa altezza non è deducibile alcun bonus, in applicazione dell'art. 14 cpv. 3 NAPR. Tale bonus, come detto, è riservato alle sistemazioni del terreno, ovvero - per i gradoni a monte - ai terrapieni presenti sui lati, che devono essere larghi almeno 3 m. In concreto, peraltro, neppure il "terrapieno" presente sul lato est (alto ca. m 0.75, secondo i piani) potrebbe beneficiare di questo bonus poiché non si sviluppa - verso valle - per almeno 3 m (cfr. supra, consid. 2.4 e 2.3 con schema illustrativo). Analogamente ai terrapieni che in generale sottostanno alla disciplina dell'art. 41 LE, dovrebbe dunque essere conteggiato sull'altezza determinando un ulteriore sorpasso.
Già per i suddetti motivi, il progetto non può dunque essere approvato, siccome lesivo dell'altezza massima prescritta, con particolare riferimento ai primi due gradoni (G-1, G-2), censurati anche dal vicino resistente.
3.3. Il terzo gradone (G-3) presenta un'altezza di ca. m 10.50 dal terreno sistemato sottostante, sia in corrispondenza dello spigolo sud-ovest, sia di quello opposto (cfr. prospetti ovest ed est), conteggiando l'altezza (+ 3 m) dell'ultimo gradone (G-4), arretrato meno di 12 m. Non è dato di vedere come quest'ultimo gradone possa essere assimilato ad un attico ed essere escluso dal computo in applicazione dell'art. 12 NAPR, che permette agli attici e alle mansarde di non essere conteggiati nell'altezza dell'edificio, a condizione che l'ingombro massimo della costruzione sia contenuto nella pendenza teorica di un tetto a due falde con un'inclinazione del 50% misurata dall'altezza dell'edificio, a filo facciata. Di principio, tale norma non risulta applicabile agli edifici a gradoni, a maggior ragione quando - come in concreto - il corpo superiore non si distingue dai gradoni sottostanti. Ai fini del presente giudizio non occorre soffermarsi ulteriormente su tale aspetto. Anche senza il computo del gradone G-4, il terzo gradone (G-3) - sul quale deve essere computato il terrapieno presente sul lato est (alto m 1.27 secondo i piani), che non si estende verso valle almeno 3 m (cfr. supra, consid. 2.4 e 2.3 con schema illustrativo)
4.1. Secondo l'art. 13 NAPR, i muri di cinta possono avere un'altezza massima di 2.50 metri. Deroghe a questa altezza possono essere concesse per opere di cinta tra fondi privati, previo accordo tra i proprietari interessati. I muri di sostegno a confine, soggiunge il cpv. 2, sono considerati muri di cinta e non possono avere un'altezza superiore a 2.50 metri dal terreno naturale. Essi possono essere sormontati da parapetti di tipo leggero; l'altezza complessiva non deve superare 3.50 metri. Muri di sostegno di altezza superiore sono considerati fabbrica e devono rispettare le distanze da confine. In sede di approvazione del piano regolatore (ris. gov. n. 3687 del 9 luglio 2008, consid. 3.5.9., pag. 72), il Consiglio di Stato ha ritenuto che l'altezza massima stabilita a 2.50 metri per i muri di cinta sia eccessiva. Diverso sarebbe se il comune specificasse un'altezza di 1.50 metri per i muri di cinta con possibilità di essere sormontati da, ad esempio, reti metalliche, parapetti o siepi verdi con un'altezza massima di 1.00 metro. In questo caso, ha aggiunto, pur mantenendo l'altezza assoluta di 2.50 metri l'impatto paesaggistico sarebbe ben diverso. Si invita, pertanto, ha concluso il Governo, il Municipio a valutare la possibilità di modificare l'articolo con gli accorgimenti suddetti (ris. gov. citata, pag. 72; cfr. STA 52.2012.137-142-161 citata, consid. 6.2). Al di là di tale invito, per quanto consta a questo Tribunale tale norma è tuttora in vigore, così come approvata dall'Esecutivo cantonale.
4.2. Nel caso concreto, dagli atti non è possibile calcolare l'altezza massima dei muri di sostegno che sorgono lungo i confini est e ovest. Come censura il resistente, i profili del geometra (1-2 e 5-6-7) - ripresi dai piani di progetto (prospetti est e ovest) - non danno atto del livello del terreno naturale a confine, ma di quello esistente in prossimità delle facciate dell'edificio da demolire (distanti ca. 3 m; cfr. citati profili). Tale livello naturale non è altrimenti deducibile dai piani. Non è dunque chiaro se, come eccepisce il vicino CO 2, i muri di sostegno a confine superino il limite d'altezza massimo di m 2.50 dal terreno naturale, prescritto dall'art. 13 cpv. 2 NAPR. Ciò vale in particolare per i muri verso il suo fondo (part. __________), in particolare quelli situati più a monte (in corrispondenza del gradone G-4). Ma anche per quelli ubicati sul fronte opposto, a ovest delle rampe di scale, deducibili dalle piante di progetto, ma solo parzialmente raffigurati dai prospetti (cfr. prospetto ovest e piante). Muri, questi ultimi, che potrebbero (almeno in parte) essere alti più di m 2.50 (cfr. in particolare il dislivello di ca. m 2.60 tra la scala e il terreno sottostante, situato ad una quota di ca. 248 m/slm, deducibile dal prospetto ovest). Su questo punto s'imporrebbero dunque ulteriori accertamenti, dai quali si può tuttavia prescindere ritenuto che il progetto, per i motivi di cui si è detto al precedente considerando (consid. 3), non può comunque essere approvato.
5.1. In base all'art. 12 cpv. 2 NAPR, per i corpi tecnici è concesso un abbuono in altezza di m 2.50, misurato dalla copertura del tetto, per una superficie massima del 20% del tetto. Le loro dimensioni devono essere contenute entro i limiti indispensabili alle esigenze di funzionalità. Per corpi tecnici, soggiunge il cpv. 3, si intendono quei corpi di natura tecnica sporgenti oltre la copertura degli edifici che servono al funzionamento di un impianto all'esclusivo servizio dell'edificio in questione. Sono considerati tali le scale di accesso al tetto, i torrini per gli ascensori, i comignoli, gli impianti di ventilazione e di climatizzazione, nonché le antenne per la ricezione, nell'edificio in questione, di emittenti televisive.
5.2. Nel caso concreto, il progetto prevede una torretta per l'ascensore (m 2 x 2.35), che sporge di m 2.50 dal tetto dell'ultimo gradone. Il manufatto, di modeste dimensioni, va senz'altro qualificato come corpo tecnico. Garantisce infatti l'accesso al tetto, adibito a terrazza-giardino, in particolare anche a persone disabili. Non vi è dunque motivo per conteggiarlo sull'altezza. Neppure il municipio pretende il contrario. Su questo punto, cade dunque nel vuoto la censura del vicino resistente.
6.1. L'indice di occupazione (i.o.) è il rapporto espresso in per-cento tra la superficie edificata e la superficie edificabile del fon-do (art. 37 cpv. 1 LE). Secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, la superficie edificata è la proiezione orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici principali ed accessori. Determinanti ai fini del computo sono gli ingombri degli edifici. Per ingombri si intendono le parti di costruzione che si sviluppa-no sia in orizzontale, sia in verticale, sporgendo dal terreno si-stemato. Le parti di costruzione sotterranee non sono dunque computabili quale superficie edificata nell'i.o. (cfr. STA 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012, consid. 2; 52.2005.312 del 19 ottobre 2005, consid. 2; Adelio Scolari, Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE, n. 1137). Per edificio si intende invece un'opera edilizia che definisce degli spazi, aperti o chiusi, destinati a riparare persone e cose dalle intemperie. In linea di massima, sfuggono quindi al computo dell'i.o. le opere che, pur essendo rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni, non sono qualificabili come edifici. Sono quindi esclusi muri, terrapieni e impianti di vario genere (cfr. STA 52.2005.312 citata, consid. 2). Non tutta la proiezione orizzontale degli edifici è comunque conteggiata quale superficie edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE esclude infatti alcune parti, quali i cornicioni, le gronde e le pensiline d'ingresso aperte, ovvero parti di costruzione che determinano ingombri trascurabili (cfr. pure RDAT II-1995 n. 27, consid. 2.1). L'art. 40 cpv. 2 del regolamento di applicazione delle legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1) esclude inoltre i balconi in quanto non calcolati nella distanza dal confine (cfr. art. 41 RLE). Sono pertanto conteggiati nella superficie edificata quegli elementi (corpi aggiunti o avancorpi) che determinano ingombri, ovvero che per posizione e dimensione possono essere considerati veri e propri corpi aggiunti (o avancorpi) della costruzione principale, e non semplici sporgenze quali le grondaie o i cornicioni (cfr. RDAT I-2002 n. 18, consid. 3.3; Scolari, op. cit., n. 1140).
6.2. Ai sensi dell'art. 33 cpv. 4 NAPR, nella zona residenziale estensiva R2, il 70% della superficie edificabile deve essere mantenuta libera da costruzioni e, in principio, per almeno un terzo sistemato a verde. L'indice di occupazione massima, di riflesso, è dunque pari al 30%.
6.3. Nel caso concreto, controversa è l'esclusione dal computo nella superficie edificata della passerella ("camminamento"; m 1.10 x 6.95 m) delimitata da un parapetto, che dall'ascensore conduce all'ultimo appartamento (cfr. pianta 4P) e sporge dalla facciata (arretrata) del quarto gradone. Il calcolo dell'indice di occupazione annesso al progetto - che dà atto di una superficie edificata complessiva di 361.13 mq (appena al di sotto di quella massima consentita; 362.40 mq) - non prende in considerazione questa area, né quella della "grondaia non praticabile" che la ricopre (cfr. piano situazione generale 1:200 con calcoli IS e IO). Secondo il ricorrente tale superficie non dovrebbe essere conteggiata, poiché non sarebbe riconducibile ad un ballatoio, che dà l'accesso a più appartamenti. A torto. L'avancorpo litigioso - non diversamente da un balcone che occupa più di un terzo della facciata da cui sporge - deve essere conteggiato nell'indice di occupazione. Determinante è il suo ingombro, che non è di trascurabile importanza; in particolare, non è assimilabile a quello di una semplice grondaia o di un cornicione. Il fatto che sia coperto da una "grondaia" definita dal progetto "non praticabile" (cfr. pianta piano tetto) - presente solo su questo lato - non permette di giungere ad altra conclusione. Anche la superficie di tale "grondaia" (1.10 x 12.95 m) - artificialmente ritagliata dal resto della copertura (cfr. citato piano situazione generale e pianta piano tetto) - deve infatti essere computata nella superficie edificata, in quanto non destinata a proteggere unicamente i muri e le aperture sottostanti rispettivamente a coprire uno spazio di regola inutilizzato e privo di ingombri (cfr. RDAT II-1995 n. 27, consid. 2.1). Ciò posto, è dunque certo che l'indice di occupazione del progetto (ca. 31.08%)
7.1. In base all'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto tra la superficie utile lorda degli edifici e la superficie edificabile dei fondi. Quale superficie utile lorda si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale (art. 38 cpv. 1 LE). Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella superficie utile lorda; i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi.
7.2. Dalla combinazione delle due norme succitate discende che vanno conteggiate come SUL soltanto le superfici di locali e di spazi chiusi verso l'esterno, che sono utilizzate o si prestano ad essere utilizzate per l'abitazione ed il lavoro. Fatta astrazione delle vie d'accesso (cfr. infra, consid. 7.4), di principio non sono quindi da computare nella SUL le superfici di spazi aperti, che non sono configurati come locali di edifici (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1 con rimandi; cfr. anche STA 52.2004.181 del 20 agosto 2004, consid. 2.3 con rinvii; 52.2004.118 del 9 luglio 2004, consid. 2).
7.3. Decisiva ai fini del computo della superficie di un locale non è l'indicazione fornita dai piani circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare la superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. STA 52.2009.314 del 3 febbraio 2010, consid. 4 confermata da STF 1C.158/2010 del 3 agosto 2010, in: RtiD I-2011, n. 18; RDAT I-1994 n. 30, consid. 2.2; Scolari, op. cit., ad art. 38 LE, n. 1126). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (STA 52.2013.305 del 6 novembre 2013 consid. 2.1. e rimandi; 52.2009.314 citata, consid. 4; Scolari, op. cit., ad art. 38 LE, n. 1129).
7.4. Le superfici delle vie d'accesso ai piani (scale, corridoi ed ascensori) sono di regola conteggiate nella SUL (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1; Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Zurigo 1986, pag. 58 seg.). Lo si deduce e contrario dalla disposizione che esclude le superfici di questi percorsi dal computo soltanto quando servono unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella SUL, siccome non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro. Le superfici delle logge aperte, al pari di quelle dei portici e dei balconi (aperti), non sono invece conteggiate. Sono prese in considerazione soltanto se sono chiuse. Fanno tuttavia eccezione a questa regola le superfici delle logge, che, pur essendo aperte, servono come ballatoi, ovvero risultano utilizzabili come vie d'accesso per raggiungere locali destinati all'abitazione o al lavoro. Anche se sono aperte e quindi esposte, almeno parzialmente, agli agenti atmosferici, per esplicita disposizione di legge, queste superfici sono conteggiate come SUL. Questa particolare inflessione al sistema di eccezioni è essenzialmente da ricondurre all'esigenza di evitare che parti comuni a tutti gli edifici a più piani, quali i corridoi d'accesso a vani computati come SUL, vengano costruite all'esterno, permettendo in tal modo la realizzazione di maggiori superfici abitabili od utilizzabili per il lavoro (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3 con rinvii; STA 52.2007.341 del 6 agosto 2008, consid. 5.1). Ai fini del computo, anche tali superfici devono di principio essere integrate nei piani dello stabile. Per l'art. 38 cpv. 1 LE, computabili nella SUL sono infatti unicamente le superfici dei piani sopra e sotto terra.
7.5. In concreto, il progetto non ha conteggiato nella SUL le lavanderie previste nei singoli appartamenti (cfr. citato piano situazione generale). A giusta ragione, poiché questi vani privi di aperture, di dimensioni contenute (ca. 8 mq) e adeguatamente rapportate alle superfici (ca. 150 mq) dei singoli appartamenti a cui sono collegate, non presentano alcunché di straordinario. La loro superficie non travalica i limiti comunemente ammessi per stabili d'appartamenti con caratteristiche analoghe (cfr. al riguardo: STA 52.2004.181 citata, consid. 3.4). Non devono dunque essere conteggiate nella SUL.
7.6. Una diversa conclusione s'impone per la controversa superficie della passerella - coperta e delimitata da un parapetto - di cui si è detto in precedenza (cfr. supra, consid. 6.3), che parimenti non è stata conteggiata nella SUL (cfr. citato piano generale, 4P). In quanto superficie che funge da via d'accesso a locali computabili nella SUL (unità 4P), coperta e delimitata da un parapetto e integrata nel piano dello stabile da cui sporge, non vi è invero motivo per escluderla dal calcolo della SUL. La questione non è comunque decisiva, poiché il conteggio di quest'area - ma non di quella delle lavanderie (cfr. supra, consid. 7.5) - non determina comunque un sorpasso dell'indice di sfruttamento massimo (0.5) ammesso (art. 33 cpv. 3 NAPR; cfr. citato piano situazione generale).
7.7. Su questo punto, da respingere sono dunque le censure del resistente.
8.Alla luce di tutte le considerazioni che precedono, è dunque certo che il progetto così come concepito non può essere autorizzato. In queste circostanze, non mette conto di esaminare se il progetto - che comporta altezze e volumi eccessivi, non ammessi dalle norme di attuazione del piano regolatore - disattenda anche il principio d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio sancito dall'art. 94 cpv. 2 della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (Lst; RL 7.1.1.1), così come ritenuto dall'UNP con particolare riferimento alla sistemazione esterna (che peraltro non risulta chiaramente definita, cfr. supra, consid. 4). A scanso di equivoci, va comunque detto che l'esame di progetti che comportano un impatto paesaggistico significativo, quali la costruzione di edifici a gradoni, spetta chiaramente all'UNP e non al municipio (art. 99 cpv. 1 lett. c Lst, art. 107 cpv. 2 lett. c regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011; RLst; RL 7.1.1.1.1). Il giudizio estetico non concerne inoltre solo l'edificio in quanto tale, ma anche la sistemazione esterna. Non è infatti possibile valutare l'impatto paesaggistico di un edificio senza considerare il terreno in cui si colloca, da cui dipende evidentemente il suo stesso grado d'inserimento. Da respingere è la relativa obiezione dell'insorgente.
9.9.1. Sulla base di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso deve dunque essere respinto.
9.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 28 LPamm) è posta a carico dell'insorgente. Non vengono invece assegnate ripetibili (art. 31 LPamm) al resistente, non assistito da un legale.
Per questi motivi,
dichiara e pronuncia:
Il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico di RI 1. Non si assegnano ripetibili.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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