AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2014.215
Data decisione, Autorità: 07.05.2015, CDT
Titolo: Deduzioni: spese di manutenzione immobiliare, usufrutto, spese che eccedono la manutenzione ordinaria a carico del nudo proprietario, rustico cui non è attribuito un valore di reddito
Incarti n. 80.2014.215 80.2014.216
Lugano
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 21 agosto 2014 contro la decisione del 23 luglio 2014 in materia di IC e IFD 2012.
Fatti
Compilando la dichiarazione fiscale 2012, i contribuenti facevano valere le seguenti deduzioni per spese di manutenzione degli immobili:
rifacimento muro di sostegno fr. 4'011.-
riparazione tetto in piode del rustico fr. 2'503.-
tassa controllo combustione fr. 90.-
Con decisione del 5 giugno 2014, l’RS 1 non ammetteva in deduzione i costi relativi al rifacimento del muretto di sostegno e la sostituzione di alcune piode del tetto del rustico, argomentando che “sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività; non invece quelle che ne costituiscono una miglioria o un investimento”.
B. Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 24 giugno 2014, sostenendo che “sia la ricostruzione del muro di sostegno sia la riparazione del tetto in piode del rustico non sono delle migliorie ma dei lavori di manutenzione obbligati”.
L’Ufficio di tassazione respingeva il gravame, con decisione del 23 luglio 2014, ritenendo che né il rustico né il muro di sostegno erano considerati per il calcolo del valore locativo imponibile; il rustico era stato considerato non abitabile ed il muro non “produttivo di reddito”.
C. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione delle spese per gli interventi al tetto del rustico e per il rifacimento del muro di sostegno, ritenendo tali investimenti quali “lavori necessari per mantenere il valore non solo di questi manufatti ma di tutto il fondo”.
D. L’Ufficio di tassazione di Locarno, nelle proprie osservazioni del 26 agosto 2014, conferma il proprio operato, aggiungendo inoltre che:
Innanzitutto e come già rilevato nella nostra decisione su reclamo del 23 luglio 2014 è ribadito il principio secondo cui la deducibilità di una spesa di manutenzione è subordinata al fatto che essa si riferisca ad un immobile che frutta al suo proprietario un reddito imponibile ai sensi degli art. 20 LT e 21 LIFD.
A giudizio del ricorrente tale premessa sarebbe soddisfatta poiché il valore locativo della casa (fr. 13560) comprenda anche l’utilizzo del rustico (utilizzato per il deposito di materiale da giardino, biciclette ecc.) e del giardino.
Inoltre la sistemazione del muro di sostegno sarebbe necessaria per mantenere il valore dell’intero fondo.
Per la determinazione del valore locativo della casa primaria dei ricorrente, corrispondente al sub. A (edificio) del valore di stima di fr. 160'000, l’ufficio di tassazione si è basato sul valore di reddito utilizzato al momento della revisione generale delle stime del 2005.
Diritto
Secondo l'art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, di identico tenore, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.2.
La medesima facoltà spetta all’usufruttuario, che in forza del suo diritto deve pagare le imposte sulla sostanza e sul relativo reddito (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2a ediz., Zurigo 2009, n. 8 ad art. 32 LIFD, p. 510). Tuttavia, coerentemente con quanto indicato dal diritto civile, deducibili sono solo le “spese di manutenzione ordinaria” disciplinate dall’art. 765 cpv. 1 CC. Tale nozione è alquanto restrittiva e comprende più o meno quei “piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione della cosa”, che nell’ambito del contratto di locazione sono posti a carico del conduttore (art. 259 CO). Non vi rientrano invece i lavori più importanti, quali il rifacimento del tetto o della facciata, che restano invece a carico del nudo proprietario (Farine Fabbro, L’usufruit immobilier, Friburgo 2000, pp. 175-176).
1.3.
Come correttamente evidenziato dall’autorità di tassazione, agli stessi principi si ispira anche la Circolare n. 1 della Divisione delle contribuzioni del gennaio 2003, concernente l’usufrutto e il diritto di abitazione nell’ambito dell’imposta ordinaria. Essa definisce gli oneri di manutenzione ordinaria quali spese abituali di carattere corrente effettuate al fine di mantenere o di ristabilire il valore dell’immobile, distinguendole dalle spese più importanti, che per contro non hanno carattere ricorrente e che comportano, di regola, anche una miglioria dell’oggetto. Le prime sono a carico dell’usufruttuario e possono conseguentemente essere dedotte nella sua partita fiscale; le seconde restano a carico del nudo proprietario e possono essere dedotte nella sua partita fiscale nei limiti degli art. 31 cpv. 2 LT e 32 cpv. 2 LIFD. Se si tratta di interventi che comportano una miglioria, la deduzione è invece ammessa – quale costo di investimento (art. 134 LT) – nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari.
Nella fattispecie, non è contestata tanto la natura dei costi dei quali il ricorrente chiede la deduzione quanto la loro connessione con il reddito imponibile. In effetti, l’Ufficio di tassazione non si è neppure confrontato con la questione se le spese litigiose siano dei costi di manutenzione o di miglioria, ma ne ha escluso la deduzione per il fatto che a suo avviso si riferiscono ad un edificio ed a un giardino che non producono alcun reddito imponibile.
2.2.
Trattandosi di spese per il conseguimento del reddito, la deduzione di costi di manutenzione immobiliare può entrare in considerazione solo se la parte costitutiva dell’immobile, sul quale viene intrapresa la manutenzione, è stata considerata nel calcolo del valore locativo (cfr. la sentenza del Tribunale federale del 6 dicembre 1999, in StE 2001 B 25.6 n. 44, consid. 2d).
Nel caso in esame è controverso, in primo luogo, se il valore locativo della casa d’abitazione dei ricorrenti sia comprensivo anche del piccolo rustico sito sul mappale n. __________, denominato quale subalterno __________, che a detta dei ricorrenti funge da ripostiglio per gli attrezzi del giardino e le biciclette.
Esaminando gli elementi su cui l’Ufficio di stima ha basato i propri calcoli per determinare il valore di stima, si nota che il valore di reddito fa riferimento unicamente al sub. A, che rappresenta la casa d’abitazione occupata dagli usufruttuari. Dagli atti risulta inoltre che il valore locativo è stato determinato a partire dal valore di reddito, elemento considerato anche per il calcolo del valore di stima ufficiale della sostanza immobiliare. In concreto, nella determinazione della stima ufficiale dell’immobile di cui i contribuenti sono usufruttuari, il valore del reddito è stato commisurato in fr. 15'069.-. Il valore locativo (non contestato) è stato stabilito nella misura del 90% di tale valore, cioè in fr. 13'560.-.
3.2.
In primo luogo, va rilevato che difficilmente i costi per la riparazione del tetto dell’edificio in discussione potrebbero essere fatti rientrare nella nozione di “spese di manutenzione ordinaria” secondo l’art. 765 cpv. 1 CC. La riparazione del tetto costituisce infatti un intervento di una certa importanza, che come tale dovrebbe essere assunto dal nudo proprietario. Già per questa ragione, la relativa spesa non potrebbe essere dedotta dal reddito imponibile degli usufruttuari.
3.3.
Come ha rilevato l’autorità fiscale, comunque, la deduzione deve essere esclusa anche per il fatto che il rustico sub. B non è stato considerato ai fini del calcolo del valore locativo imponibile, e quindi del reddito conseguito dai ricorrenti, il nesso causale tra reddito imponibile e spesa di manutenzione viene a mancare.
3.3.1.
In merito alle modalità di calcolo del valore locativo adottate dall’Ufficio di tassazione, va precisato che questa Camera ha già avuto occasione di ritenere che esse non sono conformi alle esigenze stabilite dalla legge, per il fatto che si fondano sul presupposto che la decisione dell’Ufficio di stima, già passata in giudicato, abbia accertato anche il valore locativo dell’immobile. La procedura disciplinata dalla legge cantonale sulla stima ufficiale degli immobili concerne infatti unicamente la determinazione del valore di stima ufficiale in quanto tale e non anche il valore locativo (cf. sentenza CDT n. 80.2007.173 del 9 maggio 2008, in RtiD II-2008 n. 3t).
3.3.2.
Anche il calcolo effettuato dall’Ufficio di stima solleva qualche dubbio poiché, secondo l’art. 15 cpv. 2 della Legge del 13 novembre 1996 sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (RL 10.2.9.1), i fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso. La disposizione non precisa però, come d’altronde l’intera legge ed il relativo regolamento (Regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, RL 10.9.2.1.1), se è necessario considerare i fabbricati ed il terreno annesso per il calcolo del valore di reddito, per quello del valore metrico, o per entrambi. Inoltre nessuno dei due testi legislativi prevede una definizione della nozione di “fabbricato”.
3.3.3.
Nel caso concreto però il rustico viene utilizzato unicamente quale ripostiglio; non essendovi né acqua né luce (come precisato dai ricorrenti nel ricorso). Tale edificio non adempie i requisiti minimi di abitabilità ed è giustificato, almeno nell’ottica dell’Ufficio di stima, lo stralcio dal calcolo del valore di reddito della sostanza immobiliare (TE del 7 agosto 2012 n. 40.2012.1, consid. 11) e, conseguentemente, dal calcolo del valore locativo.
L’autorità di tassazione ha negato altresì la deduzione delle spese sostenute dal ricorrente per il rifacimento del muro di sostegno della strada soprastante la proprietà immobiliare, considerando che si trattava di “oggetto non produttivo di reddito e quindi non considerato nella determinazione del valore locativo”.
4.2.
Oltre a quanto precedentemente esposto relativamente al calcolo del valore locativo da parte degli Uffici di tassazione e del valore di reddito stabilito dall’Ufficio di stima, va sottolineato il fatto che, secondo una consolidata giurisprudenza, le spese di manutenzione per il giardino o per piscine, campi da gioco o da tennis ecc. non sono quindi deducibili quando il valore del giardino o della piscina non si riflette sul valore locativo (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum DBG, 2a ediz., Zurigo, 2003, n. 36 ad art. 32 LIFD, p. 517; nello stesso senso Locher, Kommentar zum DBG, vol. I, Basilea/Therwil, 2001, n. 28 ad art. 32 LIFD, p. 789).
4.3.
La decisione dell’Ufficio di tassazione solleva qualche interrogativo.
Malgrado il fatto che il giardino non sia apparentemente compreso nel calcolo del valore locativo, è tuttavia evidente che il muro è situato in un punto delicato, adiacente alla strada sovrastante, che sembrerebbe sostenere. La motivazione dell’Ufficio di tassazione, secondo cui tali spese di manutenzione non sono deducibili perché il muro litigioso non è fonte di reddito e quindi non è inglobato nel valore locativo, sembra trascurare che, proprio per il fatto che il muro in questione sorge tra la strada e l’abitazione dei contribuenti, le spese di miglioria sostenute al fine di riportare la costruzione al proprio scopo di sostegno potrebbero anche essere assimilate a delle spese per mantenere la redditività della casa stessa.
4.4.
Tuttavia, anche in questo caso si deve ritenere che le spese in discussione non rientrino fra quei piccoli lavori di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione della cosa, che per legge sono a carico dell’usufruttuario. Proprio per l’importanza che la manutenzione del muro di sostegno ha per la salvaguardia della proprietà immobiliare nel suo insieme, si tratta di un costo che dovrebbe assumersi il nudo proprietario.
Ne consegue che la decisione impugnata, che ne ha negato la deduzione dal reddito imponibile degli usufruttuari, merita conferma.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 300.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 380.–
sono a carico del ricorrente.
Copia per conoscenza:
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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