AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 14.2015.33
Data decisione, Autorità: 18.06.2015, CEF
Titolo: Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Disdetta seguita dalla restituzione anticipata del bene locato. Contestazione del pagamento dell’ultima pigione
Incarto n. 14.2015.33
Lugano 18 giugno 2015
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
composta dei giudici:
Jaques, presidente Walser e Grisanti
vicecancelliera:
Simoni
statuendo nella causa n. 189/C/14/s (rigetto provvisorio dell’opposizione) della Giudicatura di pace del Circolo di Lugano Ovest promossa con istanza 18 settembre 2014 da
CO 1 (patrocinata dall’avv. PA 1,)
contro
RE 1
giudicando sul reclamo del 23 febbraio 2015 presentato da RE 1 contro la decisione emessa il 10 febbraio 2015 dal Giudice di pace;
ritenuto
in fatto: A. Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 4 agosto 2014 dall’Ufficio di esecuzione di Lugano (doc. B), CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 2'986.10 oltre agli interessi del 5% dal 1° dicembre 2012, indicando quale titolo di credito: “Pigione contratto di locazione afferente novembre 2011 + conguagli spese accessorie 2008-2011. Contratto di locazione 1 dicembre 2008, riconoscimento di debito di pari data”.
B. Avendo RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza 18 settembre 2014 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del Circolo di Lugano Ovest “limitatamente all’importo di CHF 2'400.– oltre interessi al 5% dal 1.12.2012”. Nel termine impartito, la parte convenuta si è opposta all’istanza con osservazioni scritte del 12 novembre 2014, cui è seguita la replica del 16 gennaio 2015 dell’istante, la quale si è sostanzialmente riconfermata nelle sue conclusioni.
C. Statuendo con decisione 10 febbraio 2015, il Giudice di pace ha accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria, integralmente, l’opposizione interposta dalla parte convenuta, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 200.– e un’indennità di fr. 200.– a favore dell’istante.
D. Contro la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 23 febbraio 2015 per ottenerne l’annullamento e la reiezione dell’istanza. Nelle sue osservazioni del 25 marzo 2015, CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo.
Considerando
in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.
1.1 Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Essendo in concreto la notifica avvenuta ad RE 1 il 12 febbraio 2015, il termine di 10 giorni, iniziato a decorrere il 13 febbraio, è scaduto domenica 22 febbraio 2015. Presentato il primo giorno feriale seguente (art. 142 cpv. 3 CPC), ovvero lunedì 23 febbraio 2015, in concreto il reclamo è tempestivo.
1.2 La Camera esamina solo le censure esplicitamente formulate e motivate in modo sufficiente, i requisiti al riguardo, che discendono dall’art. 321 cpv. 1 CPC, imponendo al reclamante di formulare delle conclusioni chiare, di designare dettagliatamente sia i punti contestati della sentenza impugnata sia i documenti sui quali fonda la sua critica e di spiegare perché la motivazione della decisione sarebbe erronea, e non (solo) perché le sue opinioni sarebbero pertinenti (DTF 138 III 375, consid. 4.3.1 e sentenza del Tribunale federale 5A_247/2013 del 15 ottobre 2013, consid. 3.3). La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC). Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prove nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).
Nella decisione impugnata, il Giudice di pace ha ritenuto che, con i contratti di locazione dell’appartamento e del relativo posteggio, l’istante aveva prodotto “la documentazione necessaria a stabilire la fondatezza della richiesta”, posto che l’escusso – a seguito della disdetta inoltrata per il 1° dicembre 2011 – non ha provato l’esistenza di accordi presi con la locatrice in merito al preteso esonero dal pagamento dell’ultima pigione di novembre 2011 posta in esecuzione. Il primo giudice ha inoltre constatato come (l’anticipata) riconsegna dei locali sia avvenuta tramite due persone di fiducia delle parti, in occasione della quale la rappresentante della locatrice – come da sua dichiarazione – aveva esplicitamente ricordato ad RE 1 l’obbligo di saldare la pigione in oggetto. Donde l’accoglimento dell’istanza.
Nel reclamo RE 1 rimprovera al Giudice di pace di aver erroneamente considerato la documentazione prodotta quale valido riconoscimento di debito dal momento che, con la riconsegna anticipata dell’appartamento, la pretesa dell’istante d’incassare l’ultima pigione, nonostante egli non potesse più disporre degli spazi locati, costituisce una “violazione del sinallagma funzionale” del contratto di locazione, il cui carattere bilaterale impone al locatore di provare il corretto adempimento della propria prestazione. A suo dire, il verbale di constatazione sottoscritto il 3 novembre 2011, giorno della riconsegna dei locali, attesta la risoluzione del contratto di locazione e la conseguente ripresa del “pieno ed esclusivo utilizzo” degli stessi da parte di CO 1, che ha preteso disporre dell’appartamento e percepirne il canone per il suddetto mese. Ritenendosi liberato dal pagamento del canone dal momento della riconsegna del bene locato, il reclamante chiede l’annullamento della decisione impugnata.
Nelle sue osservazioni al reclamo, ricordato come gli accordi tra le parti in merito alla disdetta fossero chiari, CO 1 osserva in particolare che, nel caso specifico, non vi è stata alcuna comunicazione scritta da parte del conduttore in merito alla restituzione anticipata dell’ente locato così come espressamente previsto dal contratto di locazione. Non essendoci alcuna prova che esoneri RE 1 dal pagamento dell’ultima pigione, l’istante chiede pertanto la conferma della decisione impugnata.
In virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).
5.1 Il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Se il contratto è di durata indeterminata, vale titolo di rigetto fintanto che il conduttore non renda verosimile che il contratto sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002, consid. 3.1; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).
5.2 Nella fattispecie, non vi è dubbio che i contratti di locazione per l’appartamento di quattro locali a Lugano (doc. C annesso all’istanza) e per il relativo parcheggio (doc. D), conclusi tra RE 1 e CO 1 il 1° dicembre 2008, debitamente sottoscritti dall’escusso con effetto dal giorno stesso per una durata indeterminata (con un termine di disdetta di almeno tre mesi, la prima volta il 1° dicembre 2011) e per una pigione di complessivi fr. 2'400.– mensili, costituiscono, di principio, dei validi titoli di rigetto provvisorio dell’opposizione per la pigione di novembre 2011 richiesta dalla procedente. Essa risulta infatti impagata ed esigibile, poiché riferita a un periodo in cui RE 1 risultava ancora contrattualmente obbligato nei confronti della locatrice, la disdetta da lui inoltrata il 23 agosto 2011 essendo stata data per il 1° dicembre 2011 (doc. E). Avendo l’istante accettato per iscritto la disdetta e considerato il contratto con il reclamante valido fino al 30 novembre 2011 (doc. F), ne discende – di principio – l’obbligo da parte dell’escusso di corrispondere l’ultimo canone di locazione posto in esecuzione oltre agli interessi di mora del 5% almeno dal 1° dicembre 2012 (come richiesto dall’istante).
5.3 Nulla cambia poi il fatto che RE 1 non abbia più avuto accesso all’appartamento e al posteggio dopo il 3 novembre. Ciò non è infatti addebitabile a colpa alla locatrice bensì alla decisione dell’inquilino di restituirli anzitempo, anche se la locataria, tramite la sua rappresentante, gli avesse significato di non volere rinunciare all’ultima pigione (v. sotto consid. 6.3). L’escutente non può così ritenersi inadempiente. L’eccezione che il reclamante fonda sul carattere sinallagmatico del contratto di locazione si rivela di conseguenza infondata.
5.4 Il contratto di locazione non giustifica invece il rigetto dell’opposizione per le spese accessorie né l’istante pretende che l’inquilino le abbia riconosciute in un altro documento, tanto che la stessa CO 1 ha limitato la sua istanza a fr. 2'400.– più interessi del 5% dal 1° dicembre 2012. Ciò è però sfuggito al Giudice di pace, che ha rigettato integralmente l’opposizione anziché limitarla a quanto richiesto dall’istante. La decisione impugnata va dunque riformata su questo punto.
6.All’escusso incombe l’onere di rendere verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii). Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 87 seg. ad art. 82 LEF).
6.1 Nel caso specifico, come visto il reclamante ritiene che, con la riconsegna dei locali e la sottoscrizione del verbale di constatazione del 3 novembre 2011, nulla sarebbe più dovuto all’istante, rientrata prima del previsto nel pieno possesso dell’appartamento e del posteggio locati.
6.2 Di principio, il conduttore che non si attiene al termine di disdetta del contratto di locazione è tenuto a corrispondere la pigione anche se non utilizza più la cosa o se la restituisce, l’obbligo contrattuale non dipendendo dall’uso effettivo della stessa (Tercier/ Favre/Bugnon in: Les contrats spéciaux, 4a ed. 2009, n. 2516 ad § 33).
a) Giusta l’art. 264 cpv. 1 CO, tuttavia, l’inquilino può in anticipo liberarsi unilateralmente dei suoi obblighi verso il locatore restituendogli l’ente locato senza osservare i termini di preavviso o le scadenze, a patto di proporgli un nuovo conduttore solvibile che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni e che il locatore non possa ragionevolmente rifiutare. La restituzione dei locali senza presentazione di un inquilino di sostituzione non pone invece fine alla locazione e non fa quindi perdere al contratto di locazione la sua qualità di titolo di rigetto provvisorio per le pigioni dovute fino alla scadenza pattuita o al termine determinato da una disdetta regolare (DTF 134 III 272 consid. 3).
b) Accanto ai casi di disdetta unilaterale previsti dalla legge, si ammette che le parti possano anche, con un atto risolutivo (contrarius actus) adottato di comune accordo, porre fine al contratto di locazione con effetto immediato o per una data qualsiasi da loro pattuita. Tranne se il contratto prevede disposizioni particolari, specialmente in merito alla forma di eventuali modifiche (art. 16 CO), la convenzione risolutiva non è vincolata al rispetto di forme, di scadenze o di termini (cfr. per analogia l’art. 115 CO per l’annullamento di credito convenzionale), ma solo a manifestazioni espresse o tacite della volontà concorde delle parti nel senso dell’art. 1 CO (Higi in: Zürcher Kommentar, Band V/2b, 4a ed. 1995, n. 12 segg. ad Vorbem. zu Art. 266-266o CO; Band V/2b, 4a ed. 1994-1998, n. 3 ad art. 264 CO; Weber in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4a ed. 2007, n. 1b ad art. 266a CO; Lachat, Le bail à loyer, 2a ed. 2008, pagg. 600-601, n. 2 ad cap. 24 e pag. 610, n. 5.1.2 ad cap. 24). Ciò è il caso in particolare quando il locatore acconsente alla richiesta dell’inquilino di restituire anticipatamente la cosa senza presentare un subentrante solvibile (Bise/Planas in: Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 3 ad art. 264 CO).
c) Più delicata è la questione di un consenso tacito (nel senso dell’art. 1 cpv. 2 CO) da parte del locatore. Per una parte della dottrina, la dichiarazione di volontà del conduttore che riconsegna al locatore le chiavi dell’ente locato vale, secondo il principio dell’affidamento, offerta di concludere un contratto risolutivo. In tale circostanza, se il locatore acconsente incondizionatamente alla riconsegna e se non ha formulato riserve in precedenza in merito al mantenimento degli obblighi contrattuali esistenti fino al (prossimo) termine ordinario della locazione, si ritiene l’offerta di rescissione anticipata del contratto accettata per atti concludenti (Bise/Planas, op. cit., n. 17 ad art. 264 CO; Higi, op. cit., n. 21 ad art. 264 CO; Chaix, L’article 264 CO: à la recherche du locataire de remplacement in: SJ 1999 II 49, pag. 56; contra: Lachat [op. cit., pag. 610 cap. 24 nota 70], probabilmente perché per questo autore la riconsegna dei locali non può essere parificata a una disdetta implicita [nota 73], siccome l’art. 266l cpv. 1 CO esige la forma scritta, misconoscendo, però, che tale norma vale per le disdette unilaterali e non per quelle consensuali [Higi, op. cit., n. 14 ad art. 266-266o]). In tale situazione, in effetti, il locatore non è puramente passivo, ma con la sua partecipazione alla riconsegna dell’oggetto locato egli manifesta in modo concludente di accettare di porre fine al contratto da quel momento.
6.3 Nel caso concreto è pacifico che il 3 novembre 2011, per il tramite della sua rappresentante __________ S__________, RE 1 ha restituito alla locatrice, nella persona di __________ B__________, i locali appigionati e tutte le chiavi (verbale di constatazione accluso quale doc. 1 alle osservazioni dell’escusso). Visto che l’inquilino aveva già in precedenza dato la disdetta per il 30 novembre 2011, ci si potrebbe chiedere se il principio dell’affidamento obbligava ancora la locatrice a riservare esplicitamente la sua pretesa per la pigione del novembre 2011 o se invece, date le circostanze (v. art. 6 cpv. 1 CO), essa poteva in buona fede ritenerla per acquisita. A ben vedere, la questione può essere lasciata indecisa nella fattispecie, per due ordini di motivi. Anzitutto, il contratto di locazione prevede che eventuali sue modifiche richiedano per la loro validità la forma scritta (doc. C n. 23). Orbene, la risoluzione del contratto invocata dal reclamante non risulta essere stata pattuita per scritto. E difficilmente il “verbale di constatazione” (doc. 1) può assurgere a convenzione risolutiva, anche se (tra altre circostanze) menziona nel titolo di essere steso “a fine locazione”. Manca di chiarezza. Ad ogni modo si rivela decisivo il fatto che in occasione della riconsegna dell’appartamento, come giustamente rilevato dal primo giudice, la rappresentante della locatrice ha ricordato alla rappresentante dell’inquilino che la pigione del mese di novembre rimaneva comunque dovuta. Tale accertamento, che il reclamante neppure discute, non è manifestamente errato (al proposito v. sopra consid. 1.2). La circostanza risulta del resto dalla dichiarazione scritta rilasciata il 14 gennaio 2015 dalla stessa __________ B__________ (doc. L). Appare di conseguenza inverosimile l’ipotesi di una risoluzione consensuale del contratto di locazione con effetti dal 3 novembre 2011. L’eccezione del reclamante si rivela così infondata.
6.4 A nulla serve peraltro il rinvio del reclamante alla “presa di posizione” della Catef prodotta in prima sede (doc. 2 pag. 2 accluso alle osservazioni all’istanza), da una parte perché l’affermazione secondo cui “tendenzialmente l’inquilino sarebbe, in caso di uscita anticipata, esonerato dal versamento della pigione per il relativo periodo” è relativizzato dall’uso del condizionale e dall’avverbio “tendenzialmente”, e dall’altra perché l’ipotesi in cui il locatore ha riservato esplicitamente le proprie pretese prima o al momento della riconsegna dei locali non viene trattata in quella presa di posizione.
La tassa del presente giudizio e le ripetibili, stabilite in applicazione degli art. 48, 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35) e 11 cpv. 1-2 RTar (RL 3.1.1.7.1), seguono la reciproca soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), l’istante essendosi opposta integralmente al reclamo. Per contro l’esito del giudizio odierno non influisce sulle spese e le ripetibili decise in prima istanza, dal momento che l’istante aveva limitato le sue conclusioni alla pigione di novembre del 2011, ad esclusione delle spese accessorie per il periodo dal 2008 al 2011.
Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 2'986.10, non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il reclamo è parzialmente accolto e di conseguenza il dispositivo n. 1 della decisione impugnata è così riformato:
L’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio di esecuzione di Lugano è rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 2'400.– più interessi del 5% dal 1° dicembre 2012.
Le spese processuali di complessivi fr. 260.– relative al presente giudizio, già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico in ragione di 4/5 e per il restante 1/5 a carico di CO 1. RE 1 rifonderà a CO 1 fr. 180.– per ripetibili ridotte.
Notificazione a:
–; –.
Comunicazione alla Giudicatura di pace di Lugano Ovest.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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