AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2014.75
Data decisione, Autorità: 13.11.2014, CDT
Titolo: Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, costi di miglioria, non spese di sgombero locali, tinteggio, sostituzione di piastrelle e elettrodomestici, lamatura parquet, mera manutenzione
Incarto n. 80.2014.75
Lugano 13 novembre 2014
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 rappr. da RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 24 marzo 2014 contro la decisione del 26 febbraio 2014 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Fatti
A. Il 22 aprile 2013 RI 1 aveva acquistato la proprietà per piani (PPP) n. 355 corrispondente ad una quota di comproprietà di 19‰ del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 245'000.-. Il trasferimento di proprietà era stato iscritto al Registro fondiario il 16 maggio 2013.
Con rogito del 4 giugno 2013, iscritto al Registro fondiario il 10 giugno 2013, il proprietario vendeva l’appartamento in questione al prezzo di fr. 285'000.-.
B. Inoltrando la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore faceva valere costi di miglioria per complessivi fr. 15'984.-. L’utile imponibile era pertanto quantificato in fr. 2'926.-.
Questo il dettaglio dei costi di miglioria chiesti in deduzione, risultanti da una fattura della __________:
Eseguito sgombero totale dell’appartamento fr. 2'900.-
Eseguito sgombero totale della cantina fr. 1'150.-
Verniciatura pareti fr. 2'805.-
Verniciatura porte fr. 1'350.-
Sistemazione e sostituzione alcune prese e interruttori fr. 480.-
Montaggio e fornitura placchette mancanti fr. 45.-
Controllo e sistemazione mobili e elettrodomestici cucina fr. 1'200.-
Sostituito piano vetroceramica fr. 920.-
Sostituzione (fornitura e posa) porta carta, sapone, bicchieri e cambiato tenda doccia fr. 580.-
Lamatura parquet fr. 2'950.-
Riportato mobilio nell’appartamento fr. 420.-
Totale fr. 14'800.-
IVA 8% fr. 1'184.-
C. Con decisione del 27 dicembre 2013 l’Ufficio di tassazione di _________ notificava al contribuente la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari. L’utile conseguito era commisurato in fr. 19'710.- e l’imposta corrispondente in fr. 6'110.10. L’autorità fiscale non aveva ammesso alcuna spesa di miglioria in deduzione rilevando che “i costi per la sistemazione generale dell’appartamento non possono essere ammessi in quanto in base alla fattura presentata sono spese di manutenzione ordinaria”.
D. Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 15 gennaio 2014, in cui sottolineava che tutti i lavori compiuti avevano lo scopo di migliorare la “resa nella vendita”, considerando che l’appartamento era già provvisto di tutti gli elementi sostituiti e che i lavori intrapresi erano già stati eseguiti precedentemente all’acquisto.
Con decisione del 26 gennaio 2014, l’autorità fiscale respingeva il reclamo. Nella motivazione sottolineava che i costi fatti valere dal contribuente erano riconducibili alla manutenzione dello stabile, dunque deducibili dal reddito nella tassazione ordinaria.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la mancata deduzione dei costi che l’autorità fiscale ha considerato di manutenzione. Il ricorrente argomenta che i lavori “di abbellimento” hanno permesso di conseguire un utile maggiore e devono quindi essere qualificati migliorie. Il contribuente conclude chiedendo che almeno la metà dell’importo totale di fr. 15'984.- venga ammessa in deduzione.
Diritto
Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
1.2.
L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
· i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
· i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
· le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
2.2.
Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.
È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).
Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).
2.3.
Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).
La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).
La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.
Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).
Il diritto tributario, a differenza di quello edilizio, impone un esame analitico delle diverse attività edificatorie, riferite alle singole componenti e installazioni dell’immobile (Merlino, in: Yersin/Noël [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea, 2008, n. 30 ad art. 32 LIFD, p. 485). Sotto il profilo economico, queste ultime rappresentano infatti delle unità patrimoniali indipendenti l’una dall’altra, con una propria durata di vita e un proprio valore d’uso (Locher, Kommentar zum DBG, vol. I, Basilea/Therwil 2001, n. 18 ad art. 32 LIFD, p. 785). Solo un simile approccio individuale, basato su una valutazione oggettiva e tecnica dei singoli interventi edificatori, permette di garantire l’effettiva deduzione di tutte le spese di manutenzione sostenute nel periodo fiscale in esame, siano esse necessarie a conservare l’uso di un immobile, a ripristinare una perdita di valore accresciuta oppure ancora a sostituire infrastrutture con una durata d’impiego limitata. Diversamente si finirebbe per compensare fra loro aumenti e diminuzioni di valore delle singole unità patrimoniali, impendendo in tal modo la detrazione di costi indissolubilmente legati ai proventi della sostanza immobiliare, in chiaro contrasto con il principio stesso della capacità contributiva (Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p. 46; cfr. anche la recente sentenza CDT n. 80.2012.227/228 del 6 novembre 2013, in particolare consid. 2).
3.2.
Venendo ai costi che l’Ufficio di tassazione ha considerato di manutenzione, la decisione impugnata merita piena conferma. Nessuno dei costi fatti valere nel ricorso può infatti essere qualificato spesa di miglioria.
· In effetti, è immediatamente evidente che, i costi dello sgombero dell’appartamento e della cantina, nonché quelli risultanti dall’operazione inversa una volta terminati i lavori, non possono essere qualificati di miglioria.
· A giusta ragione l’autorità di tassazione ha escluso anche le opere di tinteggio, in quanto non in relazione con eventuali spese di miglioria (aggiunta e trasformazione dell’immobile; cfr. Circolare n. 7/2010 citata, distinta allegata cifra 35).
· La sistemazione e sostituzione di alcune prese ed interruttori non può essere qualificata di costo di miglioria, ma si tratta di una spesa di manutenzione, così come il montaggio e la fornitura di placchette mancanti.
· La Circolare 7/2010 (distinta allegata, cifra 7) indica poi che i costi per la sostituzione di piastrelle, impianti sanitari e dosatori (nella fattispecie, il ricorrente ha sostituito il porta carta, sapone, bicchieri e la tenda della doccia) non sono deducibili quale costo di miglioria poich.si tratta di spese di manutenzione.
· Per quanto concerne la lamatura del parquet, la Circolare 7/2010 (distinta allegata, cifra 31) precisa che tale costo rappresenta una spesa di manutenzione.
· Per quanto concerne la cucina, in particolare gli elettrodomestici e il piano in vetroceramica, i costi per il loro controllo e la loro sostituzione si considerano di manutenzione (Circolare 7/2010, distinta allegata, cifra 14). In effetti, la deduzione quali spese di miglioria in tali casi è accordata parzialmente solo se vi è sostituzione di preesistenti impianti non fissi o vecchie combinazioni con nuove combinazioni di cucine (Circolare 7/2010, distinta allegata, cifra 13). I costi dovuti al controllo e la sistemazione dei mobili sono chiaramente un costo di manutenzione, poiché la miglioria implica la sostituzione.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 580.–
sono a carico del ricorrente.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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