AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2013.288
Data decisione, Autorità: 06.10.2014, CDT
Titolo: Deduzioni: spese di gestione immobiliare, solo se comprese nella pigione, non deducibili dal valore locativo, onere della prova
Incarti n. 80.2013.288 80.2013.289
Lugano 6 ottobre 2014
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1 RI 2 entrambi rappr. da RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 16 novembre 2013 contro la decisione del 16 ottobre 2013 in materia di IC e IFD 2012.
Fatti
A. I coniugi RI 1 e RI 2, rispettivamente pensionato e casalinga, sono proprietari della particella n. __________ RFD di __________, casa di abitazione composta da due appartamenti. Nella dichiarazione fiscale i contribuenti dichiaravano un valore locativo complessivo di fr. 22'862.– e facevano valere spese di manutenzione effettive per fr. 14'576.–.
B. Notificandogli la tassazione IC/IFD 2012, con decisione del 18 settembre 2013, l’RS 1 commisurava il reddito imponibile dei coniugi in fr. 62'800.- per l’IC ed in fr. 70'200.- per l’IFD. Le spese di manutenzione dell’immobile erano state ammesse in deduzione nella misura di fr. 11'306.–. L’autorità aveva in particolar modo negato la deduzione dei seguenti costi: pulizia caldaia, pulizia tubature, controllo fumi, consumo energia elettrica e acqua potabile, pulizia tubature, con la seguente motivazione:
Spese per acqua, fognatura, illuminazione, manutenzione giardino, riscaldamento, portineria, sgombro neve, ecc. non deducibili salvo presentazione del conteggio delle spese accessorie assunte dagli inquilini.
C. I contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 19 settembre 2013, nel quale contestavano la mancata deduzione delle spese di gestione sopra citate argomentando che, non trattandosi di interventi di miglioria ma di spese di manutenzione che hanno lo scopo di preservare lo stato dell’immobile e di conservarne l’uso mantenendone la redditività, la deduzione doveva essere riconosciuta.
L’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 16 ottobre 2013, giustificando la mancata deduzione sulla base della giurisprudenza secondo la quale i costi di gestione non sono deducibili per i proprietari che abitano un proprio stabile.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 postulano nuovamente la deduzione delle spese di gestione e manutenzione, argomentando per la prima volta che il secondo appartamento nella loro casa d’abitazione è abitato dal figlio, che assume, quale spesa accessoria, unicamente il costo della sua quota parte relativa al rifornimento di olio combustibile.
I ricorrenti sostengono di aver diritto alla deduzione delle spese di gestione, sulla base della circolare n. 7/2010 della Divisione delle contribuzioni, secondo cui è ammessa la deduzione delle spese di gestione non fatte gravare sugli inquilini, ma rimaste a carico del proprietario.
Diritto
Secondo l’art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l’art. 31 cpv. 2 LT, di identico tenore, nella loro formulazione in vigore nel periodo fiscale in discussione, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d’assicurazione e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (circolare 7/2010 della Divisione delle contribuzioni, n. 2.1; cfr. Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2° ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66, CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n.52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
1.2.
Le spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l'illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).
1.3.
Anche la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni dell’aprile 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/2010, cifra 5.4).
Ma anche nel caso in cui l’immobile è ceduto in locazione, le spese di gestione non dovrebbero figurare fra le spese chieste in deduzione. Infatti, di regola non sono comprese nella pigione ma vengono pagate separatamente dagli inquilini. In caso contrario sarà necessario chiedere al contribuente la presentazione del conteggio delle spese accessorie accollate agli inquilini al fine di verificare quali costi siano stati recuperati e quali siano rimasti a carico del proprietario.
1.4.
In linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.2.3; inoltre art. 1 dell’Ordinanza del Consiglio federale del 24 agosto 1992).
Nella fattispecie, nella dichiarazione d’imposta i ricorrenti non avevano indicato alcun reddito da locazione della loro casa, limitandosi per contro a menzionare un “valore locativo” di fr. 22'862.–. Per la prima volta con il ricorso alla Camera di diritto tributario, sostengono che il secondo appartamento della particella n. __________ RFD di __________ sarebbe abitato dal figlio con la sua famiglia.
2.2.
Se effettivamente il figlio dei ricorrenti occupa uno dei due appartamenti che compongono la casa di proprietà dei contribuenti, il reddito che essi dichiarano è comunque costituito dal valore locativo dell’intera casa. Neppure con il ricorso infatti essi hanno prodotto un contratto di locazione.
In nessun caso si giustificherebbe pertanto la deduzione delle spese di gestione, negata dall’autorità fiscale.
Infatti, come poc’anzi ricordato, l’unico caso in cui tali spese possono essere ammesse in deduzione è quello in cui la casa è ceduta in locazione e le stesse sono comprese nella pigione. In altre parole, i costi di gestione sono deducibili solo se rientrano nel reddito locativo imponibile secondo gli articoli 21 LIFD e 20 LT (cfr. Merlino, in: Yersin/Nöel [a cura di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea 2008, n. 42 ad art. 32 LIFD, p. 488 s.). In tal caso, infatti, la pigione incassata e soggetta all’imposta sul reddito è accresciuta dal fatto che il proprietario sopporta determinate spese (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2a ediz. Zurigo 2009, n. 75 ad art. 32 LIFD, p. 525). Altrimenti, si tratta di spese accessorie secondo l’art. 257a CO, che il proprietario addebita all’inquilino in aggiunta al canone di locazione.
2.3.
Competeva chiaramente agli insorgenti la prova dell’esistenza del contratto di locazione e del fatto che la pigione incassata, e regolarmente dichiarata, comprendeva una parte dei costi di gestione, che rientrano fra le spese accessorie secondo l’art. 257a CO. Infatti, in applicazione analogica della regola generale prevista dall’art. 8 CC, l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano il carico fiscale, mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8).
Come già ricordato, non solo i ricorrenti non avevano mai accennato ad una locazione dell’appartamento, prima del ricorso alla Camera di diritto tributario, ma neppure in questa sede hanno fornito indicazioni in merito alle condizioni stabilite dall’eventuale contratto di locazione con il figlio.
In queste condizioni, il loro ricorso si rivela manifestamente infondato.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 580.–
sono a carico dei ricorrenti.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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