AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 9.2014.143
Data decisione, Autorità: 26.01.2015, CDP
Titolo: Vendita di un immobile a trattative private o all'asta e cancellazione del diritto di usufrutto a favore di un curatelato
Incarto n. 9.2014.143
Lugano 26 gennaio 2015
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il presidente della Camera di protezione del Tribunale d'appello
Franco Lardelli
giudice unico ai sensi dell’art. 48 lett. f n. 7 LOG
assistito dalla vicecancelliera
Perucconi-Bernasconi
sedente per statuire nella causa che oppone
RE 1 e RE 2
all’
Autorità regionale di protezione __________,
per quanto riguarda la vendita dell’immobile di proprietà di PI 1 e PI 2
giudicando sul reclamo del 2 settembre 2014 presentato da RE 1 e RE 2 contro la decisione emessa il 25/26 agosto 2014 dall'Autorità regionale di protezione __________;
letti ed esaminati gli atti,
ritenuto
in fatto
A. Con decisioni 2/23 marzo 2010 la Commissione tutoria __________ (in seguito Commissione tutoria) ha istituito una curatela volontaria a favore di PI 1 e PI 2, nominando quale curatore l’avv. CUR 1.
B. Il 18 maggio 2010 la Commissione tutoria ha formulato istanza di intervento per interdizione a favore di PI 1 e di PI 2 all’Autorità di vigilanza sulle tutele.
C. Con decisione 1° luglio 2010 la Commissione tutoria ha revocato la curatela volontaria, privando provvisoriamente entrambi i coniugi dell’esercizio dei diritti civili e istituendo una rappresentanza a loro favore. Contestualmente ha nominato rappresentante l’avv. CUR 1.
D. In data 20 settembre 2010 l’Autorità di vigilanza sulle tutele, accogliendo l’istanza della Commissione tutoria, ha decretato l’interdizione di PI 1. I gravami interposti da quest'ultimo avverso detta decisione sono stati respinti il 28 luglio 2011 dalla prima Camera Civile del Tribunale d'appello e il 16 aprile 2012 dal Tribunale federale.
Parallelamente, il 22 novembre 2010 l'Autorità di vigilanza, accogliendo l'istanza della Commissione tutoria, ha decretato l'interdizione anche di PI 2. Un appello interposto da quest'ultima è stato accolto dalla prima Camera civile, che il 28 luglio 2011 ha annullato la decisione e rinviato gli atti all'Autorità di vigilanza per integrazione dell'istruttoria e nuovo giudizio.
E. Dal 28 dicembre 2011 PI 2 è stata ricoverata in modo permanente presso la Residenza __________ a __________.
Tramite decisione 13 gennaio 2012 la signora PI 2 è stata nuovamente dichiarata interdetta dall’Autorità di vigilanza sulle tutele. Un appello presentato da PI 2 alla prima Camera civile è stato evaso il 30 aprile 2013 da questa Camera di protezione – subentrata nelle competenze decisionali il 1° gennaio 2013 – che, annullando la decisione dell'Autorità di vigilanza, ha trasmesso l'incarto all’Autorità regionale di protezione __________ (in seguito Autorità di protezione) – nel frattempo pure subentrata alla Commissione tutoria – invitandola a procedere senza indugio ad istituire le necessarie e più appropriate misure di protezione a tutela dell’interessata a norma del nuovo diritto di protezione degli adulti.
PI 2 è stata sentita dal delegato dell’Autorità di protezione il 28 luglio 2014 presso la Residenza __________. In tale circostanza la signora PI 2 non ha dato “alcun segno tangibile di aver colto le informazioni del delegato, continuando a girovagare nel reparto” ed è stato impossibile “instaurare una qualsiasi forma di dialogo e/o di comunicazione a causa dello stato di completa estraneità” della medesima.
F. Con istanza 11 settembre 2013 il curatore avv. RE 2 ha chiesto all’Autorità di protezione l’autorizzazione per procedere alla vendita dell’immobile di proprietà di PI 2 e alla cancellazione del diritto di abitazione a favore di PI 1. Il 9 ottobre 2013 il curatore ha palesato all'Autorità la sua preoccupazione, rivelando di aver dovuto attingere ai risparmi della moglie in ragione di fr. 10'000.- per coprire debiti della coppia. Vi è stato in seguito uno scambio di corrispondenza tra l’Autorità di protezione e il curatore a proposito della cancellazione del diritto di abitazione a favore di PI 1. Il 13 novembre 2013 il curatore ha annunciato di aver trovato due potenziali acquirenti e di reputare urgente l’esigenza di vendere l’immobile.
G. In data 14 gennaio 2014 il perito incaricato dall’Autorità di protezione ha presentato la propria perizia sull’immobile di cui si è detto.
In data 29 gennaio 2014 il curatore ha specificato di ritenere eccessivo il valore stimato dal perito, ritenuto che non corrisponderebbe al valore reale di mercato.
Con scritto 12 febbraio 2014 la signora RE 1, figlia dei signori PI 2 e PI 1, ha chiesto all’Autorità di protezione di poter essere convocata per un colloquio.
H. Con scritto 20 maggio 2014 CUR 1 ha rassegnato le proprie dimissioni dalla carica di curatore, precisando di aver comunque già informalmente preso contatto con un conoscente, __________, già curatore di altre persone, disponibile ad assumere il mandato. In data 29 luglio 2014 PI 1 e __________ si sono conosciuti in occasione di un incontro organizzato dall’Autorità di protezione a casa del curatelato. In tale occasione, oltre ad accertare l’accettazione da parte del curatelato del cambio di curatore, l’Autorità di protezione ha pure discusso con il curatelato della trasformazione della misura, secondo il diritto nuovo entrato in vigore il 1° gennaio 2013, in una curatela generale. PI 1 si è dichiarato d’accordo con la conversione della misura in una curatela generale.
I. Il 14 agosto 2014 RE 1 ha inoltrato presso questa Camera un reclamo per ritardata giustizia, sostenendo che malgrado il tempo trascorso dall’entrata in vigore delle nuove norme del diritto di protezione dell’adulto e del minore, ancora non era stata modificata la misura a favore dei suoi genitori. Essa ha pure criticato il ritardo nella sostituzione del curatore e nel decidere di vendere la casa della madre e nel “riaccreditare ai suoi genitori le spese sostenute per la fiduciaria incaricata di revisionare i conti dei suoi genitori”. Con decisione 7 novembre 2014 questa Camera ha accolto il reclamo per quanto non irricevibile, rinviando l’incarto all’Autorità regionale di protezione __________ con il formale invito alla medesima di procedere entro 10 (dieci) giorni dalla crescita in giudicato ai sensi dei considerandi.
L. Nel frattempo, con decisione 25 agosto 2014 l’Autorità di protezione ha autorizzato la vendita dell’immobile di proprietà di PI 2 a un prezzo minimo di fr. 2'583'000.00. Essa ha inoltre respinto l’istanza di cancellazione del diritto di abitazione a favore di PI 2.
M. In data 2 settembre 2014 RE 1 e il curatore dimissionario avv. RE 2 hanno presentato reclamo contro la suddetta decisione. Secondo i reclamanti il prezzo minimo fissato per la vendita sarebbe troppo elevato e la cancellazione del diritto di abitazione sarebbe indispensabile per poter procedere all'allienazione, che altrimenti non sarebbe interessante per i potenziali acquirenti. I reclamanti hanno chiesto quindi di autorizzare la vendita tramite triplo turno d'asta privata, partendo da un piede d’asta pari a quello fissato dall’Autorità di protezione per poi poter scendere all’eventuale secondo turno d’asta inferiore e ad un eventuale terzo turno al prezzo fissato ad almeno il valore del debito ipotecario. Essi hanno poi chiesto di autorizzare la cancellazione del diritto di abitazione a favore di PI 2, contro il versamento da parte di PI 1 di una rendita annua di fr. 24'400.-, così come calcolato dal perito incaricato dall’Autorità di protezione.
O. Con osservazioni 29 settembre 2014 l’Autorità di protezione ha precisato che il consenso giusta l’art. 416 CC non costituisce un atto di rappresentanza e di principio avviene successivamente alla conclusione dell’atto da parte del curatore e dunque, in materia immobiliare, in genere dopo la sottoscrizione dell’atto autentico. È quindi solo eccezionalmente che l’atto giuridico può essere approvato prima della sua conclusione.
L’Autorità di protezione sostiene che RE 1 non intrattiene più nessuna relazione con i genitori da molti anni e non è quindi legittimata a presentare reclamo come persona vicina agli interessati.
A proposito della vendita, l’Autorità di protezione chiede di respingere la modalità chiesta dai ricorrenti, e meglio la vendita all’asta, poiché le offerte sinora ricevute dal curatore si situerebbero gravemente al di sotto del valore della perizia. Di conseguenza, l’Autorità di protezione reputa più indicato che il curatore esegua prima il tentativo di vendere l’immobile al prezzo indicato dal perito e soltanto in seguito, se avrà dimostrato l’impossibilità di vendita a tal prezzo, chiedere l’autorizzazione a vendere secondo altre modalità.
Quanto alla richiesta di autorizzare la cancellazione del diritto di abitazione iscritto a favore di PI 2, l’Autorità di protezione evidenzia che la volontà dell’interessato sarebbe quella di rimanere nella sua abitazione e che tale volontà va tenuta in considerazione.
P. I reclamanti hanno presentato la loro replica in data 14 ottobre 2014, lamentandosi del ritardo dell’Autorità di protezione nel decidere e nel trovare soluzioni concrete idonee a salvaguardare gli interessi dei curatelati. Al proposito, reputano “al limite dell’abuso di diritto sostenere che il curatore avrebbe dovuto presentare un atto di compravendita notarile all’Autorità invece che chiedere il consenso preventivo alla vendita”. Essi si chiedono pure il senso di “cavillare e perdere tempo sulla legittimazione attiva della reclamante 2 se il reclamante 1 è legittimato a reclamare”. In definitiva ritengono che gli argomenti dell’Autorità di protezione abbiano come unico risultato quello di ritardare le operazioni di vendita, necessarie vista la mancanza di liquidità dei curatelati. Il rischio, a loro avviso, è che le procedure esecutive in corso abbiano il loro seguito e sia poi l’autorità di esecuzione a realizzare l’immobile. Sul consenso dell’interessato alla cancellazione del diritto di abitazione, i reclamanti sostengono, a proposito dell'autodeterminazione del curatelato, che se egli si trova in una situazione “catastrofica” è per sua scelta. In ogni caso la vendita dell’immobile risulterà a loro avviso più complicata se tale diritto non sarà cancellato. Infine i reclamanti evidenziano che visti i diritti ereditari di RE 1, dovrebbe essere lei per prima ad opporsi ad una vendita dell’immobile ad un prezzo inferiore al suo valore, tuttavia, quello a cui pensa non è il suo interesse ma garantire un “futuro ancora dignitoso” ai propri genitori.
Q. Il 3 novembre 2014 L’Autorità di protezione ha informato la scrivente Camera di rinunciare a presentare un allegato di duplica.
Considerato
in diritto
Riguardo alla procedura applicabile, per quanto non già regolato dagli art. 450 segg. CC occorre riferirsi in via sussidiaria alle norme sulla procedura di ricorso davanti al Tribunale cantonale amministrativo (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato n. 6611, del 7 marzo 2012, concernente la modifica della LTut, pag. 8). Per le procedure di reclamo presentate contro le decisioni emanate dalle Autorità di protezione dopo il 1° marzo 2014 trovano applicazione le disposizioni della nuova Legge sulla procedura amministrativa (art. 113 cpv. 2 LPAmm), in particolare l’art. 99 LPAmm.
La qualità di “persona vicina all’interessato” ai sensi dell’art. 450 CC va interpretata in modo ampio: secondo giurisprudenza e dottrina si tratta di una persona che conosce bene l’interessato e che, grazie alle sue qualità e ai suoi rapporti con la persona interessata appare atta a difendere i suoi interessi (cfr. CommFam Protection de l’adulte/ Steck, art. 450 CC, N 24). Sia come sia, la questione relativa alla legittimazione attiva di RE 1 può restare aperta, non influendo in alcun modo sull’esito della presente procedura.
Nelle proprie osservazioni l’Autorità di protezione specifica che il suo consenso “non costituisce un atto di rappresentanza e di principio interviene successivamente alla conclusione dell’atto da parte del curatore e dunque, in materia immobiliare, in genere dopo la sottoscrizione dell’atto pubblico. Eccezionalmente, un atto giuridico può essere approvato prima della sua conclusione”. L’Autorità di protezione in risposta al reclamo sostiene poi che le offerte già ricevute dal curatore sarebbero talmente al di sotto del valore della perizia da non essere accettabili. Di conseguenza ribadisce l’esigenza di “attendere la risposta del mercato immobiliare a seguito della messa in vendita dell’immobile al prezzo peritale”.
A giudizio di questa Camera, è condivisibile la preoccupazione illustrata dai reclamanti al considerando 3 della loro replica. Si evince infatti che a distanza di 13 mesi dal primo avviso del curatore dei suoi timori relativamente alla situazione economica dei curatelati e sul rischio che la casa fosse posta in vendita dall’UE di __________, le condizioni economiche dei curatelati si sono degradate al punto che la liquidità di PI 2 era, il 10 ottobre 2014, di fr. -245.72, di PI 1 di fr. 6'856.10 e a favore dell’immobile di fr. 2'479.19. Un ulteriore aggiornamento del 21 ottobre 2014 a questa Camera da parte del curatore dimostrava che a fronte di circa fr. 9'000.- di liquidità vi sono debiti per oltre fr. 46'000.-. In effetti il diritto in vigore sino al 31.12.2012 sanciva come regola la vendita degli immobili all’asta, mentre la vendita a trattative private era l’eccezione, sebbene in Ticino nella pratica era privilegiata quest’ultima modalità di vendita. Questo Giudice reputa tuttavia condivisibili gli argomenti dei reclamanti. In pratica emerge dagli atti che il curatore ha già eseguito le ricerche e ha già reperito dei potenziali acquirenti. La vendita a trattative private sarebbe pertanto possibile, ma non al valore peritale, che come detto, secondo i reclamanti sarebbe troppo alto rispetto alla realtà del mercato immobiliare. Concretamente di conseguenza l’ipotesi dell’Autorità di protezione di “attendere la risposta del mercato immobiliare” è di fatto superata da quanto già messo in atto dal curatore dimissionario. Quanto sostengono il curatore e la figlia dei curatelati (che peraltro precisa a giusta ragione che avrebbe semmai un interesse proprio a non “svendere” l’immobile) appare quindi sensato. Occorre di conseguenza poter ora procedere quanto prima alla vendita dell’immobile. Considerati quindi i tentativi già fatti, la particolare situazione dei curatelati e il tempo nel frattempo trascorso, si giustifica la richiesta dei reclamanti di organizzare una vendita all’asta, con un piede d’asta pari al valore stabilito dalla perizia eseguita dall’Autorità di protezione. Tale soluzione permette di perseguire i dettami dell’Autorità di protezione ma in tempi più brevi, evitando, come auspicato dai reclamanti che eventuali procedure di esecuzione facciano il loro corso. Nel caso in cui l’asta andasse deserta, sarà l’Autorità di protezione ad autorizzare un secondo turno, non tuttavia come indicato dai reclamanti, ma calcolando un piede d’asta sufficiente a coprire il debito ipotecario, oltre al riscatto del diritto di abitazione iscritto a favore di PI 2, che andrà cancellato contestualmente alla vendita, per i motivi di cui al considerando successivo. Tale importo, stimato dal perito in fr. 203'092.00, dovrà rimanere a garanzia del mantenimento di PI 2.
Come rilevato al considerando precedente, oggetto del reclamo è pure la richiesta di cancellazione del diritto di abitazione a favore di PI 2. Al proposito, i reclamanti ammettono che l’interessato “ha più volte ribadito di non voler in alcun caso lasciare il suo appartamento”. Di conseguenza osservano che vi è un conflitto di interessi tra i coniugi, ma rilevano pure che PI 2 beneficia e dipende da una fitta rete di servizi onerosi, mentre percepisce poco più di fr. 1'200.- al mese. Essi sostengono che se ai due coniugi fossero stati nominati due curatori separati e ognuno avesse fatto l’interesse del suo curatelato, il curatore di PI 1 avrebbe già chiesto la separazione dei beni al giudice civile e avrebbe cessato di provvedere al pagamento delle spese del marito. Ciò che non è stato fatto perché il curatore ha “voluto fare in modo che la coppia, anche dal profilo contabile, rimanesse coppia, aiutandosi reciprocamente”. Ritenuto tuttavia che nel frattempo i coniugi PI 1PI 2 non sono più autosufficienti, “si impongono delle decisioni drastiche, anche se non gradite da uno dei due”. Anche su tale aspetto questo Giudice condivide l’opinione del curatore: favorire l’autonomia dei curatelati e laddove possibile sostenere le loro scelte è certamente uno degli aspetti della curatela, tuttavia non è sempre possibile. Nel caso in esame, malgrado sia evidente l’opposizione del curatelato alla cancellazione del diritto di abitazione, occorre valutare gli interessi di entrambi i coniugi e soprattutto l’idoneità delle scelte ipotizzate. Al proposito i reclamanti espongono alcune problematiche relative alla cancellazione del diritto di abitazione, in particolare il rischio che la somma che riceverebbe il curatelato per il riscatto del suo diritto debba andare a coprire tutti i debiti pregressi, in gran parte oggetto di attestati di carenza beni e di esecuzioni. Fra le soluzioni ipotizzabili il curatore espone ad esempio quella di prevedere la costituzione di una rendita alimentare della moglie a favore del marito, per poter dilazionare nel tempo il pagamento dei debiti di quest’ultimo senza privarlo di nulla. In ogni caso, i reclamanti insistono sull’esigenza di cancellare il diritto di abitazione contestualmente alla vendita della casa, poichè nessuno, a loro avviso, la acquisterebbe ad un prezzo reputato troppo alto e con l’aggravio di tale onere. In conclusione essi chiedono quindi di cancellare il diritto di abitazione contro la garanzia da parte di PI 1 di una rendita vita natural durante di almeno fr. 24'400.- annui come stabilito dal perito. Soluzione che appare equa anche a questo Giudice, ritenuto che se l’intera cifra (fr. 2'000.- mensili) venisse destinata a coprire la locazione di un appartamento per il curatelato, non dovrebbero sussistere problemi a reperirne uno adatto e di suo gradimento nella medesima zona. Invece, l’ipotesi di vendere l’immobile ancora gravato dal diritto di abitazione non appare nell’interesse di PI 2 e PI 1, ritenuto che anche il perito ha indicato che “il fondo debba collocarsi in un contesto di mercato caratterizzato da una bassa domanda”. Situazione che quindi risulta ancor più compromessa dall’aggravio del diritto di abitazione.
Visto quanto precede, il reclamo è parzialmente accolto e la decisione impugnata va quindi riformata ai sensi dei considerandi. L’Autorità regionale di protezione risulta quindi parzialmente soccombente (cfr. art. 28 cpv. 1 lett. b vLPamm; RtiD II-2011 n. 14c pag. 692 cons. 3; STF 8C_1007/2010 del 9 maggio 2011, cons. 9) e pertanto gli oneri della presente procedura vanno posti a suo carico in ragione di 2/3, mentre il rimanente 1/3 va posto in solido a carico di RE 1 e RE 2. Si giustifica infine di condannare l’Autorità di protezione al versamento di complessivi fr. 800.– a RE 1 e RE 2 per parziali ripetibili.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia:
1.Il reclamo è parzialmente accolto.
La decisione impugnata è così riformata:
L’avv. RE 2 è autorizzato a procedere in rappresentanza della signora PI 1 alla vendita tramite doppio turno d’asta privata il mapp. __________ al prezzo minimo di fr. 2'583'000.-. In caso di primo turno deserto il prezzo minimo del secondo turno verrà fissato dall’Autorità regionale di protezione __________ e dovrà essere pari ad almeno il valore del debito ipotecario e dei suoi accessori al giorno dell’asta, oltre all’importo di fr. 203'092.- necessari alla cancellazione del diritto di abitazione a favore di PI 2, da destinare alla copertura della rendita di cui al dispositivo 2.
L’istanza formulata dall'avv. RE 2 tendente all’autorizzazione alla cancellazione del diritto di abitazione in favore di PI 2 gravante il mappale __________ è accolta. Di conseguenza PI 1 garantirà al marito una rendita vita natural durante di almeno fr. 24'400.- annui.
a) tassa di giustizia fr. 450.-
b) spese fr. 50.–
fr. 500.–
sono posti a carico dell’Autorità regionale di protezione __________ in ragione di 2/3 mentre il rimanente 1/3 è posto in solido a carico di RE 1 e RE 2. L’Autorità regionale di protezione __________ è condannata a versare complessivi fr. 800.– a RE 1 e RE 2 a titolo di parziali ripetibili.
Comunicazione:
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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