AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2014.65
Data decisione, Autorità: 03.11.2014, IICCA
Titolo: Inesistenza di un contratto di affitto agricolo
Incarto n. 12.2014.146
Lugano 3 novembre 2014/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2014.788 (tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione da immobile) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 11 luglio 2014 da
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AO 1 rappr. da RA 1
contro
AP 1
chiedente l’espulsione immediata del convenuto dall’appartamento di, con protesta di tassa, spese e ripetibili;
domanda alla quale si è opposto il convenuto, in occasione delle udienze del 19 agosto e 2 settembre 2014, e che il Pretore aggiunto ha accolto con decisione 3 settembre 2014;
appellante il convenuto, che con appello del 6 settembre 2014, integrato con le motivazioni scritte del 13 settembre 2014, chiede l'annullamento del giudizio impugnato, subordinatamente la sospensione dello sfratto;
mentre l'istante, con scritto spontaneo 3 ottobre 2014 e con risposta 29 ottobre 2014 sollecita una decisione, invocando le pigioni scoperte in continuo aumento;
ritenuto
in fatto e in diritto:
1.Dal 1° settembre 2010 AP 1 ha preso in locazione un’abitazione di 3,5 locali a per una pigione annuale di fr. 21’600.-, spese accessorie comprese (doc. A). Il contratto di locazione, redatto compilando a mano l'apposito formulario CATEF, indicava quale parte locatrice A Z, con l'aggiunta (in corrispondenza dello spazio a lato della dicitura prestampata "rappresentato da:") della specificazione "se stesso x la CE". Con scritto raccomandato 22 novembre 2013 (doc. B) la fiduciaria RA 1 ha diffidato il conduttore a saldare entro trenta giorni le pigioni scoperte pari a fr. 1'700.-, preannunciando l'intenzione, in caso di mancato pagamento, di procedere con la disdetta straordinaria del contratto. Con precetto esecutivo del 9 gennaio 2014 la "Com. ered. fu Z " rappresentata da "M S c/o RA 1 " ha escusso AP 1 per l'incasso di fr. 1'760.- (doc. E). Con modulo ufficiale inviato da RA 1, indicando quale locatrice la "Comunione ereditaria Z ", il 15 maggio 2014 è stata notificata al conduttore la disdetta del contratto di locazione con effetto dal 30 giugno 2014 (doc. C).
2.Con istanza 11 luglio 2014 la "Comunione ereditaria Z " rappresentata da RA 1 ha chiesto alla Pretura l’espulsione del conduttore nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti. Vista la mancata liberazione dei locali entro il termine fissato con la disdetta straordinaria, l'istante ha chiesto di ordinare la riconsegna con effetto immediato dell’ente locato, con le comminatorie di rito. Il convenuto si è opposto all’istanza in occasione delle udienze del 19 agosto e 2 settembre 2014.
3.Con decisione 3 settembre 2014 il Pretore aggiunto ha accolto la domanda di espulsione, ponendo tassa e spese di giustizia a carico del convenuto. Riassunte schematicamente le circostanze che hanno condotto alla diffida per mora del conduttore e alla disdetta straordinaria il giudice di prime cure ha ordinato l'espulsione del conduttore con le comminatorie di rito.
4.Con appello del 6 settembre 2014, integrato con le motivazioni scritte del 13 settembre 2014, il convenuto è insorto contro la decisione pretorile postulandone l'annullamento, subordinatamente invocando la sospensione dello sfratto. Con scritto spontaneo 3 ottobre 2014 e con risposta 29 ottobre 2014 l’appellata ha sollecitato l'evasione dell'appello invocando tra l'altro il perdurare delle difficoltà di incasso delle pigioni e producendo nuovi documenti.
5.Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 e segg. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1429 pag. 260). Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la situazione giuridica è chiara (cpv. 1), fermo restando che se queste condizioni non sono date non entra nel merito (cpv. 3).
6.Nella fattispecie, istante nella procedura di primo grado risulta la Comunione ereditaria Z, mentre la sentenza impugnata indica quale parte istante la Comunione ereditaria S Z, C. La comunione ereditaria come tale non è dotata di personalità giuridica ed è quindi priva della capacità di essere parte in un processo (DTF 121 III 118 e 120 III 11 consid. 1b). Di principio, se più eredi fanno parte della comunione ereditaria, essi sono proprietari comuni della successione e non possono disporre degli oggetti che la compongono sui quali non hanno alcuna titolarità diretta. In virtù del rapporto giuridico che li lega, quale litisconsorzio necessario (art. 70 CPC), considerato quale espressione processuale di questo regime di diritto materiale che li vede congiuntamente titolari dei diritti, essi possono pertanto agire solo congiuntamente, riservati i casi di nomina di un rappresentante legale ai sensi dell'art. 602 cpv. 3 CC, di un amministratore della successione (art. 544 CC) oppure di un esecutore testamentario (art. 518 CC) (Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2010, pag. 265 e 267 n. 3.A ad art. 70 CPC). Qualora i litisconsorti non agiscano congiuntamente viene così violato un presupposto processuale (art. 59 CPC) che il giudice deve esaminare d'ufficio in ogni stadio di causa e che determina di principio l'inammissibilità dell'azione, riservata la possibilità di sanatoria per non incorrere in formalismo eccessivo (Cocchi/Trezzini/Bernasconi, op. cit., ibidem).
7.Dagli atti di causa e dalle emergenze istruttorie non risulta chi componga la comunione ereditaria in questione. Non si evince neppure se A Z, che ha sottoscritto il contratto (doc. A), sia personalmente membro della comunione ereditaria in questione o abbia piuttosto avuto un ruolo di sola rappresentanza. Nulla di certo può essere dedotto al riguardo né dalla semplice omonimia, né dalla circostanza che lo avrebbe visto quale interlocutore dell'appellante in fasi precedenti la diffida e la disdetta, secondo quanto questi indica, peraltro in modo vago, nel suo complemento all'appello del 13 settembre 2014 qualificandolo quale amministratore dello stabile prima che gli sarebbe subentrata RA 1 a valere dal 1° ottobre 2013. Nessuna indicazione al proposito è deducibile dalla risposta all'appello o dai documenti prodotti in tale occasione, seppur in modo irrito (tenuto conto dei limiti previsti dall'art. 257 CPC che esclude nuove prove e l'invocazione di fatti nuovi).
8.Dall'esame degli atti emerge peraltro come la questione della mancata capacità processuale dell'istante non possa neppure essere ritenuta un vizio sanabile, pena l’eccesso di formalismo, a seguito di un'errata indicazione della parte nella sentenza impugnata, di analoga svista, o di semplice imprecisione del rappresentante nelle precedenti comparse scritte. Si tratta piuttosto della conseguenza di una costante menzione della sola comunione ereditaria (peraltro senza neppure l'indicazione delle generalità del decuius) quale locatrice in tutti gli atti e i documenti. Oltre alla menzione sul contratto, di cui si è detto, va considerato come gli scritti successivi e i documenti prodotti in causa risultino a loro volta privi di qualsiasi accenno, foss'anche indiretto, a persone fisiche facenti parte della comunione ereditaria in questione. All'assenza di un documento ufficiale, quale sarebbe il certificato ereditario, non può quindi essere sopperito con altri elementi. Se ne deve pertanto dedurre che l'istanza 11 luglio 2014 era irricevibile per assenza del presupposto processuale di cui all'art. art. 59 cpv. 2 lett. c CPC.
9.Abbondanzialmente, si rileva come la procedura speciale di tutela dei casi manifesti invocata dall'istante, per sua stessa natura, non possa lasciare spazio alla teorica possibilità di sopperire, in via del tutto eccezionale, alla mancata indicazione della parte istante invocando circostanze atte a identificare altrimenti le persone effettivamente facenti parte della comunione ereditaria e quindi legittimate ad agire in giudizio contro il conduttore chiedendone l'espulsione. Una simile facoltà, se concessa da questa Camera, si porrebbe infatti in contrasto con l'esigenza codificata dall'art. 257 CPC in merito all'esistenza di fatti immediatamente comprovabili e di una situazione giuridica chiara, e non terrebbe altresì conto della limitazione imposta al giudice di appello che, in questa procedura speciale, deve valutare i fatti sulla base delle prove già apprezzate dal Pretore essendo pertanto esclusa la produzione di documenti nuovi (sentenze del Tribunale federale 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5, in SJ 2013 I 129 e 4A_312/2013 del 17 ottobre 2013, in un caso ticinese). Spettava infatti alla parte locatrice, nell'ambito di un'istanza adeguatamente motivata, fornire spontaneamente al primo giudice gli elementi utili, in concreto del tutto assenti.
Va inoltre accennato il fatto che agli atti neppure risulta chi abbia conferito, e a quale titolo, una procura a RA 1 per la rappresentanza, sia nella prima fase della diffida (doc. B), della procedura esecutiva (doc. E) e della disdetta (doc. C), sia nella successiva procedura giudiziaria chiedente l'espulsione del conduttore. Ne consegue che neppure il potere di rappresentanza di RA 1 risulta quindi provato. Visto l'esito del ricorso, appare comunque superfluo chinarsi sulla questione e valutare se si tratti di un vizio altrimenti sanabile in questa sede.
L’appello 6 settembre 2014 del conduttore, seppur per motivi diversi da quelli invocati, deve pertanto essere accolto e il giudizio impugnato riformato nel senso di dichiarare irricevibile l'istanza 11 luglio 2014 per mancanza del requisito processuale della capacità di essere parte della comunione ereditaria istante (art. 59 cpv. 2 lett. c e art. 70 CPC). Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 CPC), sono fissate in conformità all’art. 9 cpv. 3 LTG e, vista la particolare circostanza, sono poste a carico di RA 1. Il valore litigioso della procedura di appello, importo determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale, ammonta a fr. 10'800.-, corrispondente al canone di locazione fino al termine ordinario di disdetta (DTF 119 II 147 consid. 1), come indicato dal Pretore aggiunto.
Per questi motivi,
richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il Rtar,
decide:
I. L'appello 6 settembre 2014 di AP 1 è accolto e di conseguenza la decisione 3 settembre 2014 (incarto SO.2014.788) del Pretore aggiunto del Distretto di Bellinzona è così riformata:
L’istanza 11 luglio 2014 è irricevibile.
La tassa di giustizia di complessivi fr. 100.-, da anticipare come di rito,
resta a carico dell’istante. Non si assegnano ripetibili.
II. Le spese processuali della procedura di appello di complessivi fr. 100.- sono poste a carico di RA 1. Non si assegnano ripetibili.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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