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Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2014.1
Data decisione, Autorità: 30.09.2014, TE
Titolo: Aggiornamento particolare della stima immobiliare determinata da rinnovamento catastale
Incarto n. 40.2014.1
Lugano 30 settembre 2014
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Brenno Borradori arch. Bruno Buzzini
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 24 giugno 2014 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emanata il 27 maggio 2014 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di aggiornamento particolare della stima nel Comune di __________
relativamente al mapp. no. 528 RFD __________,,
esperito il sopralluogo in data 27 agosto 2014,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1 Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in vigore il 1° gennaio 1997. Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004. Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone.
1.2. Per la part. no. 528 RFD di __________, edificata, con decisione del 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 277'339.-- . Il reclamo interposto dal proprietario è stato accolto dall’UCS che, con decisione del 16 febbraio 2005 ha ridotto il valore di stima a fr. 191'283.--.
2.1. Successivamente, il 5 giugno 2013, con decisione per “aggiornamento particolare” a seguito di rinnovamento catastale 2012, l’UCS ha ricalcolato in fr. 290'054.-- il valore di stima ufficiale del fondo.
2.2. Non condividendo tale valutazione, in data 15 gennaio 2014 il proprietario ha presentato un reclamo che l’UCS ha parzialmente accolto con decisione del 27 maggio 2014 riducendo il valore di stima a fr. 261'434.--.
2.3. Contro tale decisione il proprietario è ora insorto mediante ricorso del 24 giugno 2014 innanzi a questo Tribunale. A mente del ricorrente l’incremento del valore del terreno, in particolare di quello eccedente, operato dall’UCS non si giustifica, così come non si giustifica il mantenimento invariato del correttivo di vetustà applicato all’edificio principale.
2.4. In data 27 agosto 2014 è stato esperito un sopralluogo che ha permesso di costatare che Il mappale qui in esame (528) è occupato in parte da un edificio di 2 piani fuori terra in mattoni faccia vista e un piano interrato in cemento armato destinato ad abitazione famigliare. La casa è stata costruita nel 1980 e si trova, eccezion fatta per il tetto piano rifatto a nuovo nel 2012, nello stato originario. La superficie esterna, pianeggiante, con una scarpata verso nord, è destinata a giardino ed ospita una piscina, un forno-griglia e un piccolo ripostiglio. Attorno all’abitazione ed alla piscina sono presenti parziali pavimentazioni, mentre sul lato verso la strada esiste un box seminterrato prefabbricato per un posto auto. Il Tribunale ha inoltre potuto rilevare che il traliccio della linea di alta tensione (AT) già presente sul fondo confinante a nord/est (particella no. 525) non esiste più.
3.1. La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst. Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dal proprietario del mapp. no. 528 , destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
3.2. In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).
La presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst. Un tale aggiornamento particolare si impone quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8). L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).
Il ricorso presentato da RI 1 tende a contestare il valore di stima della parte di terreno eccedente attribuito dall’UCS con la decisione qui avversata, nonché il mancato adeguamento del correttivo di vetustà applicato all’edificio principale.
5.1. Con la Revisione generale 2004 l’autorità di stima ha ammesso per il terreno eccedente un correttivo del -80% del valore per tenere conto dell’onere di passo con ogni veicolo con divieto di costruzioni e piantagioni a favore della società __________ (__________, iscr. RF dg. 1542 del 15.12.1980) che grava una superficie di mq. 417 del mappale no. 528. Ciò ha garantito alla società elettrica di beneficiare fin verso il 2010 del passaggio di un linea elettrica ad alta tensione (AT, cfr. lettera 21.5.2014 del Comune di __________) . La servitù è tuttora iscritta a Registro fondiario (cfr. estratto SIFTI). Con la decisione per aggiornamento particolare l’UCS ha ora escluso di applicare suddetto correttivo in quanto l’elettrodotto è stato nel frattempo spostato e non interessa più il comparto della zona edificabile di __________ in cui è ubicata anche la proprietà del ricorrente. A mente dell’autorità di stima questo fatto renderebbe superati e inattuali i vincoli che gravano i fondi - fra cui anche il mappale 528 – già attraversati dall’infrastruttura elettrica. A torto. I diritti reali limitati di cui fanno parte le servitù e gli oneri fondiari sono regolati dagli art. 730 segg. CCS e per la costituzione è necessaria l’iscrizione nel registro fondiario. La loro estinzione avviene con la cancellazione dell’iscrizione e fintanto che la cancellazione non sia fatta, essi sussistono come diritti reali. Occorre rilevare che il diritto svizzero non contempla né prescrizione estintiva e nemmeno usucapio libertatis (Rep. 1998 pag. 202 consid. 7b con rimando; Petitpierre in: Basler Kommentar, ZGB I, 3a edizione, n. 3 e 4 ad art. 736; Steinauer, Les droits réel, vol. II, 4a edizione, pag. 428 n. 2246), per cui il mancato uso di una servitù non ne determina l’estinzione. Del resto la rinuncia ad esercitare una determinata servitù non connota necessariamente una mancanza d’interesse alla medesima da parte del beneficiario. E’ pur vero che una servitù può estinguersi, oltre che per rinuncia dell’avente diritto, finanche per atti concludenti a condizione che questi siano chiari e univoci (STEINAUER, op.cit., pag. 430 n. 2253). Il fatto di aver spostato più a nord/est la linea elettrica di AT con il relativo traliccio non è però ancora significativo per ritenere accertata una rinuncia alla servitù della società elettrica che, al contrario, potrebbe invece dimostrare un rinnovato interesse alla medesima in un futuro prevedibile. Ne consegue che spetta quindi solo al beneficiario della servitù, rispettivamente al proprietario del fondo serviente intraprendere, se del caso, i passi necessari per una sua radiazione a RF.
5.2. Il ricorrente contesta inoltre il mancato adeguamento del correttivo di vetustà per l’edificio principale. La questione potrebbe anche rimanere irrisolta qualora questa procedura fosse stata promossa esclusivamente per il mancato esercizio della servitù di cui al punto 5.1.. Ciò non è dato a sapere con certezza e nemmeno risulta dai documenti in atti, che rimandano come già accennato sopra ad una procedura avviata nel quadro di un aggiornamento particolare per “rinnovamento catastale 2012”. Ne consegue che anche questa critica del ricorrente deve essere esaminata.
Con riguardo all’art. 8 Lst (aggiornamenti particolari) nel Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, il Consiglio di Stato ha avuto modo di precisare che trattasi di aggiornamenti causati da mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi, intervenuti dopo la revisione generale o i successivi aggiornamenti intermedi, come ad esempio nuove costruzioni, riattamenti, ampliamenti, modifiche di P.R. ecc.. L’esecutivo cantonale ha inoltre puntualizzato che la nuova stima sarà eseguita fondandosi sui “fattori d’incidenza generali” (prezzi medi dei terreni, tasso ipotecario, costo medio delle pigioni, costo medio delle costruzioni e costo medio dell’energia per gli impianti di produzione d’energia) vigenti al momento dell’ultima revisione generale o aggiornamento intermedio.
Dal canto suo la Commissione speciale in materia tributaria, nel suo rapporto 20 settembre 1996 sul Messaggio e per ciò che concerne l’art. 8, si è limitata ad apportare modifiche redazionali con l’inserimento di rimandi ad altri articoli della legge.
Appare quindi evidente che, di per sé stante, l’elemento della vetustà di un edificio non è motivo sufficiente per reclamare dall’autorità di stima l’apertura di una procedura per una nuova valutazione specifica dell’immobile, che si giustifica invece in presenza di edifici nuovi o riattati, rispettivamente di terreni soggetti a modifiche di PR, successivi all’entrata in vigore delle nuove stime (ultima revisione generale o aggiornamento intermedio).
Questo Tribunale ha già avuto modo di stabilire (cfr. inc. 40.2009.3 in re M.C. e M.L.C.) che discorso diverso merita invece di essere fatto quando l’esame della vetustà interviene nel contesto di una procedura per aggiornamento particolare originata da motivazioni che legittimano e giustificano il riesame dell’intero fondo e l’adeguamento del relativo valore di stima da parte dell’UCS, ma che sostanzialmente non hanno portato miglioramento alcuno al tipo di costruzione ed allo stato di conservazione del fabbricato o dei fabbricati che sono rimasti nello stato di fatto precedente. Caso contrario l’UCS avrebbe applicato una correzione (riduzione) del correttivo di vetustà.
Per le considerazioni che precedono il ricorso va dunque accolto e la decisione impugnata annullata. Gli atti sono ritornati all’UCS affinché proceda a verificare se effettivamente sono adempiuti i requisiti per un aggiornamento particolare della stima del mappale no. 528 RFD di __________ e, in tal caso, per l’emanazione di un nuovo giudizio.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- sono poste a carico del Ufficio cantonale di stima in quanto parte soccombente;
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPAmm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto. §Di conseguenza è annullata la decisione su reclamo 27 maggio 2014 dell’Ufficio cantonale di stima. Gli atti sono restituiti all’autorità di stima affinché proceda così come indicato nei considerandi.
La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.—sono poste a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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