AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2014.104
Data decisione, Autorità: 07.07.2014, CDT
Titolo: Reddito della sostanza immobiliare: appartamento ceduto in locazione, "usufrutto" a favore del genitore, verifiche dei fatti
Incarti n. 80.2014.104 80.2014.105
Lugano 7 luglio 2014
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Antonio Saredo-Parodi
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 18 aprile 2014 contro la decisione del 19 marzo 2014 in materia di IC e IFD 2012.
Fatti
A. RI 1 è proprietario del mapp. n. __________ RFD di __________, composto di due appartamenti.
Nella dichiarazione d’imposta 2012, il contribuente indicava quale valore locativo dell’appartamento da lui abitato l’importo di fr. 10'500.–, senza menzionare altri redditi.
Notificandogli la tassazione IC/IFD 2012, con decisione del 12 novembre 2013, l’RS 1 commisurava il valore locativo del suo appartamento in fr. 8'400.– e vi aggiungeva il reddito dell’altro appartamento, commisurato in fr. 10'200.–.
B. Il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 20 novembre 2013, nel quale dapprima contestava l’imposizione del reddito dell’appartamento occupato dal padre, per il quale non percepiva alcun affitto; in secondo luogo, per la sua abitazione personale, argomentava che “se si vuol tener conto degli immobili in zona come termine di paragone… ca 1'000.00 CHF mensili per un appartamento di ca 75 mq sia più che sufficiente”.
L’autorità fiscale respingeva il reclamo, con decisione del 19 marzo 2014, così motivata:
Il valore locativo di immobili, o di loro parti, abitati o usati dal proprietario stesso a titolo primario corrisponde, di regola, alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per un immobile o locali dello stesso genere ubicati nella medesima zona. Il valore locativo per le abitazioni valido ai fini fiscali, tenuto conto della promozione alla proprietà e della previdenza personale, deve corrispondere al 60 - 70% del valore di mercato delle pigioni.
In assenza di validi termini di paragone esso può essere dichiarato in ragione del 90% del reddito determinato dall'Ufficio di stima.
Nel caso in esame l'immobile di proprietà del contribuente risulta essere una casa bifamiliare. Un appartamento abitato dal proprietario e l'altro affittato a terzi per fr. 850.- al mese per una parte dell'anno 2012, ed in seguito messo a disposizione del padre.
Il fatto che il contribuente citi nel suo reclamo che l'appartamento al piano terra è abitato dal padre, dal quale non percepisce nessun affitto, non può essere considerato a livello fiscale. Infatti il valore di mercato dell'appartamento è imponibile anche quando l'oggetto è dato in locazione gratuitamente a una persona con la quale s'intrattengono stretti rapporti.
In considerazione delie argomentazioni esposte sopra, l'autorità fiscale conferma pertanto l'imposizione del valore di mercato di fr. 10’200.— dell'appartamento al piano terra abitato dal padre, al quale va aggiunto il valore locativo dell'appartamento ad uso privato del contribuente di fr. 8'400.—.
C. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente l’imposizione del reddito proveniente dall’appartamento al piano terra, che dovrebbe essere attribuito al padre, usufruttuario. Per quanto riguarda il valore locativo dell’appartamento da lui stesso abitato, l’insorgente argomenta che “dato che i due appartamenti sono identici, il valore di mercato da usare come parametro… deve essere lo stesso, nella fattispecie di CHF 850.00 mensili, e quindi non di CHF 1'000.00 mensili, come valutato in fase di tassazione”. Chiede pertanto che il valore locativo venga stabilito in fr. 7’140.–, pari al 70% del valore di mercato di fr. 10'200.–.
D. Nelle sue osservazioni del 25 aprile 2014, l’Ufficio di tassazione rileva dapprima che il diritto di usufrutto, che i genitori del ricorrente si erano riservati al momento della donazione del terreno, è stato cancellato nel 2010. Quanto al valore locativo dell’appartamento abitato dallo stesso contribuente, argomenta che lo stesso era stato convenuto direttamente con quest’ultimo in occasione della prima tassazione al termine della costruzione; il ricorrente aveva addirittura dichiarato un valore superiore nel periodo fiscale 2012, ancora con il reclamo.
Diritto
Secondo l’art. 20 cpv. 1 LT e 21 cpv. 1 LIFD, di identico tenore, è imponibile il reddito da sostanza immobiliare, segnatamente il valore locativo di immobili o di parti di essi, che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito (lett. b).
Per la sola imposta cantonale, la sostanza gravata da usufrutto è computata all’usufruttuario (art. 40 cpv. 2 LT).
1.2.
In ambito fiscale, la nozione di usufrutto va interpretata in senso economico, nel senso cioè di un godimento e non nel ristretto senso civilistico del termine, come parrebbe invece suggerire la lettera degli art. 20 cpv. 1 LT e 21 cpv. 1 LIFD, che è frutto di una infelice traduzione restrittiva del testo francese e di quello tedesco, che, come rilevato dal Tribunale federale, usano la nozione di “Nutzungsrecht für Eigengebrauch” e non di “Nutzniessung”, di “droit de jouissance” e non di “usufruit” (cfr. RF 2002 pag. 322 = StE 2002 B 25.3 n. 28).
Per l’imposizione del reddito della sostanza immobiliare non è pertanto determinante la configurazione giuridica del godimento, ma piuttosto chi esercita di fatto il diritto di godimento (Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/2a, 2. ediz., Basilea 2008, n. 20 ad art. 21 LIFD, p. 315). In altre parole, costituiscono altra forma di godimento non soltanto l’usufrutto, espressamente menzionato dalla norma, ma anche servitù prediali (art. 730-740 CC), il diritto di abitazione (art. 776-778 CC), il diritto di superficie (art. 779-779 l CC) o altre servitù (art. 781 CC), ma anche altri rapporti giuridici assimilabili all’usufrutto, segnatamente negozi di carattere obbligatorio (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2a ediz., Zurigo 2009, n. 79 ad art. 21 LIFD, p. 374).
La casa costruita dal ricorrente si compone di due appartamenti: al pian terreno abita un inquilino, al primo piano lo stesso contribuente.
Per quanto concerne l’appartamento ceduto in locazione, dagli atti risulta che nel corso del 2010 è stato concluso un contratto di locazione con __________, che pagava un canone mensile di fr. 850.–. Sebbene nella dichiarazione d’imposta 2012 il contribuente non abbia indicato alcun reddito per la locazione dell’appartamento, da note reperibili negli atti dell’Ufficio e dalle osservazioni al ricorso si apprende che nel corso del periodo fiscale in questione l’inquilina ha lasciato l’appartamento ed è subentrato il padre del ricorrente, __________.
Fondandosi sul presupposto che la pigione di 850 franchi sia stata pagata durante tutto l’anno, l’Ufficio di tassazione ha inserito fra i redditi della sostanza l’importo di fr. 10'200.–.
Per la prima volta con il ricorso alla Camera di diritto tributario, il contribuente argomenta che il reddito dell’appartamento al pian terreno dovrebbe essere attribuito al padre, quale usufruttuario.
2.2.
La tesi del ricorrente è in primo luogo poco coerente. In primo luogo, se l’usufrutto risale al 2009, non si comprende perché il reddito dell’immobile sia sempre stato da lui dichiarato; in secondo luogo, se l’usufrutto si estende all’intero immobile, dovrebbe interessare tutto il reddito della casa.
In ogni caso, come sottolineato dall’Ufficio di tassazione nelle osservazioni al ricorso, i genitori dell’insorgente hanno rinunciato all’usufrutto già nel 2010.
Come già ricordato, il reddito della sostanza immobiliare è attribuito anche a chi “ha a disposizione” l’immobile “per uso proprio… in forza… di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito”. Non occorre a tal fine che si tratti di un usufrutto in senso stretto, poiché la nozione di usufrutto va interpretata in senso economico.
Ne consegue che non si può escludere che il padre del ricorrente, dal momento in cui è subentrato nell’appartamento dopo la fine della locazione con la precedente inquilina, abbia avuto a disposizione l’immobile in forza di un simile usufrutto in senso economico.
Le poche informazioni esistenti agli atti non consentono tuttavia di chiarire la fattispecie. Anzitutto, non è documentato il momento in cui __________ si è trasferito nell’appartamento; quindi, non si conoscono le condizioni pattuite fra le parti ed in particolar modo l’eventuale canone di locazione pagato dal genitore al figlio.
2.3.
Si impone pertanto l’annullamento della decisione impugnata per ulteriori accertamenti.
Il ricorrente dovrà fornire precise indicazioni in merito alla data in cui è cessato il contratto di locazione con __________ ed a quella del trasferimento del padre del contribuente nello stesso appartamento. In relazione a quest’ultimo aspetto, illustrerà poi le condizioni contrattuali pattuite fra padre e figlio.
Se risulterà che il padre abbia il godimento gratuito dell’appart-amento, il valore locativo relativo ai mesi in questione sarà a lui attribuito. In caso contrario, l’eventuale pigione sarà inclusa fra i redditi del ricorrente.
In ogni caso, per i mesi durante i quali la precedente inquilina ha ancora pagato la pigione, quest’ultima sarà imposta quale reddito della sostanza immobiliare del contribuente.
È pure litigiosa la commisurazione del valore locativo dell’appartamento abitato dallo stesso contribuente.
Dopo aver egli stesso indicato quale “termine di paragone” un importo di circa 1'000 franchi al mese, importo peraltro considerato anche nei precedenti periodi fiscali, per la prima volta con il ricorso il contribuente chiede che il valore locativo dell’apparta-mento da lui abitato sia calcolato a partire dalla pigione pagata per l’altro appartamento (cioè 850 franchi al mese o 10'200 franchi all’anno). Siccome per lui si tratta dell’abitazione primaria, propone di stabilire il valore locativo in fr. 7'140.– (il 70% di fr. 10'200.–).
3.2.
Per quanto concerne l’imposta federale diretta, l’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.
Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; v. anche DTF 124 I 152 = ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF 52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).
Per l’imposta cantonale, secondo l’art. 20 cpv. 2 LT il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.
Secondo l’art. 2 del Decreto esecutivo del 20 dicembre 2011 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2012 (RL 10.2.2.1.3), il valore locativo corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).
In relazione al riferimento al valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima, in una sentenza di principio del 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.
3.3.
Nel caso in esame, secondo l’autorità di tassazione il valore locativo dell’appartamento abitato dal ricorrente è stato definito di comune accordo fra le parti, nell’ambito della tassazione per il periodo fiscale 2010. Ciò non impedisce tuttavia di rimettere in discussione tale accordo in un periodo fiscale successivo.
In sé la pretesa dell’insorgente, che vorrebbe che il reddito della sua abitazione fosse stabilito in base a quello dell’appartamento locato, è condivisibile. Mancano tuttavia elementi che permettano di stabilire se i due appartamenti siano del tutto equivalenti per superficie, ripartizione dei locali, posizione, luminosità, servizi disponibili ecc.
Anche a tale riguardo si impone pertanto l’annullamento della decisione impugnata, per ulteriori accertamenti.
Gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione, che verificherà le caratteristiche dei due appartamenti che compongono l’immobile del ricorrente. Alla luce dei nuovi accertamenti, adotterà una decisione in merito al valore locativo.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
La decisione su reclamo del 19 marzo 2014 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione, perché adotti una nuova decisione dopo gli accertamenti indicati.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
Intimazione a:
-; -; -; -.
Copia per conoscenza:
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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