AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2013.96
Data decisione, Autorità: 27.03.2014, TRAM
Titolo: Licenza edilizia. Costruzione sotterranea
Incarto n. 52.2013.96
Lugano 27 marzo 2014
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Raffaello Balerna, presidente, Flavia Verzasconi, Stefano Bernasconi
segretaria:
Sarah Socchi, vicecancelliera
statuendo sul ricorso 25 febbraio 2013 di
RI 1 RI 2 RI 3 che compongono la CE __________ patrocinati da: PA 1
contro
la decisione 6 febbraio 2013 del Consiglio di Stato (n. 624) che accoglie l'impugnativa interposta da CO 1 avverso la decisione 29 ottobre 2012 con cui il municipio di Sorengo ha rilasciato agli insorgenti la licenza edilizia per costruire un edificio plurifamiliare (part. __________);
ritenuto, in fatto
A. a. RI 1, RI 2 e RI 3, qui ricorrenti, erano comproprietari di un vasto terreno (part. __________; 1'616 mq) situato nel comune di Sorengo, all'interno della zona residenziale, frattanto divenuto di proprietà unica di RI 1 (divisione ereditaria del 4 marzo 2013, cfr. estratto SIFTI). A valle (sud-ovest) del terreno, vi è una strada d'accesso (rampa) a fondo cieco, che scende dalla soprastante via Cremignone. La mezzeria di questa rampa, larga circa 4 m, segna il confine con il fondo vicino (part. __________, in comproprietà coattiva), sul quale vi è un'autorimessa al servizio di più stabili (part. __________).
b. Il 16 aprile 2012, RI 1 ha chiesto al municipio il permesso di costruire sul suo terreno uno stabile plurifamiliare a pianta essenzialmente rettangolare (ca. 36 m x 13 m), suddiviso in 5 unità abitative, articolate su due piani. L'edificio verrà realizzato su un ampio zoccolo sistemato a giardino, che si estende fino alla citata rampa. Secondo i piani, la parte centrale di questo zoccolo è costituito da un corpo denominato piano autorimessa (destinato ad autorimessa, locale fitness condominiale, locale tecnico e cantina), coperto da uno strato di terra, che verso valle si sviluppa per oltre 12 m dalla facciata dell'edificio sovrastante. Sui lati nord-ovest e sud-est, lo zoccolo è invece costituito da due terrapieni, addossati al corpo centrale e sorretti da muri di sostegno.
c. Nel termine di pubblicazione, alla domanda si sono opposti alcuni vicini tra cui CO 1, comproprietario del fondo contermine (part. __________), censurando il progetto dal profilo degli indici, delle distanze e delle altezze.
d. Nel corso di settembre 2012, l'istante in licenza ha inoltrato una modifica progettuale, che riduce in particolare di m 0.64 l'altezza a valle dello zoccolo su cui insiste l'edificio, mediante inclinazione dello strato di terra che lo ricopre, rispettivamente del terrapieno. La variante non è stata pubblicata, ma è stata notificata a CO 1, il quale ha ribadito la propria opposizione.
e. Richiamato l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del 3 agosto 2012, con decisione 29 ottobre 2012 il municipio ha rilasciato a RI 1 il permesso richiesto, come alla variante, respingendo le opposizioni dei vicini. L'esecutivo comunale ha in particolare ritenuto che l'autorimessa fosse assimilabile ad una costruzione sotterranea che non chiama di-
stanza. Il suo ingombro, ha precisato, sarebbe peraltro speculare a quello del garage presente sul lato opposto della rampa (part. __________).
B. Con giudizio 6 febbraio 2013, il Consiglio di Stato ha accolto l'impugnativa interposta da CO 1 avverso la predetta risoluzione, che ha annullato. Dopo aver disatteso una censura riferita all'indice di sfruttamento, il Governo ha ritenuto che l'autorimessa non potesse essere considerata sotterranea, poiché sporgerebbe dal terreno fino a 3.00, su almeno due lati. Sporgerebbe inoltre anche verso via Cremignone, seppur in misura minore. In quanto tale, il manufatto dovrebbe essere computato nell'indice di occupazione e nell'altezza dell'edificio retrostante - aspetti che, ha argomentato, andrebbero nuovamente verificati. L'istante in licenza, ha aggiunto, dovrebbe inoltre tenere debitamente conto delle distanze dell'autorimessa da altri edifici e dai relativi confini: vi sarebbero infatti 1.30 metri di distanza dal confine di proprietà. I piani annessi alla variante sarebbero peraltro di difficile lettura e ci si potrebbe anche domandare, ha concluso, come mai non siano stati inoltrati al Cantone e se il vicino opponente sia a conoscenza di tali varianti.
C. Con ricorso 25 febbraio 2013, RI 1, RI 2 e RI 3 impugnano ora il predetto giudizio governativo dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato e che sia ripristinata la licenza edilizia. L'autorimessa, argomentano, dovrebbe essere assimilata ad un'opera interrata, così come ritenuto dal municipio. Lesiva del diritto sarebbe l'opposta conclusione tratta dal Governo. Il corpo non sporgerebbe infatti su tre lati dal terreno sistemato, ma solo verso la rampa. Questo versante (sud-ovest) costituirebbe inoltre una sorta di trincea, che permette l'accesso all'autorimessa e non dovrebbe pertanto essere considerato ai fini dell'altezza. La costruzione non potrebbe sporgere verso via Cremignone, né verso il terreno (part. __________) a sud-est: su questi lati vi sarebbero infatti due terrapieni, sorretti da muri di sostegno. Il corpo auto-
rimessa sarebbe oltretutto speculare a quello presente sul fondo (part. __________) del vicino resistente - al di là della rampa - che è stato autorizzato nel 1999. Un eventuale diniego lederebbe il principio della parità di trattamento. Nella denegata ipotesi in cui non fosse sotterranea, la costruzione sarebbe comunque accessoria e, come tale, conforme alle norme sulle distanze. Anche l'indice di occupazione, come pure le norme sulle altezze, sarebbero rispettate. La variante riduttiva, accompagnata da piani chiari e congruenti, non soggiaceva a particolari formalità e non avrebbe dovuto essere sottoposta all'autorità dipartimentale.
D. All'accoglimento dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. Ad opposta conclusione perviene il municipio, che aderisce alle domande dei ricorrenti. CO 1 non formula domande di giudizio, contestando tuttavia puntualmente le conclusioni degli insorgenti. Delle loro rispettive tesi si dirà, per quanto occorre, in appresso.
Considerato, in diritto
2.Variante di progetto
2.1. Per principio, le varianti soggiacciono alla procedura ordina-ria di rilascio del permesso di costruzione. In quest'ottica, l'art. 16 cpv. 1 LE dispone che la procedura di pubblicazione deve esse-re ripetuta se i progetti vengono modificati nel corso della proce-dura di approvazione o successivamente. L'obbligo di pubbliciz-zare la domanda di variante mira essenzialmente a salvaguarda-re i diritti di opposizione di eventuali interessati. La regola non è tuttavia assoluta. Se i progetti rimangono immu-tati nelle loro caratteristiche essenziali, dispone l'art. 16 cpv. 2 LE, è applicabile la procedura della notifica. Differenze che non superano un grado di tolleranza ragionevolmente ammissibile, conclude la norma in esame, non soggiacciono a nessuna for-malità. Lo scopo di questa precisazione è essenzialmente quello di evitare procedure sproporzionate all'entità dei cambiamenti da apportare. Dall'art. 16 LE si evince dunque che la procedura ordinaria è ap-plicabile soltanto in caso di varianti che modificano in misura ri-levante il progetto approvato o in via di approvazione. Qualora le modifiche, pur essendo di lieve entità, richiamino l'applicazione di disposizioni del diritto federale o cantonale rimesse al giudizio dell'autorità cantonale, va comunque raccolto il preavviso di que-st'ultima (cfr. STA 52.2004.311 del 26 ottobre 2004, consid. 2; 52.2000.261 del 14 dicembre 2000, consid. 2).
2.2. Nel caso concreto, l'istante in licenza ha inoltrato dinnanzi al municipio una variante al progetto accompagnata da tre piani, volta in sostanza a ridurre leggermente (- 0.64 m) l'altezza a valle dello zoccolo su cui insiste l'edificio progettato. La variante, riduttiva, ha lasciato immutate le caratteristiche del progetto inizia-
le: non occorreva pertanto procedere ad una nuova pubblicazione della domanda. Non richiamando l'applicazione di disposizioni sottoposte al vaglio dell'autorità dipartimentale, non doveva neppure esserle sottoposta per un ulteriore preavviso. Dagli atti risulta per contro che la variante è stata, a giusta ragione, notificata al vicino CO 1, il quale ha - contrariamente a quanto assunto dal Governo - potuto esprimersi in merito, mantenendo la propria opposizione (cfr. incarto del municipio, doc. J e N). Da questo profilo, immune da critiche è la decisione del municipio.
3.Distanze
3.1. Le distanze da confine dipendono essenzialmente dalla natura dell'opera edilizia. Esse variano a seconda che la costruzione sia principale, accessoria o sotterranea.
3.1.1. Secondo l'art. 5 NAPR di Sorengo, dove non sia diversamente stabilito le distanze minime dei fabbricati (principali) dai limiti dei fondi sono:
3.00 m nella zona residenziale e residenziale con servizi;
4.00 m nella zona residenziale intensiva e mista.
Destinate a suddividere le distanze tra edifici in funzione del confine tra due fondi, queste distanze corrispondono alla metà di quelle prescritte dall'art. 4 NAPR tra edifici.
3.1.2. A differenza delle costruzioni principali, quelle accessorie possono invece sorgere a confine, a condizione che non abbiano aperture e che rispettino la distanza di m 3.00 dalle costruzioni principali su fondi adiacenti (art. 12 cpv. 4 NAPR). Sono considerate accessorie le costruzioni che risultano poste al servizio di un edificio principale, che non siano utilizzate od utilizzabili per l'abitazione ed il lavoro e che non eccedano per dimensioni a quanto è oggettivamente necessario all'edificio al quale sono annesse (art. 12 cpv. 1 e 2 NAPR).
3.1.3. A confine possono pure sorgere le costruzioni sotterranee, a condizione che non siano indicate linee di allineamento o di arretramento (art. 13 cpv. 2 NAPR). Il diritto comunale non definisce la nozione di costruzione sotterranea. Fa dunque stato
l'art. 42 cpv. 1 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1), giusta il quale, salvo diversa disposizione del regolamento edilizio o del PR, le distanze dal confine non si applicano agli edifici e impianti sotterranei, ovvero che sporgono dal terreno meno di m 1.50.
L'art. 42 cpv. 1 RLE non precisa se con il termine di terreno occorra intendere il terreno naturale o quello sistemato. Considerato che la LE ritiene per principio determinante, ai fini della misurazione dell'altezza, l'ingombro verticale della costruzione che fuoriesce dal terreno sistemato mediante escavazione o mediante innalzamento (cfr. art. 40 cpv. 1 LE), appare logico, dal profilo della sistematica legislativa, riferirsi al terreno sistemato e non a quello naturale (cfr. in tal senso: STA 52.2008.413 del 26 gennaio 2009, consid. 2.1 con rinvii; 52.2005.312 del 19 ottobre 2005, consid. 2; 52.2002.435 del 28 aprile 2003, consid. 4). Diversamente, finirebbero per essere considerate sotterranee anche opere che sporgono dal terreno sistemato mediante escavazione, ma che non oltrepassano il livello del terreno naturale esistente prima dell'intervento con cui è stato abbassato. È ben vero che, dal profilo degli ingombri verticali, se si fa dipendere la natura sotterranea dell'opera dalla misura in cui sporge dal terreno sistemato, il pregiudizio derivante ai fondi confinanti dal suo sviluppo verticale fuori terra va ad aggiungersi a quello derivante dall'ingombro conseguente alla sistemazione del terreno. In assenza di una normativa specifica, che deroghi al criterio di misurazione sancito dall'art. 40 LE, l'altezza delle costruzioni sotterranee va tuttavia misurata a partire dal terreno sistemato.
3.1.4. Giusta l'art. 17 cpv. 2 NAPR di Sorengo, i muri di sostegno a confine sono considerati muri di cinta e non possono avere un'altezza superiore a m 2.50. Essi possono essere sormontati da parapetti di tipo leggero; l'altezza complessiva non deve superare i m 3.00. Muri di altezza superiore sono considerati corpi di fabbrica e devono rispettare le distanze da confine.
Per principio, muri destinati a contenere terrapieni possono dunque sorgere a confine o all'interno della fascia definita dalla distanza da confine prescritta per le costruzioni principali soltanto se rispettano l'altezza massima di m 2.50 dal terreno sistemato al loro piede (rispettivamente di m 2.00 qualora siano sormontati
da parapetti di tipo leggero). Se il loro sviluppo verticale supera questi limiti, sono considerati corpi di fabbrica, ovvero edifici e sono tenuti a rispettare la distanza minima di m 3.00 o 4.00 dal confine, prescritta - a seconda del tipo di zona - dall'art. 4 NAPR per i fabbricati.
3.2. Nel caso concreto, lo zoccolo qui in discussione è costituito da un manufatto in cemento armato, che occupa quasi l'intero fondo.
I muri perimetrali sono completamente interrati sul lato (nord-ovest) verso via Cremignone, mentre sporgono in misura più o meno rilevante dal terreno sugli altri tre lati. La soletta superiore è ricoperta da uno strato di terra, volto a permetterne l'uso come giardino. Il piano sottostante è invece adibito ad autorimessa, locale fitness condominiale, locale tecnico e cantina. I lati nord-ovest e nord-est dello zoccolo non pongono particolari problemi. La verifica di conformità va quindi circoscritta agli altri due lati.
3.2.1. Sul lato sud-est, lo zoccolo è essenzialmente costituito da un terrapieno, largo da m 3.70 a circa 6 m, sorretto da un muro, alto da m 2.01 a m 2.20, eretto sul confine verso le part. __________ e __________. Sulla sommità del muro è prevista la posa di un parapetto, che corre ad una quota di m 3.00 dal livello del terreno dei fondi confinanti.
Su questo versante, il manufatto rispetta l'art. 17 NAPR. L'altezza della parte muraria è infatti contenuta nel limite di m 2.50, mentre l'altezza complessiva dell'opera rispetta il limite di m 3.00 prescritto da tale disposizione.
3.2.2. Controverso è essenzialmente il lato sud-ovest dello zoccolo, formato a sua volta da un muro, posto a m 2.00 dal confine verso la part. __________, che coincide con la mezzeria della rampa di collegamento fra l'autorimessa e via Cremignone. L'altezza di questo muro misurata dal terreno sistemato ai suoi piedi varia come segue:
nel tratto che corrisponde alla rampa aumenta progressivamente sino a raggiungere il valore di m 3.00 in corrispondenza del varco da cui si accede all'autorimessa;
nel tratto seguente, che comprende il varco dell'autorimessa, il locale tecnico comune e metà del locale fitness la sporgenza dal terreno sistemato si mantiene sui 3.00 m;
nel tratto successivo, che interessa l'altra metà del locale fitness, si riduce da m 3.00 a m 2.64;
nel tratto, lungo circa 6 m, che sorregge il terrapieno si riduce ulteriormente a m 2.00, grazie alla costituzione, ai suoi piedi, di un terrapieno inclinato alto m 0.64 e largo m 2.00.
L'altezza complessiva dello zoccolo è costituita dall'altezza del muro, aumentata dall'altezza del parapetto (m 1.00), computabile giusta l'art. 40 cpv. 1 LE (STA 52.2009.314 del 3 febbraio 2010, consid. 2), che il progetto prevede di posare sulla sua sommità.
Ferme queste premesse, il manufatto non può essere autorizzato, perché, superando - comunque lo si qualifichi - l'altezza massima prescritta per le costruzioni accessorie e per quelle sotterranee, verso la part. __________, non può sorgere ad una distanza (m 2.00) dal confine inferiore a quella prescritta per le costruzioni principali (m 3.00).
Fatta astrazione del primo tratto (rampa), gli ulteriori due tratti (varco di accesso – locale fitness), della costruzione sporgono in effetti almeno m 3.64 dal terreno sistemato al piede della sua facciata. Non rientrano dunque nel limite d'altezza (m 3.00) fissato dall'art. 12 NAPR per le costruzioni accessorie. Tanto meno rispettano l'altezza massima (m 1.50) prescritta dagli art. 13 NAPR e 42 RLE per le costruzioni sotterranee. Nemmeno l'ultimo tratto, quello che si estende dal locale fitness all'angolo sud dello zoccolo, è conforme al diritto. L'altezza del muro che sorregge il terrapieno retrostante non è infatti di m 2.00 (come indicano i piani), ma di m 2.64, poiché l'altezza del terrapieno (m 0.64), che verrebbe costituito alla sua base, non può essere portata in deduzione, in quanto lo stesso è largo meno di m 3.00 (cfr. art. 41 LE). Il muro e il parapetto superano quindi l'altezza massima (m 2.50, rispettivamente m 2.00 + m 1.00 di parapetto leggero), prescritta dall'art. 17 NAPR.
Invano si richiamano il municipio e gli insorgenti all'art. 38 cpv. 3 LE, che esclude dal computo della superficie edificata la superficie delle autorimesse interrate, sporgenti dal terreno naturale al massimo su di un lato ed aventi una copertura praticabile ricoperta di vegetazione. Tanto questa disposizione, quanto i giudizi che citano non giovano alla causa dei ricorrenti, poiché non vertono tanto sulle distanze da confine per rapporto alla sporgenza dal terreno, quanto piuttosto sulla computabilità di queste opere
nella superficie edificata, ovvero nell'indice di occupazione, stabilendo, in particolare, che le autorimesse interrate sono escluse dal computo della superficie edificata anche quando l'interramento è fatto mediante sistemazione ammissibile del terreno (cfr. STA 52.2009.72 citata, consid. 4.1; 52.2002.435 del 28 aprile 2003, consid. 4; Adelio Scolari, Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 n. 1138), ovvero quando non sporgono più di m 1.50 dal terreno sistemato. Ipotesi, questa, che in concreto non è data. Parimenti da respingere è la pretesa dei ricorrenti di assimilare la strada d'accesso ad una trincea, da non considerare ai fini dell'altezza. La stessa non costituisce infatti una fossa scavata nel piano di campagna per formare un'area di disimpegno (cfr. Scolari, op. cit., ad art. 40/41 LE, n. 1229). Anche se lo fosse, andrebbe comunque computata nell'altezza, poiché la sua larghezza (> a 30 m) supera di gran lunga il 50% della lunghezza della facciata retrostante (cfr. art. 15 NAPR).
3.3. Nulla possono infine dedurre gli insorgenti dalla circostanza che sul fondo opposto (part. __________), al di là della rampa di collegamento, è presente un manufatto destinato ad autorimessa - autorizzato dal municipio nel 1999 -, che pure non rispetterebbe le distanze da confine. A prescindere dal fatto che a quel momento era vigente un altro ordinamento pianificatorio, anche se le due situazioni fossero paragonabili, una precedente violazione del diritto non conferirebbe comunque ai ricorrenti un diritto alla parità di trattamento nell'illegalità, ammessa dalla giurisprudenza solo a titolo eccezionale (cfr. al riguardo: DTF 139 II 49 consid. 7.1; 136 I 65 consid. 5.6; 134 V 34 consid. 9 pag. 44).
3.4. In conclusione, è dunque certo che il progetto, così come concepito, non può essere autorizzato poiché lesivo delle norme sulle distanze. Già solo per questo motivo, la licenza edilizia - sebbene per altri motivi da quelli addotti dal Governo - non può dunque essere confermata.
4.4.1. Sulla base delle considerazioni che precedono, nella misura in cui è ricevibile, il ricorso deve dunque essere respinto. 4.2. La tassa di giustizia (art. 28 LPamm) è posta a carico degli insorgenti, in solido. Non si assegnano ripetibili al resistente, che non si è avvalso dell'assistenza di un legale (art. 31 LPamm).
Per questi motivi,
dichiara e pronuncia:
Nella misura in cui è ricevibile, il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico di RI 1, RI 2 e RI 3, in solido. Non si assegnano ripetibili.
Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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