Proprietà per piani, permuta di superfici tra comproprietari

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.2012.48

Data decisione, Autorità: 14.07.2014, ICCA

Titolo: Proprietà per piani, permuta di superfici tra comproprietari

Incarto n. 11.2012.48

Lugano, 14 luglio 2014/lw

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente, Giani ed Epiney-Colombo

vicecancelliera:

Gianella

sedente per statuire nella causa OA.2009.168 (azione negatoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del 23 marzo 2009 dalla

AP 1 (patrocinata dall'avv. PA 1)

contro

AO 1 e AO 2 (patrocinati dall'avv. PA 2),

giudicando sull'appello del 14 maggio 2012 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il 30 marzo 2012;

Ritenuto

in fatto: A. Il 30 agosto 2006 la M__________ ha costituito in proprietà per piani la sua particella n. 417 RFD di __________ (6740 m²), su cui progettava un edificio di oltre 2000 m² (stabile artigianale ”). L'atto pubblico rogato dal notaio C di __________ (n. 553) prevedeva 12 proprietà per piani consistenti in tre autorimesse, un laboratorio, quattro superfici espositive e quattro superfici a uso ufficio. Il giorno stesso la M__________ ha venduto alla AP 1 la proprietà per piani n. 05 (ora n. 26 650, superficie espositiva), la proprietà per piani n. 07 (ora n. 26 652, superficie espositiva) e una quota di comproprietà pari a 6/8 della proprietà per piani n. 02 (ora n. 26 647, autorimes­sa). Il 7 settembre 2006 inoltre essa ha venduto a AO 1 e AO 2, 1/8 ciascuno, quanto rimaneva della proprietà per piani n. 02. L'iscrizione nel registro fondiario della proprietà per piani “prima della costruzione del­l'edificio” è avvenuta quello stesso 7 settembre 2006.

B. Il 27 aprile 2007, in corso d'opera, i comproprietari hanno modificato per atto pubblico la proprietà per piani, riducendo le quote di valore in millesimi delle unità esistenti e costituendo due unità supplementari: la n. 13 (ora n. 27 200, deposito) e la n. 14 (ora n. 27 201, deposito), entrambe intestate alla M__________. Con il medesimo atto pubblico (n. 575 del notaio C__________) inoltre la AP 1, AO 2 e AO 2 hanno deciso, d'accordo gli altri comproprietari, di scorporare dall'unità n. 02, di cui erano comproprietari, la nuova unità n. 15 (ora n. 27 202, autorimessa). La AP 1 ha conservato la residua unità n. 02, mentre AO 2 AO 1 sono divenuti comproprietari della nuova unità n. 15 in ragione di un mezzo ciascuno. Il 20 dicembre 2007 AO 2 e AO 1 hanno poi acquistato dalla M__________, un mezzo ciascuno, anche le unità n. 13 e 14.

C. Nel corso del 2008 la AP 1 si è intesa verbalmente con AO 2 e AO 1 nel senso che

avrebbe ceduto una porzione della propria unità n. 02 alle contigue unità n. 13 e 14 perché queste potessero fruire di un accesso diretto all'autorimessa, ricevendo in cambio l'unità n. 15, la cui superficie è pressoché equivalente a quella dell'area ceduta. L'accordo è stato attuato: l'area scorporata dall'unità n. 02 è stata fisicamente annessa alle unità n. 13 e 14, mentre l'unità n. 15 è stata fisicamente annessa a quanto rimaneva dell'unità n. 02. Durante un'assemblea straordinaria dei comproprietari, tenutasi il 7 ottobre 2008, la AP 1 ha poi chiesto che si verificasse la conformità della proprietà per piani con i piani provvisori depositati a registro fondiario, in particolare per quanto riguardava l'unità n. 02. L'amministratore ha risposto che al momento in cui la M__________ avrebbe proceduto all'iscrizione definitiva della proprietà per piani sarebbe stato possibile far valere ogni discrepanza tra la realtà e i piani provvisori (oggetto n. 8a).

D. Il 21 ottobre 2008 la AP 1 ha invitato AO 2 e AO 1 a versarle fr. 60 000.–, sostenendo che il conguaglio le era dovuto in esito alla citata permuta. AO 2 e AO 1 hanno contestato l'obbligo, sicché il 5 gennaio 2009 la AP 1 ha comunicato alla M__________ di opporsi all'intavolazione definitiva della proprietà per piani. Il 23 marzo 2009 inoltre essa ha promosso causa contro AO 1 e AO 2 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, perché fosse vietato a costoro – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – “dall'accedere e dal turbare il possesso della proprietà per piani n. 26 647” (l'unità n. 02), ordinando altresì ai convenuti di “demolire e ripristinare le opere così da riportare la situazione come risulta dal piano di ripartizione della proprietà per piani prima della costruzione”. Con risposta del 25 maggio 2009 AO 2 e AO 1 hanno proposto di respingere la petizione e in via riconvenzionale hanno chiesto di accertare che la situazione delle unità n. 02, 13, 14 e 15 è quella consecutiva alla permuta. Nel successivo scambio di atti scritti le parti hanno mantenuto i rispettivi punti di vista, l'attrice postulando il rigetto della riconvenzione.

E. L'udienza preliminare ha avuto luogo il 9 novembre 2009 e l'istruttoria, cominciata il 16 dicembre 2009, è stata chiusa il 2 febbraio 2011. Al dibattimento finale del 22 marzo 2011 le parti hanno ribadito le loro posizioni iniziali all'appoggio di conclusioni scritte. Con decreto del 30 marzo 2012 il Pretore ha nondimeno stralciato dagli atti il memoriale conclusivo dell'attrice, ritenuto tardivo. Statuendo poi con sentenza di quello stesso giorno, egli ha respinto la petizione e ha posto la tassa di giustizia di fr. 2300.– con le spese a carico dell'attrice, tenuta a rifondere ai convenuti fr. 5000.– per ripetibili. Contestualmente egli ha accolto invece

la riconvenzione, accertando che le superfici soggette a diritto esclusivo delle unità n. 02, 13, 14 e 15 sono quelle consecutive alla permuta pattuita fra le parti nel 2008. La tassa di giustizia di fr. 1600.– e le spese della riconvenzione sono state addebitate all'attrice, con obbligo di rifondere ai convenuti fr. 3000.– per ripetibili.

F. Contro la sentenza appena citata la AP 1 è insorta a questa Camera con un appello del 14 maggio 2012 per ottenere che sia vietato ai convenuti – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di accedere alla sua unità n. 02 e di turbarne il possesso, ordinando loro inoltre di ripristinare la situazione risultante dal piano di ripartizione della proprietà per piani prima della costruzione adottato il 27 aprile 2007 e di demolire le opere eseguite dopo di allora. Con osservazioni del 2 luglio 2012 AO 1 e AO 2 propongono di respingere l'appello.

Considerando

in diritto: 1. Alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Ora, secondo la legge nuova le sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, trattandosi di controversie patrimoniali, il valore litigioso raggiunga almeno fr. 10 000.– “secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, il Pretore avendo ritenuto il valore litigioso come “superiore ai fr. 30 000.–” (sentenza impugnata, pag. 4), ciò che appare verosimile e che le parti non contestano. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al legale dell'attrice il

10 aprile 2012. Introdotto il 14 maggio 2012, l'appello in esame è dunque ricevibile, il termine di ricorso essendo rimasto sospeso dal 30 marzo al 15 aprile 2012 in virtù dell'art. 145 cpv. 1 lett. a CPC.

2. Nella decisione impugnata il Pretore ha ravvisato un contratto di permuta (art. 237 CO) in forza del quale le parti si sono vicendevolmente impegnate a trasferire determinate superfici di proprietà immobiliare: una porzione dell'unità n. 02 l'attrice, l'intera unità n. 15 i convenuti. L'attrice non aveva per nulla dimostrato invece – ha continuato il Pretore – che i convenuti si fossero ob­bligati a versarle fr. 60 000.–. Certo, vistasi rifiutare il pagamento, essa ha censurato la permuta siccome inefficace per vizio di forma, il contratto non essendo stato rogato come atto pubblico (art. 216 cpv. 1 CO). Inoltre essa ha fatto valere l'omessa approvazione degli altri comproprietari e la mancata iscrizione del negozio giuridico nel registro fondiario, onde la pretesa restituzione dell'area ceduta (art. 641 CC). Se non che – ha soggiunto il Pretore – per quanto riguardava la reciproca cessione delle superfici l'accordo era stato nel frattempo eseguito, sicché invocando il vizio di forma l'attrice abusava dei propri diritti (art. 2 cpv. 2 CC). A mente del Pretore meritava accoglimento invece la riconvenzione, non solo per quel che riguardava i convenuti, ma anche tutti gli altri comproprietari, i quali erano legittimamente interessati a far accertare lo stato attuale delle unità e a far intavolare definitivamente la proprietà per piani nel registro fondiario.

3. L'attrice torna a eccepire, nell'appello, il vizio di forma che inficia il contratto di permuta, affermando che estremi di abuso vanno riscontrati con criteri restrittivi, nell'ipotesi in cui il vizio sia invocato da chi, pur consapevole dell'irre­golarità, ha adempiuto il contratto nei suoi punti essenziali. Essa non nega di avere investito denaro nell'annettere l'unità n. 15 (ceduta dai convenuti) alla sua unità n. 02, in particolare posando un ventilconvettore, eseguendo allacciamenti elettrici, spostando muri e modificando infissi. Ripete però che, grazie alla permuta, i convenuti hanno beneficiato “di un importante valore aggiunto” consistente in un accesso veicolare delle unità n. 13 e 14 all'autorimessa. Comunque sia, l'appellante fa valere che la mancata intesa delle parti sul versamento di fr. 60 000.– rende nullo il negozio giuridico e sottolinea di avere adempiuto l'intesa solo per il particolare legame di amicizia che la legava ai convenuti, fermo restando – essa epiloga – che la mancata approvazione degli altri comproprietari osta alla validità dell'accordo. Quanto alla riconvenzione, l'appellante allega che il Pretore non poteva limitarsi a un accertamento circa le superfici oggetto di diritto d'uso esclusivo, ma doveva statuire sull'intavolazione definitiva della proprietà per piani nel registro fondiario, “la decisione del giudice dovendo sostituirsi all'atto pubblico del notaio, rispettivamente all'assemblea dei condomini”.

4. Che non possa invocare vizi formali di un contratto chi ha già eseguito il contratto stesso nei suoi punti essenziali è un precetto invalso e consolidato nella giurisprudenza, la quale vieta comportamenti contraddittori che trascendano nell'abuso di diritto (DTF 138 III 128 consid. 2.4.2 con numerosi richiami). Nemmeno l'appellante ridiscute tale principio, seppure reputi che possa condurre a “soluzioni insoddisfacenti” (memoriale, pag. 6 in fondo). Che nel caso specifico poi l'appellante abbia portato a compimento il contratto, annettendo l'unità n. 15 della proprietà per piani cedutale dai convenuti alla sua unità n. 02, è indubbio. Certo, essa obietta di avere aderito alla permuta per amicizia, ma poco giova. Chi esegue un contratto, sia pure per compiacenza, non può lamentare poi vizi formali insiti nell'atto, tranne che li

ignorasse. E l'interessata non pretende di avere ignorato le insufficienze che ora critica. Anzi, essa censura i vizi dell'accordo, in ultima analisi, perché non può ottenere dai convenuti il versamento di fr. 60 000.– di cui non è riuscita a dimostrare la pattuizione. Ma ciò non è compatibile con il principio della buona fede sgorgante dall'art. 2 cpv. 2 CC. Su questo punto la decisione del Pretore è ineccepibile.

5. Allega l'appellante che, a prescindere dal vizio di forma, in concreto la permuta doveva essere approvata dall'unanimità dei comproprietari, ciò che non è avvenuto. Così argomentando, nondimeno, essa cerca di equivocare sui termini. Oggetto del­l'azione principale non è sapere se l'accordo fra le parti abbia validamente modificato il piano di ripartizione della proprietà per piani adottato dai comproprietari il 27 aprile 2007 (sopra, lett. B; rogito n. 575 del notaio C__________, nel fascicolo “ispe­zio­ne a RF”), ma se l'attrice possa esigere che i convenuti le retrocedano l'area scorporata dall'unità n. 02 e aggregata alle unità n. 13 e 14, ripristinando la situazione anteriore. Tale non è il caso, l'attrice medesima avendo aderito alla permuta – come si è visto – da lei medesima avallata con l'annessione dell'unità n. 15 alla propria unità n. 02. Anche in proposito la sentenza impugnata sfugge dunque alla critica.

6. L'appellante asserisce che, dandosi disaccordo delle parti sul noto versamento di fr. 60 000.–, il contratto di permuta non è neppure sorto, il dissenso vertendo su un punto essenziale del negozio giuridico. L'argomento presuppone tuttavia che il conguaglio di fr. 60 000.– formasse oggetto dell'intesa. In realtà il Pretore ha rimproverato all'attrice di non avere per nulla dimostrato che al momento di stipulare la permuta si fosse prospettata una corresponsione di somme in denaro. Nell'appello l'interessata non pretende il contrario né accenna a una prova qualsiasi che smentisca l'opinione del Pretore. La conclusione secondo cui, sulla base degli atti, la permuta risulta essere stata stipulata senza obblighi pecuniari per i convenuti rispon­de perciò a un corretto apprezza­mento delle risultanze istruttorie. Una volta ancora l'appello è destinato all'insuccesso.

7. Infine l'appellante fa valere che la riconvenzione andava respinta, poiché il Pretore non poteva limitarsi ad accertare le superfici delle unità n. 02, 13, 14 e 15 gravate di diritti d'uso esclusivo, ma avrebbe dovuto ordinare l'intavolazione definitiva della proprietà per piani nel registro fondiario, “la decisione del giudice dovendo sostituirsi all'atto pubblico del notaio, rispettivamente all'assemblea dei condomini”. A parte il fatto però che simile richiesta non è stata avanzata dai convenuti, attori riconvenzionali, la doglianza è priva di fondamento.

a) L'iscrizione di una proprietà per piani nel registro fondiario può avvenire, sulla base di un regolare atto costitutivo e di un piano di ripartizione, già “prima della costruzione dell'edificio” (art. 33c cpv. 1 e 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 1

e 2 ORF in vigore dal 1° gennaio 2012). Tale iscrizione è costituiva del diritto reale e non ha solo indole provvisoria (DTF 119 II 214 consid. 2c). Il compimento dell'edificio va poi comunicato all'ufficiale del registro fondiario presentando l'eventuale piano di ripartizione rettificato al termine della costruzione, firmato da tutti i comproprietari (art. 33c cpv. 3 combinato con l'art. 33b cpv. 2 vRRF, corrispondente all'art. 69 cpv. 3 prima frase ORF combinato con l'art. 68 cpv. 2 in vigore dal 1° gennaio 2012, che per la notifica all'ufficiale prevede ora un termine di tre mesi). Ciò permette di far cancellare la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio” dal registro fondiario. Risultando modifiche alle superfici, occorre tuttavia la rogazione di un nuovo atto pubblico (Werme­linger in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 159 alle note preliminari degli art. 712a–712t CC; Fasel, Grund­buch­ver­ordnung, Kommentar, Basilea 2008, n. 18 ad art. 33c vRRF; 2ª edizione, n. 16 ad art. 69 ORF).

b) Contrariamente a quanto sostiene l'attrice, nel caso specifico il Pretore non poteva ordinare all'ufficiale del registro fondiario – senza per altro che ciò gli fosse richiesto – di cancellare la menzione “costituzione della PPP prima della costruzione dell'edificio”. L'ufficiale del registro fondiario potrà essere adito solo al momento in cui l'assem­blea dei comproprietari avrà approvato la permuta stipulata dalle parti e avrà rettificato in tal senso – mediante atto pubblico – il piano di ripartizione al termine della costruzione, comprese (eventualmente) le quote di valore in millesimi. L'attuale sentenza vincola solo l'attrice e i convenuti, non l'assemblea dei comproprietari, che non è mai stata coinvolta nel processo. Accertando “che le superfici sog­gette a diritto esclusivo attribuite alle PPP n. 02, 13, 14 e 15 del fondo base particella n. 417 RFD di __________ sono quelle indicate nel piano ‘pianta piano interrato’ prodotto agli atti quale doc. 6”, il Pretore ha appurato il contenuto della permuta. E i convenuti hanno senz'altro un interesse legittimo a esibire all'assemblea generale una planimetria vincolante per l'attrice. A torto l'appellante opina pertanto che la riconvenzione andasse respinta. Destituito di consistenza anche su quest'ultimo punto, l'appello vede la sua sorte segnata.

8. Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). I convenuti, che hanno presentato osservazioni all'appello per il tramite di un legale, hanno diritto a un'equa indennità per ripetibili.

9. Quanto ai rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso supera la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF, come si è rilevato dianzi (consid. 1).

Per questi motivi,

decide: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le spese giudiziarie di fr. 2500.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alle controparti fr. 4000.– complessivi per ripetibili.

3. Notificazione:

– avv.; – avv..

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La vicecancelliera.

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per

i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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