AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2012.158
Data decisione, Autorità: 09.04.2014, IICCA
Ricorso: TF, 4A_311/2014, 20.1.2015
Titolo: Riconoscimento di debito - interpretazione - adempimento di una condizione impedita in malafede
Incarto n. 12.2012.158
Lugano 9 aprile 2014/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2008.717 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 - promossa con petizione 7 novembre 2008 da
AO 1 rappr. dall’ RA 2
contro
AP 1 rappr. dall’ RA 1
con cui l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di un importo indeterminato, poi quantificato in sede conclusionale in fr. 1'880'000.- oltre interessi al 5% dal 26 marzo 2008, nonché il rigetto in via definitiva, limitato in sede conclusionale a tale importo, dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano, domanda avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione e in via riconvenzionale ha chiesto di far ordine all’UE di Lugano di annullare i PE n. __________, __________ e __________, domanda a sua volta avversata dalla controparte;
sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 25 luglio 2012, con cui ha accolto la petizione (come ai considerandi), condannando il convenuto al pagamento di fr. 1'880'000.- oltre interessi al 5% dal 18 agosto 2008 e rigettando in via definitiva in tale misura l’opposizione interposta al PE n. __________, ed ha respinto la domanda riconvenzionale;
appellante il convenuto con atto di appello 12 settembre 2012, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'attore con risposta 2 novembre 2012 postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
Nel gennaio 1993, nell’ambito dell’operazione immobiliare volta all’edificazione dei fondi ubicati nel “__________” a __________ promossa da AO 1, , __________ e AP 1, è stata iscritta a RC la società Immobiliare P __________ con sede a __________ (e dal luglio 2005 a __________), alla quale sono state apportate in proprietà le edificande part. n. __________, __________, __________, __________ e __________ RFD di __________ (doc. E). Ad amministratore unico della società è stato nominato AP 1 (cfr. doc. E).
L’11 dicembre 2002 (doc. F), a seguito di gravi difficoltà finanziarie insorte in seno a Immobiliare P__________ __________, AO 1, che a quel momento ne era ormai l’azionista totalitario, ha venduto a AP 1 l’intero pacchetto azionario della società ad un prezzo simbolico di fr. 1.-.
Con convenzione di pari data (doc. A), AP 1 si è tra le altre cose professato debitore nei confronti di AO 1 di un importo di fr. 2'400'000.- in relazione all’operazione immobiliare in parola, ritenuto che in base all’accordo “il credito di AO 1 nei confronti di AP 1 diventerà esigibile solo alla condizione che dall’eventuale vendita dell’intero pacchetto azionario della Immobiliare P__________ __________, rispettivamente dalla vendita da parte di quest’ultima dei beni immobili di cui risulta intestataria, AP 1 ricavi un utile”, restando per altro “inteso che, qualora si verificasse questa condizione, AP 1 potrà essere tenuto al pagamento solo della somma costituente l’utile da egli conseguito, deduzion fatta di tutte le spese e tributi fiscali sopportati, atteso che: se l’utile conseguito è inferiore al debito, la parte di debito rimasta scoperta verrà considerata estinta; se l’utile conseguito sarà superiore al debito, la parte di utile eccedente il debito sarà a totale beneficio di AP 1”.
Il convenuto si è opposto alla petizione, rilevando da una parte che la vendita alle condizioni sopraindicate, di per sé non contestata, non aveva dato luogo ad alcun utile alla venditrice o a lui e dall’altra che il prezzo di vendita era conforme al valore di mercato e comunque era il migliore che aveva potuto essere spuntato nelle particolari circostanze rispettivamente che la società acquirente non era riconducibile a lui o alla sua famiglia. In via riconvenzionale ha pertanto chiesto che fosse fatto ordine all’UE di Lugano di annullare i PE n. __________, __________ e __________, domanda a sua volta avversata dalla controparte.
Il Pretore, con la sentenza 25 luglio 2012 qui impugnata, ha accolto la petizione (come ai considerandi), condannando il convenuto al pagamento di fr. 1'880'000.- oltre interessi al 5% dal 18 agosto 2008 e rigettando in via definitiva in tale misura l’opposizione al PE n. __________, ed ha respinto la domanda riconvenzionale, ritenuto che le tasse di giustizia di complessivi fr. 31'500.- e le spese sono state poste a carico del convenuto, tenuto inoltre a rifondere alla controparte complessivi fr. 60'000.- per ripetibili. Il giudice di prime cure, pur avendo accertato che la vendita della part. n. __________ RFD di __________ non aveva di per sé comportato alcun utile siccome avvenuta ad un prezzo identico all’onere ipotecario gravante il fondo, ha ritenuto che la stessa si era perfezionata ad un prezzo manifestamente inferiore a quello di mercato, stabilito dal perito giudiziario in fr. 10'000'000.-, e che l’acquirente era una società riconducibile alla famiglia del convenuto. Ne ha concluso che il convenuto, operando in tal modo, aveva impedito in malafede, ai sensi dell’art. 156 CO, l’adempimento della condizione concordata nel doc. A per l’esigibilità del debito nei suoi confronti, che in concreto doveva così essere determinato in fr. 1'880'000.- (fr. 10'000'000.- ./. fr. 8'200'000.- [recte: fr. 8'120'000.-]), senza deduzione per eventuali spese, da lui non quantificate, neppure in via eventuale. L’esito della petizione comportava altresì la reiezione della domanda riconvenzionale, stante che l’opposizione al PE n. __________ andava rigettata in via definitiva per fr. 1'880'000.-, mentre in merito agli altri due PE, neppure prodotti in causa e di cui tutto si ignorava, la richiesta non era stata sufficientemente sostanziata e comprovata dal convenuto.
Con l’appello 12 settembre 2012, che qui ci occupa, il convenuto chiede di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di accogliere la domanda riconvenzionale, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Egli ritiene innanzitutto che l’accordo di cui al doc. A doveva essere inteso nel senso che il rimborso del debito all’attore doveva essere considerato esigibile, in caso di vendita degli immobili da parte di Immobiliare P__________ __________, unicamente qualora egli avesse conseguito direttamente un utile, ciò che però non poteva essere e non era stato il caso, e non - come invece addotto dall’attore irritualmente solo in sede conclusionale e ammesso dal Pretore - qualora avesse conseguito un tale utile indirettamente tramite la società di cui era azionista unico, fermo restando che in tale evenienza il giudice di prime cure avrebbe in ogni caso dovuto tener conto dell’esigenza di effettuare una distribuzione contabile a suo favore di quell’utile sociale a mo’ di dividendo (cioè con una preventiva deduzione delle imposte sull’utile dovute dalla società, di quelle sul reddito poi dovute dal convenuto, dei contributi AVS e della TUI [imposta sugli utili immobiliari], tutte quantificabili d’ufficio). Rileva che il primo giudice, rifiutando tra l’altro di assumere tutta una serie di prove da lui offerte, non aveva tenuto conto del fatto che egli a far tempo dal 2003 aveva provveduto a risanare la società, facendo sì che l’esposizione ipotecaria iniziale fosse ridotta di circa fr. 3'000'000.-, importo che doveva perciò andare a suo beneficio, con conseguente azzeramento di ogni eventuale utile. Contesta l’attendibilità delle conclusioni peritali in merito al valore della particella oggetto della vendita, ribadendo che il prezzo spuntato era conforme al valore di mercato, ciò che escludeva l’applicazione nella fattispecie dell’art. 156 CO e dunque la sua condanna al pagamento di un importo di fr. 1'880'000.-, in realtà da rettificare a fr. 1'863'315.- in considerazione del fatto che il debito ipotecario estinto era stato di fr. 8'136'685.-. Imponendosi con ciò la reiezione della petizione, egli ribadisce che la domanda riconvenzionale doveva a sua volta essere ammessa.
Della risposta 2 novembre 2012 con cui l'attore postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
Ancorché eccepita solo in un secondo momento, la censura del convenuto relativa alla violazione del diritto di essere sentito per la mancata assunzione da parte del Pretore di parte delle prove da lui offerte - che, se fondata, implicherebbe l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio della causa al primo giudice per la continuazione della procedura e l’emanazione di una nuova decisione, indipendentemente dalle possibilità di successo nel merito - va trattata preliminarmente (cfr. DTF 137 I 195 consid. 2.2, 135 I 187 consid. 2.2, 127 V 431 consid. 3d, 118 Ia 17 consid. 1a; II CCA 24 febbraio 2011 inc. n. 12.2009.64, 18 settembre 2012 inc. n. 12.2012.46, 16 ottobre 2012 inc. n. 12.2010.199, 21 febbraio 2013 inc. n. 12.2011.69, 11 marzo 2013 inc. n. 12.2011.101, 18 aprile 2013 inc. n. 12.2011.119, 30 aprile 2013 inc. n. 12.2012.151, 19 agosto 2013 inc. n. 12.2013.115, 31 gennaio 2014 inc. n. 12.2012.86).
8.1 Il diritto di essere sentito, sancito dall’art. 29 cpv. 2 Cost., garantisce alle parti la facoltà di offrire mezzi di prova sui fatti rilevanti per il giudizio, di esigerne l’assunzione, di partecipare alla loro assunzione e di potersi esprimere sulle relative risultanze, nella misura in cui essi possano influire sulla decisione (DTF 135 II 286 consid. 5.1, 135 I 279 consid. 2.3; TF 19 maggio 2010 4A_35/2010; II CCA 30 aprile 2013 inc. n. 12.2012.151, 19 agosto 2013 inc. n. 12.2013.115). In linea di principio l’autorità giudicante deve quindi assumere le prove offerte tempestivamente e nelle forme prescritte dal diritto processuale (DTF 106 Ia 162). Tuttavia essa può rinunciare a quei mezzi probatori il cui presumibile risultato non porterebbe nuovi chiarimenti. In altre parole essa può porre termine all’assunzione delle prove ove quelle già esperite le abbiano consentito di formarsi una convinzione e abbia acquistato, in modo esente da arbitrio, in base ad una valutazione anticipata delle prove, la certezza che queste non potrebbero modificare la sua opinione (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 184). Una tale decisione deve essere pronunciata solo nel caso in cui la prova offerta sia manifestamente inefficace o irrilevante (DTF 131 I 153 consid. 3, 130 II 425 consid. 2.1; II CCA 18 agosto 2004 inc. n. 12.2004.3). La valutazione del giudice potrà essere impugnata nell’ambito dei rimedi di diritto contro le sentenze finali allorché il giudice avrà motivato la propria decisione (art. 182 cpv. 2 CPC/TI), ritenuto che il rifiuto ingiustificato di un mezzo di prova costituisce, oltre che una violazione dell’art. 8 CC (DTF 114 II 290), una violazione dei principi di uguaglianza dedotti dall’art. 8 Cost. (Müller, Commentaire de la Constitution fédérale de la Confédération suisse, n. 106 ad art. 4 Cost.). La conseguenza, essendo il diritto di essere sentito di natura formale e indipendente, è l’annullamento della sentenza emanata senza rispettarlo (Müller, op. cit., n. 100 ad art. 4 Cost.), così come del resto previsto dall’art. 142 cpv. 1 lett. b CPC/TI, che commina la nullità dell’atto quando la parte non è stata messa in condizione di rispondere (ossia di essere sentita), oppure anche dall’art. 143 CPC/TI, che dispone l’annullamento degli atti di procedura in urto alle norme del codice di rito, in concreto individuate nell’art. 184 CPC/TI, quando la violazione arreca alla parte un pregiudizio non altrimenti rimediabile (II CCA 20 ottobre 1997 inc. n. 12.96.232, 18 agosto 2004 inc. n. 12.2004.3, 19 febbraio 2009 inc. n. 12.2008.64, 22 ottobre 2010 inc. n. 12.2010.93, 6 febbraio 2012 inc. n. 12.2010.15, 31 gennaio 2014 inc. n. 12.2012.86).
8.2 Nel caso di specie il convenuto ritiene che la sentenza impugnata debba essere annullata in quanto il Pretore non aveva ritenuto di assumere tutta una serie di prove da lui offerte in occasione dell’udienza preliminare del 31 agosto 2009 (e meglio i testi __________, __________, __________, __________ e , il richiamo dagli UE di Lugano e Mendrisio degli estratti delle esecuzioni a carico di Immobiliare P __________, il richiamo dall’UE di Lugano dell’estratto delle esecuzioni a carico di , il richiamo dalla Pretura di Mendrisio degli inc. n. __________ e , l’ispezione a RF di Mendrisio e all’URC di Lugano in punto a Immobiliare P , a Immobiliare M __________ e a P __________).
La censura è irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), visto e considerato che con l’appello il convenuto non si è assolutamente confrontato con gli argomenti, esposti dal Pretore nell’ordinanza 8 marzo 2012 (e sostanzialmente riassumibili nella mancanza di rilevanza delle prove in questione ai fini del giudizio, in quanto come si era arrivati alla vendita della part. n. __________ RFD di __________ e le sue modalità già risultava dalla documentazione prodotta ed acquisita agli atti sub doc. I° e IV° rich.), che lo avevano indotto a respingere quelle prove.
Essa sarebbe stata in ogni caso infondata anche nel merito, dovendosi senz’altro condividere l’assunto pretorile circa l’assenza di rilevanza delle prove in parola, anche a seguito di quelle nel frattempo già assunte. Il convenuto afferma in questa sede che le audizioni testimoniali e i richiami miravano a dimostrare l’agire “scellerato” dell’attore e della banca P__________ __________ da lui diretta a danno di Immobiliare P__________ , sennonché il tema non è di particolare rilievo, non avendo influito né sulla sottoscrizione del riconoscimento di debito condizionato di cui al doc. A né sulla decisione di Immobiliare P __________ di vendere la particella a Immobiliare M__________ __________ alle condizioni di cui al doc. 3: a quest’ultimo proposito si osserva in effetti che, come rilevato a ragione anche dal Pretore con riferimento all’e-mail 25 giugno 2008 da __________ a __________ (senza che la circostanza sia stata censurata in questa sede dal convenuto), alla Banca , che ha poi ripreso il debito ipotecario a favore di P __________ frattanto disdetto finanziando l’acquisto da parte di Immobiliare M__________ , era a suo tempo stato proposto anche solo di riprendere le ipoteche in punto a Immobiliare P , per cui la scelta di quest’ultima di vendere ed oltretutto ad un determinato prezzo non era assolutamente imposta dalle circostanze e segnatamente non era dovuta all’eventuale agire “scellerato” dell’attore o di P __________. Quanto alle ispezioni a RF e URC, che a detta del convenuto avrebbero dovuto servire ad acquisire gli elementi di fatto a comprova, anche, della situazione legale in capo alla part. n. __________ RFD di __________ e alle società che hanno avuto un ruolo nella vicenda, le stesse sono a loro volta irrilevanti, le circostanze che si intendevano così accertare, perlopiù superflue, risultando per altro in larga misura già dalle altre prove assunte menzionate dal Pretore (per i dati RC: doc. E, G, 7; per i dati RF: doc. 5 e 21 nel plico doc. I° rich.); nella misura in cui lamenta il fatto che in tal modo non gli sia stato possibile provare che la particella venduta non disponesse dei necessari allacciamenti tecnici e servitù, ciò che a suo dire influiva negativamente sul suo valore di mercato, il convenuto sembra oltretutto dimenticare che la tematica non era oggetto della causa, non essendo mai stata da lui addotta negli allegati preliminari (art. 78 cpv. 1 CPC/TI) né nell’ambito di una domanda di restituzione in intero (art. 80 cpv. 1 lett. b e 138 CPC/TI; cfr. pure infra consid. 11.2).
9.1 Giusta l’art. 18 cpv. 1 CO un contratto va interpretato, sia per la forma che per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti. In base a questi principi, il giudice è innanzitutto tenuto ad esaminare se l’istruttoria abbia permesso di accertare l’esistenza di una concorde e comune volontà dei contraenti (interpretazione soggettiva) e in tal caso ad indicarne il contenuto. Solo quando non vi sono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o se la volontà intima delle parti è divergente, il giudice deve interpretare le dichiarazioni e i comportamenti delle parti secondo il principio dell’affidamento, ossia secondo il senso che ogni parte poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell’altra nella situazione concreta (interpretazione oggettiva; DTF 133 III 675 consid. 3.3, 132 III 268 consid. 2.3.2, 131 III 606 consid. 4.1; II CCA 31 agosto 2012 inc. n. 12.2011.161, 26 luglio 2013 inc. n. 12.2011.171).
9.2 Preliminarmente si osserva che il convenuto non può essere seguito laddove rileva che il contenuto dell’accordo di cui al doc. A fosse in realtà pacifico nel senso che il rimborso del debito all’attore, in caso di vendita degli immobili da parte di Immobiliare P__________ __________, doveva essere considerato esigibile solo qualora egli avesse conseguito direttamente un utile, ritenuto che la diversa interpretazione data all’accordo dall’attore nel senso di considerare sufficiente un suo utile indiretto da quella vendita sarebbe stata da lui evocata per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 78 CPC/TI), solo con le conclusioni. Questa sua tesi era in effetti già stata sollevata nella replica (p. 2, 7 e 11), tant’è che in sede di duplica (p. 3) il convenuto aveva ritenuto di doverla contestare, dal che la sua ricevibilità in ordine.
9.3 Nel caso di specie l’istruttoria non ha permesso di stabilire quale fosse la concorde e comune volontà delle parti al momento della sottoscrizione dell’accordo di cui al doc. A, ovvero se il rimborso del debito all’attore, in caso di vendita degli immobili di Immobiliare P__________ , dovesse essere considerato esigibile qualora il convenuto avesse conseguito un utile direttamente o già indirettamente tramite la società venditrice, rispettivamente se, in questa seconda evenienza, si dovesse poi considerare solo l’utile personale da lui così conseguito (non identico a quello della società): le parti non hanno in effetti ritenuto di offrire alcuna prova a questo proposito. L’interpretazione in base al principio dell’affidamento, che così s’impone, permette tutto sommato di concludere che l’accordo di cui al doc. A doveva essere inteso come proposto dall’attore e ritenuto dal giudice di prime cure, ovvero nel senso che il debito del convenuto diventava esigibile già solo in presenza di un suo utile indiretto dalla vendita degli immobili di Immobiliare P __________, poco importando il suo effettivo utile personale.
9.3.1 L’interpretazione del convenuto secondo cui il suo debito nei confronti dell’attore diventava esigibile, in caso di vendita degli immobili da parte di Immobiliare P__________ , solo nel caso in cui egli avesse conseguito direttamente un utile è del tutto infondata. Scopo dell’accordo di cui al doc. A era incontestabilmente quello di permettere all’attore, in due ben determinate ipotesi e meglio nel caso in cui la vendita del pacchetto azionario di Immobiliare P __________ avesse consentito di ricavare un utile rispettivamente qualora gli immobili intestati a quella società fossero stati venduti con un utile (in primis rispetto al loro aggravio ipotecario, cfr. duplica p. 2), di recuperare almeno parte degli ingenti importi da lui investiti a suo tempo nell’operazione immobiliare (cfr. risposta p. 3, replica p. 12, duplica p. 2). Ritenuto che - diversamente che nell’eventualità di una vendita del pacchetto azionario di Immobiliare P__________ __________ - nel caso di una vendita di immobili da parte di Immobiliare P__________ __________ l’eventuale utile sarebbe giuridicamente sorto in punto alla società venditrice e non al convenuto, suo azionista unico, è evidente che, a prescindere dall’imprecisa formulazione della clausola secondo cui “AP 1 ricavi un utile”, l’utile del convenuto di cui qui si tratta non può che essere quello economico e indiretto, anche perché altrimenti, nella seconda ipotesi, quella cioè della vendita degli immobili di Immobiliare P__________ __________, il debito del convenuto nei confronti dell’attore non sarebbe mai potuto diventare esigibile e ciò contrariamente alla chiara intenzione delle parti.
9.3.2 Il convenuto non può nemmeno essere seguito laddove ritiene che il suo debito diventava esigibile, in caso di un suo utile indiretto a seguito della vendita degli immobili da parte di Immobiliare P__________ , limitatamente al guadagno da lui effettivamente conseguito (non equivalente a quello della società), da cui in particolare andava dedotto l’onere fiscale affinché egli potesse personalmente beneficiarne a mo’ di dividendo. L’interpretazione del convenuto è innanzitutto irricevibile essendo stata formulata per la prima volta, e con ciò irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC), solo in questa sede, senza che egli l’avesse mai evocata nella fase preprocessuale o negli allegati preliminari o conclusionali. Essa è in ogni caso infondata anche nel merito, non potendosi ritenere che il termine “utile da egli conseguito” fosse equivalente all’espressione “guadagno da lui conseguito effettivamente e personalmente” e soprattutto fosse da intendere nell’accezione ora proposta dal convenuto. Le spese e i tributi fiscali che in base all’accordo di cui al doc. A avrebbero potuto essere dedotti dall’utile “da egli conseguito”, ricavato dalla vendita del pacchetto azionario di Immobiliare P __________ o degli immobili a lei intestati, erano in effetti principalmente le spese legali, notarili e di iscrizione a RF rispettivamente la TUI. In assenza di ulteriori indicazioni nel testo dell’accordo, nulla permette invece di ritenere che tra i tributi fiscali da dedurre, in caso di vendita degli immobili da parte della società, vi potesse essere anche l’imposta comunale, cantonale e federale sull’utile della società e in seguito quella comunale, cantonale e federale sul reddito che l’azionista avrebbe dovuto pagare per poter effettivamente beneficiare personalmente di quella parte dell’utile sociale a mo’ di dividendo (i contributi AVS non possono invece entrare in considerazione in quanto non costituiscono una spesa o un tributo fiscale deducibili in base all’accordo di cui al doc. A). La questione sarebbe stata in ogni caso ininfluente per l’esito della lite, per due motivi: innanzitutto per il fatto che è solo in questa sede, e con ciò nuovamente in modo irrito (art. 317 cpv. 1 CPC), che il convenuto ha provveduto a quantificare l’onere fiscale che in tal modo avrebbe dovuto essere dedotto dall’importo a favore dell’attore; e soprattutto in quanto, non disponendo del valore contabile-fiscale dell’immobile venduto calcolato tenendo conto del valore contabile, delle migliorie dopo l’ultima chiusura contabile e degli ammortamenti (cfr. Bernardoni/Duchini, La fiscalità dell’azienda, p. 641 segg. e in particolare p. 648 segg.), rispettivamente delle spese di investimento (art. 67 cpv. 2 LT e 58 LIFD), a loro volta neppure indicati dal convenuto, l’onere fiscale della società prima e dell’azionista poi nemmeno avrebbe potuto essere quantificato d’ufficio dal primo giudice o da questa Camera (in merito alla TUI, cfr. infra consid. 13).
Nel prosieguo del suo esposto il convenuto rimprovera al Pretore di non aver tenuto conto del fatto che egli dal 2003 aveva provveduto a risanare Immobiliare P__________ __________, facendo sì che l’esposizione ipotecaria originaria fosse ridotta di circa fr. 3'000'000.- (da fr. 10'000'000.- a circa fr. 7'000'000.-), importo che doveva perciò andare a suo beneficio. La censura dev’essere disattesa già per motivi d’ordine. L’avvenuto risanamento della società tramite la riduzione dei debiti ipotecari in tale misura era sì stato da lui addotto negli allegati preliminari (risposta p. 3 seg. e 6 seg., duplica p. 8), ma non lo è più stato in sede conclusionale: riproposto in questa sede, esso costituisce pertanto un fatto nuovo e con ciò irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC), la giurisprudenza avendo già avuto modo di stabilire che decisivo per stabilire se un’allegazione costituisce un inammissibile “novum” è sapere se essa è stata fatta valere rispettivamente mantenuta in prima sede, mentre non è sufficiente che sia stata menzionata nei memoriali introduttivi (cfr. per analogia Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 35 ad art. 321; II CCA 4 febbraio 2011 inc. n. 12.2009.207, 9 marzo 2011 inc. n. 12.2010.154, 28 febbraio 2014 inc. n. 12.2013.168; cfr. pure TF 15 luglio 1999 5P.199/1999 consid. 3, 13 aprile 2000 5P.91/2000 consid. 5c, 12 marzo 2002 5P.339/2001 consid. 3, riferite ai nova della sede federale). Fosse per ipotesi anche stato ricevibile da questo punto di vista, si osserva che il convenuto non aveva mai preteso che quell’avvenuto risanamento potesse essere rilevante per l’esito della lite, nel senso che avrebbe potuto comportare una riduzione del credito a favore dell’attore: il fatto che quella circostanza potesse invece essere rilevante, da lui evocato per la prima volta solo in questa sede, costituisce pertanto un fatto nuovo e con ciò irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC) anche per questo motivo. E comunque, nel merito, quella sua interpretazione non trova conferma nel tenore dell’accordo di cui al doc. A.
Il convenuto contesta poi la conclusione del perito giudiziario, fatta propria dal Pretore, secondo cui al momento della vendita a Immobiliare M__________ __________ la particella n. __________ RFD di __________ avrebbe avuto un valore di mercato di fr. 10’0000'000.-.
11.1 In merito alla valenza probatoria della perizia giudiziaria, si osserva che l’art. 253 CPC/TI stabilisce che il giudice non è vincolato dall’opinione dei periti e si pronuncia secondo la propria convinzione, così come del resto previsto dall’art. 90 CPC/TI. In presenza di una perizia giudiziale il giudice deve pertanto esaminare se il perito ha tenuto conto dei fatti e degli argomenti a favore e contro le rispettive tesi e - ritenuto che il giudice non è esperto della materia specifica - se le conclusioni a cui costui è giunto sono logiche e convincenti, prive cioè di punti oscuri, lacune o contraddizioni (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 6 ad art. 253). Ciò nondimeno, il giudice che decide di aderire alle conclusioni del perito non è tenuto a darne una motivazione particolareggiata nella sentenza. Se per contro intende distanziarsi dalle conclusioni peritali, onde non eccedere il proprio potere di apprezzamento, egli deve motivare in modo concreto e rigoroso le ragioni che lo hanno condotto a dissentire dall’opinione dell’esperto, non bastando in tal senso l’adduzione di mere congetture o considerazioni soggettive (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 3 ad art. 253). Ovviamente il rilievo di discrepanze o contraddizioni tra le conclusioni del perito giudiziario e quelle della parte in causa non è sufficiente a fondare legittimi dubbi circa l’attendibilità della perizia giudiziaria, visto che essa non può andare soggetta alla critica soggettiva di quella parte che intende erigere la propria opinione a canone di scienza e verità. Occorre piuttosto che sia provata, alla luce degli argomenti della parte, l’inconcludenza di determinate affermazioni del perito giudiziario, la loro contraddittorietà con determinati elementi di fatto o con principi fondamentali di una determinata scienza o arte (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 6 ad art. 253; II CCA 28 agosto 2012 inc. n. 12.2010.221, 11 marzo 2013 inc. n. 12.2011.101).
11.2 Nel caso di specie gran parte delle censure mosse dal convenuto nei confronti del valore di mercato della particella accertato del perito giudiziario sono irricevibili, essendo state sollevate per la prima volta solo in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), ritenuto che egli non aveva invece ritenuto di eccepirle in precedenza, né in occasione di una richiesta di delucidazione o completazione della perizia, neppure formulata, né in sede conclusionale, dove si è più che altro limitato ad evidenziare - fatto salvo quanto si dirà - il carattere teorico della valutazione peritale (p. 6): ciò vale in particolare per le censure relative al tasso di capitalizzazione utilizzato dell’esperto, all’influenza del grado di vetustà dell’immobile per la determinazione del valore a reddito totale nonché al fattore di correzione del 5% adottato per l’attrattività dell’opera e le qualità urbanistiche e funzionali del complesso (che in concreto, contrariamente a quanto preteso dal convenuto, non è una correzione basata su criteri soggettivi).
Il rimprovero mosso al perito e al Pretore di non aver considerato d’ufficio i prezzi che erano stati pagati per altri fondi del medesimo complesso immobiliare (la vendita della part. n. __________ RFD di __________ dalla __________ al __________, delle part. n. , __________ e __________ RFD di __________ dalla __________ a __________ e di due PPP del fondo base n. __________ RFD di __________ nel frattempo costituite da Immobiliare M __________) è a sua volta nuovo e con ciò irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC). A parte il fatto che le tre vendite in questione neppure erano state allegate dal convenuto negli allegati preliminari (la prima) né questi era stato autorizzato a farle valere in seguito nell’ambito di una domanda di restituzione in intero (non presentata per la seconda e respinta per la terza) - né a ben vedere sono poi state allegate in sede conclusionale (tranne la terza), ciò che non sarebbe comunque bastato - dal che di nuovo la loro irritualità in questa sede (art. 317 cpv. 1 CPC), si osserva che le stesse risalivano comunque a periodi temporali diversi da quello in esame (nel 2007 la prima, nel 2011 la seconda e nel 2010 la terza [cfr. doc. 2 e 3 nel plico doc. III° rich.]) e in parte il prezzo allora ricavato non era stato dimostrato (tranne per la terza) non essendo notorio, per cui non erano comunque rilevanti per stabilire il valore di mercato della particella nel marzo 2008.
Un discorso a parte merita il fatto, pure evidenziato in questa sede dal convenuto, che la particella non disponesse giuridicamente dei necessari allacciamenti tecnici e servitù, ciò che a suo dire avrebbe dovuto comportare una riduzione del suo valore di mercato di almeno fr. 150/200'000.-. La censura dev’essere disattesa. L’assenza dei necessari allacciamenti tecnici e servitù è in effetti irricevibile (art. 317 cpv. 1 CPC), non essendo stata addotta negli allegati preliminari e non avendo fatto oggetto di una domanda di restituzione in intero: già per questo solo motivo il perito giudiziario non avrebbe pertanto dovuto considerarla né valutarne le eventuali conseguenze per il valore del fondo. La circostanza non avrebbe in ogni caso giustificato una riduzione del valore da lui accertato: nel suo referto il perito si è in effetti limitato ad indicare che, nel caso da lui definito “estremo” in cui i proprietari di quegli allacciamenti tecnici e diritti dovessero decidere di decretare l’interruzione completa degli stessi, si sarebbe imposto un esborso di fr. 150/200'000.- per realizzare le necessarie infrastrutture all’interno della particella (perizia p. 6), sennonché una tale interruzione, mai prospettata negli anni precedenti, era assai remota e costituiva così un’eventualità puramente ipotetica e teorica. Il perito ha in definitiva lasciato in sospeso la questione, dicendosi disposto ad approfondire quel valore in sede di complemento peritale (perizia p. 7), che tuttavia non è stato in seguito postulato dal Pretore - che non era tenuto ad ordinarlo d’ufficio - né dal convenuto. E comunque la circostanza non sarebbe stata verosimilmente rilevante: il perito ha in effetti quantificato in fr. 9'523'419.- il valore venale dell’immobile (perizia p. 4), dopo aver ritenuto che lo stesso andava calcolato con una media ponderata che considerava cinque volte il valore di reddito di fr. 9'124'053.- e una volta il valore reale di fr. 11'520'250.- (perizia p. 3 seg.), per poi concludere, tenuto conto dell’ulteriore fattore di correzione del 5% di cui già si è detto, per un valore venale ricercato (di fr. 9'999'589.-) arrotondato per eccesso a fr. 10'000'000.-, sicché l’eventuale riduzione per tale motivo del solo valore reale dell’ordine di fr. 150/200'000.- avrebbe comportato una riduzione del valore venale a fr. 9'502'585.- e di quello venale ricercato a fr. 9'977'715.-, importo che con ogni evidenza sarebbe pure stato arrotondato per eccesso alla medesima somma di fr. 10'000'000.-.
11.3 Ma a prescindere da quanto precede, la censura del convenuto in merito al valore di fr. 10'000'000.- attribuito dal perito giudiziario alla particella è in ogni caso assolutamente pretestuosa e addirittura temeraria, se solo si pensa che Immobiliare P__________ , di cui il convenuto era l’amministratore unico e l’azionista totalitario, aveva a suo tempo assicurato l’immobile edificato su quel fondo per un importo di fr. 14'283'000.- (doc. 36 nel plico doc. IV° rich.), poi ridotto a fr. 11'000'000.- pochi mesi dopo la vendita (doc. 166 nel plico doc. IV° rich.), e soprattutto che in vista di quella vendita aveva fatto allestire all’indirizzo della Banca __________ - che come detto avrebbe ripreso l’onere ipotecario in essere e finanziato l’acquisto da parte di Immobiliare M __________ - una perizia immobiliare di parte, dalla quale risultava un valore di ben fr. 13'000'000.- (doc. 17 p. 12 nel plico doc. I° rich.), che l’istituto di credito, sulla base di valutazioni prudenziali, aveva poi reputato giustificato in ragione di fr. 12'400'000.- (doc. 36 nel plico doc. IV° rich.). Emblematicamente quest’ultimo accertamento, per altro già evidenziato anche dal Pretore, non è stato minimamente censurato in questa sede dal convenuto.
Dovendosi con ciò ammettere che il convenuto, autorizzando la vendita della particella da parte di Immobiliare P__________ __________ ad una società riconducibile alla sua famiglia e ad un prezzo (non simulato) ampiamente inferiore a quello di mercato, aveva di fatto impedito in malafede, ai sensi di quella disposizione, l’adempimento della condizione concordata nel doc. A per l’esigibilità del credito dell’attore nei suoi confronti, trova senz’altro applicazione la finzione giuridica secondo cui quella condizione andava comunque considerata come adempiuta (Ehrat, Basler Kommentar, 4ª ed., n. 7 ad art. 156 CO), per cui egli è di principio tenuto a pagare all’attore l’utile che avrebbe dovuto e potuto conseguire in tal modo, pari alla differenza tra il prezzo del fondo oggettivamente realizzabile in caso di una vendita “normale” e quello effettivamente realizzato, a fronte beninteso del suo carico ipotecario.
Egli non può invece essere seguito laddove pretende che, in base all’accordo di cui al doc. A da quest’ultima somma debbano pure essere dedotti, oltre alle spese (da lui non rivendicate concretamente neppure in questa sede), i tributi fiscali (di cui si è già detto in precedenza, cfr. consid. 9.3.2) ed in particolare la TUI che avrebbe dovuto essere pagata in tale evenienza. A questo proposito si osserva che nel querelato giudizio il Pretore aveva rilevato che l’ammontare di quel tributo, come già degli altri, non era stato quantificato dal convenuto, neppure in via eventuale, e non poteva pertanto essere considerato. In questa sede il convenuto non censura di per sé la mancata quantificazione da parte sua di quella tassa, ma ritiene che la stessa avrebbe dovuto essere quantificata d’ufficio dal giudice. A torto. La riduzione auspicata a questo titolo è in realtà irricevibile essendo stata formalizzata per la prima volta solo con l’appello (art. 317 cpv. 1 CPC), ritenuto che in prima sede il convenuto, pur avendo sì menzionato l’esistenza della clausola contrattuale in tal senso, non aveva mai preteso una riduzione delle somme a suo carico a questo titolo. Fosse per ipotesi anche stata ricevibile da questo punto di vista, la richiesta sarebbe comunque stata irricevibile per un’altra ragione e meglio per il fatto che neanche in questa sede il convenuto ha per finire ritenuto di indicare quali fossero gli elementi rilevanti per la determinazione della TUI (ed in particolare, oltre alla durata della proprietà precedente il trasferimento di proprietà, il valore di investimento ossia il valore di acquisto e i costi di investimento, cfr. art. 128 cpv. 1 e 2 LT e 129 segg. LT; cfr. Soldini, L’imposta sugli utili immobiliari, in: Allidi / Bernardoni / Bernasconi / Dell’Ambrogio / Pedroli / Soldini, La riforma della legge tributaria, p. 115 segg. e in particolare p. 125 segg.), né tanto meno di quantificare la somma effettiva di cui postulava la riduzione a quel titolo, ritenuto che il tribunale non é autorizzato ad ovviare d’ufficio a queste mancanze, che attengono ai fatti e non al diritto. E comunque, quell’imposta non è stata e nemmeno avrebbe dovuto essere pagata dal convenuto, il quale dunque non può pretendere di eventualmente dedurla dal suo debito.
L’esito dell’appello sulla petizione, che si conclude così con la pressoché integrale conferma della sentenza pretorile e meglio nel senso che il convenuto andava condannato al pagamento di fr. 1'863'315.- oltre interessi con conseguente rigetto in via definitiva in tale misura dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano, comporta la reiezione della domanda d’appello volta ad ottenere l’annullamento in via riconvenzionale di quell’esecuzione. La richiesta d’appello volta ad annullare anche le esecuzioni n. __________ e __________ dell’UE di Lugano è invece irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC), il convenuto non avendo censurato in questa sede l’assunto pretorile secondo cui in merito a questi PE, neppure prodotti in causa e di cui tutto si ignorava, la relativa richiesta non era stata sufficientemente sostanziata e provata.
Ne discende che l’appello del convenuto dev’essere parzialmente accolto solo in limitatissima misura, con conseguente riduzione di fr. 16'685.- del credito a favore dell’attore e della somma oggetto del rigetto dell’opposizione, ciò che non giustifica di riformare il giudizio sulle spese e sulle ripetibili della sede pretorile. Gli oneri processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolati sulla base di un valore litigioso di almeno fr. 1’880’000.- (cfr. art. 94 cpv. 2 CPC), seguono la soccombenza (art. 106 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 106 CPC e la LTG
decide:
I. L’appello 12 settembre 2012 di AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 25 luglio 2012 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, invariati gli altri dispositivi, è così riformata:
§ Di conseguenza AP 1, __________, è condannato a pagare a AO 1, __________, l’importo di fr. 1'863'315.- oltre interessi al 5% dal 18 agosto 2008.
§§ L’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano è respinta in via definitiva limitatamente al suddetto importo.
II. Gli oneri processuali di fr. 20’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 30’000.- per ripetibili.
III. Notificazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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