Locazione - contestazione della disdetta - espulsione del conduttore

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2013.6

Data decisione, Autorità: 31.03.2014, IICCA

Ricorso: TF, 4A_309/2014, 6.10.2014

Titolo: Locazione - contestazione della disdetta - espulsione del conduttore

Incarto n. 12.2013.6

Lugano 31 marzo 2014/fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Bozzini, vicepresidente, Fiscalini e Walser

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.1451 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 27 settembre 2010 da

AO 1 rappr. da RA 1

contro

AP 1

chiedente lo sfratto della convenuta dai locali oggetto di un contratto di sublocazione, con procedura speciale per le controversie in materia di locazione (ai sensi degli art. 404 segg. CPC-TI) che, in applicazione del principio dell'attrazione di competenza codificato dall'art. 274g cpv. 3 vCO, ha visto il giudice competente in materia di sfratto decidere anche in merito alla controversia tra le medesime parti promossa dalla conduttrice con istanza 30 agosto 2010 alla competente autorità di conciliazione (art. 274a segg. vCO) chiedente l'accertamento della nullità, subordinatamente l'annullamento, della disdetta (inc. no. 158/2010-Ov);

mentre all'udienza di discussione del 21 ottobre 2010 l'istante si è riconfermata nella domanda di sfratto e opposta all'istanza di contestazione della disdetta della conduttrice, con contestuale conclusione dell'istruttoria e immediato dibattimento finale (art. 410 CPC-TI), la conduttrice non essendo comparsa;

atti istruttori della Pretora che l'avv. AP 1 ha censurato con l’istanza di ricusa 21/27 ottobre 2010, respinta da questa Corte con decisione 28 marzo 2011 (inc. 12.2010.205-206-207), confermata dal Tribunale federale con sentenza 7 luglio 2011 (STF 4A_302/2011);

domanda di sfratto che la Pretora ha infine accolto, con giudizio 15 novembre 2012, con il quale ha nel contempo respinto l'istanza di contestazione della disdetta;

appellante l'avv. AP 1 (in qualità di convenuta nella procedura di sfratto, rispettivamente di istante nella procedura di contestazione della disdetta) che, con appello 4 gennaio 2013, chiede l'annullamento del giudizio impugnato, con protesta di spese e ripetibili di prima e seconda istanza;

mentre AO 1, con risposta 20 marzo 2013, postula la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili di entrambe le istanze;

respinta da questa Camera con giudizio 14 marzo 2014 (inc. 12.2013.69) l'istanza di ricusazione della Presidente giudice __________ da parte dell'avv. AP 1, con procedura nell'ambito della quale era stata precedentemente respinta, con decisione 17 dicembre 2013, la domanda di gratuito patrocinio presentata dalla parte ricusante;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 3 dicembre 1997 (doc. E) F e S R hanno concesso in locazione a AO 1 l'appartamento di 4 ½ locali, al quarto piano del palazzo sito in Piazza San __________ 2 a __________, adibito ad uso familiare per due persone. Il rapporto di locazione, inizialmente di durata determinata di tre anni a valere dal 1° gennaio 1998, si è in seguito prolungato a tempo indeterminato.

B. Con contratto 21 giugno 2006 (doc. F) AO 1 ha concesso all'avv. AP 1, in sublocazione, ad uso commerciale quale studio legale (cifra n. 2 del contratto), una parte dell'appartamento in questione. Il contratto, redatto su modulo prestampato, conteneva tra l'altro le seguenti aggiunte a mano: "Il presente contratto è un contratto di parziale sub-locazione (in ragione di un mezzo) fra l'inquilina principale AO 1 e la subinquilina parziale AP 1 " (doc. F clausola n. 14.7), "le spese ed eventuale conguaglio è in ragione di ½ (un mezzo) con l'inquilina principale come da contratto all. A del 3.12.97 fratelli R__________ / AO 1 " (doc. F clausola n. 12.5).

C. Il 29 luglio 2010 AO 1 ha notificato all’avv. AP 1 la disdetta straordinaria dell’ente locato per il 31 agosto 2010, invocando l'art. 257f CO (doc. D). Con riferimento allo scambio di corrispondenza intercorso tra le parti e alle vertenze giudiziarie nel frattempo avviate, la locatrice imputava alla conduttrice il perdurare di una grave violazione dell'obbligo di diligenza e di riguardo (doc. D).

D. Il 30 agosto 2010 l’avv. AP 1 ha inoltrato al competente Ufficio di conciliazione un’istanza di accertamento della nullità, subordinatamente annullamento della disdetta in questione. Il successivo 27 settembre 2010 AO 1 ha presentato alla Pretura di Lugano un’istanza di sfratto nei confronti dell’avv. AP 1 che, a suo dire, non avrebbe riconsegnato i locali alla scadenza della disdetta. In applicazione del principio dell'attrazione di competenza codificato dall'art. 274g cpv. 3 vCO, la Pretura ha quindi richiamato dall’UC la documentazione relativa alla contestazione della disdetta. All’udienza per la discussione del 21 ottobre 2010 l’avv. AP 1 non è comparsa, mentre AO 1 si è riconfermata nella sua domanda di sfratto, opponendosi altresì all'istanza di contestazione della disdetta presentata dalla conduttrice.

E. Limitata l'istruttoria al richiamo degli incarti DI.2010.977 e DI. 2010.1307 (pendenti presso la medesima Pretura tra le stesse parti) relative al medesimo oggetto locato, con decisione 15 novembre 2012 la Pretora ha quindi respinto l'istanza di contestazione della disdetta, accogliendo altresì la domanda di sfratto, con spese e ripetibili poste a carico della parte soccombente. In precedenza, l'istanza 21/27 ottobre 2010 con la quale l'avvAP 1 aveva ricusato la Pretora era stata respinta con decisione 28 marzo 2011 di questa Corte (inc. 12.2010.205-206-207), giudizio poi confermato dal Tribunale federale con sentenza 7 luglio 2011 (STF 4A_302/2011).

F. Con appello 4 gennaio 2013 l'avv. AP 1 chiede l'annullamento del giudizio impugnato, con protesta di spese e ripetibili di prima e seconda istanza, mentre AO 1 con risposta 20 marzo 2013 postula la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili di entrambe le istanze.

G. Con giudizio 14 marzo 2014 (inc. 12.2013.69) questa Camera ha respinto l'istanza di ricusazione presentata dall'avv. AP 1 nei confronti della Presidente giudice __________, dopo aver in precedenza respinto, con decisione 17 dicembre 2013, la domanda di gratuito patrocinio presentata dalla ricusante.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC-TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

2.L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 CPC). La semplice trascrizione nell’appello delle conclusioni o la riproduzione di ampi stralci delle stesse è inammissibile (DTF 138 III 374, consid. 4.3.1). L’appellante deve spiegare, infatti, non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore.

3.Il giudizio pretorile impugnato ha anzitutto rilevato come la subconduttrice, benché regolarmente citata all'udienza di discussione del 21 ottobre 2010, non sia comparsa. Ricordate le circostanze che hanno condotto alla stipulazione del contratto di sublocazione in questione (doc. F) e riepilogate le vertenze sorte al proposito, la Pretora ha anzitutto richiamato il principio di attrazione di competenza codificato nell'art. 274g vCO, in virtù del quale il giudice competente a decidere nella procedura di contestazione dello sfratto è altresì chiamato a statuire, in tale ambito, sulla contestazione della disdetta, in applicazione della procedura, retta dalla massima d'ufficio, di cui agli art. 404 segg. CPC-TI. Il primo giudice ha dapprima confermato la legittimazione attiva di AO 1, constatando come al momento della disdetta sussistesse inalterato il contratto che la vedeva quale parte sublocatrice, ciò che la legittimava quindi a disdirlo e ad inoltrare la domanda di sfratto. Tenuto conto delle vicissitudini accorse tra le parti, la Pretora ha pure ritenuto adempiuti i presupposti della disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f CO, imputando alla subconduttrice una violazione contrattuale e segnatamente dell'obbligo di diligenza per la reiterata persistenza nell'impedire alla sublocatrice l'esercizio del diritto di accesso ai locali condivisi. La continuazione di un rapporto di locazione in siffatte circostanze non potendo essere ragionevolmente imposto alla sublocatrice, la disdetta del contratto è stata quindi ritenuta valida, non ravvisando in essa la Pretora alcun elemento contrario alle regole della buona fede (art. 271 cpv. 1 CO). Di conseguenza la giudice di prime cure ha respinto l'istanza di contestazione della disdetta e accolto quella chiedente lo sfratto, facendo ordine alla subconduttrice di rimettere a disposizione i locali entro 30 giorni, con comminatoria, ammonimento e ordini di rito, ponendo a suo carico spese e ripetibili.

4.Con appello 4 gennaio 2013 l'avv. AP 1, in veste di convenuta nella procedura di sfratto, rispettivamente di istante nella procedura di contestazione della disdetta, chiede l'annullamento del giudizio impugnato, con protesta di spese e ripetibili di prima e seconda istanza.

A titolo di mera premessa, e come tale senza adempiere ai requisiti di motivazione di una censura di appello (art. 311 CPC), l'appellante menziona, omettendo di indicare in quale misura la circostanza possa essere di rilievo ai fini del presente giudizio, una pretesa procedura pendente presso la Corte Europea dei Diritti dell'Uomo di Strasburgo, in relazione ad un procedimento giudiziario sfociato in una, non meglio precisata, sentenza del 7 febbraio 2012 del Tribunale federale, di cui non vengono forniti particolari. Se anche la sentenza dell'Alta Corte impugnata dovesse essere quella menzionata nel giudizio pretorile, ovvero quella del 7 luglio 2011 (STF 4A_302/2011) la questione, sollevata con modalità irrite, non merita quindi di essere approfondita.

5.L'appellante produce una serie di nuovi documenti (doc. da AA a EE) senza fornire particolari indicazioni che possano giustificarne l'ammissibilità ai sensi dell'art. 317 CPC, venendo così meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 CPC), in quanto non spiega per quale motivo non ha potuto produrli dinanzi alla giurisdizione inferiore (TF 4A_334/2012 del 16 ottobre 2012, consid. 3.1). Gli stessi sono pertanto irricevibili, oltre che comunque irrilevanti. Già agli atti (poiché facenti parte dell'incarto in questione e di un incarto richiamato) sono sia il doc. AA che il doc. BB. Il primo, che l'appellante dichiara di aver "prodotto per comodità" (appello pag. 6 n. 7) è la copia della citazione 29 settembre 2010 all'udienza del 21 ottobre 2010 ore 8.35 (Act. I). Il secondo è la lettera 11 ottobre 2010 con la quale l'Ufficio di conciliazione ha comunicato all’allora patrocinatore della qui appellante la trasmissione dell'incarto n. 158/2010-Ov alla competente Pretura e il conseguente annullamento dell'udienza fissata per il 9 novembre 2010. Prodotti tardivamente e a loro volta comunque irrilevanti ai fini del giudizio, per i motivi esposti ai considerandi successivi, sono gli altri documenti, e meglio il doc. CC (copia della querela penale del 14 novembre 2010 con allegato), il doc. DD (riassunto scritto della risposta preparato in vista dell'udienza del 21 ottobre 2010, inc. DI.2010.1451) e il doc. EE (contratto di locazione datato 26 aprile 2010 e valevole dal 1° giugno 2010).

6.Con la conclusione e la domanda di appello l'appellante si limita a chiedere formalmente l'annullamento della sentenza pretorile. Al riguardo l'appellata ha preteso che la domanda sarebbe carente, non potendo bastare l'invocazione di un effetto cassatorio avendo l'appellante omesso di chiedere una riforma del giudizio, nel rispetto della natura riformatoria del rimedio giuridico proposto. Come dottrina e giurisprudenza hanno rilevato, la sanzione dell’irricevibilità dell’appello per l’erroneità della domanda di giudizio va applicata con cautela e non può essere sanzionato l’appello dal cui contenuto, ancorché impreciso, appaia comunque chiara l’intenzione di impugnare la sentenza di primo grado nella misura in cui sia sfavorevole all’appellante e dalla cui irregolarità formale non derivi alcun pregiudizio alla controparte (in tal senso II CCA 26 agosto 2011 inc. n. 12.2011.40, 28 febbraio 2014 inc. n. 12.2013.168). Ed è ciò che si è verificato in concreto, atteso che l'appellante, pur non avendo concretizzato nel “petitum” la domanda di riformare il giudizio pretorile nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e parimenti respingere quella di sfratto, ha lasciato intendere che quello era il senso della sua richiesta, non potendosi interpretare in altro modo i rimproveri mossi alla Pretora, perlomeno nella misura in cui questi risultino ricevibili. Ne deriva pertanto che, sebbene formulata con modalità tutt'altro che precisa, la richiesta di giudizio può comunque essere ritenuta sufficientemente chiara e quindi, da questo punto di vista, ammissibile.

7.L'appellante ricapitola le circostanze che l'hanno vista protagonista di una contestazione durante l'udienza tenutasi in Pretura il 21 ottobre 2010, ritenendo quindi infondato il rimprovero esposto nella sentenza pretorile impugnata di non essere comparsa all'udienza di discussione. Essa censura l'agire della giudice di prime cure, nei confronti della quale ribadisce una serie di accuse di parzialità, per aver continuato l'udienza anche dopo il menzionato abbandono dell'aula e malgrado la domanda di ricusa da questa oralmente presentata, lamentando quindi una violazione del suo diritto di essere sentita. L'appellante contesta inoltre la mancata istruttoria, omissione questa che costituirebbe a suo dire un caso di diniego di giustizia. Le censure, in gran parte irricevibili per carente motivazione (art. 311 CPC), sono comunque da respingere nel merito. Anzitutto l'udienza durante la quale è sorto il contrasto tra l'avv. AP 1 e la Pretora non è quella indetta nell'ambito della procedura in oggetto (inc. DI.2010.1451), ma bensì l'udienza, tenutasi lo stesso giorno, relativa ad altra autonoma procedura a seguito di azione possessoria promossa con istanza 27 agosto 2010 dalla sublocatrice (inc. DI.2010.1307). Che l'appellante non sia comparsa all'udienza convocata per discutere l'istanza di sfratto e l'istanza di contestazione della disdetta è quindi un dato di fatto che emerge dagli atti e che, a ben vedere, neppure risulta essere stato contestato. Nulla muta pertanto a questo riguardo il fatto che pochi minuti prima dell'inizio dell'udienza la parte ora appellante fosse presente nella medesima aula per un'altra udienza e irrilevanti sono pure i motivi per i quali abbia deciso di abbandonare quei luoghi, nelle circostanze che qui non occorre neppure ricordare (verbale 21 ottobre 2010, Act. II dell'inc. DI.2010.1307 richiamato). Scegliendo di non partecipare all'udienza, la parte ha quindi preso in considerazione il fatto che la procedura avrebbe avuto il suo corso secondo quanto previsto dalle norme di procedura applicabili (art. 408 cpv. 1 CPC-TI). Non merita pertanto di essere censurata la decisione della Pretora di svolgere l'udienza convocata malgrado l'assenza di una parte, secondo un modo di procedere, previsto dalla summenzionata norma di rito, che non è atto a ledere il diritto di essere sentita della parte assente, né può costituire diniego di giustizia.

8.Nel prosieguo l'allegato di appello è strutturato con la suddivisione formale delle censure in due punti distinti (8.1. da pag. 9 a 25 e 8.2. da pag. 25 a 26), sebbene concretamente la seconda parte costituisca un rimando alle censure della prima. Le censure vengono quindi qui di seguito esaminate nel loro complesso e seguendo la loro struttura, a valere come giudizio in merito ad entrambe le sezioni dell'appello. Visto l'esito del giudizio, può infatti rimanere indeciso il quesito in merito all'ammissibilità di tale rimando alla luce dell'obbligo di motivazione sancito dall'art. 311 CPC.

9.L'appellante rimprovera quindi alla Pretora di aver intimato alle parti unicamente l'istanza di sfratto 27 settembre 2010 inoltrata dalla sublocatrice e di aver pertanto citato le medesime per la discussione del 21 ottobre 2010 senza alcuna menzione alla procedura di contestazione della disdetta. Ciò comporterebbe, a suo parere, la nullità del giudizio che ha indebitamente statuito pure sulla domanda mai intimata e mai espressamente menzionata quale oggetto della discussione alla quale le parti sono state convocate. La tesi non può essere seguita. L'avv. AP 1 si duole della mancata intimazione di un'istanza da lei stessa inoltrata il 30 agosto 2010 alla competente autorità di conciliazione (inc. no. 158/2010-Ov, procedura in conformità con gli allora in vigore art. 274a segg. vCO), che ha proceduto, come di rito, all'intimazione alle parti e alla convocazione dell'udienza di discussione. E' la stessa appellante a ricordare come il medesimo Ufficio "in data 11 ottobre 2010, dopo aver preso atto che AO 1 ha frattanto introdotto un'istanza di sfratto, ha trasmesso per competenza l'incarto alla Pretura Sezione 4 Lugano ed ha annullato l'udienza fissata per il giorno 9 novembre 2010 (cfr. doc. BB)" (appello pag. 9 n. 8.1). L'appellante, alla quale era stata notificata il 29 settembre 2010 (Act. I) l'istanza di sfratto con contestuale citazione all'udienza del 21 ottobre 2010 alle ore 8.35, non poteva peraltro ignorare il disposto dell'art. 274g cpv. 3 vCO e quindi la circostanza che nessuna udienza si sarebbe pertanto tenuta dinanzi all'autorità di conciliazione, l'incarto relativo alla contestazione della disdetta dovendo essere trasmesso per istruzione e giudizio alla Pretora competente in merito all'istanza di sfratto avente il medesimo oggetto. L'appellante ha peraltro ricevuto la relativa comunicazione direttamente dall'Ufficio di conciliazione, circostanza questa che riconosce esplicitamente con le allegazioni di appello (pag. 6 in fine) producendo pure, seppur tardivamente e quindi in modo inammissibile (doc. BB), la comunicazione dell'annullamento dell'udienza del 9 novembre 2010. La sua censura a questo riguardo rasenta pertanto gli estremi dell'abuso di diritto. In queste circostanze non può certo essere rimproverato alla Pretora di non aver nuovamente intimato l'istanza di contestazione della disdetta alle parti e di non averle informate in merito agli ovvi effetti sulla stessa dell'art. 274g cpv. 3 vCO e neppure l'appellante è peraltro in grado di indicare quale sarebbe il pregiudizio da lei subito a seguito di questo modo di procedere. Su questo punto l'appello non può quindi essere accolto.

10. Cadono nel vuoto pure le censure di violazione del diritto di essere sentito, del diritto ad un contraddittorio e delle garanzie ad un giusto processo ai sensi dell'art. 6 CEDU sollevate dall'appellante a proposito della mancata applicazione alla procedura di sfratto dei disposti degli art. 165 segg CPC-TI relativi alla procedura ordinaria, segnatamente dell'art. 177 cpv. 2 CPC-TI che, a suo dire, nella circostanza concreta imponeva alla giudice di prime cure di convocare la parte non comparsa ad una nuova udienza. Alle domande sottoposte alla Pretora trovava infatti applicazione la procedura speciale prevista dagli art. 404 segg. CPC-TI e segnatamente l'art. 408 cpv. 1 CPC-TI che, come espressamente menzionato nella comunicazione 29 settembre 2010 della Pretura con avvertimento di rito in relazione alle conseguenze di una mancata comparsa (Act. I), è poi stato correttamente applicato.

11. In modo confuso e pertanto con argomenti irricevibili per vizio di motivazione (art. 311 CPC) l'appellante invoca la nullità, subordinatamente l'annullamento, del giudizio impugnato siccome a suo parere, in virtù dell'abrogazione con effetto 1° gennaio 2011 dell'art. 274g CO, la Pretora avrebbe in ogni caso dovuto ritornare all'Ufficio di conciliazione l'incarto relativo alla contestazione della disdetta affinché quest'autorità procedesse "al ripristino dell'udienza e relativa procedura secondo il nuovo diritto" (appello pag. 7 n. 7). La tesi non è sorretta da alcuna valida motivazione e, oltre ad essere carente dal punto di vista delle motivazioni (art. 311 CPC), non è comunque atta a mettere in dubbio la corretta applicazione dell'art. 404 cpv. 1 CPC da parte della Pretora e la conseguente corretta emanazione di un giudizio su entrambe le istanze oggetto dell'udienza 21 ottobre 2010.

12. L'appellante censura l'errato accertamento dei fatti e l'errata e arbitraria applicazione del diritto senza però nulla sostanziare al proposito, limitandosi concretamente a invocare circostanze relative ai dissapori sorti tra lei e l'ex socio dello studio legale, rievocando, in modo peraltro assai confuso, circostanze che esulano dall'oggetto della lite. La censura, considerata pure la sua genericità, è pertanto irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 CPC). L'appellante espone quindi le circostanze che hanno visto le parti stipulare un contratto di sublocazione il 21 giugno 2006 (doc. F), sottolineando come dal 1° luglio 2006 al 30 aprile 2010 i locali sarebbero stati occupati dallo studio legale __________, e in seguito dallo studio legale __________ &Partners. A suo dire, a seguito di questa circostanza, il contratto in questione sarebbe stato risolto e sostituito da un nuovo accordo stipulato il 26 aprile 2010 (con effetto da 1° maggio 2010, doc. D), sui dettagli del quale non occorre in questa sede fornire ulteriori precisazioni. La censura è infatti doppiamente irricevibile. Da un canto poiché omette di confrontarsi con il giudizio pretorile che ha specificamente indicato per quali motivi il contratto del 21 giugno 2006 (doc. B) ha continuato a sussistere tra le parti fino al momento della contestata disdetta, indicando pure i motivi per i quali nessuna valida pattuizione contraria sia mai sopraggiunta. D'altro canto l'appellante non trae conclusioni da queste sue generiche asserzioni, limitandosi in modo manifestamente irrito, a riproporre inalterata (da pag. 10 a pag. 17 dell'appello) la quasi totalità (da pag. 4 a pag. 14) dell'istanza 30 agosto 2010 presentata all'Ufficio di conciliazione (procedimento n. 158/2010-Ov). Il semplice richiamo a precedenti allegati non costituisce infatti una valida motivazione in questa sede (II CCA 5 febbraio 2013 inc. 12.2010.127, consid. 2; Reetz/Theiler in: ZPO. Kommentar, 2a ed., Art. 311, N. 38; Hungerbühler, DIKE-Komm-ZPO, Art. 311, N. 37). Non hanno poi miglior sorte dal punto di vista della ricevibilità le considerazioni finali su questo aspetto (pag. 18 dell'appello) formulate nella forma di quesiti, perlopiù retorici, omettendo ancora una volta di confrontarsi direttamente con le considerazioni espresse dalla Pretora. Ne deriva che, su questo punto, le censure di appello sono da ritenere irricevibili.

13. L'appellante prosegue poi ribadendo la tesi secondo la quale tra lei e i proprietari dell'appartamento in questione sarebbe sorto un nuovo contratto il 26 aprile 2010. Ancora una volta, senza confrontarsi con il giudizio impugnato, l'appellante si limita semplicemente a riproporre (da pag. 20 a pag. 24 dell'appello) la trascrizione di ampi stralci della querela penale che dichiara aver presentato il 14 novembre 2010 al Ministero pubblico (atto irritualmente proposto quale doc. CC con l'appello) per concludere al proposito trattarsi "di circostanze fattuali articolate e molto importanti che la Pretora ha totalmente ignorato, proprio conto tenuto del tipo di analisi da Ella operato, assente ogni tipo di cenno nella sua decisione qui querelata" (appello pag. 24). La tesi, irricevibile, è comunque da respingere nel merito in quanto non idonea a smentire le differenti conclusioni pretorili. A ben vedere nelle allegazioni dell'appellante vi si trova anzi la conferma del fatto che proprio il disaccordo tra i titolari dello studio legale, caratterizzato da dissapori che avrebbero coinvolto anche la sublocatrice, è stato l'ostacolo che ha impedito la stipulazione di un nuovo contratto come chiaramente desiderato dalla sublocatrice appellante, ovvero di un contratto di locazione direttamente con i proprietari dell'ente locato. Queste ammissioni di parte bastano da sole a provare come il contratto di sublocazione (doc. B) abbia continuato a sussistere inalterato, come correttamente rilevato dalla Pretora, circostanza che ha peraltro trovato conferma nelle dichiarazioni rese da uno dei locatori sentito quale teste (audizione testimoniale di G__________ R__________ rilasciata nell'ambito della procedura DI.2010.1307, incarto richiamato), come ritenuto nel giudizio impugnato che ne ha ripreso alcuni stralci (pag. 3 consid. 5b). I rimproveri mossi alla Pretora a questo proposito, oltre che irricevibili, sono quindi pure infondati nel merito.

14. L'appellante accenna altresì ad una presunta violazione del "suo diritto al rispetto del domicilio professionale: trattasi di una sfera privata che dovrebbe essere protetta in modo accresciuto dato che si tratta di uno studio legale che sottende la protezione di una serie di valori degni di meritevolezza - ancorché non tutti scritti, ma che la giurisprudenza federale ha elevato e codificato tra quelli tutelati a livello costituzionale - che si saldano ai suoi diritti discendenti dalla protezione della sfera privata, garantiti dalla Costituzione (art. 13 Cost., art. 8 CEDU, art. 17 PATTO II), gravemente e illecitamente lesi" (appello pag. 25). Senonché la censura, motivata in modo carente e a tratti confusa, omette di indicare in cosa consisterebbe la violazione degli invocati diritti a seguito di una valida disdetta del contratto di locazione. Irrilevanti ai fini di questa procedura risultano infine le circostanze invocate in maniera vaga (e pure in parte nuove) relative a presunte minacce subite dall'appellante e dai clienti del suo studio legale, a violazioni del segreto professionale e di altri non meglio precisati "valori vitali e irrinunciabili" (appello pag. 25), così come a non meglio specificate esigenze di protezione accresciuta contro le ingerenze statali.

15. L'appellante rimprovera alla Pretora di aver violato il diritto federale per aver applicato la procedura sommaria in luogo di quella ordinaria in base alla quale la parte non comparsa all'udienza avrebbe dovuto essere nuovamente citata, concedendole così la facoltà di partecipare al contraddittorio e chiedere l'assunzione di prove. L'appellante produce quindi (quale nuovo doc. DD) la memoria scritta che afferma aver preparato in vista dell'udienza alla quale non è comparsa. Già si è detto in merito all'inammissibilità della produzione di nuovi documenti (considerando n. 5). La censura è comunque da respingere poiché la procedura seguita dalla Pretora risulta conforme ai disposti legali applicabili, come già evidenziato nei considerandi che precedono. In particolare, secondo il codice di rito cantonale allora in vigore, la procedura applicabile alla domanda di sfratto presentata con istanza 27 settembre 2010 dalla sublocatrice (inc. DI.2010.1451) risultava regolata dagli art. 404 segg CPC-TI che prevedevano appunto una procedura speciale per le controversie in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali. Già si è detto (considerando n. 10) in merito al disposto dell'art. 408 cpv. 1 CPC-TI applicato dalla Pretora, previo formale avvertimento scritto alla parte convenuta (Act. I). Anche su questo punto l'appello deve pertanto essere respinto.

16. Evase le censure esposte dall'appellante, giova infine rilevare come a ben vedere essa non abbia neppure ritenuto di contestare la validità della disdetta del contratto notificato dalla sublocatrice il 29 luglio 2010 (doc. D) o di invocarne, in modo motivato, la nullità o di obiettare alcunché in merito alla violazione dell'obbligo di diligenza della subconduttrice (art. 257f CO). Le obiezioni esposte con l'appello sono infatti limitate a sostenere, come visto con modalità parzialmente irricevibili e senza valida ragione, la nullità, rispettivamente l'annullabilità della disdetta nell'ipotesi in cui il contratto di sublocazione (doc. F) non fosse più stato in vigore a seguito di stipulazione di un nuovo contratto, con argomenti che prescindono pertanto dalla motivazione della disdetta in oggetto. Ne consegue che, vista la corretta deduzione pretorile in merito alla sussistenza di un valido contratto di sublocazione al momento della disdetta del 29 luglio 2010 (doc. D), la conseguente conclusione della Pretora è da confermare poiché neppure contestata in sede di appello.

17. In definitiva, l’appello deve essere respinto per quanto ricevibile. Trattandosi di una contestazione relativa alla disdetta, il valore di causa, anche ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale, corrisponde a 3 anni di locazioni (sentenza del Tribunale federale 4A_551/2009 del 6 ottobre 2010; 4A_130/2008 del 26 maggio 2008, consid. 1.1) ed è quindi di fr. 34'200.- come accertato dalla Pretora. Le spese processuali della presente procedura seguono la soccombenza (art. 106 CPC) e sono quindi poste a carico della conduttrice, che rifonderà a controparte un’adeguata indennità per spese ripetibili di appello, calcolate secondo gli artt. 11 e 13 del Regolamento sulle ripetibili.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la LTG

decide

1. L’appello 4 gennaio 2013 dell'avv. AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.

2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 600.- sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2'000.- per ripetibili di appello.

3. Notificazione:

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il vicepresidente Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 06.05.2026

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