AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2013.19
Data decisione, Autorità: 21.02.2014, IICCA
Titolo: Mandato di vendita immobiliare esclusivo; motivazione appello; forza probante dell'interrogatorio formale; culpa in contrahendo
Incarto n. 12.2013.19
Lugano 21 febbraio 2014/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliera:
Ceschi Corecco
sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2009.397 della Pretura __________ - promossa con petizione 24 giugno 2009 da
AP 1 rappr. dall’ RA 1
contro
AO 1 AO 2 entrambi rappr. dall’ RA 2
con cui l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al versamento di fr. 115’000.-, oltre interessi al 5% a far tempo dal 1°settembre 2008, con protesta di tasse, spese e ripetibili;
domanda avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione integrale della petizione e che il Pretore, con sentenza 24 dicembre 2012, ha integralmente respinto;
appellante l’attrice con atto di appello 31 gennaio 2013, con cui chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di, in via principale, accogliere integralmente la petizione e, in via subordinata, di accoglierla limitatamente a fr. 63'000.-, in entrambi i casi con richiesta di riformare anche il dispositivo sulle spese giudiziarie, il tutto con protesta di spese e ripetibili di appello;
mentre i convenuti con osservazioni (correttamente: risposta) 14 marzo 2013 postulano la reiezione del gravame, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. Il 27 luglio 2007 AO 1 e AO 2 hanno conferito alla società AP 1, con sede a B__________, un mandato di vendita immobiliare esclusivo, con scadenza al 31 marzo 2008, avente per oggetto la vendita dei fondi part. __________ e __________ RFD di C__________ (doc. 1). Il contratto prevedeva che nel caso in cui AP 1 avesse trovato un acquirente alle condizioni pattuite ma malgrado ciò la vendita fosse stata rifiutata da AO 1 e AO 2 per una qualsiasi ragione, questi ultimi le avrebbero corrisposto un indennizzo pari al 5% del prezzo di realizzazione dei fondi in oggetto (doc. 1, clausola n. 6).
Con raccomandata del 26 marzo 2008 AO 1 e AO 2 hanno comunicato alla società AP 1 che il mandato di vendita esclusivo del 27 luglio 2007 sarebbe scaduto il 31 marzo 2008 e che non intendevano rinnovarlo (doc. 2).
B. Con petizione 24 giugno 2009 la società AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 e AO 2 in solido al pagamento di complessivi fr. 115'000.-, oltre interessi al 5% dal 1° settembre 2008. A fondamento di tale pretesa l’attrice sostiene di avere indicato ai convenuti il nominativo della signora __________ T__________ quale persona interessata all’acquisto dei fondi in questione prima della scadenza del mandato di vendita immobiliare. Essi I’avrebbero rifiutata e avrebbero proceduto alla vendita diretta dei loro terreni a terzi, violando in tal modo il mandato e facendo nascere il suo diritto all’indennizzo previsto dalla clausola n. 6 del contratto, cifrato in fr. 52'000.-. L’attrice chiede inoltre, sulla base di una cessione di credito a suo favore sottoscritta il 1° agosto 2008 da __________ T__________ (doc. O), la rifusione di fr. 60'000.- per i costi di un progetto di massima allestito dall’arch. __________ G__________ concernente l’edificazione dei mappali citati, nonché fr. 3'000.- per i costi relativi alla preparazione del rogito concernente il diritto di compera che avrebbe dovuto essere costituito a favore della signora __________ T__________ sui fondi in questione. In risposta i convenuti si sono opposti integralmente alla petizione, contestando le pretese creditorie dell’attrice. In sintesi, essi hanno negato che l’attrice abbia loro comunicato il nominativo di __________ T__________ prima della scadenza del mandato di vendita immobiliare, ragione per cui nessuna richiesta di indennizzo può essere fondata su tale contratto. Essi hanno poi sostenuto che le trattative intercorse con __________ T__________ a partire dal mese di aprile 2008 e fino a fine giugno 2008 nulla avevano a che fare con il mandato di vendita immobiliare in questione. Tali trattative si sarebbero interrotte a causa dell’inconsistenza dei mezzi dell’interessata (risposta, ad 5, pag. 4). Essi contestano infine tutte le pretese dell’attrice poiché non provate. Nei successivi allegati di replica e duplica le parti si sono riconfermate nelle rispettive allegazioni e richieste. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a partecipare al dibattimento finale e nei rispettivi memoriali conclusivi esse hanno confermato le proprie antitetiche posizioni.
C. Con sentenza 24 dicembre 2012 il Pretore ha respinto integralmente la petizione, con tasse, spese e ripetibili interamente a carico dell’attrice. In sintesi, il Pretore ha concluso che l’attrice, cui incombeva l’onere probatorio secondo l’art. 8 CC, non ha provato di avere indicato ai convenuti un potenziale acquirente entro il 31 marzo 2008, data di scadenza del mandato di vendita immobiliare. Egli ha pertanto negato la richiesta di indennizzo basata sulla clausola n. 6 del contratto di mediazione. Il giudice di prime cure non è infine entrato nel merito della questione, sollevata in via subordinata dall’attrice, concernente una pretesa culpa in contrahendo dei convenuti. Egli ha infatti concluso che le pretese cedute all’attrice da __________ T__________ concernenti i costi del progetto di massima allestito dall’arch. G__________ e i costi relativi all’attività svolta dal notaio avv. P__________ non erano state provate.
D. Con appello 31 gennaio 2013 l’attrice chiede di riformare la decisione impugnata nel senso di, in via principale, accogliere integralmente la petizione e, in via subordinata, di accoglierla limitatamente a fr. 63'000.-, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. L’appellante riepiloga le argomentazioni esposte in prima sede e rimprovera al Pretore un errato accertamento dei fatti. Ella ribadisce di avere indicato a AO 1 e AO 2 un potenziale acquirente dei fondi durante la validità del contratto. L’appellante sostiene che il mandato di vendita esclusiva non contemplava la necessità di una vendita diretta, essendo sufficiente la costituzione di un diritto di compera, come quello proposto dal potenziale acquirente. L’appellante rimprovera poi il Pretore per avere tenuto conto dell’interrogatorio formale di AO 2. A suo dire, essendo quest’ultimo parte al procedimento, la sua deposizione sarebbe priva di qualsiasi forza probante. L’attrice censura inoltre il giudice di prime cure per non essere entrato nel merito della domanda sollevata in subordine e concernente la culpa in contrahendo, ragione per cui la petizione avrebbe dovuto essere accolta almeno limitatamente a fr. 63'000.-, essendo state le pretese debitamente documentate. Con osservazioni (correttamente: risposta) 14 marzo 2013 i convenuti propongono di respingere integralmente l’appello, pure con protesta di spese e ripetibili. Delle argomentazioni di parte convenuta si dirà, se e per quanto necessario, nei prossimi considerandi.
e considerato
in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).
Nelle controversie patrimoniali con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata è stata notificata il 4 gennaio 2013 e l’appello del 31 gennaio 2013 è di conseguenza tempestivo.
Preliminarmente si rileva che l’appellante con il suo appello 31 gennaio 2013 ripropone la propria interpretazione dei fatti, limitandosi a trascrivere quanto già contenuto nel memoriale conclusivo. Tale modo di procedere è inammissibile in questa sede, poiché l’atto di appello deve confrontarsi compiutamente con la decisione impugnata, contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata, spiegando per quali ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, 2 a ed., n.36 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4; II CCA 9 settembre 2013 inc. n. 12.2012.188). Per costante giurisprudenza la semplice trascrizione nell’appello delle conclusioni di causa o di altri allegati di prima istanza o anche solo la riproduzione di ampi stralci degli stessi non costituisce una sufficiente motivazione di appello secondo l’art. 311 cpv. 1 CPC (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; II CCA 31 gennaio 2014 inc. n. 12.2012.86 consid. 9.2; 9 settembre 2013 inc. n. 12.2012.188 e riferimenti ivi contenuti). Nel presente caso l’appellante ha riprodotto nell’atto di appello ampi stralci delle conclusioni. Ciò vale per quanto riguarda la descrizione dei fatti (pag. 4 - 6 dell’atto di appello corrispondenti in larga misura alle pag. 2 - 6 delle conclusioni), la comunicazione del nominativo dell’acquirente prima della scadenza contrattuale (pag. 7 – 10 dell’appello corrispondenti in larga misura alle pag. 2 – 6 delle conclusioni) e la domanda sollevata in via subordinata relativa alla presunta culpa in contrahendo (pag. 11 – 14 dell’atto di appello corrispondenti alle pag. 7 – 9 delle conclusioni). Le ampie citazioni tratte dall’allegato conclusionale, non essendo al servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile, rendono queste parti dell’appello irricevibili, poiché non conformi ai requisiti posti dall’art. 311 cpv. 1 CPC. Ne discende che possono essere esaminate unicamente le rimanenti censure esposte nelle aggiunte originali, nella misura in cui hanno una valenza autonoma rispetto alla parte ricopiata dalle conclusioni.
L’appellante rimprovera al Pretore un errato accertamento dei fatti per avere ritenuto non provata la circostanza in base alla quale ella avrebbe comunicato entro il termine di scadenza contrattuale del 31 marzo 2008 il nominativo di __________ T__________ quale persona interessata all’acquisto dei fondi di proprietà dei convenuti (appello, pag. 9, 3° paragrafo).
3.1 L’appellante si limita ad una generica contestazione della conclusione pretorile, senza indicare da quali atti di causa il Pretore avrebbe dovuto ritenere provata tale allegazione, se non riproponendo la propria lettura già esposta in prima sede. Ne discende che l’appellante, investita dell'onere della prova circa l'avvenuta e tempestiva indicazione del nominativo dell’acquirente non può seriamente pretendere di avere adempiuto a questo suo onere probatorio in forza di argomenti soggettivi già esposti in prima sede e senza confrontarsi compiutamente con la decisione pretorile. La censura risulta pertanto irricevibile (art. 311 cpv. 1 CPC).
3.2 In merito all’accertamento del Pretore relativo all’indicazione di un potenziale acquirente, l’appellante contesta poi la forza probante dell’interrogatorio formale di AO 2, poiché parte al procedimento (appello, pag. 9, 4° paragrafo).
Secondo l’art. 276 cpv. 1 CPC-TI, applicabile al procedimento di primo grado (cfr. art. 404 cpv. 1 CPC e supra consid. 1), le dichiarazioni rese da una parte in sede di interrogatorio formale sono valutate dal giudice secondo il proprio convincimento. Esse rappresentano degli indizi che devono essere confermati da altri indizi convergenti per costituire valida prova di un fatto (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI, ad art. 276, n. 764); ciò nondimeno se l'unica prova agli atti è da ricondurre all'interrogatorio formale della parte e se quanto emerge dal medesimo ha un tale grado di convincimento logico da prevalere largamente sulla possibilità del contrario (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 90, m. 13), il giudice non può distanziarsene con argomentazioni che non trovano nessun riscontro negli atti processuali. Nel caso concreto il Pretore ha concluso che la tesi dell’appellante, a cui incombeva l’onere probatorio, non era supportata da alcuna prova e che anzi la tesi era pure stata negata da uno dei convenuti in sede di interrogatorio formale. In queste circostanze non si vede in che modo il ragionamento del Pretore possa dare adito a critiche.
3.3. Ad ogni modo la censura dell’appellante risulta pure infondata, non essendo stata in grado di dimostrare quanto da lei asserito e cioè che l’indicazione ai convenuti di un potenziale acquirente dei fondi oggetto del contratto sarebbe avvenuta prima della scadenza dello stesso. Come rettamente ritenuto dal Pretore, dalle tavole processuali non emerge infatti alcun riscontro oggettivo atto a confermare la sua tesi. La lettera del 20 ottobre 2008 (doc. E) del notaio incaricato di preparare il rogito per la costituzione di un diritto di compera a favore di __________ T__________ riferisce di circostanze avvenute a partire dall’8 aprile 2008, e cioè dopo la scadenza del contratto di mediazione immobiliare, senza indicare nulla sulla questione a sapere se la signora __________ T__________ fosse stata presentata ai convenuti prima del 31 marzo 2008. Nemmeno dalla sua audizione testimoniale emergono elementi atti a sostenere la tesi dell’appellante. Il notaio conferma infatti il contenuto della sua lettera di cui al doc. E senza aggiungere alcun elemento in merito alla questione della presentazione di __________ T__________ quale potenziale acquirente prima del 31 marzo 2008. Egli riferisce di circostanze avvenute dopo la scadenza del contratto di mediazione immobiliare (audizione testimoniale avv. __________. __________, 27 gennaio 2010, pag. 1 e 2). La stessa cosa vale per tutte le altre audizioni testimoniali (audizione testimoniale . L del 23 marzo 2012; audizione testimoniale . C del 11 luglio 2012). In queste circostanze la decisione del Pretore su questo punto merita conferma.
Anche a prescindere da tale riserva di ricevibilità, la stessa sarebbe comunque infondata nel merito.
4.1 Affinché sia data la responsabilità di una parte per culpa in contrahendo, occorre che questa abbia agito in modo contrario alle regole della buona fede, che la controparte abbia subito un danno e che sia dato un nesso causale tra il danno e il comportamento in questione (DTF 121 III 356 consid. 6d). Incombe alla parte lesa dimostrare tali presupposti (Piotet, La culpa in contrahendo aujourd'hui in: SJZ 1981 pag. 241).
Per quanto concerne il comportamento contrario alle regole della buona fede, ogni parte è tenuta a negoziare seriamente conformemente alle sue autentiche intenzioni ed è pure tenuta a informare l'altro, quantomeno sulle circostanze che possono influenzare la sua decisione di concludere il contratto, o di perfezionarlo a determinate condizioni (sentenza del Tribunale federale 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001 consid. 3a). Il dovere di comportarsi con serietà implica quello di non impegnarsi, né di continuare le trattative se non si ha l'intenzione di concludere il contratto (DTF 77 II 137 consid. 2a; Kramer in: Berner Kommentar, n. 12 ad art. 22 CO; Thévenoz in: Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 27 ad art. 97 CO). Resta inteso che ogni parte ha di principio il diritto di mettere fine alle trattative senza dare spiegazioni. La possibilità di imputare a una parte una responsabilità precontrattuale a causa della fine dei negoziati ha dunque carattere eccezionale. Il comportamento contrario alle norme della buona fede non consiste tanto nell’avere interrotto la negoziazione ma di avere continuato a lasciare credere all'altra parte di voler stipulare il contratto o di non avere fugato tale illusione tempestivamente (sentenza del TF 4C.152/2001 del 29 ottobre 2001 consid. 3a).
4.2 In concreto l’appellante non ha dimostrato a carico dei convenuti un comportamento contrario alle regole della buona fede, in particolare che questi abbiano continuato a lasciare credere all’appellante di voler stipulare il contratto o di non avere fugato tale illusione tempestivamente. Dagli atti risulta che i convenuti hanno venduto i fondi a __________ L__________ alla fine di agosto 2008 e che le trattative sono durate diversi mesi (audizione testimoniale __________ L__________ 27 marzo 2012). __________ C__________, che ha presentato l’acquirente ai convenuti, riferisce di avere comunicato a __________ L__________ l’intenzione dei convenuti di vendere i fondi nel periodo tra maggio e giugno 2008 (audizione testimoniale __________ C__________ 11 luglio 2012). Dall’istruttoria è poi emerso che i convenuti, per il tramite del loro patrocinatore, già il 14 maggio 2008 hanno comunicato all’appellante che stavano vagliando delle altre offerte di vendita dei fondi e che per tale motivo non avevano preso ancora posizione sulla bozza di rogito relativo alla costituzione di un diritto di compera a favore dell’appellante (verbale audizione 27 gennaio 2010 avv. __________. __________, pag. 2). In tali circostanze non si vede come il comportamento dei convenuti possa essere contrario al principio della buona fede.
4.3 Abbondanzialmente si rileva che, come rettamente ritenuto dal Pretore, le pretese fatte valere dall’appellante di fr. 60'000.- per l’elaborazione di un progetto di massima dell’arch. __________ e di fr. 3'000.- per l’attività notarile e di consulenza dell’avv. __________ non possono essere riconosciute, mancando agli atti qualsiasi prova dell’esistenza dell’asserito danno. A tal fine risultano manifestamente irrilevanti i documenti citati dall’appellante nel suo atto di appello.
Per questi motivi,
richiamati per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: 1. L’appello 31 gennaio 2013 di AP 1 è respinto nella limitata misura in cui è ricevibile.
Gli oneri processuali della procedura di appello consistenti in complessivi fr. 3'000 -, sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2'000. - per ripetibili d’appello.
Notificazione:
-.
Comunicazione alla Pretura __________.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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