AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2013.140
Data decisione, Autorità: 17.02.2014, IICCA
Titolo: Locazione - contestazione della disdetta ordinaria - protrazione
Incarto n. 12.2013.140
Lugano 17 febbraio 2014/fb
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. SE.2011.47 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 14/21 novembre 2011 da
AP 1 rappr. dall' RA 1
contro
AO 1 e AO 2 tutti patrocinati dall' PA 1
con cui l’attore ha convenuto in causa la chiedendo al Pretore di accertare la nullità della disdetta 5 luglio 2011 del contratto di locazione in vigore tra le parti e, in via subordinata, di concedere una protrazione;
domanda avversata dalla convenuta, alla quale sono subentrati in causa AO 1 e AO 2 divenuti nel frattempo i nuovi proprietari dell’immobile;
richieste sulle quali il Pretore si è pronunciato il 19 luglio 2013 accertando la validità della disdetta;
appellante l’attore che con appello 14 settembre 2013 chiede la riforma del giudizio impugnato, nel senso di accogliere la petizione accertando la nullità della disdetta o, in via subordinata, di concedere una protrazione di quattro anni, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di giudizio;
mentre con risposta 18 ottobre 2013 i convenuti postulano la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,
ritenuto
in fatto: A. Il 6 luglio 2010 in veste di locatrice e AP 1 quale locatario hanno stipulato un contratto a tempo indeterminato, a valere dal 1° agosto 2010, avente per oggetto un appartamento di tre locali in uno stabile sito a L (doc. A). Il contratto prevedeva un canone mensile di fr. 640.-, oltre ad un acconto per spese accessorie e la facoltà di disdetta per la fine di ogni mese con un preavviso di tre mesi (doc. A).
B. A seguito di una serie di vicissitudini, di cui si dirà nei considerandi successivi per quanto di rilievo ai fini del presente giudizio, con istanza 30 marzo 2011 la locatrice avviava una procedura dinanzi alla competente autorità di conciliazione in materia di locazione ottenendo, dopo l'udienza di conciliazione rimasta infruttuosa, l'autorizzazione ad agire ai sensi dell'art. 209 cpv. 4 CPC (doc. 15).
C. Dopo uno scambio di corrispondenza tra la locatrice e il conduttore, rispettivamente il suo rappresentante legale, avente per oggetto le reclamazioni di altri inquilini dell'immobile per il comportamento molesto di AP 1, con modulo ufficiale 5 luglio 2011 la locatrice inviava al conduttore una disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 31 ottobre 2011 (doc. 22).
D. Adita con istanza 27 luglio 2011 del conduttore chiedente di accertare la nullità della disdetta e in subordine di concedere una protrazione della locazione, l'autorità di conciliazione in materia di locazione, constatata la mancata intesa tra le parti, formulava una proposta di giudizio ai sensi dell'art. 210 cpv. 1 CPC nella quale veniva riconosciuta la validità della disdetta e concessa una protrazione unica e definitiva fino al 30 giugno 2012. In applicazione dell'art. 211 cpv. 2 lett. a CPC, non avendo il conduttore accettato la proposta, l'Ufficio di conciliazione competente rilasciava quindi a AP 1 l'autorizzazione ad agire.
E. Con "istanza" 14 novembre 2011, riproposta (dopo aver ovviato, su invito del Pretore ad alcune carenze formali) quale petizione il 21 novembre 2011, AP 1 ha adito la Pretura della giurisdizione di Locarno-Città postulando l’accertamento della nullità della disdetta e subordinatamente la protrazione del contratto. A mente dell’attore, la disdetta è da ritenere abusiva non potendo essere rimproverato alcunché al conduttore e comunque, vista la permanenza nell'appartamento per ben 46 anni e l'assenza di un interesse della locatrice, ha chiesto la protrazione del contratto di quattro anni. La convenuta si è espressa in merito alla petizione con risposta 5 dicembre 2011 fornendo una sua dettagliata descrizione delle circostanze verificatesi e, seppur in modo implicito, opponendosi così alle contrarie tesi dell'attore. All’udienza del 4 settembre 2012 le parti hanno notificato le rispettive prove. Esperita l’istruttoria, con conclusioni scritte 14 giugno 2013 l'attore si è riconfermato nelle precedenti allegazioni e domande.
F. Con decisione del 19 luglio 2013 il Pretore ha respinto la petizione, accertando la validità della disdetta 5 luglio 2011 e respingendo la domanda di protrazione.
G. Contro la citata decisione è insorto l’attore con atto d’appello del 14 settembre 2013 nel quale ne chiede la riforma nel senso di accogliere la petizione accertando la nullità della disdetta e, subordinatamente, di concedere una protrazione di quattro anni del contratto di locazione, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado.
H. Nella loro risposta del 18 ottobre 2013 i convenuti chiedono la reiezione dell'appello, protestando spese e ripetibili di secondo grado.
considerato
in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC).
2.Riepilogati i fatti salienti relativi al rapporto di locazione e ai dissidi sorti in merito a pretesi comportamenti scorretti del conduttore, il Pretore ha anzitutto ritenuto che i motivi della pretesa nullità della disdetta neppure appaiano in modo sufficientemente chiaro dalle allegazioni esposte nella petizione. In particolare l'invocazione dell'art. 271 cpv. 1 CO da parte dell'attore sarebbe in contraddizione con l'invocata nullità della disdetta, essendo tale norma semmai da ricondurre ad un'ipotesi di annullabilità della disdetta in quanto contraria alle regole della buona fede. Esposte dottrina e giurisprudenza in merito all'art. 257f CO e quindi alle condizioni per una valida disdetta a seguito della violazione degli obblighi di diligenza e di riguardo per i vicini incombenti al locatore, il Pretore ha ritenuto che nel caso concreto i requisiti fossero dati e che la disdetta 5 luglio 2011 dovesse trovare conferma. Nel contempo il giudice di prime cure ha ritenuto di non poter concedere una protrazione per un duplice motivo. Anzitutto poiché, viste le summenzionate circostanze, essa è esclusa dal preciso disposto dell'art. 272a cpv. 1 lett. b CO e inoltre per il fatto che il conduttore avrebbe ignorato e quindi rifiutato la proposta della locatrice di altra abitazione equivalente (art. 272a cpv. 2 CO).
3.Il significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal ricorrente. Sembrerebbe perciò scontato presumere che l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi trascrizione dell'allegato conclusionale (Sentenza del Tribunale federale 4A_659/2011 del 7 dicembre 2012; II CCA del 26 agosto 2011 inc. 12.2011.40; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 21 e 22 ad art. 309; CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; RtiD II-2009, n. 7c pag. 632). La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace necessariamente ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria, e non invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato. Ciò premesso, si constata che la parte iniziale dell'appello (da pagina 3 a pagina 4, punti da 1 a 3) è costituita dalla trascrizione delle conclusioni presentate al Pretore il 14 giugno 2013 (punti da 1 a 4). Le ampie citazioni tratte da quell'allegato, non essendo al servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile, rendono questa parte dell'appello irricevibile.
4.In termini generali, va pure preliminarmente rilevato come nel suo insieme l'atto di appello sviluppi ragionamenti a tratti confusi, con una ripetitività degli argomenti proposti che appare priva di logica, supportato dall'invocazione di circostanze nuove, omettendo d'altro canto di riferirsi in modo chiaro alle diverse conclusioni a cui è giunto il Pretore. Ne consegue l'irricevibilità di buona parte delle argomentazioni dell'appello (art. 311 cpv. 1 e 317 CPC). Può comunque rimanere indecisa la questione relativa alla ricevibilità nel complesso di un appello caratterizzato da tali vizi, l'esame delle singole censure portando comunque ad una conferma del giudizio pretorile.
5.L'appellante censura in entrata la conclusione del Pretore in merito alla data di inizio del contratto di locazione che, a suo dire, risalirebbe addirittura a 46 anni prima. Sennonché, il Pretore ha espressamente ricordato come la stipulazione del nuovo contratto, avvenuta il 6 luglio 2010 con effetto dal 1° agosto 2010 (doc. A), abbia fatto seguito al precedente rapporto contrattuale che ha visto per decenni i genitori dell'appellante abitare l'appartamento in questione. Dall'invocata circostanza l'appellante nulla deduce che possa in qualche modo mutare l'esito del giudizio e la censura è pertanto irricevibile per carenza di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC). La lamentela è comunque infondata siccome, come sopra indicato, la circostanza che l'appellante abbia fatto parte del nucleo familiare dei precedenti conduttori è stata considerata dal Pretore per quanto rilevante ai fini del suo giudizio, ma non è di rilevanza alcuna nell'ottica dell'esame della validità della disdetta data al contratto sottoscritto dalle parti il 6 luglio 2010 (doc. A).
6.Prima di procedere all'esame delle censure rivolte dall'appellante al giudizio pretorile, occorre rilevare come queste, analogamente alle tesi sviluppate nei precedenti allegati di causa, siano tutte focalizzate a contestare l'esistenza dei presupposti di una disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f CO. L'appellante omette però di pronunciarsi in merito ad una circostanza rilevante, rimarcata dai convenuti già nell'allegato di risposta del 5 dicembre 2011 (pag. 2 secondo paragrafo) e ribadita anche in questa sede dagli appellati (pag. 4 n. 6 della risposta d'appello), ovvero il fatto che il contratto di locazione litigioso sia stato disdetto dalla locatrice nei termini legali previsti per la disdetta ordinaria, quindi senza che a supporto della stessa dovessero essere invocate pretese inadempienze contrattuali o violazioni dei doveri di riguardo del conduttore quale motivo di disdetta straordinaria. A ben vedere, sebbene come detto sopra l'attore non abbia profuso parola al riguardo, omettendo di formulare qualsivoglia obiezione al riguardo, l'ipotesi di una valida disdetta ordinaria risulta essere stata, almeno implicitamente, presa in considerazione dal conduttore che ha formulato, in via subordinata, una domanda di protrazione, invocando così il beneficio di un diritto escluso a priori dalla legge in caso di valida disdetta straordinaria per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 272a cpv. 1 lett. b CO con rimando all'art. 257f cpv. 3 e 4 CO). Ne discende pertanto che la decisione del Pretore in merito alla validità della disdetta merita conferma, a prescindere dalle considerazioni espresse dal primo giudice finalizzate ad esaminare la sussistenza dei requisiti giustificanti una disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f CO.
7.A fronte di una valida disdetta ordinaria resta pertanto da esaminare la correttezza della decisione pretorile che ha respinto la domanda di protrazione della locazione. Secondo gli art. 272 cpv. 1 e 272b cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione per una durata massima di 4 anni per abitazioni e 6 anni per locali commerciali se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. Sono considerati effetti gravosi ai sensi della disposizione le condizioni particolari che rendono impossibile o difficile trovare locali sostitutivi entro il termine fissato nella disdetta; non così, invece, i disagi inevitabilmente legati alla disdetta, che mediante una protrazione non vengono attenuati bensì solamente procrastinati (Lachat, Le bail à loyer, n. 3.2 p. 771; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 3ª ed., n. 11 e 14 ad art. 272 CO). Ai fini della decisione sulla protrazione il giudice pondera gli interessi delle parti tenendo conto, in particolare, dei fattori elencati dall’art. 272 cpv. 2 lett. a-e CO - le circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto dello stesso, la durata della locazione, la situazione personale, familiare ed economica delle parti come pure il loro comportamento, l’eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini come pure la sua urgenza, la situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali - e dello scopo della protrazione, che risiede in sostanza nel concedere al conduttore un termine più ampio e sufficiente per cercare un’adeguata soluzione alternativa o, perlomeno, ad attenuare i disagi che la disdetta gli cagiona (DTF 135 III 121 consid. 2, 125 III 226 consid. 4b; TF 26 gennaio 2009 4A_143/2008 consid. 7.1, 7.1.1 e 7.1.2), senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (SVIT, op. cit., n. 11 segg. ad art. 272 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n. 86 ad art. 272 CO; Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272-272d OR), p. 80 seg.; Tercier, Les contrats spéciaux, 4ª ed., n. 2736; DTF 105 II 197; TF 21 marzo 2000 4C.455/1999 consid. 4a, 22 dicembre 2004 4C.343/2004 consid. 4.1, 26 giugno 2006 4C.29/2006 consid. 3.1; II CCA 28 settembre 2007 inc. n. 12.2007.39, 3 marzo 2008 inc. n. 12.2007.163, 20 giugno 2008 inc. n. 12.2008.105, 23 dicembre 2008 inc. n. 12.2008.103, 20 febbraio 2009 inc. n. 12.2008.57). Nel caso concreto, si deve concludere che anche a questo riguardo le critiche dell'appellante non sono in grado di scalfire la decisione del Pretore. Questi ha correttamente negato una protrazione in applicazione dei disposti dell'art. 272a cpv. 2 CO, rimproverando al conduttore di non aver neppure risposto alla proposta della parte locatrice di trasferirsi in un altro appartamento ubicato al piano terra dello stesso immobile (sentenza impugnata pag. 13 N. 11). L'appellante neppure contesta adeguatamente tale circostanza, limitandosi al riguardo ad osservare che "la proposta non si è concretizzata in tutti gli aspetti" (risposta all'appello pag. 15) confermando pertanto espressamente l'esistenza della proposta e non apportando alcun elemento atto a giustificare la sua mancata risposta. Abbondanzialmente si rileva peraltro come una protrazione del contratto non potesse comunque entrare in linea di conto già per la carente motivazione alla base della domanda, siccome il conduttore si è accontentato di invocarla asserendo in modo generico l'esistenza di effetti gravosi, ma limitandosi al riguardo ad appellarsi ad un rapporto contrattuale a suo dire in vigore da oltre 46 anni, a indicare che l'appartamento "serve al conduttore per vivere", che "non è facile trovare un appartamento simile di analoghe caratteristiche" e infine che "un trasloco comporterebbe inoltre sproporzionati costi" (petizione pag. 4 n. 3). Nulla è però emerso dall'istruttoria a tale proposito e, così facendo, l'attore non ha dato seguito all'onere della prova che gli incombeva in merito all'esistenza dei requisiti per una protrazione. L'appellante neppure si esprime a proposito dei motivi che dovrebbero giustificare la durata quadriennale della protrazione come richiesto, e del rilievo del Pretore che ha considerato come di fatto, a seguito della procedura in oggetto, il conduttore abbia comunque già beneficiato di più di venti mesi di protrazione (calcolati al momento della sentenza pretorile, tale protrazione informale essendo oramai durata ben oltre 27 mesi al momento del giudizio di questa Corte). Ne discende che, a prescindere dalle considerazioni qui di seguito esposte sulle singole censure proposte in appello, nella limitata misura in cui sono ammissibili, nell'esito il giudizio pretorile merita comunque conferma, la disdetta ordinaria del contratto di locazione essendo intervenuta in modo valido e non potendosi censurare la decisione di non concedere una protrazione del contratto.
8.Con riferimento alla disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f cpv. 3 CO, l'appellante pretende anzitutto di non essere mai stato diffidato dalla proprietaria per violazioni contrattuali con la minaccia di una disdetta del contratto. Irrilevante sarebbe a suo dire la procedura di conciliazione menzionata dal Pretore perché tale procedimento non lo aveva riguardato personalmente non essendo neppure stato convocato o informato al proposito. La censura è irricevibile perché non si confronta con le diverse conclusioni tratte dal Pretore a seguito delle circostanze rilevate nella sentenza. Tra queste vi sono in particolare lo scritto 18 gennaio 2011 (doc. 5) con il quale la locatrice segnalava all'appellante le reclamazioni di altri inquilini per i frequenti rumori notturni e la mancata cura nell'uso dell'ascensore, così come la successiva convocazione del conduttore dinanzi alla competente autorità di conciliazione (doc. 12 e 15), circostanze che hanno permesso al Pretore di ritenere adeguata la diffida contenente un chiaro riferimento alla violazione contrattuale. Il perdurare della violazione tale da rendere irragionevole la continuazione della locazione è poi stato dedotto dal primo giudice sulla base della corrispondenza intercorsa (si vedano i menzionati doc. 11, 16, 19 e 21), suffragata dalle dichiarazioni rese dai testi, ampiamente riprodotte nella sentenza impugnata (da pag. 9 a pag. 12). Le censure al riguardo si esauriscono in una dichiarazione di disaccordo, irricevibile poiché priva del necessario confronto con le tesi pretorili (art. 311 CPC).
9.L'appellante prosegue ricordando tutte le circostanze che l'avrebbero visto quale vittima di sgarbi e scorrettezze da parte di altri inquilini dello stabile, rimproverando al Pretore di non averne tenuto conto, trattandosi a suo dire di circostanze ammesse dalla controparte siccome questa non si sarebbe neppure degnata di contestarle. Le censure sono inconcludenti. A prescindere dall'irricevibilità di una parte delle allegazioni, proposte per la prima volta in sede di appello e quindi irritualmente (poiché non adempiono ai requisiti posti dall’art. 317 CPC per prevalersi di nuovi fatti in questa sede), l'appellante neppure indica per quali motivi i pretesi torti subiti dagli altri inquilini, ai quali addirittura si addebitano atti di rilevanza penale, sarebbero in grado di inficiare la validità di una disdetta ordinaria intimata dalla locatrice.
Irricevibile quale censura di appello, rimanendo allo stadio di semplice quesito retorico, è pure la circostanza invocata secondo la quale solo tre inquilini del palazzo su un totale di ventotto avrebbero espresso lamentele. Il Pretore ha peraltro già esaminato tale circostanza, indicando per quali motivi essa non sia stata ritenuta atta a mettere in dubbio la rilevanza delle lamentele sopraggiunte. L'appellante neppure si confronta con tale valutazione, limitandosi a contrapporre una diversa soggettiva interpretazione dei fatti, con argomenti quindi nuovamente irricevibili (art. 311 CPC).
L'appellante sviluppa quindi una serie di considerazioni con l'obiettivo di contestare che siano adempiuti i quattro requisiti di cui all'art. 257f cpv. 3 CO indicati e passati in rassegna dal Pretore. Ancora una volta la censura è espressa in termini così generici da limitarsi ad una mera espressione di disaccordo con la conclusione pretorile, risultando pertanto irricevibile per carente motivazione (art. 311 CPC).
L'appellante passa inoltre in rassegna alcune dichiarazioni dei testi e esprime considerazioni al riguardo, sollevando dubbi in merito alla loro fedefacenza e ipotizzando da un lato una sorta di congiura tra i testi M T e R Mi il cui "unico obiettivo è quello di farla pagare al signor M, di allontanarlo fisicamente da questo stabile" (appello pag. 11). Con tali considerazioni l'appellante si prefigge sostanzialemente di dimostrare come "nessuna prova assunta dimostra con certezza una situazione di disagio o disturbo provocata dal signor M", siccome "molte parole e pettegolezzi sono emersi ma la sicurezza e l'entità del rumore è rimasto a livello di mere ipotesi" (appello pag. 12 n. 11 in fine). Sennonché, così facendo l'appellante si limita a formulare una personale interpretazione di precise circostanze, omettendo di confrontarsi con i ragionamenti pretorili che hanno espressamente indicato quali avvenimenti emersi dall'istruttoria permettono di concludere per l'esistenza di un atteggiamento del conduttore contrario ai suoi obblighi contrattuali e quindi di una situazione sufficiente a giustificare il ben fondato di una disdetta straordinaria in applicazione dell'art. 257f cpv. 3 CO.
In conclusione, pure se valutata con riferimento alla tesi attorea che ha visto - a torto - nella disdetta ordinaria del 5 luglio 2011 una disdetta straordinaria ai sensi dell'art. 257f cpv. 3 CO, la relativa conclusione pretorile merita comunque conferma, le censure dell'appellante, peraltro in gran parte irricevibili, non essendo atte a sovvertire l'esito del giudizio impugnato neppure a questo riguardo.
Visto l'esito del giudizio appare superfluo esaminare l'ammissibilità (art. 317 CPC) della richiesta degli appellati di produrre nuova documentazione (quale doc. 37) formulata con la risposta all'appello.
Ne discende la reiezione del gravame e la conferma del giudizio di prime cure (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Le tasse e spese per la procedura d’appello, calcolate sulla base di un valore litigioso complessivo di fr. 26'280.- come indicato dal Pretore, determinante ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale, e in applicazione del limite posto dall’art. 8 cpv. 2 LTG per le vertenze in materia di locazione di abitazioni con un valore fino a fr. 30'000.-, sono poste interamente a carico dell’appellante, risultato soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC), che deve inoltre rifondere alla controparte un’equa indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 1 lett. b).
Per i quali motivi,
richiamati per le spese gli art. 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,
decide: 1. L’appello 14 settembre 2013 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
La tassa di giustizia e le spese di appello di fr. 100.- sono poste a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1’000.- per ripetibili d’appello.
Notificazione:
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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