AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2012.210
Data decisione, Autorità: 19.12.2013, IICCA
Titolo: Locazione - restituzione della cosa
Incarto n. 12.2012.210
Lugano 19 dicembre 2013/jh
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.1039 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 27 luglio 2009 da
AO 1 rappr. dall' RA 2
contro
AP 1 AP 2 entrambi rappr. dall' RA 1
chiedente la condanna dei convenuti al pagamento di un importo minimo di fr. 45'104,05 a titolo di risarcimento dei danni causati all’ente a loro locato, importo poi ridotto a fr. 26'628,95 in sede di conclusioni;
domanda che i convenuti hanno avversato e che il Pretore con sentenza 6 novembre 2012 ha parzialmente accolto condannando i convenuti in solido al pagamento di fr. 10'770,80, ponendo la tassa di giustizia e le spese in ragione di ¾ a carico dell’istante, tenuto pure a rifondere alle controparti fr. 1'000.- a titolo di ripetibili parziali;
appellanti i convenuti che con atto di appello 4 dicembre 2012 hanno chiesto la riforma del primo giudizio nel senso di respingere l’istanza con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda sede;
domanda alla quale si è opposto l'istante con risposta all'appello 28 gennaio 2013 proponendo con il medesimo allegato un appello incidentale chiedente la condanna dei convenuti al versamento di fr. 13'553,34 a suo favore e un diverso riparto degli oneri processuali fissati nel giudizio impugnato, protestando spese e ripetibili di seconda sede;
mentre con risposta all'appello incidentale 5 giugno 2013 i convenuti ne hanno chiesto la reiezione;
letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;
ritenuto
in fatto:
A. Nel corso del 1998 AO 1 ha concesso in locazione a AP 2 una serie di fondi siti a B__________ ad uso commerciale e meglio quale ristorante e grotto. Il contratto, a durata determinata scadente al 31 dicembre 2008, prevedeva una pigione annua di fr. 27'600.- e poneva le spese accessorie interamente a carico del conduttore (doc. B). Con accordo sottoscritto il 25 aprile 2006 il contratto in questione è stato trasferito, con effetto dal precedente mese di ottobre e alle medesime condizioni, a AP 1, figlia di AP 2 e già formalmente gerente dell'esercizio pubblico in questione (doc. C e D).
In data 10 novembre 2008, ovvero con un certo anticipo rispetto alla scadenza del contratto di fine anno, il competente perito comunale degli immobili ha allestito (su richiesta del locatore) e trasmesso alle parti un rapporto di constatazione dell'oggetto locato (doc. E). Un incendio divampato il successivo 23 dicembre danneggiava la proprietà e meglio distruggeva completamente la "baracca adibita alla griglia e cucina estiva" (doc. H: rapporto di constatazione della Polizia Cantonale del 27 gennaio 2009). L'autorità di polizia apriva quindi un procedimento penale contro ignoti per incendio intenzionale (ai sensi dell'art. 221 CP) "per aver volontariamente acceso la stufa-cucina alimentata a corrente e averla lasciata accesa sull'intensità massima, cosa che con il passare del tempo avrebbe surriscaldato gli ombrelloni appoggiati sopra ai fornelli, scaturendo così l'incendio", avendo tra l'altro constatato, sulla base delle dichiarazioni rese da AP 2, come l'esercizio fosse chiuso dal mese di settembre essendo in corso in quei giorni lo sgombero del mobilio facente parte dell'inventario dell'esercente (doc. H). Nuovamente interpellato, essendo nel frattempo avvenuta la riconsegna delle chiavi, il suddetto perito comunale ha esperito un secondo sopralluogo il 23 gennaio 2009 in presenza del locatore e trasmesso alle parti il relativo rapporto di constatazione datato 27 gennaio 2009 (doc. I). Con scritto 9 febbraio 2009, AO 1 notificava a AP 2 i difetti a suo dire puntualmente segnalati nel rapporto di constatazione del perito comunale del 27 gennaio 2009 "consistenti in buona parte nella rimozione senza alcuna cautela dell'arredamento e degli altri mobili con conseguenti buchi ecc… nonché l'incendio del grill e il deposito nel terreno antistante la propriet del mobilio non rimosso" (doc. L).
B. Permanendo le divergenze tra le parti anche dopo lo scambio di corrispondenza intercorso (doc. T, U e V), e così autorizzato ad agire dal competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, con istanza 27 luglio 2009 AO 1 si è rivolto alla Pretura postulando la condanna di AP 1 e AP 2, in solido, al risarcimento dei danni subiti, ammontanti ad almeno fr. 45'104,05 pari ai costi sopportati per il ripristino del bene locato, lo sgombero e la ricostruzione di quanto distrutto dall'incendio e altri interventi di riparazione, pulizia, revisione e ripristino di impianti.
In occasione dell'udienza 5 ottobre 2009 i convenuti si sono integralmente opposti alle domande dell'istante. In sede di replica e duplica, come pure nei rispettivi memoriali conclusivi scritti, le parti hanno confermato le loro contrapposte tesi e domande di causa, l'istante riducendo la sua pretesa a complessivi fr. 26'628,95.
C. Con decisione 6 novembre 2012 il Pretore ha parzialmente accolto l'istanza condannando i convenuti in solido al pagamento di fr. 10'770,80. La tassa di giustizia e le spese sono state poste in ragione di ¾ a carico dell’istante, obbligato pure a rifondere alle controparti fr. 1'000.- a titolo di ripetibili parziali. Il primo giudice ha avantutto accertato che, nonostante l'accordo che ha visto subentrare la figlia al padre nel contratto di locazione (doc. C) questi siano da ritenere coconduttori, AP 2 avendo affiancato AP 1 nella conduzione dell'esercizio pubblico. Esposte dottrina e giurisprudenza in merito agli art. 267 e 267a CO, con riferimento ai rispettivi obblighi delle parti al momento della restituzione della cosa locata, il Pretore ha ritenuto tempestiva la notifica dei danni da parte del locatore e proceduto all'esame degli stessi, considerando come presupposto il fatto che all'inizio della locazione i locali consegnati fossero in uno stato idoneo all'uso cui erano destinati e riferendosi ampiamente agli accertamenti eseguiti dal perito giudiziario e meglio al referto peritale del 18 marzo 2011 e al suo complemento del 30 giugno 2011. Per la completa distruzione della struttura adibita a grill a seguito di incendio, il giudice di prime cure ha imputato ai conduttori la violazione del dovere di diligenza, mettendo quindi a loro carico i costi di sgombero (fr. 3'410.-) e riparazione (fr. 3'658,40). Con riferimento al costo sostenuto dal locatore per opere da fabbro per la riparazione della recinzione, il Pretore, con riferimento agli accertamenti peritali e alle emergenze istruttorie a proposito dello stato generale del manufatto, ha ritenuto equo porne una parte (fr. 3'000.-) a carico dei conduttori. È pure stata accolta, anche se solo in minima parte, la pretesa di rifusione delle spese sostenute per opere da pittore, ritenuto come il locatore aveva manifestato l'intenzione di procedere a sue spese al termine della locazione, ciò che ha condotto il primo giudice a far sopportare ai conduttori, a titolo equitativo, solo i costi aggiuntivi per la riparazione del danno da questi causato a seguito della rimozione del mobilio e degli infissi (fr. 702,40). Respinte le pretese relative ad una riparazione della condotta dell'impianto di stoccaggio del gas propano e ai costi per la manutenzione degli impianti, il Pretore ha pertanto accolto le richieste dell'istante limitatamente a complessivi fr. 10'770,80 ponendo le spese e le ripetibili a carico delle parti secondo il rispettivo grado di soccombenza.
D. Con atto di appello 4 dicembre 2012 i convenuti hanno chiesto la riforma della decisione pretorile nel senso di respingere l'istanza con protesta di tassa, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio. Con risposta all’appello 28 gennaio 2013 l'istante postula la reiezione del gravame e propone con il medesimo allegato un appello incidentale chiedendo la condanna dei convenuti al versamento di fr. 13'553,34 a suo favore e un diverso riparto degli oneri processuali fissati nel giudizio impugnato, con protesta di tassa, spese e ripetibili. Delle tesi esposte dalle parti si dirà nei considerandi che seguono.
e considerato
in diritto:
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). A norma dell’art. 405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione (DTF 137 III 127 consid. 2, pag.129-130). La decisione pretorile è stata resa in data 6 novembre 2012 sicché la procedura d’appello è retta dal nuovo CPC.
L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L‘appellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (v. Reetz/Theiler in: Sutter-Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2a ed., n. 36 ad art. 311; ZPO-Rechtsmittel, Kunz, n. 92 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011, inc. n. 4A_659/2011, consid. 4; II CCA 18 aprile 2013, inc. n. 12.2011.119 e riferimenti). Come meglio si vedrà in seguito gli appellanti si limitano a tratti a riproporre le proprie tesi, già esposte negli allegati di prima sede, senza adeguato confronto con il giudizio che impugnano, ossia senza spiegare per quali motivi il giudizio del Pretore sarebbe errato e pertanto da riformare, ciò che rende l’atto di appello irricevibile in alcune sue parti.
Appello principale
Preliminarmente, nell'ambito di un'elencazione di aspetti di natura formale, gli appellanti espongono una generica considerazione sul "coinvolgimento del sig. AP 2 " che sembrerebbe finalizzata a contestarne il ruolo di parte (appello pag. 3, parte III con il titolo "IN ORDINE"). Se anche vi si volesse intravvedere una critica al giudizio pretorile, questa, oltre ad essere irricevibile per carente motivazione (art. 311 CPC) e l'eccezione sollevata essendo peraltro nuova, sarebbe comunque da respingere nel merito dovendosi confermare la deduzione del Pretore che ha ritenuto colocatari entrambi i convenuti, AP 2 non potendo essere considerato alla stregua di un semplice rappresentante della figlia, come gli appellanti pretendono.
Sempre a titolo di premessa e senza esprimere particolari censure, gli appellanti riepilogano i fatti rilevanti, con riferimento al rapporto contrattuale intercorso tra le parti e alle conclusioni a cui è giunto il Pretore, riproponendo pure ampi stralci di dottrina e giurisprudenza sostanzialmente identici a quelli già proposti dalla sentenza pretorile impugnata (pag. 3 n. 6 a e b).
Gli appellanti riconoscono che il Pretore ha correttamente riportato "le tempistiche attraverso le quali sono stati notificati, indirettamente e direttamente, i difetti ai conduttori" ma, tenuto conto della data di riconsegna dell'immobile (corrispondente alla scadenza del contratto il 31 dicembre 2008) contestano la tempestività della notifica, siccome la prima verifica dei locali del 6 novembre 2008 alla presenza del perito comunale avrebbe a loro modo di vedere "poco significato riguardo alla tempestività in quanto avvenuta un quasi due mesi prima della restituzione dell'ente locato" e il primo sopralluogo dopo la riconsegna datando 23 gennaio 2009 (appello pag. 8). La censura è irricevibile poiché, oltre a non confrontarsi direttamente con le argomentazioni proposte dal Pretore al riguardo, venendo così meno all'obbligo di motivazione (art. 311 CPC), gli appellanti propongono tesi nuove e non proponibili in appello. Infatti, nelle precedenti comparse (riassunto scritto prodotto all'udienza di discussione 5 ottobre 2009 e conclusioni scritte 5 ottobre 2011) i convenuti non avevano sollevato obiezione alcuna al proposito, riferendosi anzi ampiamente proprio alle constatazioni del perito comunale a sostegno delle loro tesi in merito ai difetti riscontrati, alla loro natura e alle rispettive responsabilità di locatario e conduttori.
Con riferimento alle pretese riconosciute dal Pretore a titolo di risarcimento del danno subito dal locatore per i costi derivanti dallo sgombero e dalla demolizione del manufatto distrutto da un incendio, rispettivamente dalla ricostruzione e riparazione di parti danneggiate dell'immobile, gli appellanti contestano di essere responsabili per il danno verificatosi. Riproposte la dottrina e la giurisprudenza in merito già menzionate dal Pretore, gli appellanti menzionano a sostegno della loro tesi il rapporto di polizia che escluderebbe una loro negligenza e ritengono non possa essere intravvista una loro colpa per aver lasciato materiale infiammabile sopra i fornelli elettrici spenti all'interno di una costruzione chiusa: lo scasso e l'accensione dei fornelli da parte di ignoti sarebbe infatti da ritenere una circostanza imprevedibile e straordinaria. Pure contestato è il nesso di causalità tra la negligenza loro imputata dal Pretore e l'incendio verificatosi. La tesi non può essere accolta. Anzitutto poiché, poggiandosi peraltro su argomentazioni in parte nuove e quindi non proponibili in appello, cercano di accreditare circostanze che le emergenze istruttorie hanno smentito. Infatti, contrariamente a quanto ripetutamente affermato con l'appello, non è stato necessario alcuno scasso per accedere ai fornelli. Lo attestano le stesse dichiarazioni rese dall'appellante alla polizia secondo le quali "non vi è alcun problema ad accedere a detto locale, poiché non esiste una porta che si possa chiudere" (rapporto di polizia doc. H, deposizione del 23 dicembre 2008, pag. 2, risposta n. 6). Questa e altre risultanze istruttorie menzionate dal Pretore (sentenza impugnata pag. 4) permettono quindi di ritenere che gli elettrodomestici in questione fossero situati in uno spazio coperto ma non chiuso, ovvero facilmente accessibile trovandosi all'esterno. È sempre lo stesso convenuto ad aver indicato, in occasione della summenzionata deposizione, come l'incendio causato dall'accensione delle placche sopra le quali era depositato materiale infiammabile sia avvenuto in un momento in cui l'esercizio pubblico aveva già cessato la sua attività da oramai un paio di mesi almeno (lo sgombero dei locali essendo in corso) e come in quel periodo un gruppo di ragazzi della zona si ritrovasse frequentemente nei paraggi del ristorante lasciando "bottiglie e lattine di birra in giro sulla terrazza e sul piazzale" (doc. H, risposte n. 1 e 5). Alla luce di tali circostanze non può pertanto essere censurata la conclusione del Pretore che ha intravvisto una carente diligenza dei conduttori che, oltre ad aver omesso di staccare l'alimentazione elettrica ai fornelli durante la loro assenza, hanno pure ritenuto di poter depositare materiale infiammabile (ombrelloni e altro mobilio) sui fornelli, contravvenendo a elementari regole di prudenza. Le tesi degli appellanti, peraltro contraddittorie e imperniate su valutazioni soggettive più che su elementi di fatto concreti, oltre ad essere irricevibili sono quindi inadatte a scalfire la conclusione del Pretore.
Gli appellanti contestano inoltre le conclusioni pretorili in merito al risarcimento del danno alla recinzione che a loro parere sarebbe vetusta e danneggiata da cause non imputabili ai conduttori, come la perizia giudiziaria e le testimonianze agli atti confermerebbero. Essi riconoscono espressamente che lo stato della recinzione sarebbe peggiorato nel corso del periodo di locazione, ma forniscono una loro lettura dei fatti e attribuiscono rilevanza esclusiva a determinate circostanze, peraltro riconosciute anche dal Pretore. Così facendo gli appellanti non si confrontano però con gli altri elementi di fatto da questi considerate a cui non oppongono che soggettive interpretazioni con la pretesa di non aver mai utilizzato il fondo in un modo che esuli dal normale godimento dell'ente locato. Sennonché nell'uso conforme del terreno circostante l'edificio adibito ad esercizio pubblico non può certo rientrare, come correttamente rilevato dal primo giudice, il pascolo prolungato di bestiame, ovvero per alcuni anni di pecore e capre e in seguito di due asini, presenti per alcuni mesi nel corso delle varie stagioni e in modo addirittura permanente durante l'inverno (come riferito dal teste C__________ M__________, le cui dichiarazioni rese durante la deposizione del 15 marzo 2010 sono state ampiamente riprodotte a pag. 5 e 6 della sentenza impugnata). Il Pretore ha inoltre menzionato le circostanze emerse dal sopralluogo del 10 novembre 2008 (doc. E) e il referto peritale (pag. 11) e relativo complemento (pag. 3), considerando quindi, sulla base di un giudizio di equità, di porre parzialmente i costi di riparazione a carico dei locatari. Gli appellanti non si confrontano con tali considerazioni, venendo quindi meno ai loro doveri di motivazione e falliscono nel tentativo di addebitare unicamente alla normale usura il deterioramento della recinzione constatato al termine della locazione. Anche su questo punto le censure d'appello, nella misura in cui sono ricevibili, sono pertanto respinte e la conclusione pretorile confermata.
Gli appellanti contestano pure la decisione pretorile che ha messo a loro carico una parte dei costi per opere da pittore, con una censura che si esaurisce in una semplice esposizione di considerazioni generiche a proposito dell'assunzione da parte del locatore di tali oneri di ripristino in relazione alla normale usura. Così facendo, ancora una volta essi non si confrontano affatto con la conclusione pretorile che, pur riconoscendo come la quasi totalità della spesa di complessivi fr. 10'583.- competa al locatore, ha comunque deciso, a titolo equitativo, di condannare i convenuti al risarcimento di un danno di fr. 702,40 facendo proprie le conclusioni del perito giudiziario (con esplicito rimando al contenuto del referto peritale a pag. 10 e alle relative delucidazioni a pag. 4) che ha ricondotto questa parte dei costi di ripristino delle pareti ai danni causati dai locatari al momento della rimozione di mobili e infissi.
In conclusione l’appello, infondato, dev’essere respinto nella limitata misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della decisione del Pretore.
Appello incidentale
Con appello incidentale 28 gennaio 2013 l'istante postula la condanna dei convenuti al versamento di complessivi fr. 13'553,34 ovvero il riconoscimento, oltre a quanto già stabilito dal primo giudice, di un ulteriore risarcimento di fr. 2'782,50 pari al costo per il ripristino delle condutture che collegano il serbatoio del gas propano agli impianti dell'esercizio pubblico. Al Pretore viene rimproverato di aver ignorato la circostanza che il danno subito non poteva essere menzionato nel rapporto allestito dal perito comunale intervenuto dopo la riconsegna, poiché a quel momento ancora non era nota la manomissione dell'impianto da parte dei conduttori. La censura è infondata e finanche temeraria. Infatti, le asserite motivazioni in merito al mancato controllo dell'impianto di stoccaggio e erogazione del gas propano, oltre ad essere nuove e quindi improponibili in questa sede, sono contraddette dalle emergenze istruttorie che hanno confermato come lo stato di quest'impianto non avesse rilievo alcuno al fine della verifica del bene locato dopo la riconsegna, siccome il locatore non aveva diritto alcuno sull'impianto in questione. L'istante neppure ha ritenuto di contraddire le tesi dei convenuti, puntualmente sorrette dai relativi documenti agli atti, secondo le quali l'impianto nel suo complesso, ovvero il serbatoio e le relative condotte, sia stato fatto installare dai conduttori, sulla base di un accordo da questi stipulato direttamente con la ditta fornitrice dei servizi e dei rifornimenti di carburante che ne è rimasta proprietaria (contratto 2 agosto 1999 con S__________ __________ SA, doc. 12). Conformemente a tale impegno, con la disdetta del contratto di fornitura, la cisterna è quindi stata scollegata e rimessa a disposizione della legittima proprietaria per lo smontaggio (doc. 12 e 14). L'appello incidentale va pertanto respinto, nella misura in cui è ricevibile.
In definitiva entrambi gli appelli, nella misura in cui sono ricevibili, vanno respinti. Le spese processuali sono poste a carico dei rispettivi appellanti soccombenti, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata congrue ripetibili. Le spese processuali e le ripetibili della procedura d’appello sono stabilite in funzione delle domande, ovvero fr. 10'770,80 per l'appello principale e 2'782,50 per quello incidentale, importi determinanti anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale.
Per questi motivi,
richiamato l’art. 106 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili
decide:
2.Le spese processuali della procedura di appello di complessivi fr. 900.-, già anticipate, sono poste a carico degli appellanti in solido, i quali verseranno alla parte appellata, con medesimo vincolo di solidarietà, fr. 1'000.- per ripetibili.
3.L'appello incidentale 28 gennaio 2013 di AO 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.
4.Le spese processuali della procedura di appello incidentale di complessivi fr. 300.-, già anticipate, sono poste a carico dell’appellante incidentale, il quale verserà alla parte appellata fr. 400.- per ripetibili.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il vicecancelliere
Rimedi giuridici (sulla pagina seguente)
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 06.05.2026
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